تغییر بزرگ در بازار املاک کشور

بازار مسکن کشور در آستانه تغییر فاز قرار گرفته است؛ داده‌ها از پایان رالی قیمتی و آغاز دوره ثبات نسبی خبر می‌دهند، اما جهت‌گیری آینده قیمت‌ها به موفقیت سیاست‌های کنترل ریسک، ثبات اقتصادی و تغییرات ساختاری در تقاضا بستگی دارد

کد خبر: ۳۳۶۲۱۸

تاریخ: ۱۳ آبان ۱۴۰۴ - ۱۲:۱۰

اقتصاد۲۴- پس از سه سال توقف انتشار داده‌های رسمی، متوسط قیمت کشوری مسکن مشخص شد. گزارش‌ها از برآورد دفتر اقتصاد مسکن درباره ۱۴۵۶ شهر ایران نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات انجام‌شده سال ۱۴۰۳ به ۳۶ میلیون تومان رسیده است. این داده‌ها بیانگر پایان یک دوره رالی شدید قیمتی در بازار مسکن تهران و شهر‌های کشور است.

به گزارش دنیای اقتصاد، متوسط قیمت واحد‌های مسکونی در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به ترتیب ۱۵.۵ میلیون و ۳۰ میلیون تومان گزارش شده است. بر این اساس، تورم سالانه مسکن کشوری در دو سال مذکور به ترتیب حدود ۳۳ و ۸۷ درصد بود و در سال ۱۴۰۳ این رقم به ۲۰ درصد کاهش یافت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد کاهش تورم مسکن همسو با افت تقاضای سرمایه‌ای در نتیجه ریسک‌های سیاسی و نظامی سال گذشته شکل گرفته و این روند در نیمه اول سال ۱۴۰۴ نیز با ثبات نسبی قیمت و رکود شدید معاملات در شهر‌های بزرگ ادامه یافته است.

شروع جهش شدید قیمت مسکن به سال ۱۳۹۷ بازمی‌گردد؛ زمانی که متوسط بهای آپارتمان در تهران حدود ۷۰ درصد رشد کرد و در سطح کشوری این رشد ۴۰ درصد بود. در سال‌های بعد، الگوی رشد قیمتی تهران در شهر‌های دیگر تکرار شد و تا سال ۱۴۰۴ ادامه یافت. بررسی‌ها نشان می‌دهد رالی قیمت‌ها اکنون در پایان دوره‌ای هشت‌ساله متوقف شده و نسبت قیمت مسکن تهران به میانگین کشوری، که در ابتدای دهه ۹۰ برابر ۲.۴ بود و در سال ۹۷ به ۳.۴ افزایش یافته بود، دوباره به سطح حدود ۲.۴۵ بازگشته است و بازار به حالت «تنظیمات کارخانه» رسیده است.

این آمار تازه، اگرچه از سوی مرکز آمار منتشر نشده، اما توسط مرجع سیاست‌گذار بخش مسکن و ساختمان محاسبه شده و مبنای شاخص دسترسی مسکن در سال اول قانون برنامه هفتم قرار گرفته است؛ بنابراین از نظر اعتبار قابل اتکا ارزیابی می‌شود. با رسیدن بازار به حالت نرمال، دو سناریو درباره مسیر آینده قیمت‌ها مطرح شده است. در سناریوی نخست، تهران همچنان نقش پیشتاز خواهد داشت و هر تغییر محسوسی در نبض قیمت یا حجم معاملات ابتدا در پایتخت بروز خواهد کرد. در سناریوی دوم، اما احتمال کمرنگ شدن پیشتازی تهران و تغییر الگوی جغرافیایی تحولات قیمت مطرح است.

بیشتر بخوانید: هزینه ٣٢٠ میلیون تومانی برای دریافت وام ١.٢ میلیاردی مسکن

حجت‌الله میرزایی، اقتصاددان و صاحب‌نظر بخش مسکن، سناریوی اول را محتمل‌تر دانسته و توضیح می‌دهد تحرکات اخیر در بازار معاملات تهران نشانگر محوریت این شهر است، چراکه تعداد واحد‌های بسیار کوچک و بسیار بزرگ، که محرک رشد معاملات محسوب می‌شوند، در تهران بیش از سایر شهرهاست. همچنین ابوالفضل مشکینی، دیگر کارشناس مسکن، بر تداوم پیشتازی تهران تأکید دارد و می‌گوید «بازار پایتخت به دلیل رکود سنگین سال‌های اخیر، بیش از دیگر شهر‌ها ظرفیت بازگشت تقاضا را دارد» و اضافه می‌کند که در سایر کلان‌شهر‌ها و مناطق شمالی کشور، هم‌اکنون «خواب معاملاتی» و شکنندگی قیمت‌ها مشهود است.

در مقابل، فردین یزدانی، اقتصاددان حوزه مسکن، تحقق سناریوی دوم را محتمل می‌داند. او می‌گوید ادامه ریسک‌های سیاسی، انتقال قدرت خرید به حاشیه‌های شهری و خروج تقاضای مصرفی از بازار تهران علت اصلی تضعیف نقش پیشتاز پایتخت خواهد بود. به گفته یزدانی، «نقصان توان مالی خانوار‌های تهرانی و محدودیت کالبدی توسعه شهر» ممکن است باعث شود رشد قیمت مسکن در تهران کندتر شود و مرکز ثقل تقاضا به شهر‌های اطراف منتقل گردد.

تحلیل نهایی نشان می‌دهد بازار مسکن کشور در آستانه تغییر فاز قرار گرفته است؛ داده‌ها از پایان رالی قیمتی و آغاز دوره ثبات نسبی خبر می‌دهند، اما جهت‌گیری آینده قیمت‌ها به موفقیت سیاست‌های کنترل ریسک، ثبات اقتصادی و تغییرات ساختاری در تقاضا بستگی دارد.