اقتصاد ۲۴- ۱۹ فروردین، قرار بود نقطه عطفی در بازار مسکن باشد. زمان آغاز به کار سامانه اسکان و املاک کشور که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی به اجرا درآمده و وظیفه دارد با جمع آوری اطلاعات ملکی در تمام کشور، صورت وضعیت بازار مسکن را در اختیار مردم و مسئولین قراردهد. اطلاعات این سامانه قراراست به ابزارهای تنظیمی در بازار مسکن مانند مالیات بر خانههای خالی کمک کند.
اما این فرآیند به راحتی پیش نمیرود؛ فاکتورهای بسیاری در ارزیابی بازار مسکن وجود دارد که بی توجهی به هریک از آنها میتواند معادله بازار مسکن را به سوالی بدون پاسخ تبدیل کند. به نظر میرسد متولیان راه اندازی سامانه املاک و اسکان به برخی از این فاکتورها نپرداخته اند.
در این گزارش، برخی از ایرادات و جای خالیهایی که در سامانه املاک و اسکان وجود دارد را بررسی میکنیم. برای فهم این ایرادات نیازی نیست که خواننده، کارشناس بازار مسکن باشد؛ هر فردی که در جایگاه مالک، مستاجر، سرپرست خانوار و یا آشنا به معضلات مسکن باشد با مراجعه به سامانه املاک و اسکان و مطالعه آیین نامه و سوالات متداول، با این موارد مواجه میشود:
۱- ثبت ملک در سامانه بر اساس کد ملی سرپرست خانوار انجام میشود! حال آن که میدانیم در بسیاری خانوادهها، ملک به نام فرد دیگری غیر از سرپرست خانوار است، ممکن است به نام همسر باشد و یا به نام والدین یکی از زوجین.
سامانه املاک در پاسخ به سوالی در همین زمینه توضیح زیر را ارائه کرده است:
"در این حالت سرپرست خانوار لازم است در قسمت مالکیت ملک آن عضو خانوار را به عنوان مالک معرفی کند. این عضو خانوار نیز لازم است به صورت جداگانه وارد سامانه شده و ملک خود را ثبت کند. "
سوالی که در ذهن ایجاد میشود این است که چرا ثبت ملک در سامانه املاک بر اساس کد ملی سرپرست خانوار انجام میشود؟ حال آنکه باید بر اساس کد ملی مالک انجام شود؛ اصولا میبایست افرادی که ملکی به نام آنها وجود دارد و یا ملکی به نام آنها اجاره شده است در این سامانه ثبت نام کنند و اطلاعات ملک مورد نظر را وارد کنند.
اطلاعات سرپرست خانوار زمانی لازم میشود که به دنبال اطلاعات جمعیتی و خانوارها باشیم، نه اطلاعات املاک کشور.
۲- در بخش معرفی مستاجر برای ملک ثبت شده، وارد کردن کد رهگیری اجاره نامه غیر اجباری است. در توضیحات این موضوع در سامانه نوشته شده:
"وارد نمودن کد رهگیری برای ثبت فروش یا اجاره ملک الزامی نیست. "
الزامی نبودن کد رهگیری اجاره برای اثبات خالی نبودن ملک، به راحتی مسیر را برای سودجویان باز میکند تا با ارائه اطلاعات یکی از افراد خانواده و آشنایان، او را به عنوان مستاجر معرفی نماید.
۳- هنگام ثبت نام و وارد کردن اطلاعات ملک در سامانه املاک، با جزئیات هر ملک و ساکنین آن، ممکن است فرد دچار اشتباهات عمدی یا سهوی شود و نیاز به ویرایش اطلاعات در سامانه داشته باشد. اما سامانه املاک و اسکان این امکان را در اختیار کاربران قرار نمیدهد و در پاسخ به این مشکل توضیح زیر ارائه شده است:
"امکان ویرایش اطلاعات بعد از ثبت نهایی وجود ندارد. لازم است در وارد نمودن اطلاعات خود دقت لازم را به عمل آورید. "
۴- فاکتور زمان در این آمایش ملکی نقش مهمی دارد. ممکن است فرد در حال حاضر ملکی نداشته باشد و در چند هفته آینده ملکی به نام او خریداری و یا اجاره شود و یا برعکس. ممکن است افراد تغییر محل سکونت داشته باشند و این موضوع مخصوصا برای مستاجرین بسیار محتمل است. حال با توجه به عدم امکان ویرایش اطلاعات در سامانه املاک و اسکان، تکلیف این افراد چه میشود؟ هر چند در توضیح این سوال در سامانه نوشته شده:
"ظرف مدت حداکثر یک ماه بایستی اطلاعات محل سکونت جدید را در سامانه ثبت نماید. ".
اما بدون امکان ویرایش اطلاعات، چگونه این امر ممکن خواهد بود؟
۵- هرچند مشخص شدن خانههای خالی در سطح کشور میتواند برای مدیریت وضعیت اجاره مسکن بسیار مفید باشد و محتکرین مسکن را به بازار اجاره بازگرداند، اما باید به این موضوع نیز توجه داشت که خالی بودن برخی خانهها به دلیل سودجویی مالک نیست و دلایل دیگری دارد. به عنوان مثال کسانی که به هر دلیلی به مدت طولانی در کشور حضور نداشته اند و امکان اجاره دادن ملکشان را ندارند. یا کسانی که ملکی را پیش خرید کرده اند، ولی هنوز ملک آماده اجاره دادن نیست و یا برعکس، کسانی که خانههای کلنگی و فرسوده دارند که مناسب اجاره دادن نیستند.
سامانه املاک در پاسخ به این شرایط چنین توضیح داده:
"فرسودگی، ملاک عدم شمولیت در مالیات نیست و به هر حال ملک مشمول مالیات خانه خالی میگردد. "
"اگر ملک پیش خرید شده به میزان ۱۲۰ روز خالی باشد و در اختیار یک مالک باشد، مشمول مالیات خانه خالی میگردد. "
پاسخهای این چنینی، حجمی از اعتراضات و بی اعتمادی به این سامانه را در پی خواهند داشت. هرچند اثبات مدعیان برای غیر قابل اجاره بودن خانه کلنگی و یا آماده نبودن ملک نوساز برای اجاره نیز نیاز به مدارک قابل اثبات دارد، اما متولیان سامانه املاک و اسکان میبایست به این موضوع آگاه باشند که به برخی شرایط ملکی در این سامانه توجه نشده است.
با ذکر تمام این موارد، باز هم خوشبینانه میتوان گفت در حال حاضر با فاز اول سامانه املاک و اسکان روبرو هستیم و این امید وجود دارد که جای خالی فاکتورهای مغفول مانده در فازهای بعدی این سامانه تکمیل میشود؛ اما نگرانی از این که سودجویان بازار مسکن از فرصت پیش آمده و از خلأهای موجود در سامانه املاک استفاده کنند و این سامانه را از هدف وجودی اش دور کنند، وجود دارد. متولیان سامانه املاک و اسکان بایست برای رفع ابهامات و ایرادات، شتاب کنند.