در گفت‌وگو با يك كارشناس مسكن عنوان شد

هشدار تورمي با ساخت سالي يك ميليون مسكن

دولت بگويد با كدام منابع مي‌خواهد سالي يك ميليون مسكن بسازد؟

کد خبر: ۱۲۲۳۵۱

تاریخ: ۰۶ شهريور ۱۴۰۰ - ۱۱:۰۰

اقتصاد ۲۴- روز پنجشنبه چهارم شهریور ماه ۱۴۰۰ اولین جلسه هیات دولت سیزدهم تشکیل شد، در این جلسه رییس‌جمهور با اشاره به وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال اعلام کرد: «ما وعده دادیم که در جلسه اول هیات دولت مساله ساخت یک میلیون مسکن در هر سال با حساسیت دنبال شود و ضرورت دارد آقای رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی با حساسیت و جدیت این موضوع را دنبال کند که این وعده دولت محقق شود.» عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن مساله دیروز و امروز نیست. بلکه چند سالی است که بازار را درگیر خود کرده است.

اگر چه از دولت محمود احمدی‌نژاد طرح‌هایی برای خانه‌دار شدن اقشار آسیب‌پذیر به اجرا درآمد که در نهایت بار مالی بیشتری بر بودجه دولت ایجاد کرد و بیشتر افراد آسیب‌پذیر که جامعه هدف طرح مسکن مهر بودند نیز خانه‌دار نشدند. حال با روی کار آمدن دولت جدید قرار است سالانه یک میلیون مسکن در کشور ساخته شود. طرحی که در نوع خود با توجه به افزایش روزانه هزینه‌ها در کشور، بلندپروازانه به نظر می‌رسد. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن بر این باور است که توان مالی برای ساخت سالانه این تعداد مسکن در کشور وجود ندارد. از سوی دیگر ۹۵ درصد خانه‌های ساخته شده در کشور توسط بخش خصوصی ساخته می‌شود. بنابراین وعده ساخت مسکن توسط دولت می‌تواند به تکرار تجربه‌های قبلی منجر شود. مشروح گفتگو با او را در ادامه می‌خوانید.

آقای رییسی در جریان جلسه رای اعتماد وزیران در مجلس شورای اسلامی و در اولین روز جلسه هیات دولت عنوان کرد که برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال را اجرا خواهد کرد. به اعتقاد شما این برنامه به شکل و شمایلی خواهد بود و آیا شبیه پروژه مسکن مهر است؟
به اعتقاد من در شرایط کنونی چنین سیاستی برای ساخت یک میلیون مسکن در سال محقق نخواهد شد و ضرورت دارد تا دولت برنامه اجرایی خود را ارایه و اعلام کند از طریق چه منابع مالی می‌خواهد این پروژه را اجرا کند. اما آنچه از شواهد امر پیداست پیش بردن چنین برنامه‌ای غیر از کمک گرفتن از منابع اعتباری بانکی و افزایش پایه پولی از سوی بانک مرکزی امکان پذیر نیست و حتی اگر چنین منابعی هم تامین شود این موضوع با سیاست کنترل تورم در تعارض است.

خیلی از نگاه‌های کارشناسی این است که دولت نباید مسکن‌ساز باشد، بلکه باید شرایط تهیه مسکن ارزان‌قیمت را برای مردم فراهم کند؛ نظر شما چیست؟
بیش از ۹۵ درصد مسکنی که تاکنون در کل کشور ساخته شده از سوی مردم و بخش خصوصی بوده است و ساخت یک بنا با وجود آنکه زمین و مصالح ساختمانی و امکانات مالی آن مهیا باشد کار چندان دشواری نیست که مردم از پس آن برنیایند و همان‌گونه که در سال‌های گذشته نیز به ساخت و ساز پرداختند امروز هم می‌توانند. اما مشکل اصلی در محدودیت‌هایی است که در این بخش وجود دارد و باید گفت در این زمینه دولت مدیر بهتری نیست، نه دلسوزتر است و نه برنامه‌ریزی دقیق‌تر و بهتری دارد و نه سریع‌تر پروژه‌های ساختمانی را تمام می‌کند و تنها مزیت دولت این است که زمین رایگان دارد که همین زمین رایگان را هم می‌تواند به مردم بدهد تا خانه‌سازی کنند و اگر هم قرار است با شرایط خاصی مسکن بسازد آن شرایط را برای مردم و بخش خصوصی نیز فراهم کند.

تجربه نشان داده که دولت در تصدی این امور نمی‌تواند موفق‌تر از بخش خصوصی و خانوار‌هایی که برای ساخت مسکن خود تلاش می‌کنند، عمل کند بنابراین نمی‌توان گفت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیازمند ورود دولت است این در حالی است که در بخش‌هایی نظیر بخش‌های زیرساختی مانند راه‌آهن و فرودگاه‌ها که بخش خصوصی نمی‌تواند وارد شود نیازمند حضور دولت هستیم، اما موضوع ساختمان‌سازی موضوع ساده‌ای است که مردم از پس ساخت آن برمی‌آیند و مشکل در جای دیگری است و در صورتی که زمین، منابع مالی و مصالح ساختمانی و امکانات آن فراهم باشد مردم ساخت و ساز می‌کنند. ضمن آنکه اگر مردم امروز استطاعت مالی کافی داشته باشند، می‌توانند بخش تقاضا را تحریک کنند و بخش عرضه نیز که امروز با محدودیت‌های زیادی در بخش زمین تا مصالح ساختمانی و مقررات دست و پاگیر اداری و تنگنا‌های سیستم بانکی روبروست محدودتر از قبل شده است و شاهد آنیم که میزان ساخت و ساز‌ها در کشور بین ۴۰۰ تا۵۰۰ هزار مسکن در سال است و امکان ساخت یک میلیون واحد ساختمانی در این شرایط مهیا نیست مگر اینکه گشایشی در اقتصاد کلان کشور حاصل شود و باید گفت دولت باید سیاستگذاری درستی در بخش مسکن داشته باشد.

در مقابل این نظر که گفته می‌شود دولت نباید مسکن بسازد، پاسخ داده می‌شود که پیمانکاران بخش خصوصی این کار را می‌کنند، اما دیده می‌شود که بسیاری از این پیمانکاران به ابزار‌های قدرت متصل هستند. نظر شما چیست؟
مشکل اصلی در ساخت این گونه مسکن‌ها این است که با توزیع رانت همراه است که فسادآور هم خواهد بود. یک بخش در این قبیل از پروژه‌ها رانت‌های دولتی است و اگر این گونه از رانت‌ها برداشته شود اوضاع تغییر می‌کند، حال اگر این رانت‌ها از‌جمله زمین رایگان و مصالح زیر قیمت بازار و اعتبارات بانکی در اختیار دولت قرار گیرد این رانت در توزیع زمین، توزیع مصالح ساختمانی و توزیع اعتبارات وجود خواهد داشت، اما اگر این رانت حذف شود دولت دیگر مزیت رقابتی نسبت به بخش خصوصی نخواهد داشت و در این مدت هم شاهد بودیم که مسکن‌سازی دولت همواره با کیفیت پایین‌تر و با زمان بیشتری بوده که نسبت به مسکنی که شخصی‌ساز بوده، قابل مقایسه نیست.

بیشتر بخوانید: آلا‌رم فایل‌ها در بازار مسکن از تورم پنهان آپارتمان‌های پایتخت در مرداد

آیا این نوع مسکن‌سازی به صورت انبوه یک جور رانت‌سازی برای گروه‌های خاص محسوب می‌شود؟‌
نمی‌توان صد در صد از این تعبیر استفاده کرد، اما اینکه گفته شود بخش خصوصی به دلیل ارتباط با دولت دچار فساد می‌شود باید گفت می‌توان جلوی برخی از رانت‌ها و فساد‌ها را به گونه‌ای گرفت. به عنوان مثال اگر قرار است زمینی توزیع شود از طریق مزایده توزیع شود و اعتبارات بانکی هم از طریق شرایط مشخصی تعریف شود تا از فساد جلوگیری شود. اما دولت باید به وظایف اصلی خودش بپردازد و زیرساخت‌های لازم را برای شهرک‌سازی ایجاد کند و زمین‌های دولتی را آماده‌سازی کند تا جایی برای سکونت شود یا بر احداث خطوط راه‌آهن و بزرگراه‌ها و تامین آب و برق و خدمات شهری و عمومی و ساخت مدرسه و بیمارستان تمرکز کند نه اینکه پروژه‌هایش شبیه به مسکن مهر باشد. دولت ابتدا خانه‌سازی کند و پس از آن از مردم انتظار داشته باشد تا آنجا مدرسه بسازند. پس ضرورت دارد تا ابتدا دولت زمین‌ها را آماده کند زیرا در قوانین ایران تمامی زمین‌های بایر در اختیار دولت قرار دارد و در واقع مالکیت عمده زمین‌های ایران در دست دولت است و اگر این زمین‌ها آماده‌سازی شود مردم می‌توانند ساخت و ساز کنند چرا که در حال حاضر در شهر‌های بزرگ بیش از ۵۰ درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد زیرا زمین قابل عرضه مناسب بسیار کم است.

برآورد می‌شود که برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن نزدیک به ۲۰ میلیارد دلار منابع مالی نیاز است البته بدون احتساب هزینه‌های زیرساختی و با پیش‌فرض ارایه رایگان زمین و انبوه‌سازی. آیا چنین هزینه‌ای اصولا در توان امروز اقتصاد ایران هست؟
مساله اصلی برای ساخت یک میلیون مسکن در سال موضوع منابع مالی است که دولت باید به صورت شفاف بیان کند از کدام بخش قرار است تامین مالی صورت گیرد. با همین قیمت‌هایی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم تنها ۵۰۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی نیاز است تا بتوان در سال این تعداد از مسکن را در کشور ساخت و اصلا این منابع مالی در کشور موجود نیست و اگر هم وجود داشت مردم خودشان برای ساخت و ساز اقدام می‌کردند و اگر هم قرار است سیستم بانکی آن را تامین کند باید گفت اصلا چنین توانی را ندارد و اگر قرار است دولت آن را از محل بودجه خودش تامین کند باید گفت دولت بودجه‌ای ندارد و هم‌اکنون ۴۰۰ هزار میلیارد تومان کسری بودجه دارد و اگر بانک مرکزی قصد تامین آن را دارد منجر به افزایش پایه پولی و نقدینگی و تورم خواهد شد و زیان‌های آن بیشتر از منافع آن است.

بسیاری از اقتصاددان‌ها هشدار می‌دهند که این میزان منابع مالی قرار است از محل چاپ پول بی‌پشتوانه تامین شود که این موضوع می‌تواند به تورم بالایی در جامعه منجر شود و شرایط را وخیم‌تر کند ارزیابی شما چیست؟
در شرایط فعلی بانک مرکزی شرایط پرداخت این میزان از منابع مالی را ندارد و منابع مردمی هم به این میزان نیست مگر اینکه دولت این منابع را با نرخ‌های بالاتر جذب کند و سود و یارانه برای آن در نظر بگیرد که باید گفت دولت هم در شرایط فعلی تنها به دنبال چنین منابعی برای تامین کسری بودجه خودش است و در این پنج ماه ابتدای سال هم موفق نشده تا این منابع را از محل فروش اوراق برای کسری بودجه خودش تامین کند. حال چگونه می‌تواند فروش اوراق را چند برابر کند تا مسکن بسازد و باید گفت دولت چنین منابعی ندارد و نباید دولت را به عنوان منبعی دائمی تلقی کنیم که برای هر کاری که ارایه کند قدرت و منابع کافی خواهد داشت و می‌تواند آن را تامین کند. دولت در حال حاضر در تامین وظایف اولیه خودش در زمینه جلوگیری از گسترش کرونا و بازگشایی مدارس و... مانده است چگونه قادر خواهد بود چنین وظیفه سنگینی را به دوش بکشد که رقم قابل توجه و غیر قابل تامینی هم هست.

چرا در ساخت مسکن در ایران از تجارب کشور‌های دیگر بهره برده نمی‌شود و همواره با روش‌های آزمون و خطا در پروژه‌ها و طرح‌های پیشنهادی وزارت مسکن روبرو می‌شویم؟
این موضوع به دلیل شرایط خاص در ایران است و اینکه باید گفت هر کشوری شرایط خاص خود را در ساخت مسکن دارد کما اینکه در دنیا هم این گونه است و شرایط مسکن در آلمان با فرانسه یا شرایط ساخت مسکن در امریکا و کانادا بسیار متفاوت است و ایران را هم باید با شرایط خاص خودش مقایسه کرد.

تجربه نشان داده که دولت در تصدی این امور نمی‌تواند موفق‌تر از بخش خصوصی و خانوار‌هایی که برای ساخت مسکن خود تلاش می‌کنند، عمل کند. بنابراین نمی‌توان گفت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیازمند ورود دولت است.
مشکل اصلی در ساخت این گونه مسکن‌ها این است که با توزیع رانت همراه است که فسادآور هم خواهد بود؛ یک بخش در این قبیل از پروژه‌ها رانت‌های دولتی است.
مساله اصلی برای ساخت یک میلیون مسکن در سال موضوع منابع مالی است که دولت باید به صورت شفاف بیان کند از کدام بخش قرار است تامین مالی صورت گیرد. با همین قیمت‌هایی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم تنها ۵۰۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی نیاز است تا بتوان در سال این تعداد از مسکن را در کشور ساخت و اصلا این منابع مالی در کشور موجود نیست.