در گفت‌وگوی اقتصاد ۲۴ با یک کارشناس بازار مسکن مطرح شد:

اخراج افغان‌ها باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود؟/ اعداد و ارقام غیررسمی بازار مسکن، پشت پرده‌ای دارد

یک کارشناس بازار مسکن درباره اثر خروج افغان‌ها بر این بازار، گفت: شاید در مناطق افغانستانی‌نشین مسئله بهای رهن و اجاره کم و بیش خود را نشان دهد ولی تسری آن به کل تهران منطقی نیست. اساسا آمار این افراد به آن سطح و میزان نیست که بخواهد چنین تاثیری را در کل جامعه آماری ما بگذارد.

کد خبر: ۳۱۴۰۵۹

تاریخ: ۲۷ تير ۱۴۰۴ - ۰۰:۱۱

اقتصاد۲۴- مهاجرت و خروج اتباع افغان در ایران پس از توقف جنگ میان ایران و اسرائیل شدت گرفته و به یکی از مهم‌ترین بحث‌های اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده است. با افزایش فشار‌ها برای اخراج و بازگرداندن این جمعیت، ادعا‌هایی مبنی بر کاهش قیمت رهن و اجاره مسکن از سوی کارشناسان و افراد صنفی مطرح شده است.

جمعیت اتباع افغان در ایران؛ یک واقعیت بزرگ اقتصادی و اجتماعی

بر اساس آنچه رئیس مرکز امور اتباع وزارت کشور عنوان کرده است، ۶ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر اتباع افغان در ایران داریم. این جمعیت گسترده عمدتاً در استان‌های تهران، خراسان رضوی، یزد، شیراز و اصفهان ساکن هستند. افغان‌ها نه تنها بخش مهمی از جمعیت مهاجر در ایران را تشکیل می‌دهند، بلکه سهم زیادی در بازار کار به خصوص در بخش‌هایی مانند خدمات و به طور ویژه صنعت ساختمان دارند.

حجم بازگشت و اخراج افغان‌ها

به گزارش اقتصاد ۲۴، در تازه‌ترین آمار که ۲۰ تیر از سوی مشاور وزیر و رییس مرکز امور اتباع و مهاجرین خارجی وزارت کشور اعلام شده است، از ابتدای سال جاری بیش از ۷۷۲ هزار نفر از اتباع غیرمجاز افغانستانی به کشورشان بازگشته‌اند.

طبق گزارش یونیسف، تنها در خرداد ماه امسال بیش از ۲۵۶ هزار نفر از ایران به افغانستان بازگشتند. همچنین نهاد مهاجرتی سازمان ملل روز دوشنبه ۳۰ ژوئن (۹ تیر ۱۴۰۴) اعلام کرد که از ابتدای ماه جاری میلادی بیش از ۲۳۰ هزار افغان ایران را ترک کردند. این موج خروج در حالی رخ داده که ایران برای بازگشت «اتباع فاقد مدرک افغان» مهلت تعیین کرده و بیشتر آنها اخراج شدند.

آوند عزیزآقا، سخنگوی سازمان بین‌المللی مهاجرت به خبرگزاری فرانسه گفت: «از اول تا ۲۸ ژوئن (۱۱ خرداد تا هفتم تیر)، ۲۳۳ هزار و ۹۴۱ نفر از ایران به افغانستان بازگشتند که نزدیک به ۱۳۲ هزار نفر از آنها فقط در یک هفته اخیر بوده است.»

او همچنین افزود که «از ژانویه تاکنون (۱۲ دی ۱۴۰۳)، بالغ بر ۶۹۱ هزار نفر بازگشته‌اند که ۷۰ درصد آنها به‌صورت اجباری به افغانستان بازگردانده شده‌اند.»

مناطق هدف اتباع افغان کجاست؟

بنابر گزارش روزنامه دنیای اقتصاد در آبان ماه سال گذشته، بیشتر مهاجران افغانستانی در مناطق ۱۲ تا ۲۰ تهران سکونت دارند. این مناطق عمدتا دارای بافت فرسوده، خانه‌های کلنگی و اجاره‌نشین‌های پایین‌درآمد هستند که همواره محل تمرکز جمعیت‌های مهاجر، کارگری و آسیب‌پذیر بوده‌اند. این گروه از جمعیت اجاره‌نشین پایتخت، به دلایل متعددی خانه‌های کلنگی این مناطق را به‌جای آپارتمان برگزیده‌اند؛ از جمله آنکه این خانه‌ها عمدتا پلاک‌های ریزدانه در بافت فرسوده شهر هستند و شهروندان ایرانی به دلیل ایرادات حاکم بر این خانه‌ها تمایل چندانی به زندگی در آن ندارند و حتی قیمت پایین باعث نمی‌شود تا به سراغ اجاره این املاک بروند. درواقع شهروندان ایرانی اجاره آپارتمان مجهز در حومه شهر را به اجاره خانه‌های کلنگی ترجیح می‌دهند. در این شرایط مالکان خانه‌های قدیمی در بافت فرسوده شهر تهران نیز از حضور اتباع خارجی استقبال می‌کنند.

جایگاه افغان‌ها در بازار مسکن؛ بیشتر از یک نیروی کار ساده

یکی از حوزه‌هایی که افغان‌ها نقش پررنگی در آن ایفا می‌کنند، صنعت ساخت‌وساز و بازار مسکن است. بنابر گزارش روزنامه دنیای اقتصاد، طبق برخی برآوردها، بین ۶۰ تا ۷۰‌ درصد نیروی انسانی فعال در این بخش را اتباع افغانستانی تشکیل می‌دهند. کارگران افغان معمولا در مشاغل سخت و کم درآمد مانند آجرچینی، بتن ریزی، گچ کاری و حمل مصالح فعال هستند؛ مشاغلی که کمتر مورد استقبال نیروی کار ایرانی قرار می‌گیرد و به دلیل دستمزد پایین‌تر، سازندگان را قادر می‌سازند هزینه‌های ساخت را کاهش دهند. به بیان ساده‌تر، حضور افغان‌ها باعث می‌شود هزینه تمام شده مسکن کم‌تر باشد.

آیا خروج افغان‌ها واقعاً منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود؟

به گزارش اقتصاد ۲۴، ادعای کاهش قیمت مسکن پس از اخراج اتباع افغان، بر پایه این فرض استوار است که با کاهش جمعیت مهاجر، تقاضا برای مسکن کاهش یافته و در نتیجه قیمت‌ها پایین می‌آید؛ ضمن آنکه مقامات قضایی و مرتبط هم چه در رسانه‌ها و چه با ارسال پیامک‌هایی به شهروندان هشدار داده‌اند که اجاره، رهن و فروش منزل و مغازه به اتباع خارجی غیرمجاز ممنوع است. اما این موضوع در واقعیت ابعاد پیچیده‌تری به خود می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: اینفوگرافی/ اتباع افغان بیشتر در کدام استان‌های کشور پخش شده‌اند؟

خروج گسترده کارگران افغان باعث کاهش نیروی کار ارزان در صنعت ساختمان می‌شود. این کمبود نیروی کار به افزایش دستمزد‌ها برای کارگران ایرانی منجر خواهد شد و به طبع هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد.

با خروج یا اخراج نیروی کار افغان، تعادل عرضه و تقاضا در بازار کار ساختمانی به هم خواهد خورد. کمبود نیروی کار ماهر و ارزان، منجر به تغییر نرخ دستمزد‌ها خواهد شد. افزایش هزینه مستقیما به هزینه نهایی ساخت منتقل می‌شود و به ویژه در پروژه‌های بخش خصوصی و انبوه سازی، موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود. در شرایطی که بازار مسکن و ساختمان ایران با معضل مزمن توان خرید مواجه است، هرگونه تغییر افزایشی قیمت شرایط را دشوارتر می‌کند.

یکی دیگر از پیامد‌های حذف نیروی کار افغان، تاخیر در اجرا و اتمام پروژه‌های ساختمانی است. پروژه‌های دولتی (مانند مسکن ملی، ساخت مدارس، بیمارستان‌ها و...) در صورتی که وابستگی محسوس به کارگران مهاجر داشته باشند با کاهش شدید سرعت پیشروی مواجه می‌شوند.

همزمان با خروج افغان‌ها، بخشی از تقاضای اجاره مسکن کاهش می‌یابد که ممکن است در برخی مناطق منجر به کاهش اجاره‌بها شود، اما این اثر به احتمال زیاد محدود و موقتی است و نمی‌تواند باعث کاهش کلی قیمت مسکن شود. ضمن اینکه مناطق جنوبی و حاشیه شهر که با تراکم بالای مهاجران افغان مواجه است، احتمالا تغییرات بیشتری در بازار مسکن را تجربه خواهند کرد ولی در مناطق دیگر اثری نخواهد گذاشت.

رد پای کاهش قیمت مسکن در مناطق غیرمهاجرنشین تهران دیده نمی‌شود

منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن درباره ادعای کاهش قیمت رهن و اجاره پس از خروج اتباع افغانستانی از ایران به اقتصاد ۲۴ گفت: «این آمار و ارقام را من هم شنیده و خوانده‌ام، اما واقعیت چیز دیگری را نشان می‌دهد. اگر هم محتمل باشد که کاهش قیمت مسکن پس از خروج اتباع افغانستانی را در پی داشته باشیم، باید در مناطقی که پیشتر آنها اسکان داشتند، رخ دهد؛ بنابراین رد پایش را نمی‌توانیم در مناطق یک و دو که در آنجا افغانستانی زندگی نکرده است، مشاهده کنیم.»

اعلام سریع اعداد و ارقام غیررسمی از سوی افراد، هدفمند است

وی با اشاره به پشت پرده مطرح شدن این آمار غیررسمی، افزود: «به نظر می‌رسد این کلی‌گویی در رسانه‌های رسمی و مجازی با این هدف است که مقداری از التهابات افزایش اجاره‌بها که ناشی از انتظارات تورمی جامعه و همچنین صاحبان مسکنی است که خود را محق می‌دانند که اجاره را بالا ببرند، را کاهش دهند.»

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه تاکید کرد: «من معتقدم منابع رسمی آماری در این قضیه باید قضاوت کند و گفتمان افراد و کارشناسان نمی‌تواند مورد استناد قرار گیرد. هنوز اتفاقی نیفتاده و آماری به صورت رسمی اعلام نشده است. اگر منابع آماری تایید کند ما هم می‌پذیریم، اما در غیر این صورت هیچکدام از اعداد و درصد‌ها رسمی نیستند و به نظرم شاید التهاباتی را در جامعه ایجاد کند که در آینده نتوان تبعات آن را کنترل کرد.»

بیشتر بخوانید: مجازات اجاره دادن خانه به اتباع غیرمجاز مشخص شد

غیبی خاطرنشان کرد: «جای این پرسش مطرح است که با کاهش تعداد دانش‌آموزان افغانستانی از مدارس، آیا الان کیفیت آموزش هم بالا می‌رود؟ آنها هم از برخی خدمات مانند ما ایرانی‌ها استفاده می‌کردند؛ حال با رفتن اتباع کیفیت این خدمات تغییر می‌کند؟ اینها را زمان باید مشخص کند. اعلام سریع اعداد و ارقام غیررسمی از سوی افراد، نشان می‌دهد که یک تعمدی در کار است.»

این کارشناس بازار مسکن درباره اثر خروج افغان‌ها بر این بازار، گفت: «شاید در مناطق افغانستانی‌نشین مسئله بهای رهن و اجاره کم و بیش خود را نشان دهد ولی تسری آن به کل تهران منطقی نیست. اساسا آمار این افراد به آن سطح و میزان نیست که بخواهد چنین تاثیری را در کل جامعه آماری ما بگذارد.»

جایگزینی کارگران افغان با ایرانی‌ها دستمزد‌ها را بالا می‌برد، اما نه به شکل فاجعه‌بار

غیبی درباره تأثیر کاهش تعداد کارگران افغانستانی در بخش ساخت‌وساز و قیمت تمام شده مسکن، به اقتصاد ۲۴ گفت: «در این زمینه نیز باید زمان بگذرد تا نتیجه مشخص شود. قبول دارم که عمده کارگران پروژه‌های ساختمانی را این گروه عزیز تشکیل می‌دادند و حالا جایگزینی آن‌ها با نیروی ایرانی، با توجه به دستمزد پایین کارگران افغانستانی، برای ایرانی‌ها کمتر رضایت‌بخش است، چرا که افغانستانی‌ها به دلیل نیاز معیشتی خود با حداقل‌ها سازگار بودند، اما ممکن است این سطح درآمد نتواند پاسخگوی نیازهای یک خانواده ایرانی با فرهنگ ایرانی باشد و آن‌ها ناچار به درخواست دستمزدهای بالاتر شوند. طبیعتاً این اختلاف دستمزد می‌تواند در هزینه نهایی ساخت یک ساختمان تأثیر بگذارد، اما نه به حدی که سازنده بتواند مثلاً قیمت ملک را متری پنج میلیون تومان افزایش دهد. مگر اینکه برخی سازندگان بخواهند از این وضعیت سوءاستفاده کرده و انتظارات تورمی را افزایش دهند که در این صورت نیاز به کنترل و نظارت دقیق دولت احساس می‌شود.»

این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان تاکید کرد: «من معتقدم وقتی به یک جراحی اینچنینی آن هم در کوتاه‌ترین زمان ممکن دست می‌زنیم، دولت باید از پیش آمادگی‌های لازم را فراهم می‌کرد، تبعات آن را پیش‌بینی می‌کرد و برای آن راه حل ارائه می‌داد تا هجمه‌ها و ضربات این نوع رفتار منفی به بازار مسکن و اقتصادمان وارد نمی‌شد. به هر حال باید پذیریم که اخراج اتباع افغانستانی تبعات دارد ولی الان زود است و باید در مدار منطقی آن را بررسی کرد و اجازه نداد هرکس به رای خویش تفسیر و در جامعه التهاب‌آفرینی کند.»