اقتصاد ۲۴ بررسی می‌کند

بحران اجاره‌ بها؛ نبرد طبقاتی در سایه سکوت دولت/ تهران، شهری که نفس‌هایش را اجاره می‌دهد!

شاخص اجاره بهای مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۴، پرده از یک نابرابری سیستماتیک برمی‌دارد. مستأجران تهرانی به‌طور میانگین ماهانه ۳۴ میلیون تومان بابت اجاره می‌پردازند، رقمی که از ترکیب ودیعه ۶۰۰ میلیون تومانی و اجاره ۱۶ میلیون تومانی استخراج می‌شود. این فرمول محاسباتی، فریب آمیز است؛ زیرا ودیعه کلان عملاً به معنای وام گرفتن مستأجر از خانواده، فروش دارایی‌ها، یا ورود به چرخه بدهی است.

کد خبر: ۲۹۶۳۳۴

تاریخ: ۰۳ ارديبهشت ۱۴۰۴ - ۱۱:۰۷

اقتصاد۲۴- تهران دیگر شهری برای زندگی نیست؛ صحنه یک نبرد نابرابر است. جایی که کارگران، معلمان، پرستاران و حتی طبقه متوسط، هر ماه بخش عمده درآمدشان را به جیب برخی موجرانی می‌ریزند که از فقدان نظارت دولتی سود می‌برند. اجاره‌بها دیگر یک هزینه نیست؛ یک جریمه ماهانه برای شهروندانی است که جرات کرده‌اند در پایتخت بمانند! آمار‌های رسمی، تنها نوک کوه یخِ فاجعه را نشان می‌دهند: تورم ۴۰.۳ درصدی اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳، در تقابلی آشکار با تورم ۳۲.۵ درصدی کل کشور، فریاد می‌زند که مسکن نه یک کالای اقتصادی، که ابزاری برای انقیاد طبقاتی شده است. این شکاف ۷.۸ واحدی، نه یک خطای آماری، که نشانه‌ای است از فروپاشی اخلاقی سیاست‌های مسکن؛ جایی که بازار به جای تنظیم‌گری دولتی، به میدان جنگ موجران و مستأجران تبدیل شده است.

به گزارش اقتصاد ۲۴، این عدد، پوست‌اندازی نظام اقتصادی است که مسکن را از یک حق اولیه به کالایی لوکس تبدیل کرده است، عددی که نشان می‌دهد بازار مسکن به شکل سیستماتیک در حال بلعیدن حقوق شهروندی است. در سوی دیگر ماجرا، دولت مدام از «محدودیت منابع» می‌گوید، اما سکوتش در برابر سوداگری مسکن، فریاد می‌زند که این بحران یک انتخاب سیاسی است.

چرا مالیات بر خانه‌های خالی تصویب نمی‌شود؟ چرا سامانه شفاف اجاره وجود ندارد؟ پاسخ روشن است: ساختار قدرت، اجازه نمی‌دهد منافع موجران بزرگ به خطر بیفتد. از طرفی وعده‌هایی مانند «ساخت ۷۰ هزار واحد اجاره‌ای» یا «دو برابری وام ودیعه»، در بهترین حالت، مُسکنی موقتی هستند. این طرح‌ها حتی اگر اجرایی شوند، مانند ریختن یک سطل آب روی آتش سوزان جنگل است. بحران اجاره‌بها، نیازمند جراحی عمیق ساختاری است، نه پانسمانی کوتاه‌مدت.

در نگاه آمار

شاخص اجاره در ابتدای سال ۱۴۰۴، پرده از یک نابرابری سیستماتیک برمی‌دارد. مستأجران تهرانی به‌طور میانگین ماهانه ۳۴ میلیون تومان بابت اجاره می‌پردازند، رقمی که از ترکیب ودیعه ۶۰۰ میلیون تومانی و اجاره ۱۶ میلیون تومانی استخراج می‌شود. این فرمول محاسباتی، فریب آمیز است؛ زیرا ودیعه کلان عملاً به معنای وام گرفتن مستأجر از خانواده، فروش دارایی‌ها، یا ورود به چرخه بدهی است.

به گزارش اقتصاد ۲۴،  در مناطق کم‌درآمدتر (مناطق ۹ تا ۲۰)، میانگین اجاره ۲۵ میلیون تومانی (ودیعه ۵۲۱ میلیونی + اجاره ۸.۲ میلیونی) نیز نشانگر یک پارادوکس است: حتی حاشیه‌نشینان تهران هم دیگر نمی‌توانند «ارزان» اجاره کنند! حال آنکه این ارقام در تقابل با حداقل دستمزد ۱۱.۶ میلیون تومانی یک کارگر (با دو فرزند) و حق مسکن ۹۰۰ هزار تومانی، سیاست‌های معیوبِ حمایت از نیروی کار را عریان می‌کند. حق مسکنی که تنها ۷.۷ درصد از اجاره ماهانه در مناطق کم‌درآمد را پوشش می‌دهد، نه حمایت، که توهینی نظام‌مند به طبقه کارگر است.

آناتومی فروپاشی طبقه متوسط در مسکن با چهار ستون شکست در مدیریت بحران

ستون اول: مرگ دستمزدها: حق مسکن ۹۰۰ هزار تومانی برای کارگران در سال ۱۴۰۳، حتی ۱۰ درصد اجاره یک سوئیت ۳۵ متری در محله‌های حاشیه‌ای تهران را پوشش نمی‌دهد. این رقم، در حالی ثابت مانده که اجاره‌ها ۴۰ درصد جهش داشته‌اند. نتیجه؟ کارگران یا باید تمام درآمدشان را به اجاره اختصاص دهند یا به حاشیه‌های دورتر بروند؛ جایی که حتی دسترسی به شغل، حمل‌ونقل عمومی، و خدمات بهداشتی هم ندارند.

ستون دوم: انحصار موجران، بازی با جان مستأجران: مالکان در غیاب نظارت، قوانین را به راحتی دور می‌زنند. افزایش زیرپوستی حتی بیش از ۴۰ درصدی اجاره‌ها در سال گذشته، نه یک تخلف، که هنجار بازار شده است. چرا؟ چون جریمه‌ای وجود ندارد. حتی اگر مستأجران تا ۵ سال حق شکایت داشته باشند، اثبات تخلف در دادگاه‌های طولانی و پرهزینه، عملاً غیرممکن است.

بیشتر بخوانید: در بحث مسکن نباید با کمیت‌ها خود را فریب دهیم/ شعار ساخت یک میلیون مسکن با منابع موجود بانکی، همخوانی ندارد

ستون سوم: زمین‌خواری قانونی: طرح «واگذاری زمین‌های دولتی ۹۹ ساله برای ساخت واحد‌های اجاره‌ای»، در نگاه اول انقلابی به نظر می‌رسد. اما واقعیت چیست؟ این زمین‌ها اغلب به شرکت‌های خصوصی سپرده می‌شوند که هدفشان نه تأمین مسکن ارزان، که سودآوری حداکثری است. نتیجه؟ واحد‌هایی با اجاره‌های نجومی که باز هم به درد طبقه متوسط و کارگر نمی‌خورند.

ستون چهارم: دولت، بازیکن یا تماشاچی؟ دولت به جای ایفای نقش تنظیم‌گر، به یک دلال سیاسی تبدیل شده است. افزایش سقف مجاز اجاره از ۲۵ درصد به ۳۰-۳۵ درصد برای سال ۱۴۰۴، نه راهکار، که یک بازگشت به عقب است. این حرکت، عملاً به موجران می‌گوید: «شما مجازید هر سال ۳۵ درصد گران کنید، حتی اگر تورم کشور نصف این رقم باشد!»

چالش‌های موجران: روی دیگر سکه بحران

به گزارش اقتصاد ۲۴،  اما در میانه این نبرد نابرابر، موجران نیز با چالش‌های ساختاری دست‌وپنجه نرم می‌کنند که نادیده گرفتن آنها تحلیل بحران را ناقص می‌کند. تورم ۴۰ درصدی هزینه‌های نگهداری و تعمیرات ملک، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد نجومی مالیات بر املاک، بسیاری از مالکان خرده‌پا را نیز تحت فشار قرار داده است، موجری که یک یا دو واحد مسکونی دارد، مجبور است برای جبران هزینه‌های فزاینده، اجاره را افزایش دهد؛ خصوصاً اگر وام مسکنی داشته باشد که اقساط آن با نرخ بهره بالا، هر ماه بخشی از درآمدش را می‌بلعد.

اینجا یک پارادوکس تلخ شکل می‌گیرد: از یک سو، مستأجران از اجاره‌های نجومی شکایت دارند و از سوی دیگر، موجران خرده‌پا استدلال می‌کنند که سیستم اقتصادی ناسالم، آنها را نیز به بازیگران اجباری این چرخه معیوب تبدیل کرده است. با این حال، این توجیهات زمانی رنگ می‌بازند که بدانیم سهم موجران بزرگ و شرکت‌های املاک از افزایش اجاره‌بها، به مراتب بیشتر از مالکان خرد است. این گروه با انباشت سرمایه و خرید املاک بیشتر، نه تنها بازار را احتکار می‌کنند، بلکه با تعیین نرخ‌های دلخواه، هم مستأجران و هم موجران کوچک‌تر را تحت سلطه خود می‌گیرند. بنابراین، بحران فعلی بیش از آنکه نبرد مستأجران و موجران باشد، نبرد طبقه فرودست با الیگارشی مسکن است.

سیاست‌های شکست‌خورده و چهار اشتباه استراتژیک

اولین اشتباه، توهم تنظیم بازار با دستورالعمل‌های کاغذی بود.
به گزارش اقتصاد ۲۴،  تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره در سال ۱۴۰۳، بدون ایجاد سازوکار نظارتی، مانند این بود که به رانندگان بگوییم «حداکثر سرعت ۱۲۰ کیلومتر است»، اما دوربین سرعت‌سنج نصب نکنیم. نتیجه؟ موجران با خیال راحت سرعتشان را به ۱۸۰ کیلومتر رساندند و دولت فقط تماشا کرد. دومین اشتباه، وام ودیعه مسکن بود که به مثابه دامی برای فقرا می‌ماند. وام ۲۰۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن، با بهره ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله، برای یک خانواده کارگر یعنی بدهی ۳۰ میلیون تومانی در سال. این وام نه تنها مشکل مسکن را حل نمی‌کند، بلکه خانواده‌ها را در چرخه بدهی می‌اندازد. آیا این همان «حمایت از مستأجران» است؟

بیشتر بخوانید: سود ۲۱۰ میلیونی دولت از وام ۳۰۰ میلیونی مستأجران/ مردم توان بازپرداخت ماهانه ۸.۵ میلیون تومان وام ودیعه را دارند؟

از طرفی بر اساس گزارش‌های موجود، چند میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. اگر دولت مالیات تصاعدی بر این واحد‌ها وضع کند، هم موجران مجبور به اجاره دادن می‌شوند، هم درآمدی برای ساخت مسکن اجتماعی کسب می‌شود. اما چرا این اتفاق نمی‌افتد؟ پاسخ در نفوذ لابی‌های قدرتمند مسکن است. از سوی دیگر، افزایش اجاره‌بها، جوانان و خانواده‌های کم‌درآمد را به حاشیه‌های شهر می‌راند؛ جایی که نه امنیت شغلی وجود دارد، نه دسترسی به مدرسه و بیمارستان. این پدیده، نه یک انتخاب، که توطئه خاموشِ حذف فقرا از شهر است.

چالش تعیین نرخ اجاره و تحولات پیش‌رو

به اخبار و وعد‌ه‌های بعید بازگردیم. جلسه اخیر شورای عالی مسکن با تمرکز بر بهبود شرایط مستاجران، برنامه‌هایی نظیر گسترش پرداخت وام ودیعه اجاره و اولویت‌دهی به زوج‌های جوان و خانوار‌های کم‌درآمد را بررسی کرد. این اقدامات با هدف کاهش فشار اقتصادی بر مستاجران طراحی شده‌اند، اما پرسش اصلی این است که آیا افزایش ظرفیت وام‌ها بدون اصلاح زیرساخت‌های مالی، قادر به پاسخگویی به نیاز واقعی بازار خواهد بود؟ از سوی دیگر، همانطور که در سطر‌های بالا اشاره شد، طرح ساخت ۷۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای با استفاده از زمین‌های دولتی ۹۹ ساله، به عنوان راهکاری برای افزایش عرضه مسکن ارزان معرفی شده است.

به گزارش اقتصاد ۲۴،  با این حال، تجربه گذشته نشان می‌دهد عدم شفافیت در تخصیص منابع و نبود نظارت دقیق بر اجرای پروژه‌ها ممکن است اثربخشی این برنامه را زیر سوال ببرد. بحث تعیین نرخ رشد مجاز اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴، به یکی از پیچیده‌ترین موضوعات این جلسه تبدیل شد. با وجود مصوبه سال گذشته مبنی بر محدودیت افزایش ۲۵ درصدی، عملاً میانگین رشد اجاره‌ها به ۴۰ درصد رسید که نشان‌دهنده شکاف گسترده بین سیاست‌گذاری و واقعیت بازار است. پیشنهاد تفویض اختیار تعیین نرخ به استان‌ها، اگرچه انعطاف‌پذیری بیشتری ایجاد می‌کند، اما احتمال ناهماهنگی منطقه‌ای و تشدید نابرابری در دسترسی به مسکن را افزایش می‌دهد. تحلیلگران بر این باورند که رشد پیش‌بینی شده ۳۰ تا ۳۵ درصدی اجاره‌ها، نه تنها بازتابی از تورم ساختاری اقتصاد است، بلکه می‌تواند به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و تشدید بحران کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه منجر شود. این چرخه معیوب، لزوم بازنگری در سیاست‌های کلی مسکن را بیش از پیش آشکار می‌سازد.

پایان بازی: آیا راه فراری وجود دارد؟

دولت حاضر است برای ساخت بزرگراه‌ها و برج‌های لوکس، بودجه کلان هزینه کند، اما برای مسکن اجتماعی، همیشه «بودجه کافی نیست». این تناقض، نشان می‌دهد بحران اجاره‌بها یک فاجعه برنامه‌ریزی‌ شده است. آیا افزایش سقف اجاره‌بها به ۳۵ درصد، راه حل است یا تشدید بحران؟ آیا ساخت واحد‌های اجاره‌ای موقت، پاسخگوی موج عظیم محرومان مسکن خواهد بود؟ و آیا جامعه‌ای که در آن، کارگران مجبورند بین «نان» و «سقف» یکی را انتخاب کنند، می‌تواند ادعای توسعه داشته باشد؟ اینجا، بحران اجاره‌بها تنها یک مسئله اقتصادی نیست؛ آزمونی است برای وجدان جمعی یک نظام سیاسی که باید انتخاب کند: تنظیم بازار به نفع مردم، یا تداوم بازیِ مرگبارِ سوداگری؟ پاسخ این پرسش، آینده شهری را تعیین می‌کند که هر روز، قلبش از تپش می‌ایستد.