بررسی اثر احتمالی مالیات جدید در بازار مسکن

کدام آپارتمان‌های تهران مشمول مالیات سالانه می‌شود؟

مالکان خانه‌های لاکچری در صورت تصویب نهایی بودجه سال ۹۹، مشمول «مالیات سالانه» می‌شوند. دو نوع مالیات ملکی از طریق کمیسیون تلفیق به لایحه بودجه اضافه شده که اولی شامل «مالیات سالانه بر خانه‌های با قیمت حداقل ۱۰ میلیارد تومان» و دومی نیز «مالیات بر خانه‌های خالی» است.

کد خبر: ۵۳۱۸۵

تاریخ: ۲۶ دی ۱۳۹۸ - ۰۹:۵۰

اقتصاد۲۴- هر چند اخذ این مالیات‌ها در گام اول نیازمند یک بانک اطلاعاتی است که به‌رغم تکلیف سه سال اخیر دولت برای ایجاد آن هنوز راه‌اندازی نشده است، اما با این حال کف قیمتی برای مالیات سالانه، حداکثر ۴ درصد آپارتمان‌های تهران را شامل می‌شود.

جزئیات دو مالیات الحاقی به لایحه بودجه ۹۹ از وضع یک مالیات جدید بر واحدهای مسکونی لاکچری و اجرای قانون مصوب دریافت مالیات از خانه‌های خالی در صورت تصویب نهایی خبر می‌دهد.

در جریان بررسی لایحه بودجه ۹۹ در کمیسیون تلفیق مجلس،نمایندگان مجلس در این کمیسیون دو روز پیش دو مالیات مختص بازار مسکن را به این لایحه اضافه و آن را تصویب کردند. در صورت تصویب نهایی این دو الحاقیه در صحن مجلس و تایید شورای نگهبان، سال آینده مالکان دو گروه از واحدهای مسکونی در شهرهای کشور مشمول پرداخت دو نوع مالیات متفاوت خواهند شد. یکی از این مالیات‌ها برای اولین بار و به‌عنوان یک مالیات جدید در حوزه مسکن وضع خواهد شد و دیگری مربوط به قانون اجرا نشده‌ای است که در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ برای دریافت مالیات از مالکان واحدهای خالی از سکنه مصوب شد.

الحاقیه اول، مالکان واحدهای مسکونی لاکچری با ارزش ۱۰ میلیارد تومان و بالاتر را هدف قرار داده است که در صورت تصویب نهایی این نوع واحدهای مسکونی و مالکان آنها مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. این نوع مالیات که یک مالیات متعارف در عمده کشورها محسوب شده و به‌صورت سالانه و عمدتا از همه واحدهای مسکونی دریافت می‌شود تاکنون در ایران اجرایی نشده است. در شرایط فعلی نیز کمیسیون تلفیق با تصویب و الحاق این مالیات به لایحه بودجه ۹۹، تنها واحدهای مسکونی لاکچری با ارزش ۱۰ میلیارد و بیشتر را هدف این نوع مالیات‌گیری قرار داده است. این مالیات قرار است با عنوان مالیات سالانه از املاک دریافت شود. الحاقیه دوم قانون موجود اما اجرا نشده، دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی را شامل می‌شود که به نظر می‌رسد هم‌اکنون مجلس قصد دارد این نوع مالیات را از سال آینده در چرخه اجرا قرار دهد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به سطح میانگین قیمت مسکن در تهران از یکسو و میانگین قیمت ویلاها،واحدها و آپارتمان‌های فوق لوکس در پایتخت از سوی دیگر، این گروه از املاک مسکونی- املاک با قیمت حداقل ۱۰ میلیارد تومان و بالاتر که قرار است سال بعد مشمول مالیات شوند- واحدهای لاکچری محسوب می‌شوند. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران هم‌اکنون کمتر از ۱۴ میلیون تومان است که این میزان در گران‌ترین و لوکس‌ترین منطقه شهر تهران- منطقه یک- به‌طور متوسط ۳۰ میلیون تومان است.

حدود قیمت نوسازها در منطقه یک شهر تهران حول وحوش مترمربعی ۳۵ تا ۶۰ میلیون تومان است. این بررسی‌ها با استناد به بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران که شامل تعداد واحدهای مسکونی در هر منطقه، میانگین مساحت و همچنین قیمت روز آپارتمان‌ها و املاک شهر تهران است نشان می‌دهد با توجه به مساحت آپارتمان‌های موجود در شهر تهران،کمتر از ۴ درصد خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی پایتخت مشمول مالیات سالانه بر خانه‌های لاکچری می‌شوند.

به عبارت دیگر براساس قیمت روز واحدهای مسکونی شهر تهران از مجموع ۲ میلیون و ۸۶۷ هزار و ۶۷۶ واحد مسکونی در این شهر،کمتر از ۹۰ هزار واحد مسکونی جزو واحدهای لاکچری با قیمت ۱۰ میلیارد تومان و بالاتر هستند که اگر این آمار را به‌صورت ریزتر مورد بررسی قرار دهیم هم‌اکنون بین ۶۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت در ردیف واحدهای لاکچری با سطح قیمتی ۱۰ میلیارد تومان و بیشتر قرار می‌گیرند. همچنین با استناد به اطلاعات بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران هم‌اکنون خانه‌های با قیمت ۱۰ میلیارد تومان و گران‌تر در مناطق لوکس و لاکچری شهر تهران بیش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند. با استناد به این آمارها هم اکنون حدود ۶۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران بیش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارند.

اطلاعات موجود نشان می‌دهد، کل خانه‌های موجود در منطقه یک تهران هم‌اکنون ۱۶۶ هزار واحد مسکونی است که حدود ۴۷ هزار واحد از این تعداد بیش از ۲۰۰ مترمربع مساحت دارد.

از مجموع ۲۳۴ هزار واحد مسکونی موجود در منطقه ۲ شهر تهران ۱۱ هزار واحد مساحت بیش از ۲۰۰ مترمربع دارند. کل خانه‌های مسکونی واقع در منطقه ۳ شهر تهران نیز ۱۱۶ هزار واحد است که از این تعداد ۳ هزار واحد متراژی بیش از ۲۰۰ مترمربع دارند. به این ترتیب از آنجا که عمده واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت شهر تهران عمدتا در سه منطقه اول پایتخت قرار دارند با سطح قیمتی تعیین شده-۱۰ میلیارد تومان و بالاتر- واحدهای مشمول پرداخت این مالیات در این سه منطقه حداقل مساحتی بیش از ۲۰۰ مترمربع دارند. مطابق با آمارهای موجود حول و حوش ۶۰ هزار واحد مسکونی شهر تهران در فهرست واحدهای مشمول پرداخت این مالیات قرار می‌گیرند. البته از آنجا که بانک اطلاعاتی موجود مربوط به اطلاعات واحدهای مسکونی شهر تهران در سال گذشته است و آمار واحدهای تکمیل شده و عرضه جدید امسال در آن درج نشده است به نظر می‌رسد تعداد واحدهایی که هم‌اکنون مشمول این مالیات قرار می‌گیرند بین ۶۰ تا ۹۰ میلیون واحد مسکونی باشد.

براساس محتوای مصوبه‌ای که از سوی کمیسیون تلفیق مجلس درخصوص دریافت مالیات از مالکان خانه‌های با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان به لایحه بودجه ۹۹ اضافه شده است قرار است در صورت تصویب نهایی این الحاقیه در سال آینده یک در هزار ارزش روز هر کدام از واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومان به‌عنوان مالیات سالانه املاک از مالکان همه این گروه از واحدهای مسکونی چه واحدهای خالی از سکنه و چه واحدهای در حال استفاده که در این گروه قرار می‌گیرند،دریافت شود.

همچنین واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به میزان یک در هزار ارزش روز این واحدها تا مبلغ ۱۵ میلیارد تومان به اضافه دو در هزار ارزش مبلغ مازاد بر ۱۵ میلیارد تومان می‌شوند. واحدهای مسکونی با ارزش روز ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان نیز علاوه بر محاسبه دو ضریب قبلی نسبت به مازاد ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به میزان سه در هزار ارزش روز آنها می‌شوند. همچنین واحدهای با ارزش روز ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان علاوه بر محاسبه سه ضریب قبلی نسبت به مازاد ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومان مشمول پرداخت مالیات به میزان چهار در هزار ارزش روزشان خواهند شد. درخصوص واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۶۰ میلیارد تومان نیز علاوه بر محاسبه چهار ضریب قبلی،معادل پنج در هزار مازاد ارزش روز ملک به ضریب قبلی اضافه شده وبه‌عنوان مالیات سالانه دریافت می‌شود.

در مصوبه کمیسیون تلفیق مجلس تاکید شده است که این مالیات باید برمبنای ارزش روز واحدهای مسکونی مشمول این مالیات دریافت شود. در صورت تصویب و دریافت این مالیات در سال ۹۹، این نوع مالیات به لحاظ پایه مالیاتی یک اقدام بدیع محسوب می‌شود. تاکنون همه مالیات‌های بخش مسکن با پایه مالیاتی قیمت منطقه‌ای - ارزش معاملاتی- محاسبه و دریافت شده است و در صورت تصویب این الحاقیه برای اولین بار در این نوع مالیات قیمت روز املاک مسکونی پایه ومعیار محاسبه یکی از مالیات‌‌های بخش مسکن قرار خواهد گرفت. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون کمتر از ۴ درصد املاک مسکونی شهر تهران در فهرست املاک مشمول این مالیات قرار می‌گیرند. همچنین مطابق با آمار و اطلاعات موجود و همچنین سطح قیمتی مسکن در کشور بعید است مجموع واحدهای مسکونی،آپارتمان‌ها و ویلاهای لاکچری با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان از رقم ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای کشور فراتر رود.

برآوردها نشان می‌دهد با توجه به تعداد خانه‌های لاکچری موجود در کشور اگر دریافت این نوع مالیات در سال آینده اجرایی شود و دولت موفق شود از همه واحدهای با سطح قیمتی اعلام شده این نوع مالیات را دریافت کند در سال ۹۹ حدود ۵۰۰ میلیارد تومان از محل درآمد مالیاتی ذیل این الحاقیه به خزانه دولت واریز می‌شود. این در حالی است که تجربه اخذ مالیات در تهران و سایر شهرهای کشور نشان می‌دهد عمده مالکان معمولا در زمان فروش املاک خود مالیات‌های تکلیفی ومعوق را به حساب دولت پرداخت می‌کنند بنابراین حتی اگر این مالیات برای اجرا در سال آینده تصویب شود نمی‌توان امیدوار بود که آن دسته از مالکانی که قصد فروش واحدهای خود را ندارند نسبت به پرداخت این مالیات اقدام کنند. بنابراین چون بخش زیادی از مالکان این واحدها در سال بعد تصمیمی از بابت فروش ندارند به شکل خودکار در تور مالیاتی خانه‌های لاکچری نخواهند افتاد.

مالکان واحدهای مسکونی معمولا انواع مالیات‌های ملکی خود را در زمان فروش و انتقال سند مالکیت به فرد خریدار به دلیل الزام موجود از بابت ارائه مفاصا حساب مالیاتی به دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان یکی از مقدمات اصلی انتقال مالکیت پرداخت می‌کنند و تا قبل از زمان فروش، معمولا اقدامی برای پرداخت مالیات‌های ملکی از سوی مالکان انجام نمی‌شود. اما هم‌اکنون یک سوال مهم در این زمینه و در ارتباط با این لایحه مطرح است مبنی بر آنکه چه نهادی و به چه شکلی باید ارزش روز املاک مسکونی را برای تهیه فهرست املاک چند ده میلیاردی مشمول مالیات سالانه املاک لاکچری تهیه کند؟اگر چه سازوکاری از بابت تعیین قیمت روز املاک دولتی با استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری وجود دارد اما تا کنون هیچ سازوکار مشخصی برای تعیین ارزش روز املاک مسکونی معمولی به کار گرفته نشده است.

در این مصوبه اما تاکید شده است که وزارت راه وشهرسازی(به‌عنوان وزارتخانه متولی بخش مسکن) و صنعت،معدن و تجارت (به‌عنوان وزارتخانه متولی سامانه رهگیری مسکن) و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به همراه شهرداری‌ها موظفند امکان دسترسی بر خط به اطلاعات مالکیت املاک را برای سازمان امور مالیاتی کشور فراهم کنند. همچنین سازمان امور مالیاتی کشور موظف است نسبت به تعیین دارایی‌های مشمول این مالیات وارزش روز آنها حداکثر تا پایان خرداد ماه سال ۹۹ اقدام کند و به مالکان این گروه از املاک نسبت به قرار گرفتن نام آنها در فهرست مالکانی که باید بابت ملک چند ده میلیاردی خود اقدام به پرداخت مالیات سالانه با نرخ مصوب کنند،اقدام کند.

براساس این الحاقیه همچنین مالکان این واحدها اعم از حقیقی وحقوقی مکلف خواهند بود تا پایان بهمن ماه ۹۹ نسبت به پرداخت مالیات تعیین شده اقدام کنند. همچنین هر گونه نقل وانتقال این املاک قبل از پرداخت وتسویه بدهی مالیاتی سالانه ممنوع اعلام شده است. این مصوبه در صورت تصویب نهایی و اجرا در سال آینده هزینه نگهداری املاک فوق لوکس برای همه مالکان و ملاکان بزرگ این واحدها اعم از مالکان حقیقی،بانک‌ها،دستگاه‌ها،نهادها وسازمان‌ها را به میزان قابل توجهی افزایش می‌دهد. سوال دیگری که در این زمینه مطرح است به هدف نمایندگان از تصویب این الحاقیه مربوط می‌شود. سوال این است که آیا این الحاقیه برای کمک به تنظیم بازار مسکن به لایحه بودجه ۹۹ اضافه شده است یا هدف از آن افزایش درآمدهای مالیاتی و درآمدزایی برای دولت بوده است؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به سهم اندک این واحدها از کل واحدهای مسکونی کشور این مالیات اثر محسوسی بر تنظیم بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی نخواهد داشت. برآوردها نشان می‌دهد در معاملات ماهانه واحدهای مسکونی طی حداقل سه سال گذشته به‌طور متوسط تنها حدود ۷/ ۳ درصد از کل معاملات مسکن در بازار واحدهای مسکونی با متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع و با میانگین قیمت ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع انجام شده است.

بنابراین با توجه به واقعیت بازارمسکن تصویب این الحاقیه با هدف کمک به تنظیم بازار مسکن منتفی است.

از سوی دیگر اگر چه ممکن است تصویب نهایی و دریافت این مالیات درآمدی حدود ۵۰۰ میلیارد تومان در سال آینده برای دولت ایجاد کند و این رقم با توجه به بودجه شکننده ناشی از کاهش درآمدهای نفتی در سال بعد قابل توجه به نظر برسد اما از آنجا که تنها بخش کمی از املاک گران‌قیمت مشمول این مالیات می‌شوند آن‌طور که باید از ظرفیت این نوع مالیات به‌عنوان مالیات سالانه املاک در این مصوبه استفاده نشده است. در حال حاضر میانگین ارزش فروش آپارتمان‌های شهر تهران یک میلیارد تومان است بنابراین تعیین کف ۱۰ میلیارد تومانی برای مالیات سالانه املاک به معنای معافیت بخش قابل توجه و عمده واحدهای مسکونی از پرداخت مالیات سالانه است.

الحاقیه دوم کمیسیون تلفیق مجلس مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی است. محتوای مصوبه کمیسیون تلفیق در این باره دقیقا همان محتوایی است که برای دریافت این نوع مالیات در سال ۹۴ و در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب شد. مطابق با این ماده قانونی که وارد بودجه ۹۹ شده است در سال آینده از همه خانه‌های خالی مالیاتی معادل ۳ درصد اجاره‌بهای سالانه روز آن ملک دریافت می‌شود. قانون مالیات از خانه‌های خالی از سال ۹۴ تاکنون به اجرا نرسیده است چون اجرای آن براساس قانون منوط به راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی تحت عنوان سامانه اطلاعات املاک و اسکان است که قرار بود با همکاری وزارت راه وشهرسازی و سازمان امور مالیاتی راه‌اندازی شود که این سامانه تا امروز ایجاد نشده است. به نظر می‌رسد هم‌اکنون مجلس قصد دارد با تصویب این الحاقیه یک فشار کاری مضاعف به دولت و متولیان راه‌اندازی این سامانه وارد کند تا این سامانه تا پایان سال راه‌اندازی و از سال بعد برای اجرای این قانون مالیاتی مورد استفاده قرار بگیرد. این در حالی است که دو سال قبل وزارت اقتصاد در یک پژوهش آسیب‌شناسانه درباره قانون مالیات خانه‌های خالی به صراحت به تشریح موانع،مشکلات و بی‌اثر بودن فرمول دریافت این مالیات پرداخت و پیشنهاد اصلاح این مالیات را مطرح کرد اما هم‌اکنون همان قانون با همان مشکلات و نواقص در الحاقیه لایحه بودجه ۹۹ گنجانده شده است.

نکته دیگری که در ارتباط با این الحاقیه وجود دارد آن است که قانون دریافت مالیات از خانه‌های لاکچری تنها برای سال ۹۹ درنظر گرفته شده است و در صورتی که در بودجه سال ۱۴۰۰ گنجانده نشود عملا اجرای این قانون مالیاتی حتی در صورت تصویب واجرا در سال ۹۹، در سال بعد، متوقف خواهد شد. از سوی دیگر ضمانت اجرایی برای پرداخت به‌موقع این مالیات تعیین نشده است. این مالیات همچنین با یک چالش عمده مواجه است مبنی بر آنکه نحوه تعیین ارزش روز املاک به چه صورتی خواهد بود؟ نکته دیگر آنکه براساس تحقیقات و پژوهشی که حدود ۴ سال قبل از سوی تیمور رحمانی، اقتصاددان و صاحبنظر بخش مسکن انجام شد در عمده کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه دریافت مالیات سالانه از همه املاک معادل نیم تا یک درصد ارزش روز آنها امری رایج است. این نوع مالیات در صورتی که از همه املاک مسکونی اخذ شود در کوتاه‌مدت منجر به کاهش قیمت مسکن و در بلندمدت منجر به کاهش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌ای و کاهش قابل توجه دامنه نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.