ابهامات در تامین مالی مسکن کرامت

طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی امکان‌پذیراست؟ این موضوعی است که کارشناسان حوزه ساخت و ساز و شهرسازی مورد بررسی قرار گرفت.

کد خبر: ۱۲۳۷۹۷

تاریخ: ۱۵ شهريور ۱۴۰۰ - ۱۵:۱۰

اقتصاد ۲۴- کارشناسان معتقدند ابعاد این طرح هنوز روشن نیست و حتی موافقان این طرح نیز بر این عقیده ‎اند که اجرای آن الزاماتی را داراست که باید مد نظر قرار گیرد.

بسیاری از تورم‌زا بودن اجرای این طرح تاکید دارند و برخی دیگر راهکار تامین منابع مالی را مهمترین مساله در این حوزه ارزیابی می‎کنند و معتقدند تامین این اعتبار از قدرت اقتصاد ایران در شرایط کنونی خارج است.

شقاقی

ابعاد طرح روشن نیست

یک کارشناس اقتصادی گفت: طرح ساخت یک میلیون مسکن هنوز طرح شفافی نیست و ابعاد این موضوع برای صاحب‌نظران و کارشناسان مبهم است.

وحید شقاقی شهری توضیح داد: سوال بنیادین این است که وظیفه دولت چیست؟ باید توجه داشت وظیفه دولت ساخت مسکن نیست و این یک خطای راهبردی است.

عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس ادامه داد: دولت مسئولیت سیاستگذاری و حمایت را بر عهده دارد و هرگونه دخالت دولت در اقتصاد اوضاع را بدتر می‌کند مگر ضرورت به شکلی باشد که دخالت دولت را توجیه پذیر کند.

شقاقی در توضیح این مطلب افزود: به عنوان مثال وقتی در بخش خصوصی، بنگاه‌دار هزینه اجتماعی به اقتصاد تحمیل می‌کند، دولت می‌تواند دخالت کند و یا زمانی که شکست بازار رخ می‌دهد، دخالت دولت توجیه‌پذیر است، اما همین دخالت نیز باید با محدودیت روبرو باشد.

وی با اشاره به تجربه ساخت مسکن مهر در دولت دهم گفت: هر چند معتقدم در قالب این پروژه بخشی از دهک‌های کم درآمد صاحب مسکن شدند، ولی تحلیل هزینه فایده آن می‌گوید با مکانیزم دیگری می‌شد هزینه‌ها را کاهش داد و فواید آن را بیشتر کرد.

وی سپس به شعار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره کرد و ادامه داد: باز هم باید به این سوال مبنایی برگشت که آیا لازم است دولت در بخش ساخت و ساز دخالت کند و مهمتر از آن آیا این دخالت به صرفه اقتصاد است؟

وی تاکید کرد: منطق سیاستگذاری اقتصادی می‌گوید باید حمایت‌ها به صورتی باشد که کمترین دخالت دولت در حوزه مسکن اتفاق بیفتد تا سرمایه گذار بخش خصوصی دنبال مسیر خود باشد. تجربه نشان داده است هر صنعتی با دخالت با بحران روبرو شده و مثال بارز این بحران را در صنعت خودرسازی می‌توان دید.

سلاخ ورزی

هیچ دولتی تجربه ساخت یک میلیون مسکن را ندارد

نائب رییس اتاق بازرگانی ایران گفت: اجرای پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بسیار سخت و پیچیده است و در هیچ کشوری، دولت چنین تجربه‌ای را نداشته است.

حسین سلاح ورزی با تاکید بر اینکه دولت باید جزییات این برنامه را هم اعلام کند، گفت: شاید برنامه‌ای جدید برای این پروژه تدارک دیده نشده و مدل همان مدل مسکن ملی و مسکن مهر باشد، اما نکته مهم اینجاست که باید دید چه میزان از این واحد‌های مسکونی در روستا‌ها احداث خواهند شد.

وی گفت: از یک سو حدود سی هزار شرکت پیمانکاری در ایران وجود دارد که هرچند از نظر فناوری ساخت دارای تجربه نیستند، ولی ظرفیت خوبی را دارا هستند و شاید بتوانند تعداد قابل توجهی مسکن بسازند، اما نکته مهم به بخش تامین مالی بازمی‌گردد.

ملک مدنی

دو هزار سند مالکیت آپارتمان برای یک نفر

محمد حسن ملک مدنی، شهردار اسبق تهران گفت: قیمت زمین در شمال تهران طی چهار دهه بیش از ۶۰ هزار برابر شده است و با وجود شهرفروشی و تخریب چهره شهر با ساختمان‌سازی که مشکلات زیست محیطی نیز برای شهر ایجاد کرد، همچنان مشکل مسکن حل نشده است.

ملک مدنی در کلاب‌هاوس گفت: عجیب است که قیمت زمین ۲۵۰۰ سال طول کشید تا در منطقه‌ای مثل نیاوران به دو هزار تومان برسد، اما در طول چهار دهه این قیمت بیش از شصت هزار برابر شده است.

وی تاکید کرد: در سال ۸۰ که من شهردار تهران بودم، قیمت مسکن در نقاط مرغوب تهران محدوده هفتصد هزار تومان بود، اما بینید که قیمت‌ها در این دو دهه چقدر افزایش عجیب و غریب افزایش داشته است.

وی با انتقاد از نبود آمار تاکید کرد:در کشور‌های پیشرفته همه اطلاعات شهروندان در شهرداری‌ها ثبت شده است و شهرداری می‌داند ساکنان هر منطقه شغل دارند یا ندارند و در چه وضعیتی هستند. حکومت‌ها چهار وظیفه اصلی دارند، تامین بهداشت و درمان، آموزش و پرورش، مسکن و اشتغال این بدان معناست که اگر دولتی نتواند اشتغال لازم را ایجاد کند ضروری است که حقوق بیکاری بدهد. حالا در این وضعیت ما با نبود آمار و مبهم بودن وضعیت در بسیاری بخش‌ها روبرو هستیم.

او با اشاره به اینکه نزدیک به بیست و دو میلیون خانوار در ایران زندگی می‌کنند، گفت: حال بررسی کنیم از این تعداد چند درصد خانه ندارند، ما در ایران کمتر با مشکل بیابان نشینی و چادرنشینی و ... روبرو هستیم. نمی‌گویم نداریم، اما درصد کمی از خانوار‌های ما درگیر این بحران هستند و در نتیجه ما باید بر همین مبنا برنامه‌ریزی کنیم.

وی در توضیح این مطلب افزود: می‌بینید کسانی که مالک خانه نیستند، در منازل استیجاری زندگی می‎کنند و عده‌ای نیز مسکن نامناسب دارند و باید برایشان فکری کرد. در نتیجه راه حل معضل مسکن در ایران از بهبود وضعیت رابطه مالک و مستاجری و برنامه ریزی برای نوسازی و مرمت و بهسازی واحد‌های مسکونی نامناسب می‎گذرد.

او با طرح این پرسش که چرا کالای مورد نیاز خانوار تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است؟ گفت: طبیعی است برای رفع این مشکل باید سیاست‎های اقتصادی تغییر کند، چرا باید شهر‌ها به محلی برای خانه‌های خالی تبدیل شوند؟ در همین تهران کسی هست که ۲ هزار سند آپارتمان در دست دارد، طبیعی است با تغییر سیاست اقتصادی باید بخش مهمی از مشکل رابرطرف کرد.

سلطان محمدی

بحرانی به نام تامین اعتبار

سلطان محمدی، کارشناس صنعت مسکن در نشست کلاب‌هاس خبرآنلاین تاکید کرد:مشخص نیست دولت بر چه اساسی می‌خواهد این کار را انجام دهد؟

وی ادامه داد: سئوال اینجاست که چه اتفاق و گشایشی حاصل شده و چه منابعی تامین شده که دولت فکر کرده می‌تواند یک میلیون واحد مسکن بسازد؟ وقتی تا کنون نتوانستیم این کار را کنیم یعنی نمی‌شده چنین طرحی را انجام دهیم.

وی اضافه کرد:دولت کسری بودجه ترسناکی دارد، مبلغی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار میلیارد تومان. حال با این کسری عظیم بودجه چه باید کرد؟

بیشتر بخوانید:سهم دولت از ساخت مسکن: فقط ۱ درصد

وی گفت: منابع مالی این طرح معلوم نیست، گفته‌اند درآمد‌های حاصل از اقساط مسکن مهر. این عدد مشخص و حدود پنج تا هفت هزار میلیارد تومان است، مضافا این که باید این بدهی‌ها از سوی دولت به بانک مرکزی پس داده می‌شد، اما حالا می‎خواهند مجددا استفاده کنند. از سوی دیگر گفته شده مالیات خانه‌های خالی ومالیات خانه‌های لوکس منابع تامین اعتبار عنوان شده که هنوز تحقق‌شان معلوم نیست.

او در بخش دیگری از سخنانش گفت: عمده زمین‌های کشور در دست دولت است، اما باید زیرساخت‌های لازم فراهم شود تا تجربه مسکن مهر تکرار نشود. در قالب این طرح، خانه را دولت ساخت، اما بیمارستان و مدرسه را گفتند خیرین بسازند.

وی با تاکید بر اینکه در صورت نبود حمل و نقل، ساخت و ساز بی‌فایده است، گفت: شهر فقط ساختمان نیست. معادل قیمت هر ساختمان باید در زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری شود. مسئولیت دولت ایجاد زیرساخت بهداشت، آموزش، جاده، پارک، پیاده رو، پاسگاه پلیس و خدمات عمومی است و اگر این‎ها مهیا باشد مردم می‎توانند مسکن بسازند.

محمود اولاد

تجربه تلخی به نام مسکن مهر

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن نیز تاکید کرد: بر اساس آن چیزی که در مقیاس طرح‌های جامع و تفصیلی مطرح می‌شود، مناطق مسکونی تنها ۲۵ درصد شهر‌ها را تشکل می‌دهد و ۷۵ درصد دیگر معابر، فضا‌های عمومی و فضای سبز است این یعنی هزینه و مساحت ساخت یک میلیون واحد مسکونی را باید ضربدر چهار کنیم.

وی با اشاره به اینکه یک میلیون خانه یعنی مشهد، گفت: من در ارزیابی مسکن مهر گفتم این طرح صد سال مملکت را گروگان می‌گیرد و حالا می‌خواهیم چهار برابر آن پروژه را اجرایی کنیم.

بیگدلی

باید مافیا را از بین برد

رییس مجمع ملی صنعت مسکن و ساختمان گفت: مسکن موتور محرک هزار و دویست گروه شغلی است و هشتاد درصد اشتغال کشور مرهون صنعت مسکن است.

مجتبی بیگدلی گفت: معتقدم مسکن مهر پروژه‌ای موفق با حضور انبوه‌سازان بود و دولت فعلی بر همین مبنا طرح یک میلیون مسکن را با نام مسکن کرامت کلید زده است.

وی ادامه داد: ساخت یک میلیون مسکن در یکی از شعار‌های اصلی آقای رییسی است، در ضمن باید توجه داشت مجلس هم طرح جهش مسکن را تصویب کرده است و طبق قانون اساسی، دولت موظف است مسکن مردم را در اختیار شهروندان بگذارد.

وی با دفاع از این طرح تاکید کرد: بدون تردید تولید یک میلیون مسکن در سال یعنی تولید یک میلیون یخچال، یک میلیون تلویزیون، هر چه در زیر سقف خانه یافت می‌شود. این یعنی اشتغالزایی که حجم آن قابل تصور نیست.

وی تاکید کرد: در بسیاری از کشور‌ها که رشد منفی جمعیت دارند، به صورت کاذب صنعت مسکن را تحریک می‌کنند چرا که به مولد بودن و اشتغال‌زا بودن آن آگاهی دارند.

وی اضافه کرد: در کشور ما سالانه یک و تا یک و نیم میلیون واحد مسکونی نیاز داریم چرا که ۷۵۰ هزار ازدواج در سال اتفاق می‌افتد. در عین حال مسکن فرسوده و حوادث غیرمترقبه نیز داریم.

او با انتقاد از عملکرد وزیر اسبق راه و شهرسازی گفت: متاسفانه ایشان به طرح‌های تولید مسکن اعتقادی نداشتند و در نتیجه در پایان دولت دوازدهم بود که مسکن ملی راه افتاد، اما نتوانست به هدف دست یابد.

بیگدلی با اشاره به افزایش پانصد درصدی قیمت سیمان گفت: به بهانه قطع برق برخی مافیایی سیمان را گران کردند و در این میان چرا نباید نهاد امنیتی زیر میز مدیری بزند که این خیانت را می‌کند؟ آیا وضعیت از زمان جنگ بدتر است؟ در آن زمان می‌آمدند حساب می‌کردند ساختمان چقدر سیمان و آهن می‌برد و آن را به قیمت تعاونی به طرف می‌دادند. وی اضافه کرد: دولت در آن دوره این‎قدر خود را کنار نکشیده بود. در ضمن سازمانی به نام تامین اجتماعی که پیش از این در هر متر مربع ۲۵۰ تک تومانی می‌گرفت، امروزه متری ۱۰۰ هزار تومان دریافت می‌کند.

وی با انتقاد از مهندسان ناظر و کارخانه‌های فولاد و ... گفت: تحقق این هدف مستلزم آن است که تکلیف مافیا روشن شود و فضا برای ساخت و ساز مهیا شود. ما برای حقق این هدف هفت‎خوانی پیش رو داریم.

علی صادقی همدانی

سهم دولت از اقتصاد بالاست

علی صادقی همدانی، کارشناس اقتصادی گفت: باید در نظر داشت افزایش تولید مسکن به صورت قانون درآمده و هر دولتی می‌آمد موظف به اجرای این قانون بود.

وی تاکید کرد: بر کسی پوشیده نیست اجرای این طرح مخارج زیادی ایجاد می‌کند و فشاری مضاعف بر کسری بودجه دولت ایجاد خواهد شد.

این کارشناس اضافه کرد: باید بپذیریم کسی که می‌خواهد این طرح را اجرا کند سطوحی از تورم را به جان می‌خرد. من معتقدم مبانی فکری پشت سر این طرح مشکل دارد.

وی با تاکید بر اینکه تفکر مداخله در بازار اساسا اشتباه است، اضافه کرد: آقای بیگدلی به بازار سیمان می‌تاختند و می‌گفتند مشکل از مافیا است، اما اگر بودجه سال ۱۴۰۰ را با سال ۹۹ قیاس کنید می‌بینید با توجه به سهم بالای دولت از اقتصاد بالقوه با بستر فساد مواجه هستیم.

وی ادامه داد: اگر کسی قصد مبارزه با فساد را کرده باید بستر فساد را از بین ببرد. این یعنی کاهش مداخله دولت در اقتصاد و بازار‌ها و تصدی‌گری، اما متاسفانه می‌بینیم در دهه‌های اخیر مسیر حرکت معکوس بوده تا جایی که سهم دولت از اقتصاد به ۸۲ درصد رسیده است.

نباید ناامید باشیم

حبیب خلج، کارشناس اقتصادی و فعال حوزه انرژی نیز در این نشست گفت: این روز‌ها مداوم با ناامیدی طرف هستیم، در حالی که دومین واکسن‌ساز دنیا بودیم امروز ناامید هستیم.

وی با انتقاد از اینکه برای تحلیل موضوع ساخت یک میلیون مسکن برخی به مسکن مهر استناد می‎کنند، گفت: اینکه بگوییم دولت نمی‌تواند درست نیست، دولت بودجه و پیمانکار دارد و پیمانکاران خودشان را آماده اجرای این طرح کرده ‎اند. دولت که به این حرف‌ها بسنده نمی‌کند.

وی افزود: دولت پختگی لازم را دارد و باید متوجه باشیم اگر مردم در این حوزه بی‌اعتماد شوند، نسبت به همه حوزه‌ها بی‌اعتماد خواهند شد. به گفته وی اگر دولت به سمت ساختمان‌های صنعتی برود بخش مهمی از مشکلات حل می‌شود در ضمن ما در بحث فولاد و سیمان هیچ مشکلی نداریم و مشکل کمبود برق هم حل شده است.

مگر می‌شود سالی یک مشهد ساخت؟

منصور، کارشناس حوزه اقتصاد و آمایش سرزمین نیز در این نشست تاکید کرد: من همان زمانی که آقای رییسی این شعار را دادند محاسبه کردم این کار اجرایی نیست.

وی به تجربه مسکن مهر اشاره کرد و ادامه داد: آقای احمدی نژاد قول ساخت دو میلیون مسکن را داد، اما ۴۰۰ هزار واحد در حد اسکلت فیزیکی را تحویل داد. از سوی دیگر شهری مانند پرند برای اسکان ۲۰۰ هزار نفر پیش‌بینی شده بود، اما با اجرای مسکن مهر، جمعیت این شهر جدید ۳۸۰ هزار نفر شد.

وی ادامه داد: متاسفانه شهر پردیس را روی گسل ساختند. فاضلاب ندارد و این مشکلات باقی است.

وی ادامه داد: ساخت چهارمیلیون مسکن، با احتساب هر واحد تنها چهارصد میلیون تومان، می‎شود۱۶۰۰ هزار میلیارد تومان، اما با کدام پول می‎توان مسکن ساخت؟ مگر می‌شود سالی یک شهر مثل مشهد ساخت؟ آیا برای هویت شهری این واحد‌ها هم فکری شده است؟

سه اشکال اساسی در طرح ساخت یک میلیون مسکن

جمال صدرعاملی، کارشناس اقتصادی نیز در این زمینه توضیح داد: سه اشکال اساسی متوجه بحث تولید یک میلیون مسکن در سال است. اول اینکه چنین طرحی فشار نقدینگی و تورمی ایجاد می‌کند، دوم مشکل زمین که در زمان مسکن مهر هم داشتیم، به قوت خود باقی است و در عین حال فشاری که به منابع بانکی می‌آید، قابل توجه است.

وی با اشاره به اینکه بودجه عمرانی امسال ایران صد هزارمیلیارد تومان است، اضافه کرد:هزینه واقع‎بینانه ساخت متری ۳.۵ میلیون تومان است این بدان معناست که برای ساخت مسکن به ۳۵۰ هزار میلیارد تومان بودجه نیاز داریم که ۳.۵ برابر بودجه عمرانی سال جاری است.

سمیعی

برآورد هزینه- فایده

سمیعی، کارشناس اقتصادی و فعال بازار ارز نیز در این نشست تاکید کرد: وقتی می‌گوییم چنین کاری انجام پذیر است یا نه، باید به این سئوال پاسخ دهیم. وقتی پول، زمین و مصالح باشد، این کار سخت نیست.

وی افزود: بحث اصلی این است که باید هزینه-فایده را برآورد کنیم که آیا صرف می‌کند چنین کاری را انجام دهیم یا نه.

وی با تاکید بر اینکه هزینه کرد دولت برای آموزش و پرورش و بهداشت هیچ مانعی ندارد، ادامه داد: بهتر است دولت با هزینه کرد بودجه‌اش در این دو حوزه و مهار تورم، اجازه دهد مردم خودشان مشکلات خود را حل کنند.

جامعه هدف باید مشخص شود

سهراب قشقایی، نماینده اسبق مجلس نیز گفت: مدل ساخت یک میلیون مسکن مشخص نیست. حال فرض کنیم همه چیز آماده است. شهرداری پروانه بدهد و زمین نیز معارض نداشته باشد، اما باور کنید من وسط کویر لوت پروژه پروژه داشتم و معارض پیدا شد.

وی اضافه کرد: در ضمن اگر این واحد‌های مسکونی ساخته شوند، باز باید دید مصرف‌کننده چه کسی است؟