چه عواملی نرخ مسکن و اجاره‌بها را تعیین می‌کنند؟

رشد بیش از ۶ برابری اجاره بها در ۸ سال؛ آمار و ارقامی درباره اجاره‌بها

کنترل تورم از دید بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن از رشد سرسام‌آور اجاره‌بها جلوگیری می‌کند، اما این تمام ماجرا نیست و متغیر‌های دیگری هم در قیمت مسکن و اجاره‌بها دخالت دارند.

کد خبر: ۱۹۳۵۱۹

تاریخ: ۱۵ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۱۱:۲۰

اقتصاد۲۴- نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها که بسیاری از قرارداد‌های اجاره مسکن به انتها می‌رسد، باعث شده تا میلیون‌ها اجاره‌نشین دلهره این را داشته باشند که آیا می‌توانند اقامت خود را در سرپناه استیجاری‌شان تمدید کنند یا مجبور به اسکان در خانه‌هایی ارزان‌تر خواهند شد.
در هفته‌های اخیر برخی مطبوعات و رسانه‌ها یکی از تحولات مهم مربوط به بازار اجاره‌بها را کوچ از مرکز به حاشیه استان تهران دانسته و نوشتند رشد نرخ اجاره باعث افزایش حاشیه‌نشینی و رشد جمعیت شهر‌های اقماری تهران شده است و همین افزایش تقاضا، قیمت‌ها را در بازار مسکن شهر‌های نزدیک به تهران بالا برده‌است.

بر اساس بررسی‌های منتشر شده در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۴۰۰ افزایشی بوده و ۶.۷ برابر شده است

آمار و ارقامی درباره اجاره‌بها

بر اساس آخرین داده‌هایی که مرکز آمار منتشر ساخته و در رسانه‌ها مورد توجه قرار گرفته است در کشورمان حدود ۲۴.۵ میلیون نفر مستاجرند که از این میزان ۳۷ درصد از خانوار‌ها شهرنشین و ۵۱ درصد خانوار پایتخت‌نشین هستند.

در ماه‌های اخیر برخی از رسانه‌های اقتصادی از رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ نوشتند. به نوشته «تجارت نیوز» آخرین گزارش رسمی در بخش اجاره‌بها نشان می‌دهد که شاخص قیمت ماهیانه، نقطه به نقطه و سالیانه در بهمن ماه ۱۴۰۱ به ترتیب ۲.۳ درصد، ۴۱.۶ درصد و ۳۴.۷ درصد بوده است.
به طور کلی و بر اساس بررسی‌های منتشر شده در مرکز آمار ایران، روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۴۰۰ افزایشی بوده و ۶.۷ برابر شده است.

اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاهش می‌یابد، ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶ به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره افزایش یافته است و این الگو در تا پاییز ۱۳۹۹ تکرار شده است، ولی پس از آن تا زمستان۱۴۰۰ افزایش اجاره بها ادامه می‌یابد. [۱]این در حالی است که رسانه‌های اقتصادی سهم مسکن و اجاره‌بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می‌کنند. «دنیای اقتصاد» شهریورماه پارسال از «وزن بسیار سنگین و نامتعارف اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارها» چنین نوشت: ساکنان تهران، اصفهان، فارس و البرز در سال۱۴۰۰ به ترتیب معادل ۵۰درصد، ۴۷درصد، ۴۰درصد و ۳۸درصد از هزینه‌های سالانه‌شان را برای تامین مسکن صرف کردند.

با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ‌شدن بازار اجاره‌بها، رئیس جمهوری اواخر فروردین‌ماه در جلسه هیات دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی‌ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر گیرد.

در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با بیان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، گفت: مقرر شد تا شهرداری‌ها و مدیران عمران شهر‌های جدید ابزار‌های شناسایی خانه‌های خالی را فعال کرده و دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحد‌ها به دستگاه‌ها کمک کنند.
با این حال، بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن می‌گویند باید این مساله را به صورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.

بیشتر بخوانید: خریدار مسکن زیاد شد، فروشنده‌ای نیست

با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن محسوب می‌شوند، بنابراین اتخاذ سیاست‌های ملی کاهنده نقدینگی می‌تواند در وضعیت جذب سرمایه در بخش مسکن موثر واقع شود و نوسانات آن را کاهش دهد

همچنان که اشاره شد کارشناسان حوزه مسکن، قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها را به طور کلی تابعی از نرخ تورم می‌دانند، این در حالی است که پژوهش‌ها فاکتور‌ها و متغیر‌های اقتصادی بیشتری را در نرخ‌گذاری اجاره‌بها شناسایی می‌کنند.

پژوهشی با عنوان «اثرپذیری قیمت و اجاره‌بهای مسکن از متغیر‌های کلان اقتصادی در ایران» در سال ۱۴۰۱ به بررسی تاثیر متغیر‌های کلان اقتصادی بر قیمت و اجاره بهای مسکن در یک دوره ۱۰ ساله پرداخته است که در ادامه خلاصه‌ای از آن آمده است. [۲]متغیر‌های تاثیرگذار بر قیمت مسکن
بر اساس نتایج به دست آمده در این پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه‌ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند؛ بنابراین با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه‌گذاری جهت حفظ ارزش پول افزایش می‌یابد. بخش مسکن به علت عدم نیاز به سواد سرمایه‌گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم افزایش می‌یابد. همچنین خود مسکن نیز از مولفه‌های تورم بوده و قیمت مسکن به نوعی در تورم نیز اثرگذار است.

نقدینگی مجموع پول و شبه‌پول است. افزایش نقدینگی یکی از فاکتور‌های تحریک کننده قیمت است، چرا که منابع عظیم پولی به صورت سوداگر وارد بخش مسکن شده و از آنجایی که کانال‌های تزریق پول وجود ندارد، این حجم از پول به صورت هجمه‌ای وارد شده است؛ بنابراین در صورتی که نقدینگی افزایش یابد، تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد و در مرحله دوم قیمت مسکن نیز افزایش خواهد داشت.

نرخ دلار غیررسمی نیز به عنوان یکی از بازار‌های رقیب بخش مسکن محسوب می‌شود. همچنین به علت وابستگی اقتصادی به ارز، به عنوان یک شبه‌شاخص قیمتی نگریسته می‌شود. از این رو افزایش نرخ دلار غیررسمی موجب افزایش کلی قیمت‌ها و سپس موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.

در این شرایط، بازار بورس می‌تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را تعدیل کند. با این حال ارزش معاملات بورس، به عنوان نماینده حجم پول جذب شده در این بخش قابلیت توضیح دهندگی را برای قیمت مسکن دارد.
همچنین نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری با قیمت مسکن رابطه‌ای مستقیم و منفی دارد.

کاهش نرخ سود بانکی در افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد، چرا که انتظار بازدهی پول در بانک کاهش یافته و سود بانکی نمی‌تواند اثرات منفی کاهش ارزش پول را جبران کند.

افزایش قیمت سکه تمام بهار آزادی به عنوان یکی از بازار‌های رقیب مسکن در جذب سرمایه می‌تواند تقاضا برای سایر دارایی‌ها را کاهش دهد و جذب سرمایه را در بخش مسکن بکاهد؛ بنابراین تقاضا را برای مسکن کاهش داده و در نتیجه بر قیمت مسکن تاثیر منفی می‌گذارد.

بیکاری هم در این مولفه تاثیر می‌گذارد. به هر میزان جمعیت بیکار افزایش یابد، تقاضای موثر بر مسکن کاهش می‌یابد، چرا که این گروه از قدرت مالی لازم برای خرید مسکن برخوردار نیستند؛ بنابراین به هر میزان که بیکاری کمتر شود، تقاضا برای مسکن بیشتر خواهد شد و در نتیجه قیمت مسکن افزایش خواهد داشت.

متغیر‌هایی که اجاره بهای مسکن از آن‌ها تاثیر می‌پذیرد

در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیر‌ها

بر اساس یافته‌های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بدین معنی که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب ۲.۱۱۹ و ۰.۶۰۶ واحد افزایش در اجاره بهای مسکن به دنبال دارد.
همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی ۳.۴۸۷، ۲.۷۲۲ و ۲.۳۷۵ واحد کاهش در اجاره بهای مسکن در پی دارد. همچنین اثر متغیر‌های شاخص قیمت مصرف‌کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تایید نیست.

بیشتر بخوانید: رشد عجیب و غریب قیمت مسکن در ۲ سال اخیر

همچنان که گفته شد در اجاره‌بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره‌بهای مسکن دارند. به طوری که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می‌توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت؛ بنابراین در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت.
نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی‌شان با اجاره‌بها را به این گونه ظاهر می‌سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و در مرحله دوم اجاره بها کاهش می‌یابد. همچنین این عوامل به عنوان کاهش‌دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجایی که اجاره بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می‌شود، در صورتی که قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره‌بها نیز کاهش خواهد یافت.

توصیه‌های سیاستی برای مدیریت بازار مسکن

در نهایت و بر اساس نتایج حاصل، این پژوهش پیشنهاد‌های زیر را ارائه می‌دارد:

۱- با توجه به اینکه تورم و نقدینگی از مهمترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، بنابراین اتخاذ سیاست‌های ملی کاهنده نقدینگی می‌تواند در کاهش جذب سرمایه در بخش مسکن موثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد.

۲- با توجه به اینکه بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار در ارتباط است، بنابراین سیاست‌های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل آید.

۳- در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیرها.