اقتصاد۲۴- بررسیها از روند رشد اجارهبهای مسکن طی ۱۴سال گذشته نشان میدهد، رفتار تورم اجاره در «شمال شهر»، «میانه شهر» و «پایین شهر»، کاملا متفاوت بوده؛ بیشترین رشداجارهها در منطقه یک بوده که ۵۶.۲برابر شده است.
بازار اجاره مسکن تهران طی ۱۴ سالگذشته، تحت تاثیر مستقیم تحولات کلان اقتصاد، کاهش مداوم استطاعت مالی خانوارها، نوسانات شدید شاخص قیمت مصرفکننده و بروز ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی، وارد یک مسیر کاملا متفاوت از دهههای قبل شدهاست.
بر اساس تحقیقات در ابتدای دهه۹۰، میانگین اجاره بهای ماهانه واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران بدون دریافت پول پیش، در حدود ۱۰هزارتومان به ازای هر مترمربع بود، اما از سال۹۷ تا سال۱۴۰۰ مرتب جهش کرد. در این سال بازار شاهد بالاترین جهش سالانه اجاره بها در تهران بود و تورم اجاره به ۴۵درصد رسید، بهطوریکه متوسط اجاره بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به ۸۵.۷ هزارتومان افزایشیافت.
ریشه این جهشها به سال۱۳۹۷ بازمیگردد که در آن مقطع، هم زمان با تشدید ریسکهای غیراقتصادی در بازار مسکن، جهش ناگهانی قیمت مسکن و رشد سریع شاخص قیمت مصرفکننده، مسیر اجاره بها نیز تغییر کرد. از سال۱۳۹۹ به بعد، تورم اجاره به طور پایدار وارد کانال بالای ۴۰درصد شد و در سال۱۴۰۰ با ثبت تورم ۴۵درصدی، به بالاترین سطح تاریخی خود رسید.
از سال۱۴۰۳ به بعد، از سرعت رشد اجاره بها به شکل محسوسی کاسته شد و تورم سالانه اجاره به محدوده ۲۰ تا ۳۰درصد رسید. بررسیها نشان میدهد عامل اصلی افزایش چشمگیر اجاره بها از سال۹۷ به بعد، رشد مداوم شاخص قیمت مصرفکننده و «جهشهای مکرر قیمت مسکن» بودهاست؛ بهطوریکه طی بازه زمانی ۱۴ساله، هزینه مصرف خانوارها ۳۵برابر شده، درحالیکه اجاره بهای کل ۵۰برابر افزایش یافتهاست.
بررسی برآیند ۱۴ساله بازار نشان میدهد؛ منطقه یک تهران بهعنوان نماینده بالاشهر، بیشترین میزان رشد اجاره بها را تجربهکرده و اجاره بها در این منطقه از سال۹۰ تاکنون ۵۶.۲برابر شدهاست.
نکته قابل توجه در بررسی رشد منطقهای اجاره بها طی این ۱۴سال آن است که مناطق جنوبی تهران رشد بیشتری نسبت به مناطق میانی تجربه کردهاند؛ الگویی که نشان میدهد فشار تورمی اجاره، به تدریج از مناطق میانی به مناطق جنوبی منتقل شدهاست.
ورود مستاجران با استطاعت بالاتر به مناطق جنوبی، موجب شد نرخ رشد اجاره در این مناطق از مناطق میانی پیشیبگیرد؛ سطحی که نشان میدهد جنوب شهر نیز دیگر حاشیه امن بازار اجاره برای دهکهای پایین نیست. اکنون فاصله جنوب با شمال بیشتر شده، اما فاصله جنوب با متوسط شهر کمتر شدهاست.