روایت یک فرصت‌سوزی در قلب منطقه ۲۲

بیش از یک دهه از آغاز پروژه‌ای می‌گذرد که قرار بود به بزرگ‌ترین مجموعه تفریحی، تجاری و گردشگری ایران تبدیل شود؛ اما «هزار و یک شهر» امروز بیشتر به نمادی از ناکارآمدی، تخلف، بلاتکلیفی و چالش‌های حقوقی بدل شده و زمینی که قرار بود به بزرگ‌ترین مجتمع تفریحی و تجاری تبدیل شود هم مسکونی سازی می‌شود.

کد خبر: ۳۰۳۸۴۱

تاریخ: ۰۳ خرداد ۱۴۰۴ - ۰۹:۵۵

اقتصاد۲۴- روز‌های پایانی اسفند سال گذشته بود که لطف الله فروزنده که هنوز بر صندلی معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران نشسته بود به عنوان یکی از آخرین وعده‌های خود دراین جایگاه گفت: یکی از پروژه‌های بزرگی شهربازی بزرگ تهران است که ۱۰ سال پیش مسکوت مانده بود؛ عملیات اجرایی این پروژه به‌زودی آغاز خواهد شد.

اما همچنان خبری از شهربازی بزرگ تهران نیست. قرار بود هزار و یک شهر بزرگ‌ترین شهربازی تهران باشد و جای شهربازی قدیمی تهران را پر کند، اما این پروژه سال هاست که بلاتکلیف مانده و به تازگی هم اعلام شده بخشی از زمین‌های پیش بینی شده برای این پروژه به مسکن سازی اختصاص پیدا خواهد کرد.

داستان پروژه «هزار و یک شهر» از سال ۱۳۹۰ آغاز شد. این پروژه در زمینی به وسعت ۱۳۹ هکتار در منطقه ۲۲ تهران کلنگ‌زنی شد و قرار بود بزرگ‌ترین مجموعه تفریحی و گردشگری مدرن ایران باشد.

این پروژه با وعده‌هایی از جمله ساخت اولین تم‌پارک ایران، بزرگ‌ترین مجتمع تجاری کشور، پارک آبی، برج‌های اداری و هتل‌های چندستاره آغاز شد. اما با گذشت بیش از یک دهه، تنها ۲۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته و با مشکلات متعدد مدیریتی، مالی و حقوقی مواجه شد. برخی از مشکلات پروژه سبب شد هزار و یک شهر به سرانجامی نرسد مشکلات داخلی و مالی سرمایه‌گذاربود. مجری اصلی پروژه، عدم تامین مالی کافی را دلیل اصلی تاخیر‌ها عنوان می‌کرد ودلیل مشکلات مالی را هم عدم ارائه سند زمین توسط شهرداری و عدم تامین اعتبار از بانک‌ها می‌دانست.

در سال ۱۳۹۲، حدود ۲۰۰ نفر از نیروی انسانی پروژه تعدیل شدند که نشان‌دهنده ضعف اقتصادی سرمایه گذار بو و تخلفات در واگذاری یکی دیگر از مشکلات مطرح شده این پروژه بود. ۱۳۹ هکتار زمین بدون سند به سرمایه گذار واگذار شد، که بعد‌ها منجر به ادعای مالکیت توسط ارتش و وزارت راه و شهرسازی شد.

برخی اسناد هم نشان‌دهنده امضای تفاهم‌نامه‌ها به روش ترک تشریفات فراخوان و نقض آیین‌نامه‌های سازمان سرمایه‌گذاری بود. براساس ادعای سرمایه گذار با ساخت پروژه ایران‌مال در مجاورت هزار و یک شهر، بخش تجاری پروژه توجیه اقتصادی خود را از دست دادو سرمایه گذار درخواست تغییر کاربری این واحد‌ها را مطرح کرد. در سال ۱۳۹۶ الحاقیه‌ای به قرارداد افزوده شد که سرمایه گذار را موظف به ادامه پروژه کرد، اما اختلافات حقوقی و عدم تامین سند زمین باعث فریز ماندن پروژه شد.

بیشتر بخوانید:واکنش شهرداری تهران به قطع درختان میدان آزادی

در دوره علیرضا زاکانی در شهرداری هم، قرارداد جدیدی با سرمایه گذار منعقد شد که در برخی از رسانه‌ها از آن به عنوان «توافق‌نامه ترکمانچای» نام بردند. براساس این تفاهمنامه بخش عمده‌ای از زمین‌های مرغوب پروژه به سرمایه گذار واگذار شد. شهرداری از دریافت جریمه بابت تاخیر‌های طولانی‌مدت چشم‌پوشی کرد. مجوز ساخت ۲۲۰ هزار متر مربع مسکونی هم به سرمایه گذار داده شد.

این توافق‌نامه از سوی نهاد‌های نظارتی به‌عنوان «غیرمنطقی و برخلاف منافع شهرداری» تلقی شد. مدتی پیش باز هم نهاد‌های نظارتی به این پرونده ورود کردند. شهرداری تهران اعلام کرد که ابهامات سازمان بازرسی را برطرف است.

به گفته کارشناسان این پروژه قدیمی از زمان کلنگ زنی تاکنون پیشرفت کمی داشته و سرمایه شهرداری سالهاست معطل مانده و خسارت زیادی هم به شهر زده است. سیاست شهرداری در این حوزه واگذاری آن به سرمایه گذار و اتمام قرار داده بوده این درحالی است که هیچ گزارش ارزیابی از آخرین وضعیت پروژه و بررسی آثار و تبعات مالی، اقتصادی و حقوقی بر رعایت صرفه و صلاح شهر و شهرداری تهیه نشده و نتیجه آن واگذاری ۷۸ هکتار از بهترین زمین‌های شهر، که ارزش بالایی دارد شده است.

یکی دیگر از مشکلات تفاهمنامه را رعایت نکردن لزوم رعایت حدود اختیار در انجام معامله طبق ضوابط و مقررات قانونی بود.

با توجه به اینکه ارزش پروژه برای واگذاری به طرف دوم قرارداد بالاتر از سقف اختیار معاملات تعیین شده بود انجام توافق جدید خارج از حدود اختیارات شهرداری و نیازمند بررسی و تصویب در شورای شهر بود و به همین دلیل شهرداری لایحه‌ای به شورای شهر درهمین زمینه ارسال کرده است.

همچنین براساس متن تفاهمنامه در تعیین آورده شهرداری، تنها زمین و عوارض متعلقه مبنای محاسبه قرار گرفته و ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری زمین، از جمله اختصاص کاربری تجاری و اداری برای تأمین بخشی از سرمایه‌گذاری، کلاً به عنوان آورده سرمایه‌ای ظرف دوم برآورد شده و صرفه و صلاح شهر و شهرداری در آن رعایت نشده است.

همچنین بر مبنای قرارداد اولیه، ۷۸ هکتار از عرصه در فرایندی تدریجی و متناسب با پیشرفت و تحویل کار به شریک، به شکل مشاعی تعلق می‌گرفت. اما با واگذاری ۷۸ هکتار از عرصه‌ای با موقعیت ممتاز و ارزش افزوده قابل توجه ناشی از تغییر کاربری مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی به یک شرکت به صورت یکجا و ملکی، هیچ‌گونه تضمینی برای ساخت شهربازی وجود ندارد.

یکی از نکات دیگری که کارشناسان به عنوان مشکلات تفاهمنامه جدید عنوان می‌کنند، ارزیابی توان مالی، اجرایی و فنی طرف سرمایه‌گذار (شرط لازم برای انعقاد هر نوع قراردادی مشارکتی) است. با توجه به ارزش روز ملک پروژه که معادل یک‌دوم بودجه سال جاری شهرداری تهران است. در توافق‌نامه مبادله شده اخیر هم، با وجود اینکه سرمایه‌گذار در لیست بدهکاران بزرگ بانکی است، این موضوع نادیده گرفته شده و واگذاری ۷۸ هکتار از بهترین زمین‌های موجود شهرداری به ارزش روز حدود ۱۰۰ همت در هاله‌ای از ابهام است.

با این وجود نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران اواخر سال گذشته عنوان کرده که خبر‌های خوشی از سرانجام پروژه هزار و یک شهر منتشر می‌شود.

او در پاسخ به پرسش خبرآنلاین در خصوص ورود نهاد نظارتی به این پروژه و ابهاماتی مطرح شده می‌گوید: کمی تحمل کنید خبر‌های خوشی از این پروژه منتشر می‌شود، ما ابهامات را برطرف کردیم، مدلی که ما براساس آن تصمیم گرفتیم و مشمول این ابهامات نمی‌شود.

بیشتر بخوانید:پایان دوره شهرداری زاکانی در مردادماه؟

ناصرامانی عضو شورای شهر تهران هم دراین رابطه می‌گوید: از ورود نهاد‌های نظارتی به پروژه هزار و یک شهر بی اطلاع هستم، آخرین خبری که داریم این است که تفاهمی با مشارکت کننده انجام شده که در در آن همه حق و حقوق شهرداری هم استیفا شده است. این پروژه چندین بار به مراجع قضایی رفته وبه نتیجه نرسیده و در نهایت به این نتیجه رسیده‌اند که هر چه زودتر با سرمایه گذار به توافق برسند و پروژه را آماده بهره برداری کنند در این دیدار گفته شده تفاهم در مراحل نهایی است، اما ازجزییات آن اطلاعی ندارم.

او در پاسخ به این پرسش که درخصوص تفاهم بام لند هم گفته شد که بام لند به شهرداری بازگشته، اما در ادامه مشخص شد امکان توافق بهتری که به نفع شهر باشد هم بوده و شهرداری از بخشی از منافع خودش در این پروژه گذشته هم توضیح داد:‌در آن توافق هم شهرداری پذیرفت که مبلغ قابل توجهی به سرمایه گذار بدهند و آن سنواتی که پیش بینی شده در سال‌های آینده این مجموعه در اختیار سرمایه گذار باشد به اتمام برسد و دوستان معتقدند که بهره برداری از این مجموعه سودش بیشتر از مبلغی است که به پیمانکار داده‌اند. البته این توافق‌ها باید به اطلاع شورا و کمیسیون‌های تخصصی مانند کمیسیون نظارت و حقوقی برسد.

نوید خاصه‌باف، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران جزییات بیشتری از برنامه‌های شهرداری برای پایان دادن به این پروژه به خبرآنلاین می‌گوید.

او با اشاره به اشکالات متعدد قرارداد اولیه گفت: «در موضوع شهربازی هزار و یک شهر قراردادی منعقد شده بود که دارای اشکالات فراوانی بود. البته نمی‌توان این ایرادات را صرفاً متوجه مدیران وقت دانست؛ شاید در آن زمان داده‌ها و اطلاعات لازم برای تصمیم‌گیری دقیق در دسترس نبوده است. اما نکته مهم اینجاست که شهربازی به‌تنهایی توجیه اقتصادی ندارد؛ بنابراین پروژه‌های مکمل مثل فضا‌های تجاری و گردشگری باید در کنار آن تعریف شوند تا بتوانند به بازگشت سرمایه کمک کنند.»

خاصه‌باف ادامه داد: «پس از تصویب طرح، مشکلاتی در تملک زمین ایجاد شد. بر اساس مطالعاتی که انجام دادم، ورود مقام معظم رهبری در سال‌های ۹۶ و ۹۷ به این موضوع، موجب حل‌وفصل اختلافات مالکیتی با ارتش شد و نهایتاً مشخص شد ملک متعلق به شهرداری است. با این‌حال، وجود دعوا‌های حقوقی بر سر ملک باعث شد تمام اقدامات تحت‌الشعاع قرار بگیرد.»

او افزود: «در ضلع جنوبی شهربازی، فضایی حدود ۴۳۰ هزار متر مربع برای توسعه تجاری در نظر گرفته شده بود. اما به‌دلیل احداث پروژه عظیم ایران‌مال در ضلع مقابل اتوبان همت، توجیه اقتصادی این فضا زیر سوال رفت. ایران‌مال اکنون با یک‌سوم فضای بلااستفاده مواجه است. ما هم در این طرف با همان چالش روبه‌رو شدیم.»

به گفته خاصه‌باف، با حل مشکلات سندی، سرمایه‌گذار اعلام کرده است که شهربازی بدون حمایت‌های اقتصادی، توجیه‌پذیر نیست و ممکن است در همان سال اول به تعطیلی کشیده شود. «ما قرار بود از درآمد فضای تجاری حمایت کنیم، اما اکنون آن هم توجیه ندارد.»

مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران تصریح کرد: «متأسفانه برخی مدیران پیشین نیز با نگاه سیاسی به موضوع ورود کردند و درگیری‌هایی را علیه شهرداری و سرمایه‌گذار در دادگاه پیگیری کردند. ما سعی کردیم فضا را تعدیل کنیم. نشست‌هایی با شهردار تهران، رئیس شورای شهر و اعضای شورا برگزار کردیم تا راهکاری بیابیم.»

وی ادامه داد: «حدود ۲۰ درصد زیرساخت‌های شهربازی احداث شده و تجهیزات سه دیار از هفت دیار خریداری شده و بالای ۹۵ درصد تجهیزات آماده نصب است؛ بنابراین تصمیم گرفتیم به جای تغییر کلی طرح، آن را اقتصادی کنیم. مشاوران داخلی و خارجی اقتصادی اعلام کردند که در ضلع جنوبی، شهرداری می‌تواند ۴۸ هکتار از ۱۳۰ هکتار را بازپس گیرد تا در آن فضا‌های مکمل تعریف شود. در ضلع شمالی، سرمایه‌گذار پروژه را بدون تغییر و با همان طراحی ادامه دهد.»

در ادامه، تغییراتی در کاربری برخی فضا‌های اداری نیز در دستور کار قرار گرفته تا به مسکونی و اداری ترکیبی تبدیل شوند و به سوددهی کمک کنند.

خاصه‌باف گفت: «در کمیسیون ماده ۵ بیش از ۱۰ ماه برای توجیه موضوع زمان صرف شد. انتظار ما از این طرح سودآوری نیست، بلکه صرفاً تلاش می‌کنیم که پروژه سر به سر شود و زیان‌ده نباشد. اقدامات حقوقی جدیدی نیز انجام شده تا از لحاظ حقوقی پروژه مسیر درستی را طی کند. هم‌اکنون منتظریم این موضوع در شورای شهر تصویب شود و کار به‌صورت رسمی آغاز شود. تا آنجا که مطلع هستم، کار روی سه دیار اول و مطالعات به‌روز شده آغاز شده و امیدواریم به زودی شاهد یک اتفاق مثبت در این زمینه باشیم.»

بیشتر بخوانید:تبدیل ۳۵ هکتار از اراضی پادگان ۰۶ به فضای سبز

پروژه‌ای که قرار بود بزرگ‌ترین شهربازی و مجموعه گردشگری کشور باشد، حالا پس از بیش از یک دهه بلاتکلیفی، عملاً به زمین‌هایی برای ساخت‌وساز مسکونی تبدیل شده است. هزار و یک شهر، به جای آن‌که به مقصدی برای تفریح و توسعه شهری بدل شود، به نمونه‌ای گویا از واگذاری منابع ارزشمند عمومی، بی‌برنامه‌گی مدیریتی، و توافقاتی تبدیل شد که منافع عمومی را در اولویت قرار ندادند.

از ابتدای کلنگ‌زنی این پروژه در سال ۱۳۹۰ در منطقه ۲۲ تهران، وعده‌هایی، چون ساخت نخستین تم‌پارک ایران، مجموعه‌های تجاری، برج‌های اداری و هتل‌های چندستاره مطرح شد. با این حال، پس از گذشت سیزده سال، این پروژه به‌جز حدود ۲۰ درصد پیشرفت فیزیکی و خرید برخی تجهیزات اولیه، دستاورد مشخصی نداشته است.

در طول این سال‌ها، پروژه درگیر مسائل حقوقی پیچیده، اختلافات مالکیتی و عدم تأمین مالی ماند. شهرداری در دوره‌های مختلف تلاش کرد پروژه را با سرمایه‌گذار به نتیجه برساند، اما بار‌ها تغییر قرارداد، واگذاری بی‌ضابطه زمین و عدم شفافیت در محاسبه آورده‌ها، نتیجه‌ای جز تضعیف موقعیت شهرداری در پی نداشت.

با وجود ارزش بالای پروژه، که برخی آن را معادل نیمی از بودجه سالانه شهرداری تهران می‌دانند، نه توان مالی سرمایه‌گذار به‌درستی ارزیابی شد، و نه ارزیابی جامع مالی و حقوقی از تأثیرات واگذاری اراضی صورت گرفت. این در حالی است که سرمایه‌گذار در فهرست بدهکاران بزرگ بانکی قرار دارد.

در نهایت، پروژه‌ای که می‌توانست الگوی توسعه پایدار شهری باشد، به مسیری کشانده شد که از اهداف اولیه خود فاصله گرفته است. حالا بخشی از ارزشمندترین زمین‌های شهر تهران، به جای آن‌که در خدمت ارتقای کیفیت زندگی شهری باشند، به منبعی برای تأمین سود‌های نامشخص و بدون تضمین برای شهروندان تبدیل شده‌اند.