آدرس: بن‌بست رکود مسکن!

سجاد خداکرمی *

کد خبر: ۳۹۰۵۰

تاریخ: ۱۸ آبان ۱۳۹۸ - ۱۱:۲۸

رکود و نابسامانی در قریب به‌اتفاق حوزه‌های اقتصاد ایران دامن بخش‌های گوناگون اقتصاد کشور را گرفته است اما این دامن‌گیری در حوزه مسکن تفاوت عمده‌ای دارد و آن‌هم این است که هر بلایی به سر اقتصاد و بازار مسکن بیاید نتایج نامناسب آن برای این حوزه طی مدت طولانی‌تری حتی تا چند سال ادامه خواهد داشت. روندی که بیش از چندین ماه است علائم ناخوش آن در سراسر کشور به‌خصوص پایتخت هویدا شده و هرکه از دید خود عنوانی برای آن می‌گذارد، از رکود مسکن تا جیب خالی برای خانه‌دار شدن یا هر عنوان دیگری که سهم بخش عمده‌ای از 6 میلیون اجاره‌نشین تهرانی از آن اگر شانس بیاورند و مجبور به مهاجرت از پایتخت به حاشیه یا دیگر شهرها نشوند، تنها حسرت و نظاره است و دیگر هیچ، بماند حکایت دیگر شهرهای این دیار!

البته چندی است با تحرکاتی در این حوزه برخی معتقد به نقض این سخن هستند و گواه آن را کاهش نسبی قیمت و افزایش 21 درصدی معاملات خریدوفروش مسکن شهر تهران در مهرماه به نسبت شهریورماه می‌دانند اما همین طیف نیز کاهش 63 درصدی معاملات خریدوفروش مسکن شهر تهران در مهرماه امسال به نسبت مهرماه سال گذشته را نمی‌توانند نادیده بگیرند و این روند کاهش نسبی قیمت‌ها یا به تعبیر درست‌تر شکستن حباب قیمت‌ها را اگر گواهی برای خروج از رکود مسکن بدانیم کم‌تر آگاهی است بپذیرد قیمت مسکن در پایتخت به آنجا خواهد رسید که کاهش 40 درصدی معاملات تا به اینجای سال به نسبت سال گذشته را به این زودی‌ها جبران کند و توان ناتوان مردم طبقه متوسط و طبقه ضعیف اقتصادی برای از پس برآمدن آن کفاف دهد و حکایت شیرین پس زدن رکود از دامن مسکن در بزرگ‌ترین کلان‌شهر کشور را به این زودی‌ها طنین‌انداز کند.

ردپای دماسنج وضعیت مسکن را می‌توان در سخنان حدوداً دو هفته گذشته نایب‌رییس اتحادیه املاک تهران یافت. حسام عقبایی در سخنانی ضمن اشاره به خروج ۷۰ درصد تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن یکی از دلایل کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن را ظرفیت بسیار پایین خریداران اعلام کرد و اظهار کرد: ‌» رکود حاکم بر بازار مسکن باعث شده تا تقاضاهای سرمایه‌ای از این بخش خارج شود.» او همچنین ادامه داد: «تا پیش از ورود بازار مسکن به دوره رکود غیرتورمی، 80 درصد تقاضاها در این بخش سرمایه‌ای و فقط 20 درصد مصرفی بود.» نایب‌رییس اتحادیه املاک تهران همچنین اظهار کرد: «البته از 20 درصد تقاضای مصرفی نیز هم‌اکنون حدود 12 درصد به‌واسطه گرانی‌های یک سال اخیر، قدرت خرید در بازار مسکن را ندارند‌. همچنین یکی از دلایل کاهش 30 تا 40 درصد قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، ظرفیت بسیار پایین خریداران بوده است.» این مقام مسئول در اتحادیه املاک تهران همچنین یک هفته بعدازاین سخنان در تحلیلی راجع به ادامه روند بازار در پاییز و زمستان سال جاری گفت: « در ماه‌های باقیمانده از پاییز و سه ماه زمستان نیز همچنان شاهد رکود عمیقی بر بازار و قیمت مسکن خواهیم بود و روند تبدیل رکود تورمی به غیرتورمی ادامه خواهد داشت.» عقبایی بابیان این‌که معاملات مسکن نیز در مدت یادشده کم و کاهشی خواهد بود، افزود: «در خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن معاملات بازار مسکن در سطح فعلی باقی خواهد ماند.»

با جمع‌بندی این صحبت‌ها و کنار هم گذاشتن آن با واقعیت‌های حوزه مسکن در حال حاضر می‌توان تصویر روشنی از شرایط فعلی گرفت اما وقتی این سیگنال‌های بازار مسکن را با سیکل‌های قبلی رونق و رکود سنجش می‌شود، خبر ناخوشایندتری در پی دارد که بسیاری از کارشناسان هم آن را تا حدودی قبول دارند و آن‌هم این است که وضعیت نشان‌دهنده ورود به یک دوره رکود حداقل 3 تا 4 ساله است. اولین نشانه آن‌هم برای سال آینده در پی این خواهد بود که بخش خصوصی تا پایان سال سرمایه‌اش را از بازار مسکن خارج می‌کند و درنتیجه در سال ۹۹ به‌احتمال بسیار زیاد شاهد کاهش تعداد پروانه‌های صادره و رکود بیشتر در تولید و عرضه مسکن خواهیم بود که موید رکود بازار در دو سال بعدی نیز هست. همچنین با تمام آنکه دولت کلنگ ساخت 4 هزار واحد مسکونی را برای توسعه تولید در این بخش آهسته آهسته دارد زمین می‌زند نیز به آن سبب که این واحدها در خوش‌بینانه‌ترین حالت حداقل تا دو سال آینده ساخته و تحویل نخواهند شد، از این زاویه نیز نباید امید تغییر مثبتی هرچند کوچک در وضعیت گرفتار آمده مسکن داشت.

باید توجه داشت که در شرایط تورمی، ویژگی ذخیره ارزش و کالای سرمایه‌ای بودن مسکن اهمیت دوچندان پیدا می‌کند. در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن رونق ایجاد می‌شود؛ در مرحله بعد به دلیل اینکه این افزایش، تقاضای سرمایه‌ای بوده نه مصرفی رکود در بازار مسکن ایجاد می‌شود؛ چراکه افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و عدم اطمینان اقتصادی کالاهای سرمایه‌ای خود را حفظ کنند. این یک سوی ماجراست و سوی دیگر آن نیز سقوط شدید قدرت خرید مصرف‌کنندگان با توجه به روند نزولی سبد معیشت آنان است، به همین جهت شاهد رکود منفی بی‌سابقه‌ای هستیم که این‌طور برمی‌آید موج رکودی مذکور چندین سال ادامه خواهد داشت.

متغیرهای مختلف بر بازار مسکن ازجمله سیاست‌های و مقررات اعتباری، نرخ ارز، نرخ تورم، حجم نقدینگی و انباشت خانه‌های خالی، نرخ بهره و وضعیت بازارهای موازی، درآمد نفتی و خانوار و ... بر وضعیت بازار مسکن اثرگذار هستند. در بین این‌همه تقویت تقاضا با بهبود وضعیت معیشتی و کنترل تورم ممکن خواهد بود اما در کوتاه‌مدت تسهیلات منطقی با نرخ بهره پایین هم تا حدودی راهگشا هست اما این بخش نیز آن‌طور که از مواجهه بانک‌ها و مؤسسات مالی اعتباری که خود حال‌وروز خوشی ندارند، برمی‌آید؛ کاملاً دور از دسترس است و بااین‌وجود این عوامل و مداخلات نیز نشان می‌دهند که نمی‌توانند شرایط را به نظر تغییر دهند و حتی انتظار رونق را در کوتاه‌مدت ایجاد کنند. وضعیت به نحوی در حال ادامه است که به تعبیری می‌توان گفت همه عوامل دست‌به‌دست هم داده تا شاهد قفل شدن وضعیت مسکن و بن‌بست رکودی آن باشیم.

از دیگر سو واقعیت‌ها نشان می‌دهد افت معاملات مسکن که توأم با کاهش نسبی نرخ یا شکستن حباب قیمتی شده طبیعی است و همواره تجربه نشان داده که قیمت‌ها وقتی به‌شدت افزایش یافت درصدی افت می‌کند، اما باید در نظر داشت در شرایطی که به حال افزایش عرضه مسکن بر اساس واقعیت‌های درآمدی مردم فکری نشده است، فاصله زیاد میان عرضه و تقاضای مسکن در آینده نه چندان دور این دوره رکودی مسکن را بسیار خطرناک‌تر خواهد نمود. حال این رکود دامنه‌دار و خطرناک را در کنار ساختار تشکیل‌دهنده بخش مسکن که با ۳۰۰ شغل به‌صورت مستقیم در ارتباط است و بیش از ۱۳۰۰ شغل غیرمستقیم بارونق بخش مسکن به حرکت درمی‌آید، قرار دهید و ببینید تنها از ناحیه رکود مسکن چه زیانی به اقتصاد ناخوش‌احوال فعلی کشور خواهد رسید.

* خبرنگار پایگاه خبری تحلیلی اقتصاد24