نفس بُریده ساخت‌و‌ساز مسکن در ایران/ ریزش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تعلیق بسیاری از پروژه‌های ملکی

‌دهه‌هاست کمبود عرضه، پاشنه آشیل بازار مسکن ایران است. بر‌اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما عرضه مسکن در سال‌های اخیر فقط به حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی رسید.

کد خبر: ۳۲۱۱۴۷

تاریخ: ۲۸ مرداد ۱۴۰۴ - ۱۵:۰۰

اقتصاد۲۴- روایت آمار‌های رسمی حاکی از آن است که بین یک‌سوم تا یک‌چهارم مردم کشور در بافت فرسوده و ناکارآمد زندگی می‌کنند و از داشتن مسکن مناسب عاجز هستند. با‌این‌حال، سیاست‌های اقتصادی کشور به سمت افزایش عرضه مسکن و سهولت دسترسی به سرپناه پیش نرفته است و در یک دهه گذشته، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سقوط کرده و عرضه را زیر فشار مضاعف گذاشته است.

بازار مسکن ایران سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما شمار صدور پروانه‌های ساختمانی اکنون به حدود یک‌سوم این نیاز رسیده و سهم ارزش افزوده بخش ساختمان به تولید ناخالص داخلی از حدود شش درصد در سال ۱۳۸۱ به ۲.۵ درصد در سال ۱۴۰۲ نزول کرده است. این در حالی است که وضعیت مبهم آتش‌بس جنگ ایران و اسرائیل به وخامت شرایط افزوده است و فعالان صنعت ساختمان از توقف بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز می‌گویند.

وخامت ساخت‌وساز به روایت آمار

‌دهه‌هاست کمبود عرضه، پاشنه آشیل بازار مسکن ایران است. بر‌اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن کشور سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما عرضه مسکن در سال‌های اخیر فقط به حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی رسیده و در واقع فقط حدود یک‌سوم این نیاز را پوشش داده است. از آن سو، انباشت تقاضا در سال‌های گذشته، نیاز به عرضه مسکن را تشدید کرده است. با‌این‌حال، بررسی رفتار بازار در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که سال به سال سمت عرضه ضعیف و ضعیف‌تر شده و سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز مسکن تقریبا به‌صورت مداوم کاهشی بوده است.

بر‌اساس گزارش مرکز آمار ایران، در ابتدای دهه ۹۰ میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسید، اما هم‌اکنون میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد کاسته شده؛ به عبارتی، در یک دهه میزان صدور پروانه‌های ساختمانی تقریبا نصف شده است.

این روند در تهران نیز مشاهده می‌شود. در ۳۰ شهریور ۱۴۰۱، ایرنا به نقل از حمیدرضا صارمی‌زاده، معاون شهردار وقت تهران، نوشت: «در سال ۹۰ در تهران ۳۵ میلیون مترمربع پروانه ساخت صادر شده بود، این در حالی است که از این سال به بعد این روند با کاهش چشمگیری روبه‌رو بوده است؛ چرا‌که در سال ۱۴۰۰ صدور پروانه به پنج میلیون متر‌مربع رسیده است».

همچنین مطالعات مرکز پژوهش‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان حاکی از آن است که تعداد واحد‌های مسکونی در پروانه ساختمانی شهر تهران در سال ۱۳۹۰ بالاتر از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی بوده است، اما در سال ۱۴۰۲ به کمتر از ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال و به عبارتی به کمتر از یک‌چهارم رسیده است.

بیشتر بخوانید:چقدر از حقوق کارگران صرف پرداخت اجاره می‌شود؟

همچنین بر‌اساس این گزارش، سهم ارزش افزوده بخش ساختمان به تولید ناخالص داخلی در سال ۱۳۸۱ حدود شش درصد بوده است. این در حالی است که این نسبت در سال ۱۳۹۱ به ۴.۴ درصد کاهش یافته و در سال ۱۴۰۲ به ۲.۵ درصد نزول کرده است.

همچنین این مطالعه نشان می‌دهد سهم تشکیل سرمایه بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی از حدود ۱۲ درصد در سال ۱۳۹۰، به نصف آن یعنی شش درصد در سال‌های اخیر رسیده است و در دوره ۱۰ ساله ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰، فقط در سه سال ۱۳۹۳، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ رشد کل در اقتصاد ایران مثبت بوده و در همین بازه زمانی فقط در دو سال رشد سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان مثبت بوده و میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان منفی ۵.۲ درصد است.

گزارش دیگری از مرکز آمار ایران حاکی از آن است که در ۹‌ماهه ابتدای سال ۱۴۰۳، کمترین میزان رشد اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور، مربوط به حوزه مسکن بوده است.

بر‌اساس این گزارش، در ۹‌ماهه سال ۱۴۰۳، رشته فعالیت‌های گروه کشاورزی رشد ۳.۳ درصد، گروه صنایع و معادن ۳.۶ درصد (شامل استخراج نفت خام و گاز طبیعی ۶.۱، سایر معادن ۰.۹، صنعت ۱.۴، توزیع گاز طبیعی ۵.۷، تأمین آب و برق ۲.۵ و ساختمان صفر درصد) و گروه خدمات ۲.۳ درصد نسبت به ۹ ماهه سال ۱۴۰۲ رشد داشته است. به‌طور کلی نیز رشد محصول ناخالص داخلی با نفت ۳.۱ درصد و بدون نفت ۲.۲ درصد اعلام شد.

صفر‌شدن رشد بخش ساختمان در ۹‌ماهه سال ۱۴۰۳، در شرایطی رقم خورد که سال ۱۴۰۲ این بخش ۳.۶ درصد رشد کرده بود؛ البته گفته می‌شود رونق نسبی سال ۱۴۰۲ ناشی از ساخت‌وساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن بوده است. هرچند بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ۲.۶ میلیون واحدی که در بازه زمانی ۱۴۰۱ تا پایان ۱۴۰۲ برای ساخت آن برنامه‌ریزی شده، از مرحله تأمین زمین فراتر نرفته و فقط ۶۳۹ هزار واحد به اتمام رسیده است.

کوچ سرمایه‌گذاران

‌حالا در شرایطی که گزارش‌های آماری حاکی از وخامت ساخت‌وساز و بازار مسکن است، سایه جنگ و آتش‌بس مبهم نیز بر اقتصاد کشور و بخش مسکن سنگینی می‌کند و فعالان صنعت ساختمان از توقف بسیاری از پروژه‌های ساختمانی خبر می‌دهند.

به روایت فعالان این بخش، ساخت‌وساز با شرایط پیچیده‌ای مواجه شده است؛ از تورم نهاده‌های ساختمانی و نوسان مدام قیمت‌ها گرفته تا ناترازی انرژی، خروج یکباره کارگران افغانستانی و چشم‌انداز مبهم سیاست خارجی که همه و همه موجب کند‌شدن سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان شده است.

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، به «شرق» توضیح می‌دهد: «هم‌اکنون بازار مسکن در رکودی عمیق به سر می‌برد و حجم معاملات مسکن به‌شدت کاهش یافته است و عملا خرید و فروش جدی‌ای در بازار رخ نمی‌دهد. با شرایط پیچیده جدیدی که برای صنعت ساختمان رخ داده است، خروجی چنین وضعیتی، ورشکستگی این صنعت خواهد بود».

‌مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمران تهران البته تأکید می‌کند وضعیت صنعت ساختمان جدا از شرایط اقتصاد کلان کشور نیست و تورم و سقوط قدرت خرید سبب شده است این بازار گرفتار رکود تورمی شود و حالا با افزوده‌شدن مشکلاتی مانند ناترازی انرژی، بحران آب و همچنین چشم‌انداز مبهم سیاست خارجی، گرفتاری‌های صنعت ساختمان چند‌لایه و پیچیده‌تر شده است.

باقرپور در ادامه به کاهش شدید سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان اشاره می‌کند و توضیح می‌دهد: «هم‌اکنون سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با ریسک بسیار بالایی مواجه است؛ چراکه بازگشت سرمایه در این حوزه محقق نمی‌شود. وقتی کالایی تولید می‌شود، اما نقدشوندگی ندارد، به طور طبیعی سرمایه‌گذاری در آن بخش کاهش می‌یابد».

بیشتر بخوانید:کاهش ۴۰ درصدی معاملات مسکن در تهران

او می‌افزاید: «اگر میزان معاملات مسکن در بهار امسال را با بهار سال گذشته مقایسه کنیم، حداقل ۵۰ درصد افت معاملات رخ داده است؛ آن‌هم در‌حالی‌که بازار در سال گذشته در وضعیت رکودی بود و این موضوع نشان می‌دهد که امسال رکود بازار به شدت تعمیق داشته است».

به گفته باقرپور، با بروز جنگ ۱۲‌روزه ایران و اسرائیل و شرایط مبهم پساجنگ، وضعیت صنعت ساختمان در تابستان پیش‌رو به‌مراتب وخیم‌تر می‌شود. او در ادامه تأکید می‌کند که با شرایط پیش‌آمده و افت قابل ملاحظه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، عرضه به‌شدت کاهش یافته است و این روند همچنان تداوم دارد.

به گفته باقرپور، تا زمانی که تناسب لازم میان عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، بار دیگر شاهد جهش قیمت خواهیم بود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران همچنین تأکید می‌کند که هم‌اکنون شماری از پروژه‌های ساخت‌وساز به دلیل مشکل تأمین سرمایه متوقف شده‌اند یا بر اثر شرایط هیجانی ناشی از تحولات منطقه‌ای، مسائل امنیتی و درگیری‌های اخیر (از جمله جنگ تحمیلی ۱۲ روزه)، به حالت تعلیق درآمده‌اند.

باقرپور در ادامه تأکید می‌کند: «باید تا جایی که ممکن است، قدرت خرید را به مصرف‌کنندگان بازگردانیم و به هر شکل ممکن بستر آن را فراهم کنیم. از سوی دیگر، لازم است پارامتر‌های تشویقی و انگیزه‌هایی برای تولیدکنندگان ایجاد کنیم تا آنها از این بازار خارج نشوند؛ چرا‌که تبعات بلندمدت خروج سرمایه‌گذاران از بخش تولید مسکن به‌مراتب سنگین‌تر و جدی‌تر از وضعیتی است که امروز با آن مواجه هستیم».

بنا بر گفته باقرپور، بخش درخور توجهی از سرمایه‌گذاران بخش مسکن به سمت بازار کشور‌های منطقه از جمله امارات و ترکیه سرازیر شده‌اند؛ چرا‌که ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کشور در حال حاضر بالا رفته و چشم سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری ترسانده است.

این شرایط پیچیده بازار مسکن در حالی رقم می‌خورد که ابزار‌های دولتی برای افزایش عرضه در بازار مسکن موفق نبوده است. ساخت مسکن دولتی به دلایل مختلف از جمله تأمین‌نشدن زمین کافی، روی‌گردانی بانک‌ها از پرداخت تسهیلات، تورم مدام صعودی و افزایش هزینه ساخت‌وساز و‌... به بن‌بست خورده است و از آن سو، دخالت سال‌های طولانی دولت در اقتصاد و شبکه بانکی سبب شده است در حال حاضر ناترازی منابع و مصارف بانکی یکی از ابرچالش‌های اقتصاد ایران تلقی شود. در نتیجه، بانک‌ها قدرت تأمین مالی خریداران برای خرید مسکن یا سازندگان برای ساخت ملک را ندارند و از تزریق تسهیلات به بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی خودداری می‌کنند.

وخامت اوضاع بازار مسکن در کشور در شرایطی است که بنا بر روایات مختلف آماری از دستگاه‌های دولتی، چیزی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد مردم کشور در بافت فرسوده و ناکارآمد زندگی می‌کنند و کاهش سرمایه‌گذاری و عرضه و در نتیجه کاهش قدرت خرید در بازار مسکن، می‌تواند بخش گسترده‌تری از مردم کشور را گرفتار بی‌خانمانی و زندگی در بافت ناکارآمد شهری کند.