نگاهی به طرح جامع مسکن ایرانیان

طرح جامع مسکن طرحی است که به صورت دایم مشکل مسکن را در ایران حل کرده و الگوی اجرایی موفق و نمونه برای بسیاری از کشور‌ها خواهد شد و ملک و زمین از کالای سرمایه‌ای به کاربرد واقعی خود یعنی کالای مصرفی تعریف می‌شود.

کد خبر: ۱۳۴۰۲۹

تاریخ: ۲۰ آبان ۱۴۰۰ - ۱۶:۰۰

اقتصاد ۲۴- در این طرح با طراحی و اجرای سامانه جامع املاک و زمین تمامی املاک با توجه به کدپستی آن‌ها قابلیت شناسایی داشته و تمامی ریز مصالح بکار رفته در آن‌ها اعم از جنس و نوع و برند مصالح مانند کاشی، سینک، سیم برق، شیر آلات و ... با وارد کردن کدپستی ملک فوق قابل مشاهده است.
نحوه ساماندهی به بازار آشفته مسکن:

در این طرح که کاملا بر اساس منطق طراحی شده است قیمت هر ملک مسکونی به صورت (قیمت مصالح بکار رفته در آن + دستمزد سازنده + پول زمین + هزینه مجوزها) می‌باشد.
A+d*A+M+Z=K
در این رابطه:
A: قیمت مصالح و متریال بر اساس هر متر از ساختمان
d: ضریب بوده و ضریب دستمزد نام دارد بگونه‌ای که حاصلضرب آن در A برابر دستمزد سازنده در ساخت مسکن می‌شود.

بیشتر بخوانید:  هزینه ساخت هر واحد مسکن دولتی چند؟

M: قیمت مجوز‌ها و هزینه‌های متفرقه است که به منظور کاهش قیمت مسکن قیمت مجوز‌ها برابر صفر و فقط مقدار کمی بابت هزینه‌های متفرقه مانند قیمت بیمه مسولیت سازنده و ... می‌ماند که عدد قابل توجهی نمی‌باشد.
Z: قیمت زمینی است که ملک بر روی آن ساخته می‌شود. قیمت زمین برابر ۲۵% ارزش ملکی است که قرار است بر روی آن ساختمان بنا شود. عدد ۲۵% درصد ابا این منطق محاسبه شده است که هر فردی میتواند بر روی ملک خود یک خانه ویلایی بسازد. حال با احتساب اینکه ساختمان‌های ساخته شده کمتر از ۴ طبقه نیست، صاحب زمین به رایگان یک واحد مسکونی را مالک میشود. قطعا زمینی که بر روی آن برج ساخته شود دارای قیمت بالاتری میشود. ضریب ۲۵% برای اینگونه ساختمان‌ها مقدار پایینتری در نظر گرفته شود به گونه‌ای که به ازای هر طبقه بیشتر از چهار طبقه، مالک زمین فقط یک واحد رایگان بعلاوه ۱۵% به ازای هر طبقه بیشتر از چهار طبقه محاسبه شود. این ضریب برای زمین‌های دولتی برابر صفر است و به کاهش هرچه بیشتر قیمت مسکن کمک میکند.
K: قیمت نهایی مسکن است.

نحوه اجرای طرح:
۱- این طرح یک طرح سه فوریتی بوده و بلافاصله پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی لازم الاجراست.
۲- ملک و زمین کالای مصرفی تعریف میشود و دید سرمایه‌ای به آن وجود ندارد و هرگونه دعاوی مغایر این تعریف قابلیت استماع حقوقی ندارند.
۳- در خصوص زمین‌های کشاورزی لایحه الحاقی در زمان حداکثر سه ماه پس از طرح در مجلس تقدیم میگردد.
۴- برای اجرای این طرح باید با استفاده از روش‌های نوین سامانه جامع مسکن و زمین را طراحی و اجرا نمود. در این طرح تمامی منازل و زمین‌ها با کدپستی خود در سامانه ثبت هستند و با وارد نمودن کدپستی تمامی مشخصات ملک از قبیل سال ساخت، طبقه و محله و ... در سامانه قابل رویت است.
در هنگام ساخت و یا عرضه در بازار مسکن ناظرین نظام مهندسی ساختمان با توجه به دسترسی که به آن‌ها در این سامانه داده می‌شود تمامی اطلاعات مصالح مورد استفاده در ساختمان اعم از نوع و شرکت سازنده شیر آلات، نوع سیم کشی و نوع سیم برق، کاشی و سرامیک و ... را در سامانه ثبت و قیمت متریال بر اساس فهرست بهای واقعی بازار محاسبه میشود.
با ضرب ضریب d در قیمت این مصالح دستمزد سازنده محاسبه میشود و پیشنهاد میشود این ضریب بین ۰.۱ تا ۰.۳ باشد. بدیهی است هر چه سازنده از مصالح مرغوبتری استفاده کند سود بیشتری از ساخت مسکن خواهد برد.
با وارد کردن کدپستی ملک مورد نظر در سامانه املاک و زمین قیمت ملک محاسبه شده و قابلیت معامله دارد. این قیمت بالاترین قیمت ملک مورد نظر است و فروش بالاتر از آن را سیستم اجازه نداده و غیر فعال بوده، اما قیمت پایین‌تر برای فروش امکان پذیر است.
۵- برای جلوگیری از دور زدن این قانون درصورتی که فروشنده با انجام کار غیر قانونی اقدام به فروش ملک خارج از سیستم فوق نماید، با ارائه لایحه به مجلس تنها اسناد معاملات زمین و مسکنی قابلیت استماع و ارزش حقوقی دارند که توسط این سامانه ثبت شده باشد و اگر هرگونه معامله‌ای خارج از سیستم رخ دهد خریدار پس از معامله با دادخواست حقوقی مبلغ مازاد را بازستاند و فروشنده هم معادل ۲۰ درصد مبلغ فروش غیر قانونی در وجه دولت جریمه شود. اگر خریدار حداکثر سه ماه پس از خرید قطعی از فروشنده شکایت ننماید در صورت محرز شدن انجام معامله توسط سازمان‌های ممیزی، مبلغ مازاد پرداختی به عنوان جریمه در وجه دولت محکوم و به صورت اقساط از خریدار طی حکم دادگاه باید پرداخت گردد. (برای طرح دعوا توسط خریدار واریز وجه به حساب قوه قضاییه لازم نیست و وجه فوق از فروشنده طی حکم اخذ خواهد شد.)
۶- برای جلوگیری از خریداری بیش از نیاز مسکن، محدودیت معاملات مسکن وضع شده و هر کد پستی بیش از ۵ ملک مسکونی و ... را نمیتواند مالکیت داشته باشد و فاصله بین هر معامله مسکن کمتر از ۳ سال نمیتواند باشد.
۷- برای حذف التهابات بازار مسکن باید اختیار صدور رای از شورا‌های حل اختلاف گرفته شود و قانون فعلی روابط مالک و مستاجری مورد بازنگری قرار گیرد. قرارداد‌های مسکن طبق قانون پیشنهادی تا سه سال در صورت تمایل مستاجر با لحاظ افزایش قانونی قابل تمدید است. شورا‌های حل اختلاف تا ۴ ماه پس از ارائه دادخواست موجر فرصت ایجاد صلح و سازش بین موجر و مستاجر را دارند. این اطاله دادرسی باعث حذف التهاب بازار مسکن و ایجاد آرامش می‌شود. (با قانون فعلی مالکین به راحتی با پشتوانه قانونی یکه تاز میدان مسکن شده و این طمع یقف ندارد).
۸- به ازای هر سال افزایش سن بنا قیمت ملک ۵% کاهش می‌یابد و این کاهش تا ۲۵ سال ادامه و سپس متوقف میشود.
۹- اجاره بها معادل یک هفتم قیمت ملک در سیستم جامع مسکن و زمین است و ملاک تعیین قیمت بر اساس رهن خانه و تبدیل بر اساس سود ۱۰ درصد سالیانه بانکی می‌باشد. (البته پیشنهاد میشود اجاره بها بر اساس فورمول تعیین اجاره کارشناسان رسمی دادگستری محاسبه شود.)
۱۰- با توجه به اینکه هر ساله تورمی برابر اعلام بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران وجود دارد و این تورم در قیمت متریال لحاظ میشود، و همچنین با لحاظ افت قیمت سالیانه املاک مسکونی فرمول نهایی محاسبه قیمت منزل مطابق زیر برای معاملات محاسبه میشود:
A+A× (مقدار تورم سالیانه - سال ساخت منزل × ۵% (+d*A+M+Z=K

۱۱- مالیات بر خانه‌های خالی با توجه به مصوبه قانونی اخذ میگردد.
۱۲- در صورت امتناع مالکین از اجازه ساخت زمین با اخذ ۲۵% مالیات سالیانه معادل ارزش قیمت زمین چهار طبقه اعمال حاکمیت میگردد تا جلوی نافرمانی شخصی گرفته شود.

مزایای طرح:
با اجرای این طرح علاوه بر حل دایم مشکل مسکن و حذف التهاب از این بازار، با توجه به جمع آوری نقدینگی شدیدی که بانک‌ها در مدت ایجاد نموده بودند و در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده اند و منجر به فروپاشی خانواده و اقتصاد کشور شده بودند با توجه به حذف این نقدینگی و ترکیدن حباب قیمت به ناگاه تورم ایجاد شده حذف و اقتصاد کشور به سمت تولید محور شدن خواهد رفت و با حذف تورم و نقدینگی کاذب، قیمت مسکن روز به روز فیدبک منفی خورده و ارزانتر میشود.
پیشنهاد میشود برای جلوگیری از شروع مجدد سفته بازی در بازار‌های دیگر مانند طلا و ارز و خودرو ضمن ایجاد محدودیت خرید ماهیانه حداکثر یک معادل وزن یک سکه بهار آزادی و یا معادل ارزی آن در سال برای هر کد ملی و تهیه ارز در هنگام سفر مطابق مدارک و الزامات سفر و تهیه سامانه‌ای برای خوداظهاری خریداران ارز و رسیدگی مراجع نظارتی بر صحت این اظهارات و نیز ممنوعیت سند زدن وکالتی خودرو برای پلاک‌های خودرویی که بر اساس نیاز از کارخانه برای افراد خریداری میشوند و توقیف خودرو‌هایی که اینگونه معامله میشوند توسط پلیس و جرم انگاری برای دفترخانه‌هایی که اقدام به اینکار میکنند یک بار برای همیشه این مشکل مرتفع شود. (انجام طرح فوق نیاز به پیشنیاز اجرای پیشنهادات فوق ندارد)

محمدداود وثوقی نسب – سرباز ولایت
کارمند رسمی وزارت نیرو- دانشجوی نخبه دکتری برق قدرت