سفته‌بازان از بازار خانه‌اولی‌ها عقب‌نشینی کردند

کوچ تورم ملکی به لوکس‌ها

محدوده تردد خانه‌اولی‌ها در بازار معاملات مسکن از تسلط سفته‌بازها خارج شد. تحقیقات میدانی و اطلاعات آماری از بازار املاک پایتخت نشان می‌دهد هیجان معاملاتی و قیمتی در گروه آپارتمان‌های ریز و کوچک‌متراژ فروکش کرده است.

کد خبر: ۵۴۰۲۵

تاریخ: ۰۳ بهمن ۱۳۹۸ - ۰۹:۱۵

اقتصاد ۲۴ - آرامش نسبی در بازار واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع از دو عامل نشأت می‌گیرد. خروج سفته‌بازها از این قسمت بازار و همچنین تمرکز خانه‌اولی‌ها بر واحدهای سالخورده باعث محدودشدن دامنه رشد قیمت در این گروه متراژی شده است. در مقابل، دمای بازار لوکس‌ها بالا رفته است.

تغییرات قیمت فروش آپارتمان در ۹ گروه متراژی مشخص می‌کند تورم ملکی به واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع در منطقه لوکس شهر کوچ کرده است. در پایان پاییز میانگین قیمت واحدهای لوکس در بازار مسکن تهران بیش از ۲۰ درصد نسبت به ماه میانی فصل افزایش یافت که شدیدترین رشد قیمت نسبت به سایر آپارتمان‌ها محسوب شد.

واسطه‌های ملکی اعلام کردند احیای معاملات خرید نوساز‌ها در شمال شهر بخشی از علت این جهش بوده است. در حال حاضر به‌دلیل انتظارات کاهشی در سمت تقاضای مسکن نسبت به آینده قیمت‌ها شرایط خرید برای تقاضای غیرمصرفی، پرریسک اما برای خانه‌اولی‌ها تا حدودی مناسب ارزیابی می‌شود. هر چند در برخی مناطق برخی عوامل با اعلام فایل‌های ملکی پوچ سعی در تحریک قیمت‌ها دارند.

بازار خانه‌اولی‌ها در شهر تهران از تسلط تورمی سفته‌بازها به طور کامل خارج شد. بررسی‌های آماری از وضعیت بازار مسکن در دو ماه گذشته و نیز تحقیقات میدانی هر دو موید پایان اشغال بازار معاملات آپارتمان‌های کوچک و ریزمتراژ توسط سفته‌بازها است. آن‌گونه که آمارها روایت می‌کند، دست‌کم به یک علت اصلی، این نوع از تقاضای مخرب خرید مسکن در گروه متراژی مقصد خانه‌اولی‌ها (آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع) با ترک این بخش از بازار در آرام شدن فضای قیمتی و معاملات این گروه از آپارتمان‌ها نقش موثری داشته است. یافته‌های آماری همچنین حاکی از مهاجرت متقاضیان سفته‌باز مسکن به سمت آپارتمان‌های لوکس در شمالی‌ترین و گران‌قیمت‌ترین منطقه شهر تهران است.

به‌طور کلی متقاضیان خرید مسکن در بازار را می‌توان به سه دسته عمده تقسیم کرد؛ گروه اول متقاضیان مصرفی مسکن هستند که خانه‌اولی‌ها و متقاضیان تبدیل به‌احسن در این گروه می‌گنجند. اما دو گروه دیگر شامل متقاضیان سرمایه‌ای و سفته‌بازان، هر دو غیرمصرفی به‌شمار می‌آیند. در این میان زور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار به مراتب از سفته‌بازها کمتر است، چراکه حضور این گروه از متقاضیان مسکن در بازار بلندمدت است و طبعا تبعات این حضور به لحاظ تحریک قیمت به مراتب کمتر است؛ اما حضور سفته‌بازها که در کوتاه‌مدت با خرید و فروش مکرر آپارتمان در صدد کسب سود هستند، همواره یکی از دلایل جهش قیمت مسکن است. در حال‌حاضر حضور سفته‌بازان در بازار آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع و حتی تا حدودی در بازار آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربع نزدیک به صفر شده است.

علت اصلی این خروج به شرایط رکودی بازار مسکن بازمی‌گردد. در حال‌حاضر این بازار در رکود کامل به‌سر می‌برد و در نتیجه حضور متقاضیان مسکن بسیار کمرنگ است. طبعا متقاضیان سرمایه‌ای که به دنبال کسب سود در کوتاه‌مدت هستند، از این بازار فاصله می‌گیرند، چراکه تجربه دوره‌های گذشته رکود – رونق مسکن نشان داده این شرایط رکودی حداقل بین یک تا ۲ سال ماندنی است و بازار چه به لحاظ قیمت و چه به لحاظ تقاضای خرید، در ماه‌های پیش‌رو جانی نخواهد گرفت. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد شماری از سفته‌بازها در ماه‌های اخیر به سمت بازار سرمایه مهاجرت کرده‌اند. در واقع این خروج از بازار آپارتمان‌های مناسب خانه‌اولی‌ها نشات گرفته از تصمیم انجام حرکتی به نفع تقاضای مصرفی نیست، بلکه شرایط برای سفته‌بازی در این بخش از بازار مسکن دیگر مهیا نبوده است.

آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن در آذرماه و تحقیقات میدانی از بازار دی‌ماه نشان می‌دهد جو آرام در معاملات گروه متراژی تا ۶۰ مترمربع حاکم بوده است. این آرامش نسبی در آذر ماه به این شکل منعکس شده است که هم رشد معاملات و هم رشد قیمت این گروه از آپارتمان‌ها حول و حوش میانگین رشد قیمت و معاملات در کل شهر بوده است. در حالی که تورم ماهانه مسکن در آذرماه امسال ۸/ ۶ درصد بوده است، میانگین رشد قیمت آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع معامله شده، چهار درصد بوده است.

به لحاظ معاملات نیز در آذر ماه شاهد ۱۴۶ درصد رشد نسبت به معاملات آبان بودیم و این در حالی است که میزان رشد معاملات آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع نیز در همین حدود (۱۴۳ درصد) بوده است. این آرامش در شرایطی حاکم بوده که سهم معاملات این گروه متراژی، حدود یک‌سوم از کل معاملات ماهانه مسکن در پایتخت است. بنابراین فضای این بخش از بازار کاملا از هیجان معاملاتی عبور کرده و خبری از توفان قیمتی در این بخش از بازار نیست؛‌ بلکه تغییراتی متناسب با تغییرات کل بازار مسکن در این بخش نیز رخ داده است. این وضعیت کم و بیش در آبان ماه نیز حاکم بوده است.

البته آرامش نسبی معاملاتی در بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، به‌جز ماجرای خروج سفته‌بازها از این بازار، یک علت ثانویه هم دارد. واقعیت این است که در این بخش از بازار مسکن میانگین سن املاک معامله‌شده افزایش یافته است. بخشی از این ماجرا به کمبود آپارتمان نوساز کوچک‌متراژ بازمی‌گردد، کمااینکه آمارهای صدور پروانه در یکی دو سال اخیر نیز این واقعیت را تایید می‌کند. اما در عین حال آن دسته از سازنده‌ها و مالکانی که آپارتمان‌های نوساز و تکمیل شده دارند نیز به دلیل حاکمیت فضای ابهام‌آلود کنونی، تمایلی به فروش املاک خود در این شرایط رکودی و با توجه به آینده نامعلوم بازار مسکن، نشان نمی‌دهند. بنابراین متقاضیان مصرفی مسکن به‌ویژه خانه‌اولی‌ها که مشتری اصلی آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع هستند، به سمت خرید خانه‌های با سن بنای بالا شیفت کرده‌اند.

اخیرا سن مجاز دریافت سقف تسهیلات اوراق مسکن نیز به ۲۵ سال افزایش یافته و با توجه به مزیت قیمتی این خانه‌ها نسبت به املاک نوساز و کم‌سن، طبیعی است رغبت به معامله این آپارتمان‌ها افزایش یابد و در نتیجه توزیع تقاضای مسکن در این گروه متراژی در دامنه آپارتمان‌های ۱۰ تا ۲۵ سال ساخت، بازار این گروه متراژی آرام بگیرد. میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی تا ۶۰ مترمربع معامله شده در پایان پاییز امسال، ۱۰ میلیون تومان بوده که این رقم ۲۵ درصد پایین‌تر از میانگین قیمت مسکن در کل معاملات شهر تهران در آذرماه است.

بررسی‌های آماری حاکی از وقوع یک کوچ تورم ملکی از آپارتمان‌های کوچک‌متراژ به املاک لوکس است. طی یک ماهه آذر، دمای تورم در گروه آپارتمان‌های بالای ۲۰۰ مترمربع از همه گروه‌های ملکی دیگر با فاصله زیادی بیشتر بوده است، طوری که میانگین قیمت این آپارتمان‌ها در معاملات آذر، ۲۵ درصد نسبت به میانگین قیمت در آبان رشد داشته است. همچنین طی ماه پایانی پاییز، منطقه یک که کانون عرضه این گروه متراژی است، رشد قیمت ماهانه ۲۳ درصدی را تجربه کرد که بیشترین رشد در مقایسه با ۲۱ منطقه دیگر پایتخت است. میانگین قیمت آپارتمان‌های بالای ۲۰۰ مترمربع ۳۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده و در منطقه یک نیز میانگین قیمت ۳۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ثبت شده است.

جهش قابل توجه قیمت مسکن در گروه آپارتمان‌های لوکس و در منطقه لوکس پایتخت خود بخشی از علت رشد حدود ۷ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی آذر ماه پس از سپری شدن سه ماه کاهشی در این بازار بوده است. تغییرات افزایشی قیمت مسکن در آذر عملا تمام افت قیمت تدریجی مسکن از مرداد تا آبان را یکباره خنثی کرد و سطح قیمت مسکن اکنون به اوج خود در تیر امسال یعنی حدود ۵/ ۱۳ میلیون تومان رسیده است. در آن مقطع زمانی به دنبال تغییر قیمت سوخت و بروز نوسان ارزی، ایجاد ترس درباره آینده مسکن گروهی از متقاضیان بالقوه مسکن را به معامله واداشت و همین افزایش تقاضا، در افزایش قیمت مسکن نیز به نحوی اثر گذاشت.

مقایسه قیمت آپارتمان‌ها در ۹ گروه متراژی از آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع تا واحدهای بالای ۲۰۰ مترمربع نیز نشان می‌دهد این قیمت‌ها در یک نظم متوالی پله به پله با رشد متراژ، افزایش یافته است و بین بالاترین تا پایین‌ترین قیمت این گروه‌های متراژی اختلاف ۵/ ۱۲ میلیون تومانی وجود دارد.

علت رشد قیمت آپارتمان‌های لوکس

رشد قیمت قابل توجه آپارتمان‌های لوکس معادل بیش از سه برابر میانگین رشد قیمت مسکن در کل معاملات پایتخت در فاصله آبان تا آذر، برای بسیاری از فعالان بازار سوال‌برانگیز بوده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این رشد قیمت ارتباطی با تغییرات میزان تقاضای این گروه از املاک ندارد، بلکه ماجرا بیشتر نشات گرفته از سن این معاملات است.

واسطه‌های ملکی می‌گویند در یکی دو ماه گذشته تعداد معاملات آپارتمان‌های نوساز و کم‌سن در بازار آپارتمان‌های لوکس با مساحت بیش از ۲۰۰ مترمربع افزایش قابل توجهی داشته است و با توجه به اینکه فاصله قیمت آپارتمان‌های کم‌سن نسبت به آپارتمان‌های بالای ۱۰ سال ساخت در این گروه متراژی زیاد است، افزایش معاملات نوسازها و تازه‌سازها در گروه لوکس‌متراژها که منطقه یک تهران کانون عرضه آنهاست و تعداد قابل توجه دیگری از آنها نیز در مناطق ۲ و ۳ واقع شده‌اند، زمینه‌ساز تورم بیش از ۲۰ درصدی ماهانه این املاک در معاملات آذر نسبت به آبان است.

واقعیت این است که در مناطق لوکسی که کانون عرضه آپارتمان‌های ۲۰۰ مترمربع به شمار می‌آید، بحث قدرت خرید در معاملات به شکل پررنگی مطرح نیست و در نتیجه اگر تقاضای موثر خرید در این گروه متراژی به هر دلیل ایجاد شود، رغبت به خرید آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز به مراتب بیشتر از آپارتمان‌های قدیمی در همین گروه متراژی است. بنابراین به دنبال افزایش دمای معاملات مسکن در آذرماه، متقاضیان آپارتمان‌های لوکس نیز به سمت خرید فایل‌های نوساز شیفت کردند که اثر آن به شکل تورم ماهانه قابل توجه در این گروه متراژی رصد شد. در این بین برخی از واسطه‌ها از حضور سفته‌بازان در بازار آپارتمان‌های لوکس نیز خبر می‌دهند و ادعا می‌کنند با توجه به اینکه این بخش از بازار با رشد نسبی تقاضا روبه‌رو بوده، سفته‌بازها نیز به معاملات این گروه متراژی کوچ کرده‌اند.نکته جالب توجهی که حضور سفته‌بازها در بازار آپارتمان‌های لوکس را تایید می‌کند، جنس آگهی‌ها و قیمت‌های پیشنهادی برخی از فایل‌های موجود در بازار مسکن است. واسطه‌های ملکی از رواج قیمت‌های پیشنهادی حبابی و فیک (جعلی) در بازار آپارتمان‌های لوکس و متراژ بالا خبر می‌دهند و عنوان می‌کنند که این قیمت‌ها به هیچ وجه واقعی نیست و فاصله زیادی با سطح قیمت معاملات منطقه دارد.

از دیدگاه آنها، یک گروه از سفته‌بازها به دنبال جوسازی قیمتی با انتشار آگهی‌های خاص در بازار هستند تا از کاهش قیمت در مناطق لوکس جلوگیری کنند.

این آگهی‌ها عمدتا به شکلی است که ظاهرا مالک اظهار به فروش می‌کند اما قیمت پیشنهادی خود را بالاتر از سطح کنونی قیمت در معاملات انجام شده اعلام می‌کند تا با مشاهده مکرر این آگهی‌ها، جو افزایش قیمت در این بازار حفظ شود و از افت طبیعی یا حتی ثبات قیمت در این گروه متراژی توسط دیگر فروشنده‌ها، به شکل غیرمستقیم جلوگیری شود. در مورد برخی از این آگهی‌ها نیز که در موتورهای جست‌وجوی اینترنتی فایل شده‌اند، اصلا ملک مورد اشاره وجود خارجی ندارد و حتی در متن آگهی قید شده که واسطه، به دلایلی از انتشار آگهی معذور است. بنابراین می‌توان این آگهی‌ها را نشات گرفته از حضور سفته‌بازها در بازار عنوان کرد.