حسین عبده تبریزی، صاحب نظر ارشد مالی: کمبود زمین به دلیل توزیع نادرست جمعیت در کشور است

مسکن دیگر حباب قیمتی ندارد

داوود سوري، اقتصاددان: مشكل مسكن يك بخش از مشكل بزرگ در اداره اقتصاد كشور است

کد خبر: ۲۲۳۲۵۴

تاریخ: ۱۴ دی ۱۴۰۲ - ۰۹:۰۷

اقتصاد ۲۴- قيمت مسكن در ايران به يك بحران تبديل شده است و بسياري از كارشناسان براي توضيح اين بحران از واژه «حباب قيمت مسكن» استفاده مي‌كنند، اما در سمينار تخصصي «چشم‌انداز مسكن» كه با حضور حسين عبده تبريزي، صاحب‌نظر ارشد مالي و داوود سوري، اقتصاددان و ساير كارشناسان برگزار شد عنوان شد كه ديگر اصطلاح حباب قيمتي براي بازار مسكن درست نيست، چراكه زماني از اين اصطلاح استفاده مي‌شود كه قيمتي غيرواقعي وجود داشته باشد؛ اين درحالي است كه اوضاع بازار مسكن در ايران متفاوت شده است. در اين سمينار كه به همت «آكادمي سامان» برگزار شد، محتمل‌ترين سناريوهاي پيش روي بازار مسكن نيز مورد بررسي قرار گرفت. وبسايت «اكوايران» فايل صوتي كامل اين سمينار را منتشر كرده و در اين گزارش بخش‌هاي مهمي از آن پياده‌سازي و براي استفاده خوانندگان گرامي ارايه مي‌شود.

كشور آمادگي ماليات بر عايدي سرمايه را ندارد

حسين عبده تبريزي، صاحب‌نظر ارشد مالي در اين نشست گفت: شكي نيست كه قيمت مسكن و ساختمان در ايران در مقايسه با شهرهاي بزرگ مانند لندن، پاريس، سانفرانسيسكو و نيويورك گران‌تر شده است و يك مقدار قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ از امكانات اقتصادي ما فراتر رفته است؛ دليل آن هم اين است كه مسكن به يك كالاي سرمايه‌اي تبديل شده است به اين معني كه مسكن تا امروز سهم عمده‌اي در حفظ ارزش پول داشته و اين نقش را به خوبي بازي كرده است.

دولت‌ها علاقه‌مندند كه مسكن ارزان باشد تا مساله سرپناه مردم حل شود . اصولا وقتي دولتي برنامه‌ريزي مي‌كند هدفش اين نيست كه مسكن تبديل به وسيله‌اي براي پس‌انداز شود، دولت خواستار اين است كه قيمت مسكن معقول باشد و در استطاعت همه و قابل تحمل شود نه اينكه وسيله‌اي براي سرمايه‌گذاري باشد، اما در واقعيت در ايران به دلايل متعدد كه يكي از آنها ضعف در نظام مالياتي است و اينكه مصوبه ماليات بر عايدي سرمايه هم مدت‌هاست در مجمع تشخيص مصلحت نظام مانده و ذي‌نفعان زيادي هم دارد وضعيت به اين شكل شده است. ظاهرا كشور آمادگي اينكه مالياتي از عايدي سرمايه اخذ شود را ندارد و نگراني‌هايي در اين خصوص وجود دارد. در كنار اين موضوع كمرنگ بودن دولت در ورود به اين موضوع است كه غير از دو طرح در ساخت و ساز (مسكن مهر و ارايه طرح مسكن ملي) كنترل قيمتي چنداني ازسوي دولت انجام نگرفته است و مسكن تنها وسيله‌اي شده تا از اين طريق مردم بتوانند قدرت خريدشان را حفظ كنند.

عدم همخواني قدرت خريد مردم با نرخ رشد مسكن

عبده تبريزي اضافه كرد: بين اجاره و قيمت مسكن يك فاصله‌اي به وجود آمده است و اين فاصله نشان‌دهنده آن است كه قدرت خريد مسكن با نرخ رشد مسكن همخواني ندارد. امروز در بعضي از شهرها قدرت خريد حتي به 50 سال هم رسيده است به اين معني كه از محل اجاره مسكن 50 سال طول مي‌كشد تا پول مسكن را پس بگيرند و بايد گفت مسكن اصلا سرمايه‌گذاري خوبي نيست و با نرخ‌هاي 2 و 3درصد اين كالا سرمايه‌گذاري خوبي به شمار نمي‌رود و اميدها به عايدي سرمايه است وگرنه اجاره دادن ملك هم راه‌حل خوبي نيست. او افزود: در ايران به دليل شكاف درآمدي مردم و قيمت‌ها در طول 15 سال اخير و به ويژه در دهه 90 كه خيلي گسترده‌تر هم شده است؛ مسكن به ويژه در شهرهاي بزرگ از سوي عامه مردم غيرقابل خريد شده است كه اين حالت شبيه به دو كشور سنگاپور و كره‌جنوبي شده است كه در آنجا هم‌ زماني كه يك زوج خانه‌اي مي‌خرند بزرگ‌ترين جشن زندگي‌شان را مي‌گيرند و در جايي كه به اندازه يكي از استان‌هاي ايران است 53 ميليون نفر زندگي مي‌كنند پس طبيعي است كه مسكن در اين كشور مهم است اما در ايران كه گستره قابل ملاحظه‌اي دارد و مقدار قابل‌ملاحظه‌اي از زمين‌هايش خالي است پس مي‌توان در آن مسكن ساخت.

شواهدي در‌خصوص پايداري نرخ تورم در كشور نداريم

این تحلیلگر اقتصادی اضافه کرد: زمانی که نرخ‌ها با هم همخوانی ندارند حباب شکل می‌گیرد، اما اگر از دید پس‌اندازکننده نگاه کنیم ممکن است این حباب برای ۱۰ سال آینده ادامه پیدا کند شبیه به نرخ سکه که ۴ تا ۵ سال است ادامه دارد. بنابراین در بلندمدت این حباب می‌تواند اتفاق بیفتد که در دنیا هم اتفاق افتاده است همان‌گونه که در دهه ۹۰ و با بحرانی که در ژاپن به وجود آمد باعث آن شد تا قیمت مسکن که یک میلیون و ۲۰۰ هزار دلار در هر مترمربع بود به ۱۲ هزار دلار برسد. نمونه‌های آن هم هست که یک‌باره نرخ‌ها با افت‌های وحشتناکی روبه‌رو شدند که در یک دوره بلندمدتی هم به وجود آمد. البته مسائلش هم شبیه به ما نبود، بنابراین در عین حال که امکان حباب وجود دارد و ممکن است در یک تاریخی هم بترکد، اما این تاریخ خیلی زود نیست، چراکه ما شواهدی در‌خصوص کنترل پایدار تورم در کشور نداریم.

عبده تبريزي افزود: قيمت زمين مهم‌ترين متغير در نرخ‌گذاري‌هاست، قيمت زمين در كل جغرافياي ايران مي‌تواند معادل قيمت آماده‌سازي آن زمين باشد؛ البته ممكن است در خيلي از جاها قيمت زمين به صورت مجاني در بيابان هم داده شود و بگويند در اين بخش يك منطقه شهري ايجاد كنيد كه در اين بخش هم نزديك به 10 ميليون تومان هزينه زيرساخت مي‌شود؛ بنابراين اگر دولت‌ها به درستي عمل مي‌كردند و آمايش سرزميني به درستي انجام مي‌شد و پراكندگي مردم در جغرافياي ايران به درستي صورت مي‌گرفت قيمت زمين مي‌توانست در ايران پايين باشد.

چرا قيمت زمين در پايتخت بالاست؟

عبده تبریزی در پاسخ به این سوال که چرا قیمت زمین در تهران بالاست؟ گفت: در تهران میلیارد‌ها تومان صرف زیرساخت‌ها شده است و این شهر در یک جغرافیای محدود و یک حداقل کرانه شهری قرار دارد و تقریبا در منطقه یک برای ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه، زمینی وجود ندارد، بنابراین اصلا روشن نیست چرا در این مناطق تهران ساختمان زیاد و ارزشمند ساخته شده است و دیگر زمینی وجود ندارد. البته یک دلیل آن این است که امکانات کار فراهم نشده است. امروز بسیاری از کارکنان خدماتی اگر نصف حقوقی که در تهران دریافت می‌کنند را در شهر خودشان بگیرند ترجیح می‌دهند در شهر خودشان زندگی کنند؛ چرا که در آنجا خانواده‌شان حضور دارند و یک خانه پدری دارند؛ به دلیل اینکه دیگر زمین یک میلیون و ۲ میلیون تومانی پیدا نخواهد شد و مردم به فکر آباد کردن دهات افتاده‌اند.

بیشتر بخوانید: جدیدترین قیمت مسکن در شرق تهران + جدول

عبده تبریزی افزود: کمبود زمین به دلیل این است که مردم در کشور به درستی پخش نشده‌اند و امکانات در یک‌جا جمع شده است، زمانی که بنده در مطبوعات بودم توزیع بیشتر از ۶۵ درصد روزنامه‌ها از جمله همشهری و جام جم در شمال شهر تهران قرار داشت، اما چرا باید کلیه امکانات در کشور در یک‌جا جمع شود؟ در شرایط نامناسب این روز‌ها هم امید‌های مثبتی اتفاق می‌افتد به عنوان نمونه در افغانستان به دلیل اینکه طالبان و دولت در اقتصاد دخالتی ندارد تورمی هم نیست و این مساله مثبتی است و ممکن است از دل یک سیاست غلط یک نتیجه مثبت هم بیرون بیاید.

الزام مهاجرت از تهران

عبده تبريزي گفت: در حال حاضر با توجه به آلودگي‌هاي هوا گرايش‌هايي به سمت شمال و غرب كشور هم به وجود آمده است. فردي با من مشورت مي‌كرد تا براي دوران بازنشستگي خانه‌اي تهيه كند كه شهرهاي مرند، رشت و زنجان را هم مد‌نظر داشت و بعد گفت شهر رشت از جمعيت اشباع شده، مرند كمي دور است اما زنجان را جاي مناسبي براي زندگي در دوران بازنشستگي مي‌ديد، كه البته بايد گفت يك بخشي از انتقال جمعيت به ابتكار شركت‌هاي ساختماني در اين شهرها وابسته است تا براي بخشي كه لازم نيست در تهران باشند مانند بازنشستگان كه ضرورتي ندارد در تهران حضور داشته باشند براي مهاجرت تشويق شوند.

در گذشته سالانه 6 درصد در خارج از تهران رشد مهاجرت داشتيم كه امروز تقريبا اين ميزان به تعادل رسيده است و اگر مساله مربوط به آلودگي را هم به آن اضافه كنيم و شهرهاي بزرگي نظير اصفهان كه آلودگي آن گاهي از تهران بدتر هم بوده را در نظر بگيريم شايد اين آلودگي هم كمكي باشد براي توزيع جمعيت و بتوانيم اين موضوع را تا حدودي كنترل كنيم.

شهرداري‌ها با كسري بودجه آلودگي و ترافيك مي‌سازند

اين اقتصاددان اضافه كرد: زماني كه از ديد اقتصاد كلان، دولت و حاكميت به اين مساله نگاه مي‌كنيم، با زماني كه از ديد سرمايه‌گذار بخش خصوصي نگاه مي‌كنيم اين موضوع فرق مي‌كند، سرمايه‌گذار مسووليتي در قبال ساختن شهر و شهرسازي ندارد. زماني كه شوراي شهر مجوز ساخت 6 طبقه مي‌دهد كلي خانه 3 طبقه بي‌دليل تخريب مي‌شود كه مي‌توانست 50 سال هم عمر كند و به دليل منفعت مالي 6 طبقه مي‌سازند. يك زماني 120 ميليارد دلار تخريب قبل از موعد انجام شده بود، كشوري كه به دنبال يك دلارش در حال دويدن است چرا بايد اين ميزان هزينه كند؟ بايد ديد چند ساختمان زير 10 سال تخريب شده است و كدام كشور چنين كاري با ثروت خودش مي‌كند؟

او افزود: ما در كشوري زندگي مي‌كنيم كه دولت با كسري بودجه تورم مي‌سازد و شهرداري‌ها با كسري بودجه آلودگي و ترافيك ايجاد مي‌كنند و در جايي مثل ملاصدراي تهران از ساعت 3 بعدازظهر به بعد خيابان بسته مي‌شود كه آن هم به دليل وجود بيمارستان بقيه‌الله است. البته سر خيابان ملاصدرا يك نهادي است كه نزديك 6 هكتار زمين دارد كه به اين نهاد اجازه ساخت 400 هزار مترمربع داده شده است حال حساب كنيد سر خيابان ملاصدرا اين ساختمان ساخته شود چه ترافيكي براي بزرگراه چمران ايجاد خواهد شد يا در آجودانيه مي‌خواهند باشگاه بانك ملي را تبديل به مركز تجاري كنند كه چندين ميليارد تومان هم هزينه دارد. البته بنده توصيه‌اي به تجاري‌سازي ندارم مگر آنكه منطقه جديدي ايجاد شود يا در منطقه 22 بيش از يك ميليون واحد ساخته شده اما فاقد يك مدرسه مناسب است و اصلا مدرسه‌اي در حد كالج البرز ندارد و اينها نشان‌دهنده آن است كه شهرسازي به اين موضوع توجهي ندارد.

قيمت مسكن بايد قابل تحمل‌تر باشد

عبده تبريزي افزود: آنچه مسلم است قيمت مسكن بايد قابل تحمل باشد و در ذهن وزير راه و شهرسازي هم همين بايد باشد اما نكته اينجاست كه قيمت زمين هزار برابر هم شود يك اشتغال ايجاد نخواهد شد. همچنين براي ساختمان‌هاي 20 طبقه و بالاتر ديگر تخريب معنا ندارد و بايد بهسازي‌هاي گسترده‌اي را درنظر بگيرند. در مجموع حوزه‌هاي كار در ساختمان كاهش نسبي پيدا كرده، هر چند اهميت اين بخش كمتر از گذشته شده اما همچنان كاسبي بزرگي محسوب مي‌شود و باز هم سرمايه‌گذاري از سوي عامه مردم صورت خواهد گرفت.

اين اقتصاددان اضافه كرد: از سال 1376 به بعد اوضاع اجاره‌نشيني تغيير كرده است و هر سال تعداد اجاره‌نشين‌ها بيشتر شده اما هيچ‌گاه به اين اندازه دچار مشكل نشده بوديم هر چند بازار رهن خانه قبلا هم با مشكل روبه‌رو بود و سيستم بانكي هم به دليل تورم نمي‌توانست وام بلندمدت بدهد اما افراد با قرض كردن از فاميل و وام گرفتن از بانك مسكن صاحب خانه مي‌شدند؛ اما امروز ديگر اين توان براي خريد خانه وجود ندارد. نهادسازي و ابزارسازي در بازار سرمايه و راه‌اندازي صندوق‌هاي املاك و مستغلات يا انتشار اوراق صكوك تنها 4 تا 5درصد و حداكثر 8درصد به اين بازار كمك مي‌كند و با ابزارهاي مالي و سامانه هم نمي‌توان مساله چند نرخي بودن ارز يا تورم كشور را حل كرد و بايد پايه‌هاي اقتصادي درست شود. واقعيت اين است كه امروز خريد خانه در شهرهاي بزرگ تبديل به يك كالاي عمومي شده و بايد دولت هزينه كند و ديگر ساخت و ساز در توان بخش خصوصي نيست و به جز اينكه يك بخش زيادي از درآمد نفت را بايد به بازنشستگي اختصاص دهند يك بخش قابل‌ملاحظه‌اي هم بايد به بخش ساختماني و كمك به خريد مسكن براي مردم اختصاص دهند.

حباب پديده‌اي كوتاه‌مدت است

داوود سوري، اقتصاددان نيز در اين نشست با تعريف واژه حباب براي بازار مسكن افزود: حباب به پديده‌اي گفته مي‌شود كه كوتاه‌مدت است. زماني كه اين پديده ادامه‌دار مي‌شود ديگر نمي‌توان واژه حباب را براي آن به‌كار برد. آنچه در اقتصاد در مورد حباب از آن ياد مي‌شود انحرافي است كه بازار از روندهاي طبيعي خود دارد و از آن دور شده باشد؛ اما واقعيت اين است كه ما همه آن روندهاي طبيعي را نمي‌شناسيم . اين درحالي است كه بازار كار خودش را مي‌كند و تصميم‌گيري خودش را دارد. زماني كه اين حباب ادامه پيدا مي‌كند قاعدتا بايد يك عوامل ماندگار ديگري در مورد آن وجود داشته باشد كه اين حباب را به وجود آورده است.

تقاضاي زيادي كه به بخش مسكن در اين مدت وارد شده باعث شده تا مسكن به عنوان كالايي كه براي خانوار ايراني غيرقابل تهيه است تبديل شود و اين موضوع كه قيمت مسكن در مقايسه با ساير كشورها گران است كاملا درست است و به راحتي مي‌توان گفت قيمت مسكن در ايران نسبت به دوبي، استانبول و كشورهاي اطراف بالاست و دليل آن هم روشن است چراكه مسكن قابل انتقال و قابل مبادله نيست.

اين اقتصاددان اضافه كرد: ‌ممكن است مسكن رشد كمتري نسبت به ساير دارايي‌ها داشته باشد اما اين نكته را هم بايد مورد توجه قرار داد كه تقاضايي كه براي مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه‌اي مطرح است خيلي متفاوت از سرمايه افرادي است كه در بازارهاي ديگر مانند سهام، ارز و طلاحضور دارند و تيپ اين افراد متفاوت است و اينكه تجانس بيشتري در بازار مسكن وجود دارد كه همچنان اين تقاضا براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن علي‌رغم نرخ بازدهي پايين آن وجود داشته هر چند با توجه به درآمدهاي مردم تقاضا در اين بازار هر روز كمتر و كمتر هم خواهد شد.

گسترش بازار دارايي‌ها براي كاهش قيمت مسكن

اين استاد دانشگاه افزود: به جز قيمت زمين مباحث ديگري هم جزو عوامل بنيادين وجود دارد كه يكي از آنها به شكل‌گيري خانوارها برمي‌گردد؛ اين بحث به سود تقاضا پيش رفته و كاهش تقاضاي مسكن را به دنبال داشته است كه نكته‌اي مثبت براي اين بازار است ضمن آنكه مسكن همچنان بين دارايي‌هاي محدودي كه افراد دارند يكي از جذاب‌ترين‌ها براي سرمايه‌گذاري است.

سوری افزود: بنابراین یکی از عوامل کمک‌کننده برای کاهش قیمت مسکن گسترش بازار دارایی‌هاست، همه ما با واژه تبدیل به احسن آشنا هستیم و اگر مقداری پس‌انداز داریم مسکن خود را با آن بهبود می‌بخشیم و اگر خانه ۸۰ متری داریم آن را به ۹۰ و ۱۰۰ متر تبدیل می‌کنیم و همه ما به دنبال سرمایه‌گذاری هستیم و شاید برخی اصلا به واحد بزرگ‌تری هم نیازی نداشته باشند، اما آن را خریداری می‌کنند تا سرمایه‌شان حفظ شود درحالی که در یک اقتصاد پویا افراد دلیلی برای این کار نمی‌بینند و اضافه پس‌اندازشان را به بازار‌های دیگری می‌برند مثلا به بازار سرمایه می‌برند تا از سود آن استفاده کنند یا اینکه در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند و همه می‌دانند که شاید نادرست‌ترین کار در این شرایط اقتصادی سرمایه‌گذاری در بانک باشد. شاید بهترین اقدام در چارچوب اقتصاد ما که بحثی زمانبر هم هست این است که بتوانیم بازار‌های دیگر را هم برای سرمایه‌گذاری جذاب کنیم و از این سرمایه‌گذاری مازاد در بخش مسکن کم کنیم.

مسكن سرمايه‌هاي كشور را حبس مي‌كند

سوري اضافه كرد: بخش مسكن با چندين بخش پيش و پس از خود ارتباط دارد و در صورتي كه اين بخش يك درصد رشد كند جي دي پي ايران چند درصد رشد مي‌كند اما واقعيت اين است كه يك رابطه خطي بين بخش مسكن و ساير بخش‌ها برقرار نيست و اين‌گونه نيست كه دولتي‌ها مطرح مي‌كنند مسكن ساير بخش‌ها را به فعاليت مي‌كشاند و اشتغال ايجاد مي‌كند. واقعيت اين است كه مسكن سرمايه‌هاي كشور را حبس مي‌كند اين درحالي است كه سرمايه‌هاي كشور بايد در خدمت توليد كالاها و خدماتي باشند كه قابليت مبادله دارند و براي كشور ثروت‌آفريني مي‌كنند در غير اين صورت اگر تمامي سرمايه‌هاي خود را به خشت و گل تبديل كنيم هيچ درآمد خارجي براي ما ندارد و همين مشكلي كه امروز با آن روبه‌رو هستيم هم همين است اما اين چرخه بايد در يك جايي شكسته شود و اگر ما جايي سرمايه‌گذاري مي‌كنيم اين سرمايه‌گذاري در صنايعي باشد كه به درآمدي خارج از مرزها تبديل شود مي‌توان شاهد رشد اقتصادي باشيم در غير اين صورت تبديل پس‌اندازها براي تبديل به خانه‌هاي بزرگ‌تر و در مناطق بهتر هيچ رشد و رفاهي در نهايت براي ما به دنبال ندارد.

بزرگ‌ترين مشكل در بخش مسكن تقاضاست

سوري بزرگ‌ترين مشكل در بخش مسكن را موضوع تقاضا دانست و افزود: اينكه تقاضا در اين بخش به دليل نداشتن درآمد كم است كه صحبت از 50 و 60 سال كار كردن و صاحب خانه‌دار شدن است و بايد ديد چگونه مي‌توان از اعتبار بانك‌ها و سرمايه بانك‌ها به عنوان اهرم براي روش‌هاي مالي جديد ابداع كرد تا به تقاضاي مسكن كمك شود.

او همچنين پرداخت تسهيلات را چندان كارگشا نمي‌داند و مي‌گويد: با توجه به وضعيت بازار پول و عدم توان مالي براي بازپرداخت آن از سوي خانوارها دادن تسهيلات عملا بي‌فايده شده است.نكته بعدي ساختار بازاري است كه در كشور وجود دارد و واحدهاي اداري است كه عمده آن در واحدهاي مسكوني مستقر شده‌اند و از شكل اداري خودشان دور هستند و در واقع اين يك فرصت است كه مي‌تواند اداري‌سازي را به عنوان يك تجارت رونق دهد و بسياري از اداره‌هاي پراكنده در شهر را در مجتمع‌هاي اداري تجميع كنند و اين مساله هم مي‌تواند يك موضوعي براي سرمايه‌گذاري باشد. مشكل مسكن در واقع يك قسمتي از مشكل بزرگ در اداره اقتصاد كشور است كه در اين قسمت (مسكن) خودش را نشان داده است.