بررسی بازار مسکن در سال 97؛

افزایشی که به فکر هیچ‌کس نرسید/ غول نقدینگی بازار مسکن را ویران کرد

بسیاری از کارشناسان در سال 96 پیش‌بینی می‌کردند به علت رکود، قیمت مسکن در سال 97 روند کاهشی به خود گرفته و با ارزان شدن مسکن عده بیشتری از مردم بتوانند مسکن بخرند اما ماجرا به گونه‎ای دیگر رقم خورد.

کد خبر: ۱۱۵۳۲

تاریخ: ۱۳ فروردين ۱۳۹۸ - ۰۷:۰۸

اقتصاد24- از ابتدای سال 97 دلار نرخ افزایشی را تجربه و هر ماه گرانتر از ماه قبل شد، نرخ دلار افسار پاره کرده و در مقطعی از سال 97 به قیمت 20 هزار تومان رسید، با چند اقدام درست عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی دلار روند نزولی گرفته و به قیمت 10 هزار تومان نزدیک شد، بازار ارز بر بازار طلا و سکه تاثیر مستقیم گذاشته و باعث گرانی بیش از حد آن شد، اما شاید کسی فکرش را نمی کرد گرانی ارز بر مسکن نیز تاثیر گذاشته و آن را افزایش دهد.

بسیاری از کارشناسان در سال 96 رکود حاکم در بازارهای دیگر و نداشتن پول در دستان مردم را علت رکود مسکن دانسته و پیش بینی می کردند به علت رکود قیمت مسکن در اردیبهشت 97 که تقاضا کاهش یابد، روند کاهشی به خود گرفته و با ارزان شدن مسکن عده بیشتری از مردم بتوانند مسکن بخرند.

حسام عقبایی رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با یکی از رسانه ها در دی ماه سال 96 گفته بود، به هیچ وجه بازار مسکن در بهار سال 97 پرتلاطم نخواهد بود؛ استدلال وی برای این اظهارات حجم عظیم نقدینگی در بازار مسکن بود. عقبایی معتقد بود بازار مسکن با بازار ارز و سکه متفاوت است به عنوان نمونه این بازارها را با نقدینگی 30 میلیارد تومانی می توان ملتهب کرد ولی این عدد نقدینگی در بازار مسکن بسیار ناچیز است.

استدلال دیگر کارشناسان مسکن، نبودن ظرفیت برای قیمت های بالا در مسکن بود، اما متاسفانه هیچ کدام از این پیش بینی ها محقق نشده و بازار مسکن گرانی عجیبی را تجربه کرد. طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های املاک تهران در دی ماه 97 نسبت به دی ماه 96، درصد عجیب 98 رشد را نشان می دهد، در منطقه یک تهران متوسط قیمت خانه مسکونی 11 میلیون تومان برای هر متر مربع بوده که دی ماه سال 97 این میزان به 22.5 مترمربع رسیده است، جالب است بدانید قیمت خانه نوساز در ابتدای سال 96 در محله کاشانک نزدیک به نیاوران متری 9 میلیون بوده و هم اکنون با این میزان تنها می توان یک خانه نوساز در محله نبرد پیروزی خریداری کرد.

اما چرا به یک‌باره بازار مسکن به این شکل افسار گسیخته گران شد و دست بسیاری از مردم از خانه کوتاه شده و عده ای دیگر نیز مجبور به کوچ به مناطق پایین تر تهران و حتی حاشیه نشینی پایتخت شدند؟، در این گزارش به چند علت آن می پردازیم:

نبودن دستگاهی مشخص برای قیمت‌گذاری مسکن

بزرگترین ایراد ساختاری در بازار مسکن ایران نبود یک دستگاه بی طرف قیمت گذاری برای مسکن است، هر فرد یا هر بنگاهی قیمت دلخواه خود را می گوید و بازار کاملا توافقی است، بنگاه داران و صاحبان سرمایه نیز برای جلب مشتری قیمت ها را تا جایی که بتوانند بالا برده تا بازار خود را رونق بخشند، نکته تاسف برانگیز واقعیت بخشیدن رویاهای بنگاه داران و مشاوران املاک است.

متاسفانه سال‌هاست که قیمت مسکن از طریق بنگاه های مسکن و افراد صاحب سرمایه تعیین می شود، این افراد در جای جای تهران و حتی در بسیاری از مناطق ایران سرمایه گذاری کرده و قیمت را آن گونه که می خواهند تنظیم می کنند. وجود نهادی مستقل برای قیمت گذاری مسکن در این شرایط ضروری است که با بررسی همه جانبه اعم از قیمت مصالح و قیمت زمین، وسع مالی جامعه قیمت ها را اندازه گیری کرده و افزایش بی محابای آن را کنترل کند، این نهاد می تواند با کاهش قیمت زمین و نظارت سختگیرانه بر پیمانکاران و بنگاه‌های مسکن بازار را در دست گرفته و این نگرانی را از بین ببرد.

افزایش قیمت مصالح

با افزایش قیمت ارز، قیمت های مواد اولیه نیز بسیار بالا رفته و این مساله باعث گرانی در ساخت یک واحد مسکونی شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در دی ماه 97، قیمت ایزوگام و قیر در تابستان 97 نسبت به تابستان 96، 196 درصد رشد داشته که نزدیک به دو برابر است، محصولات چوبی نیز 108، آهن آلات، میلگرد و پروفیل نیز 94 درصد رشد داشته است. مصالح ساختمانی فوق، هزینه ساخت را بسیار بیشتر از گذشته کرده است.

گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته 169 درصد رشد، گروه چوب 108 درصد، گروه آهن آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه پارسال با تورم 94 درصد رشد داشته است.

استارت روند افزایشی قیمت مسکن با کاهش سود سپرده بانکی

در نیمه دوم سال 96 بانک مرکزی سود سپرده های بانکی را در جهت تقویت تولید کاهش داد، اما تاثیر این اقدام تا روزهای آخر اسفند 97 ادامه داشت. کاهش سود بانکی قطعا اقدامی مناسب برای چابک کردن نظام بانکی کشور و تقویت تولید ملی است و باید اجرا می شد، اما چگونگی انجام آن نکته ای است که باید با دقت بررسی می شد، کاهش سود سپرده بانکی و کنترل و پر کردن خلاء بازارهای موازی نظیر ارز، سکه و طلا، مسکن و خودرو و تشدید نظارت همزمان می توانست دوای درد اصلاح سیستم نظام بانکداری کشور شود.

نکته مهم دیگر این است که هنوز تولید برای سرمایه داران ایرانی جذاب نیست، زیرا قوانین تولید در ایران بسیار سختگیرانه و غیر سودده هستند و سرمایه که در اصطلاح اقتصاددانان «ترسو» است، جرات حضور در این عرصه را ندارد، لذا دولت ابتدا باید قوانین تولید اعم از مالیات، عوارض و... را اصلاح می کرد و بعد دست به اصلاح سود سپرده بانکی می زد. با کاهش سود سپرده نقدینگی بسیاری از بانک ها رها شده و این غول نقدینگی به بازارهای موازی نظیر مسکن رفت. به اعتقاد عقبایی رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک، نقدینگی آنچنان پیش بینی نمی شد که بتواند بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد اما نقدینگی موجود در بانک ها به قدری بود که بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد.

در نیمه دوم سال 96، سود سپرده بانکی برای بسیاری از صاحبخانه‌ها جذاب نبود و تصمیم بر این گرفتند تا برای جبران هزینه ها مقدار سودی که قبلا از بانک ها می گرفتند این بار از مستاجرها بگیرند، از این رو کرایه خانه به شدت افزایش یافته و فشار مضاعفی بر طبقه متوسط و ضعیف جامعه آمد. این روند متاسفانه تا به امروز ادامه داشته و باعث شده بسیاری اجاره مسکن را بهترین و مطمئن ترین راه برای کسب پول بدانند.

امروز خرید و اجاره خانه در بسیاری از مناطق تهران بسیار گران و سخت شده و هزینه بسیاری را بر مردم تحمیل کرده است، وام های مسکن دیگر کارایی خود را از دست داده حال آنکه پرداخت قسط همان وام ها را نیز قشر متوسط به بالای جامعه می توانستند عملیاتی کنند. با وام های مسکن امروز تنها می توان در محله های جنوب تهران خانه خرید و این نشان از نامتوازن بودن حقوق و دستمزد با هزینه مسکن دارد، افزایش وام‌های مسکن(بسیاری از کارشناسان اعطای وام های 30 تا 40 ساله با اقساط کم را راه حل خانه دار شدن مردم می دانند) تا زمانی که نهادی مستقل همانگونه که در بالا گفته شد به وجود نیاید موثر نخواهد بود زیرا به همان میزان باز هم قیمت ها افزایش پیدا خواهد کرد.

امروز برای تهیه یک مسکن با متراژ متوسط در محله های نسبتا خوب تهران کمتر از یک میلیارد تومان نمی‌توان هزینه کرد، حال آنکه تامین یک میلیارد تومان برای یک کارمند(بافرض حقوق هشت میلیون تومانی که در این شرایط حقوق بالایی است) چند سال باید انجام شود؟ آن هم در شرایطی که قیمت ها تورم معمولی را طی کند و به یکباره تورم 90 درصدی را شاهد نباشیم.

کشور در مساله مسکن به یک انقلاب جدیدی نیاز دارد و شاید مهمترین انقلاب باید در قیمت زمین در سراسر ایران رخ دهد (تغییر نگاه سرمایه ای به نگاه مصرفی) و در صورت استمرار این شرایط خانه دار شدن برای بسیاری از مردم به رویایی بسیار دور تبدیل خواهد شد.