وضعیت نبض بازار بالادست ساخت‌وساز

تورم زمین هم چرخش کرد

افت تورم فصلی در بازار املاک پایتخت، به «زمین» رسید. شیب رشد قیمت زمین- ملک کلنگی- به لحاظ تغییرات فصلی، در بهار امسال بیش از ۲۷ واحد درصد کاهش پیدا کرد؛ به‌طوری‌که تورم فصلی این نوع املاک از ۴۴ درصد در زمستان ۹۶ به ۵/ ۱۶ درصد رسید. آمار رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در تهران را مرز ۱۷ میلیون تومان اعلام می‌کند که در مقایسه با قیمت بهار سال گذشته، رشد ۱۷۵ درصدی را نشان می‌دهد. با این حال چرخش مسیر تورم فصلی زمین، نقطه روشن ساخت‌و‌ساز است.

کد خبر: ۳۰۲۳۱

تاریخ: ۲۸ مرداد ۱۳۹۸ - ۰۹:۳۱

اقتصاد24 - نبض بازار بالادست ساخت وساز در بهار ۹۸ نشان‌دهنده چرخش تورم زمین و املاک مسکونی کلنگی در سه ماه اول سال جاری است؛ تازه‌ترین آمارهای منتشر شده از وضعیت بازار معاملات خرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران مربوط به بهار ۹۸ نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع زمین و املاک مسکونی کلنگی در سه ماه اول سال جاری در حالی به مرز ۱۷ میلیون تومان رسید که تحولات قیمتی این بازار در عین حال نشان‌دهنده چرخش تورم زمین و کند شدن سرعت رشد قیمت این گروه از املاک نسبت به یک فصل قبل است. نبض جدید بازار بالادست ساخت و ساز در بهار ۹۸ در حالی نشان‌دهنده چرخش تورم زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران است که طی ماه‌های اخیر بازار معاملات خرید مسکن نیز با کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و چرخش تورم همراه شده بود.

با این حال آمارها نشان می‌دهد چرخش تورم فصلی زمین و املاک مسکونی کلنگی زودتر از چرخش تورم مسکن رخ داده است؛ تورم فصلی زمین و املاک مسکونی کلنگی در حالی بهار امسال ۵/ ۱۶ درصد به ثبت رسید که سرعت رشد قیمت زمین و املاک کلنگی در فصل زمستان ۹۷-یک فصل قبل- معادل ۴۴ درصد بود؛ این در حالی است که اگر چه تورم فصلی مسکن در زمستان ۹۷ معادل ۶/ ۴ درصد بوده است اما بهار امسال تورم فصلی مسکن به ۸ درصد افزایش یافت؛ با این حال در ماه‌های اخیر سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران نیز با روند نزولی مواجه شد؛ در واقع می‌توان گفت کاهش تورم فصلی زمین در سال جاری زودتر از کاهش تورم فصلی مسکن اتفاق افتاده است. میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی بهار امسال به مرز ۱۷ میلیون تومان یعنی ۱۶ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با یک فصل قبل-زمستان ۹۷-معادل ۵/ ۱۶ درصد و در مقایسه با بهار سال گذشته معادل ۱۷۵ درصد افزایش یافته است.

هر چند تورم فصلی زمین و املاک مسکونی کلنگی در بهار امسال ۵/ ۱۶ درصد بوده است اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد ارتفاع پرواز قیمت زمین و املاک کلنگی که سال گذشته با جهش قابل توجه مواجه شد در سه ماه اول سال جاری در مقایسه با سه ماه آخر سال قبل، کاهش یافته است. زمستان سال گذشته (یک فصل قبل از بهار امسال) میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران معادل ۴۴ درصد و در مقایسه با زمستان سال ۹۶-مدت مشابه سال قبل از آن-۱۴۳ درصد افزایش یافت. این آمارها نشان می‌دهد اگر چه تورم فصلی زمین و املاک مسکونی کلنگی در بهار امسال ۵/ ۱۶ درصد گزارش شده است، اما تحولات فصلی قیمت این گروه از املاک در یک فصل قبل معادل ۴۴ درصد بوده است که این موضوع نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در بهار امسال در مقایسه با یک فصل قبل از آن است.

زمستان سال گذشته میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران ۱۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان بود که در مقایسه با زمستان سال ۹۶ نیز رشد ۱۴۳ درصدی را تجربه کرد؛ میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران همچنین در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته ۱۷۵ درصد افزایش یافت. آمارها نشان می‌دهد اگر چه سرعت رشد فصلی قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران بهار امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته نسبت به زمستان ۹۷ در مقایسه با پاییز پارسال، کاهش یافته است، اما با این حال جهش قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در طول سال ۹۷ باعث شده است بهار امسال تورم نقطه‌ای زمین و املاک مسکونی کلنگی با ارتفاع بالاتری به ثبت برسد و میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در این بازه زمانی ۱۷۵ درصد رشد کند.

آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران درخصوص تازه‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهار امسال همچنین حاکی است تعداد معاملات خرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی در پایتخت طی سه ماه اول سال جاری در مقایسه با بهار سال گذشته ۲۳ درصد کاهش یافته است؛ این در حالی است که حجم معاملات خرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران در بهار امسال در مقایسه با یک فصل قبل-زمستان سال ۹۷-نیز با افت ۱۳ درصدی همراه شده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در صورتی که سکته تورم ماهانه مسکن در نیمه دوم سال گذشته نادیده گرفته شود، چرخش فصلی تورم زمین قبل از چرخش تورم زمین اتفاق افتاده است؛ اما با در نظر گرفتن تغییر و تحولات قیمتی بازار مسکن در نیمه دوم سال گذشته می‌توان گفت ابتدا بازار مسکن با چرخش تورم مواجه شده است وسپس بازار زمین در وضعیت کاهش ارتفاع پرواز قیمت‌ها قرار گرفته است. میانگین قیمت هر مترمربع زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران در حالی بهار امسال به مرز ۱۷ میلیون تومان رسیده است که تحت تاثیر رشد قیمت‌ زمین به‌عنوان بازار بالادست ساخت‌وساز و هزینه‌برترین جزء ساختمانی، قیمت تمام شده مسکن در تهران نیز تغییر یافته است.

یافته‌های «دنیای اقتصاد» در این باره با استناد به اطلاعات و ارقام اعلام شده از سوی سازنده‌ها و فعالان ساختمانی شهر تهران نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در حال حاضر برای ساخت وساز مسکن با مصالح ساختمانی کاملا معمولی حدودا مترمربعی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان است؛ با توجه به سهم قیمت هر مترمربع زمین در قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی (میزان سطح اشغال و میزان تراکم ساختمانی این سهم را تعیین می‌کند)، متوسط قیمت تمام شده هر مترمربع واحد مسکونی معمولی ساخته شده با مصالح بسیار معمولی رقمی معادل ۸ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

قیمت تمام شده مسکن با توجه به اختلاف شدید قیمت زمین در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت ارقام متفاوتی است و از این رو هزینه تمام‌شده هر مترمربع مسکن نیز طبیعتا در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت خواهد بود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد افت ۲۳ درصدی تعداد معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در بهار سال‌جاری در مقایسه با بهار ۹۷، همزمان با افزایش ۱۷۵ درصدی قیمت زمین و ملک کلنگی در همین بازه زمانی دربردارنده یک پیام مهم برای بازار مسکن است. در واقع کاهش محسوس تعداد معاملات خرید زمین در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته همزمان با جهش ۱۷۵ درصدی قیمت این املاک در بازه زمانی گفته شده این سوال را ایجاد می‌کند که موتور پرواز تورم و منشأ جهش قیمت زمین در این دوره زمانی چیست؟آیا هیجان خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی از سوی سازنده‌ها و بساز و بفروش‌ها منجر به جهش قیمت زمین در بهار امسال نسبت به سه ماهه اول سال قبل شده است یا جهش قیمت زمین در این مدت، منشأ و عامل دیگری داشته است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد همزمان با کاهش عرضه زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران در بهار ۹۸، بخش عمده‌ای از تقاضا برای معامله این املاک از سوی سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی و نه سازنده‌ها انجام شده است. برخی از افراد با اطلاع از این موضوع که رشد بلندمدت قیمت زمین از رشد بلندمدت قیمت مسکن می‌تواند بیشتر باشد اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار زمین و املاک کلنگی کرده‌اند؛ این گروه از افراد برخلاف سازنده‌ها با انگیزه‌ای غیر از ساخت وساز اقدام به خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی می‌کنند.

این در حالی است که بهار امسال تحت‌تاثیر این موضوع و همچنین افزایش شکاف بین قیمت واحدهای مسکونی نوساز و قدرت خرید، بخشی از متقاضیان مصرفی نیز به خرید املاک مسکونی کلنگی، کهنسال یا پیر روی آوردند؛ هدف اولیه این افراد از خرید این واحدهای مسکونی ابتدا سکونت در کوتاه‌مدت و سپس کسب سود ناشی از تخریب و نوسازی در بلندمدت بود.آمارها نشان می‌دهد میانگین نرخ رشد قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران در ۲۷ سال گذشته معادل ۸/ ۲۶ درصد و میانگین نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی در همین بازه زمانی ۴/ ۲۳ درصد بوده است؛ این آمارها نشان می‌دهد بازدهی بازار زمین به لحاظ اقتصادی و کسب سود برای سرمایه‌گذاران بیش از بازدهی بازار مسکن بوده است.

از این‌رو، طی ماه‌های اخیر بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بیش از آنکه از سوی طیف سازنده وفعال در ساخت وسازهای مسکونی پایتخت مورد استقبال قرار بگیرد از سوی سه گروه از متقاصیان شامل سرمایه‌گذاران، سفته‌بازان وبخشی از تقاضای مصرفی مورد توجه قرار گرفت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر سهم املاک کلنگی تحت‌تاثیر این موضوع در معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران نسبت به سایر بازه‌های سنی واحدهای مسکونی افزایش یافته است. این در حالی است که جهش قیمت زمین در سال‌جاری در کنار سایر عوامل بازدارنده و محدود‌کننده، به یکی از مهم‌ترین عوامل کمرنگ‌تر شدن حضور سازنده‌ها در بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی تبدیل شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، چالش سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید امسال نسبت به سال گذشته با یک تفاوت عمده مواجه شده است؛ سال گذشته عمده چالش سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی، به کمیاب شدن ونایاب شدن برخی از مصالح ساختمانی و در عین حال افزایش شدید قیمت مصالح مربوط می‌شد؛ با این حال امسال، کاهش عرضه املاک مسکونی کلنگی و زمین مناسب برای ساخت و ساز و جهش قیمت این گروه از املاک از یک‌سو، افزایش محسوس دستمزد کارگران و عوامل ساختمانی از سوی دیگر و همچنین افزایش هزینه‌های مربوط به صدور جواز وعوارض ساختمانی مهم‌ترین چالش سازنده‌ها محسوب می‌شود.

آمارها واطلاعات فعالان ساختمانی وسازنده‌های شهر تهران نشان می‌دهد، امسال دستمزد کارگران و عوامل ساختمانی در مقایسه با سال گذشته حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است؛ به این معنا که اگر سال گذشته هر کارگر ساختمانی با دستمزد روزانه ۵۰ هزار تومان در پروژه‌های ساختمانی به‌کار گرفته می‌شد امسال این رقم دست‌کم به ۸۰ هزار تومان افزایش یافته است. همچنین شرایط حال‌حاضر در بازار ساخت وساز نشان می‌دهد عوارض ساختمانی در برخی از مناطق شهر تهران حداقل به میزان دوبرابر افزایش یافته است.

با این حال کارشناسان معتقدند فضای فعلی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی به‌عنوان بازار بالادست ساخت وسازهای مسکونی در واقع به نوعی فضایی تاریک و روشن است؛ تاریک از بابت سردرگمی و ابهام سازنده‌ها از چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن و روشن از بابت کم شدن سرعت رشد قیمت فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی. سازنده‌های شهر تهران در حال‌حاضر به دلیل افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن در پایتخت با این سوال مواجهند که با توجه به افزایش هزینه‌ها از یک‌سو و رکود بازار معاملات مسکن ونبود قدرت خرید برای معامله واحدهای مسکونی، واحدهای خود را با چه قیمتی خواهند ساخت وموفق به فروش این واحدها با چه قیمتی خواهند شد؟

در واقع این ابهام و سردرگمی هم‌اکنون به نقطه تاریک بازار ساخت وساز تبدیل شده است.

از سوی دیگر چرخش تورم فصلی و کاهش سرعت رشد قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران این امیدواری را در بازار ساخت‌‌وساز ایجاد کرده است که بازار زمین رفته‌رفته به سمت ثبات قیمت در حال حرکت است و تورم زمین و املاک مسکونی کلنگی در مسیر کاهش قرار گرفته است. برخی از سازنده‌های شهر تهران برای مقابله با نقطه تاریک بازار زمین و ساخت وساز نوعی ابتکار عمل را در دستور کار قرار خود قرار داده‌اند؛ مبنی بر اینکه در برآوردهای خود از قیمت فروش واحدها در ماه‌های آتی، به نوعی تجدیدنظر کاهشی اعمال کرده‌اند تا با کاهش حاشیه سود بتوانند واحدهای خود را در بازار به فروش برسانند.

این در حالی است که کارشناسان از پررنگ بودن احتمال رسیدن بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی به ثبات قیمتی در ماه‌های آینده به‌عنوان نقطه روشن بازار ساخت و ساز خبر می‌دهند. تجربه سال‌های گذشته ثابت کرده است بعد از سال‌های اوج رونق مسکن و جهش قیمت همچون سال‌های ۸۶ و ۹۱ که قیمت زمین به ترتیب با رشد ۱۲۷درصدی و ۸۲ درصدی مواجه شد، تورم زمین در مقایسه با تورم مسکن شیب کاهشی تندتری به خود گرفت؛ همین تجربه نشان داد در این دوره‌ها، سازنده‌ها در مقایسه با خریداران مسکن شرایط بهتری را تجربه کردند، چراکه سقوط تورم زمین تندتر از سقوط تورم مسکن تجربه شد.

منبع: دنیای اقتصاد