اقتصاد ۲۴ بررسی می‌کند؛

بازار مسکن دیگر جان ندارد، اما قیمت‌ها همچنان می‌تازد/ مسکن در تله رکود تورمی؛ نه خرید و نه ساخت، فقط گرانی

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۴ بار دیگر تناقض اقتصاد ایران را آشکار کرد؛ قیمت‌های نجومی در کنار رکودی عمیق. متوسط هر متر مربع مسکن در تهران از ۱۲۵ میلیون تومان عبور کرده و این یعنی خانه دیگر کالای مصرفی نیست، بلکه به کالایی لوکس و دور از دسترس تبدیل شده است. با تداوم سیاست‌های فعلی، چشم‌انداز این بازار چیزی جز رکود و فشار بیشتر بر مستأجران نخواهد بود.

کد خبر: ۳۲۸۹۳۱

تاریخ: ۰۸ مهر ۱۴۰۴ - ۱۱:۰۱

اقتصاد۲۴- نهال فرخی - بازار مسکن ایران در شهریور ماه ۱۴۰۴ بار دیگر چهره‌ای نگران‌کننده به خود گرفت. آمار‌های رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۱۲۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است؛ رقمی که حتی در مقایسه با ماه قبل نیز جهشی قابل‌توجه محسوب می‌شود. هم‌زمان، اجاره‌بها نیز همپای تورم مسکن رشد کرده و فشار مضاعفی را بر مستأجران وارد آورده است.

این در حالی است که بازار همچنان در وضعیت رکود تورمی به سر می‌برد؛ رکودی که هم تقاضای مصرفی را زمین‌گیر کرده و هم تولیدکنندگان و سازندگان را از ادامه فعالیت بازداشته است.

به گزارش اقتصاد ۲۴، در چنین شرایطی، کارشناسان از یک «بحران چندلایه» سخن می‌گویند: رکود معاملاتی، جهش هزینه‌های ساخت، بی‌ثباتی سیاسی، رشد انتظارات تورمی و نبود سیاست مؤثر برای کنترل تورم.

همه این عوامل دست به دست هم داده‌اند تا مسکن از کالایی مصرفی به ابزاری صرفاً سرمایه‌ای بدل شود و رؤیای خانه‌دار شدن برای طبقه متوسط و پایین بیش از پیش دور از دسترس شود.

آمار‌های شهریور ۱۴۰۴؛ تصویری روشن از یک بحران

اما بر اساس گزارش مرکز آمار متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران از ۱۲۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان در مرداد به ۱۲۵ میلیون و ۸۳۰ هزار تومان در شهریور رسید.

هم چنین تورم ماهانه مسکن به ۲.۸ درصد افزایش یافت (۰.۴ واحد بیشتر از مرداد).
از سوی دیگر تورم سالانه مسکن با کاهش جزئی به ۳۷.۱ درصد رسید (در مرداد ۳۷.۸ درصد بود).
به گزارش اقنصاد ۲۴، شاخص قیمت مسکن در شهریور به ۳۴۴ واحد رسیده و شاخص اجاره‌بها نیز به ۳۴۲.۸ واحد افزایش یافت. هم چنین تورم ماهانه اجاره‌بها به ۲.۸ درصد رسید، در حالی که تورم سالانه آن به ۳۷.۱ درصد کاهش یافت.

همه این ارقام نشان می‌دهد گرچه رشد سالانه قدری کندتر شده، اما بازار در سطح ماهانه دوباره در مسیر افزایشی قرار گرفته است؛ مسیری که ناشی از انتظارات تورمی و ریسک‌های سیاسی به نظر می‌رسد.

در کنار این آمار نگران‌کننده، باید به یک نکته مهم دیگر نیز توجه کرد: ساختار بازار مسکن در سال‌های اخیر به‌شدت از کارکرد طبیعی خود فاصله گرفته است. مسکن که باید به‌عنوان یک کالای ضروری برای زندگی خانوار‌ها عمل کند، حالا بیشتر به یک «پناهگاه سرمایه» برای صاحبان نقدینگی تبدیل شده است؛ وضعیتی که خود را در تغییر رفتار خریداران نشان می‌دهد. در شرایطی که تقاضای مصرفی کاهش یافته، بخش قابل‌توجهی از معاملات محدودِ باقی‌مانده مربوط به سرمایه‌هایی است که برای حفظ ارزش پول از بازارهای دیگر به مسکن پناه می‌برند. این تغییر ماهیت تقاضا نه‌تنها قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارد، بلکه سیاست‌گذاری را نیز دشوارتر می‌کند، زیرا مسکن عملاً از یک نیاز اجتماعی به یک حوزه سفته‌بازانه تبدیل شده است؛ موضوعی که زمینه رکود تورمی را در ادامه گزارش بهتر توضیح می‌دهد.

رکود تورمی؛ بازاری که جان ندارد، اما قیمت می‌تازد

بازار مسکن در ظاهر با رکود معاملات مواجه است. حجم خرید و فروش پایین است، اما قیمت‌ها همچنان بالا می‌رود. این همان رکود تورمی است که اقتصاددانان درباره آن هشدار داده‌اند: رکودی که در آن تقاضای مصرفی ضعیف است، اما عرضه نیز به دلیل هزینه‌های بالا و نبود انگیزه سرمایه‌گذاری کاهش یافته و نتیجه چیزی جز افزایش قیمت در عین نبود رونق نیست.

بیشتر بخوانید: کارشکنی بانک‌ها در برابر مسکن؛ تنها ۱.۴ درصد تسهیلات به خانه رسید/ مردم برای تعمیر خانه هم نمی‌توانند وام بگیرند

این در حالی است که به گفته حسن محتشم، کارشناس مسکن، این بازار بیش از دو سال است در چنین شرایطی گرفتار شده است. کاهش درآمد سرانه، افت قدرت خرید خانوار‌ها و رشد مداوم هزینه‌های ساخت باعث شده مسکن دیگر در دسترس طبقه متوسط نباشد. این کارشناس معتقد است تنها افرادی که از محل ارث یا دارایی‌های قبلی توانسته‌اند منابع مالی تأمین کنند، قادر به ورود به بازار خرید هستند.

ریسک‌های سیاسی؛ سایه سنگین بر بازار مسکن

بازار مسکن، همچون سایر بازار‌های دارایی، از تحولات سیاسی تأثیر مستقیم می‌گیرد. شهریورماه ۱۴۰۴ هم‌زمان شد با نگرانی‌ها درباره احتمال فعال‌سازی مکانیسم ماشه و بازگشت تحریم‌های شورای امنیت. همین موضوع سبب شد انتظارات تورمی شدت گیرد و بخشی از سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار‌های ارز، طلا و سکه برود.

گرچه مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین‌تر نسبت به طلا و دلار، کمتر مورد توجه سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت است، اما به‌سرعت اثر روانی تورم در بازار‌های موازی را جذب می‌کند. همین امر توضیح می‌دهد که چرا در شرایط رکودی، قیمت مسکن همچنان صعودی است.

بحران ساخت و مصالح؛ تورمی که زنجیره تولید را قفل کرده

در همین حال، اما یکی از عوامل مهم رشد قیمت مسکن، افزایش بهای مصالح ساختمانی است. گزارش‌ها نشان می‌دهد در بهار ۱۴۰۴، تورم مصالح ساختمانی حدود ۵۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. این جهش هزینه‌ای، قیمت تمام‌شده ساخت واحد‌های جدید را بالا برده و سرمایه‌گذاران را از ورود به پروژه‌های تازه دلسرد کرده است.

رکود تولید در کنار تقاضای انباشته، نتیجه‌ای جز افزایش بیشتر قیمت‌ها ندارد. در واقع، مسکن نه از سمت عرضه و نه از سمت تقاضا چشم‌انداز مثبتی ندارد: عرضه به دلیل هزینه‌های بالا و ریسک‌های سیاسی کاهش یافته و تقاضای مصرفی به دلیل افت قدرت خرید، سرکوب شده است.

مستأجران؛ قربانیان خاموش رکود تورمی

شاید بیشترین فشار بحران مسکن بر دوش مستأجران باشد. افزایش هم‌زمان قیمت ملک و اجاره‌بها، عملاً بسیاری از خانوار‌های شهری را در تنگنای شدید قرار داده است. آمار‌ها نشان می‌دهد اجاره‌بها در شهریور نیز هم‌پای مسکن رشد کرد و تورم ماهانه آن به ۲.۸ درصد رسید. با این حال، اجاره‌بها بیش از آن که تابع عرضه و تقاضا باشد، از قیمت ملک تأثیر می‌گیرد. به بیان ساده، وقتی قیمت آپارتمان‌ها جهش می‌کند، مالکان نیز نرخ اجاره را بالا می‌برند تا بازدهی سرمایه خود را حفظ کنند. این موضوع باعث شده مستأجران به شدت آسیب‌پذیر شوند.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان سال با پس لرزه‌های جنگ و خروج مهاجران

در بسیاری از مناطق تهران، اجاره یک واحد ۷۰ متری معمولی، از مرز ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان اجاره ماهانه گذشته است. چنین ارقامی عملاً بخش عمده درآمد خانوار‌های متوسط را می‌بلعد و حتی برخی خانواده‌ها را به حاشیه شهر یا سکونت در خانه‌های بی‌کیفیت‌تر سوق می‌دهد.

چشم‌انداز خانه‌دار شدن؛ رویایی ۱۰۰ ساله

به گزارش اقتصاد ۲۴ و بر اساس برآورد کارشناسان، در کشور‌های توسعه‌یافته یک خانوار می‌تواند طی ۱۰ تا ۱۲ سال پس‌انداز بخشی از درآمد خود، خانه‌دار شود. اما در ایران، این دوره زمانی از ۱۰۰ سال فراتر رفته است. به بیان دیگر، برای یک کارمند یا کارگر با درآمد متوسط، خرید خانه در شرایط فعلی تقریباً غیرممکن است مگر آنکه از محل ارث یا دارایی‌های خانوادگی منابع مالی به دست آورد.

این واقعیت اجتماعی، پیامد‌های جدی دارد: کاهش امید به آینده، افزایش مهاجرت، گسترش بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشینی، و در نهایت تضعیف بنیان خانواده از نتایج وضعیت موجود خواهد بود.

سیاست‌های دولت؛ وعده‌ها و واقعیت‌ها

دولت‌های مختلف در سال‌های اخیر وعده‌های متعددی درباره ساخت مسکن داده‌اند. طرح‌هایی، چون مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن هر یک با تبلیغات گسترده مطرح شدند، اما هیچ‌یک نتوانستند بحران را مهار کنند.

بیشتر بخوانید: متوسط قیمت خانه در تهران به متری ۱۲۵ میلیون تومان رسید

دولت کنونی نیز بر کنترل تورم و کاهش نرخ ارز تأکید دارد، اما تا زمانی که نرخ تورم عمومی در محدوده ۵۰ درصدی باقی بماند، امیدی به بهبود بازار مسکن نیست. کارشناسان می‌گویند تنها در صورت کاهش تورم به بازه ۸ تا ۱۰ درصد می‌توان به رونق تولید مسکن و کاهش فشار قیمتی امیدوار بود. همچنین، دو‌نرخی بودن ارز و رانت ناشی از آن از دیگر مشکلات ساختاری است که تا رفع نشود، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همچنان پرریسک و غیرقابل‌پیش‌بینی خواهد بود.

بحران‌های چندگانه؛ مسکن در بن‌بست

بازار مسکن ایران اکنون در تلاقی چند بحران گرفتار است که شاید مهم‌ترین آنان را بتوان به شرح زیر دانست:

رکود معاملاتی ناشی از کاهش قدرت خرید

تورم مصالح و هزینه‌های ساخت که عرضه را محدود کرده است

ریسک‌های سیاسی و بی‌ثباتی اقتصادی که انتظارات تورمی را دامن می‌زند

فشار بر مستأجران که توان تأمین مسکن مناسب را ندارند

شکاف میان عرضه و تقاضای مؤثر که روزبه‌روز بیشتر می‌شود

این مجموعه عوامل باعث شده آینده بازار تیره و تار به نظر برسد.

آیا چشم‌اندازی برای خروج بازار مسکن از رکود وجود دارد؟

به گزارش اقتصاد ۲۴، اما کارشناسان معتقدند در کوتاه‌مدت (تا پایان سال ۱۴۰۴) نشانه‌ای از خروج بازار مسکن از رکود دیده نمی‌شود؛ چنان که با توجه به استمرار ریسک‌های سیاسی، تداوم تورم عمومی و رکود تولید، بازار همچنان در وضعیت رکود تورمی باقی خواهد ماند.

در میان‌مدت، تنها در صورتی که دولت بتواند تورم را کنترل و ثبات سیاسی و اقتصادی ایجاد کند، می‌توان به بازگشت سرمایه‌گذاران و رونق ساخت‌وساز امیدوار بود. در غیر این صورت، بازار مسکن همچنان بر مدار افزایش قیمت و فشار بیشتر بر خانوار‌ها خواهد چرخید.

بازاری که نفس نمی‌کشد

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۴ تصویر روشنی از اقتصاد بیمار ایران به نمایش گذاشت: قیمتی سرسام‌آور، رکودی سنگین، تورمی افسارگسیخته و امیدی اندک برای خانه‌دار شدن. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران اکنون از مرز ۱۲۵ میلیون تومان گذشته است؛ رقمی که نشان می‌دهد مسکن دیگر نه یک کالای مصرفی، بلکه کالایی لوکس و سرمایه‌ای برای طبقه‌ای خاص شده است.

اگر سیاست‌های کلان اقتصادی تغییر نکند، چشم‌انداز این بازار چیزی جز تداوم رکود، رشد قیمت و فشار مضاعف بر مستأجران نخواهد بود. در این میان، تنها راهکار واقعی، کنترل تورم، اصلاح ساختار ارزی و بازگشت ثبات به اقتصاد است. بدون تحقق این شرایط، خانه‌دار شدن برای میلیون‌ها ایرانی همچنان رویایی دست‌نیافتنی باقی خواهد ماند.