رکورد شکنی بازار ملک با قیمت سازی

معاملاتی که مانند رقص مرگ در اقتصاد ایران هستند

متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران با ۴۱٫۹ درصد رشد از ۹میلیون‌و ۷۷۰ هزار تومان در دی‌ماه سال گذشته به ۱۳میلیون‌و ۸۸۰ هزار تومان در پایان دی‌ماه امسال رسیده است.

کد خبر: ۵۴۵۴۰

تاریخ: ۰۷ بهمن ۱۳۹۸ - ۰۹:۲۱

اقتصاد۲۴- قیمت مسکن در دی‌ماه امسال، رکوردی تاریخی ثبت کرد، اگر در ابتدای سال گذشته میانگین قیمت یک متر مربع در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران پنج‌میلیون‌و ۵۰۰ هزار تومان بود، اکنون در دی‌ماه سال ۹۸ این قیمت به ۱۳ میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است.

برج‌هایی در تهران طبقه‌ای روی طبقه دیگر می‌گذارند، درختان باغ‌ها با بنزین و اسید خشک می‌شوند تا برج‌ها جایشان را بگیرند و هر روز گستره جغرافیایی ساختمان‌سازی در تهران وسیع‌تر می‌شود. مسئولان و مقامات رسمی وضعیت فعلی بخش مسکن را با اصطلاحاتی مانند رکود تورمی و کسادی توصیف می‌کنند، اما در پشت پرده، آنچه قرار است دیده شود، رونق‌نداشتن معاملات و قیمت بالا و «حبابی» مستغلات است و آنچه قرار نیست دیده شود، بازی بازی‌گردانان اصلی بازار مستغلات تهران است.

طبق آمار‌های وزارت راه و شهرسازی بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه تمام‌شده مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. گرچه ادعا می‌شود که بخش مسکن در رکود است، اما قیمت زمین و مسکن هر روز بیشتر از دیروز سر به فلک می‌کشد و امکان اجاره و خرید توده مردم را تضعیف می‌کند.

به گفته اکبر ترکان، زمان خانه‌دارشدن اقشار متوسط، به بیش از ۵۰ سال رسیده است، فرض کنید اگر فردی ماهانه چهار میلیون تومان حقوق بگیرد و یک میلیون تومان را پس‌انداز کند، برای خرید یک خانه معمولی ۵۰۰ میلیون تومانی ناچار است بیش از ۵۰ سال صبر کند.

به گفته او یک بانک اطلاعاتی وجود دارد که برخی افراد صاحب قدرت و ثروت، شهرداری‌ها و بانک‌ها به آن دسترسی دارند، بانک اطلاعاتی که نشان می‌دهد چه منطقه‌ای پرسود است، قرار است گران شود و محل پرسودی برای خرید و ساخت‌وساز است. ترکان می‌گوید: آدرس آن را باید از خاوری‌ها بپرسیم.

کمال اطهاری نیز در گفتگو با «شرق» درباره قیمت‌گذاری در بخش مسکن به دست بازیگران اصلی آن، از افزایش قیمت ۱۲۰ درصدی مسکن در سال جاری سخن می‌گوید، آمار‌های رسمی و قرائن نشان از آن دارد که بانک‌ها با انجام معاملات صوری چگونه قیمت مسکن را تعیین می‌کنند.

بازار مستغلات ایران شاید عریان‌ترین بازار در میان بازار‌های ایران است که دولت هیچ‌گونه نقش تنظیم‌گری و حمایتی در آن ندارد و قرار است دست نامرئی در این بازار آزاد کشف قیمت کند، اما گفته‌های مطلعان و بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که این عرضه و تقاضا نیست که قیمت رکوردی مسکن را تعیین می‌کند بلکه بازی‌گردان‌های انحصارگری، برای همه‌چیز مسکن تصمیم می‌گیرند، از قیمت گرفته تا گرفتن حق سرپناه از عموم مردم.

متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در مناطق بیست‌و‌دوگانه تهران با ۴۱٫۹ درصد رشد از ۹میلیون‌و ۷۷۰ هزار تومان در دی‌ماه سال گذشته به ۱۳میلیون‌و ۸۸۰ هزار تومان در پایان دی‌ماه امسال رسیده است. روند معاملات در دی‌ماه نیز مانند آذرماه رونق گرفته، به‌طوری‌که تعداد معاملات مسکن در سطح شهر تهران نسبت به ماه قبل با رشد ۱۳.۲ درصدی همراه بوده و به بیش از ۹‌هزارو ۶۰۰ فقره رسیده است. قیمت مسکن در دی‌ماه نسبت به آذرماه امسال به‌طور میانگین ۳٫۰۳ درصد افزایش و نسبت به دی‌ماه سال گذشته ۴۱.۹ درصد افزایش یافته است.

این در حالی است که قیمت مسکن در آذرماه نیز حدود ۶.۷ درصد افزایش یافته بود. خلاصه این اعداد می‌گوید قیمت مسکن تهران در دی‌ماه امسال به بالاترین سطح تاریخی خود رسیده است. این اعداد و ارقام به‌خوبی نشان می‌دهد بخش مسکن برخلاف آنچه از زبان مسئولان می‌شنویم، نه در رکود است و نه گرفتار «حباب»، اما رونق آن عمومی نیست و رکودش در داشتن سرپناه عمومی است.

براساس آمار‌های مرکز آمار، امسال بعد از تورم کالا‌ها و بخش مسکن، اجاره خانه بین ۴۰ تا ۵۰ درصد درآمد خانوار‌ها را می‌بلعد و خانواده‌های بیشتری را به مناطق ارزان‌تر و حاشیه‌ای و خانه‌های زیر ۵۰ متر سوق می‌دهد.

شهرداری‌ها چگونه قیمت‌سازی می‌کنند

اکبر ترکان گرانی مسکن را ناشی از فساد گسترده‌ای می‌داند که در این بخش به هیولایی تبدیل شده که سایه‌اش روی همه‌چیز پخش است. او به تجارت‌نیوز گفته است: «فقط شهرداری تهران درحال‌حاضر ۲۰ هزار میلیارد تومان بودجه دارد و این در حالی است که فقط با شش هزار میلیارد تومان قابل اداره است.

شهرداری به شهرفروشی روی آورده است و حق و حقوق تمام شهروندان را ضایع می‌کند؛ برای مثال من شهروند هزینه بالاتری می‌دهم که در یک منطقه کم‌تراکم خانه بخرم و چشم‌انداز آسمان را داشته باشم؛ اما پس‌فردا می‌بینم که یک برج ۲۰ طبقه روبه‌روی چشم‌انداز خانه من ایجاد شده است. شما می‌پرسید که مگر قانونا تراکم در این منطقه سه طبقه نیست؟ بله از نظر قانون هست، اما شهرداری به برج‌ساز اجازه داده که چشم‌انداز خانه شما را خراب کند».

نمونه آخر این ادعا را می‌توانیم در افشای مسئله‌ای ببینیم که به‌تازگی اتفاق افتاده است. یک مؤسسه خیریه وابسته به همسر شهردار سابق، در ازای تملک سه قطعه زمین یک بنیاد، تراکم سیار به آن بنیاد برای ساخت برج‌باغ فروخته است. قبل از آن‌هم نمونه‌های زیادی از تراکم‌فروشی‌های شهرداری و تراکم‌خریدن‌های هیئت‌مدیره بانک‌ها در خروجی‌های رسانه قرار گرفته بود.

به گفته ترکان، یک بانک اطلاعاتی وجود دارد که نشان می‌دهد کدام منطقه توسعه پیدا می‌کند و می‌توان قیمت‌ها را بالا برد. ترکان می‌گوید آدرس این بانک اطلاعاتی دست خاوری‌هاست. اشاره‌اش هم به محمدرضا خاوری از مدیران سابق بانک ملی (که ماجرای اختلاس سه هزار میلیارد تومانی او را همه شنیده‌ایم) و سرمایه‌گذاری او در بخش مستغلات و زد‌وبندهایش با شهرداری تهران است.

رقص مرگ اقتصاد ایران

کمال اطهاری هم وضعیت قیمت مسکن را بیش از همه نشانی از فساد ساختاری در مستغلات می‌داند. او توضیح می‌دهد: از ابتدای امسال قیمت مسکن بیش از ۱۲۰ درصد افزایش پیدا کرد.

آمار معاملات به‌خوبی به ما نشان داد در مناطق خاصی معاملات سه‌برابری صورت گرفته و مشخص شد که این معاملات صوری است و همین باعث افزایش قیمت شد. قرائن نشان می‌دهد بانک‌ها و به‌ویژه بانک‌هایی که قرار بوده در بانک سپه ادغام شوند، همچنین بانک‌هایی که مشغول سرمایه‌گذاری در مال‌ها هستند، در این بازی نقش پررنگی ایفا کرده‌اند. باید دارایی‌های آن‌ها به‌گونه‌ای بالا رود که امکان پرداخت سود به سپرده‌هایشان را داشته باشند.

مدت‌هاست که این فرایند وجود دارد. بانک‌هایی که زمین‌گیر هستند و با احتساب نرخ کفایت سرمایه‌شان می‌توانیم بگوییم ورشکسته هستند، برای ترازکردن ترازنامه‌هایشان دست به انجام معاملات صوری می‌زنند. درحال‌حاضر حدود ۸۰ درصد سرمایه‌های اسمی و غیراسمی بانک‌ها در بخش مستغلات منجمد شده است. این بانک‌ها در واقع ورشکسته هستند؛ برای اینکه بتوانند به نوعی بقا داشته باشند، معاملات بین‌بانکی در بخش مستغلات انجام می‌دهند.

او ادامه داد: این معاملات مانند رقص مرگ اقتصاد ایران عمل می‌کند. منابع هرچه بیشتر در بخش مستغلات رسوب می‌کند و مانند یک مرداب بقیه صنایع مولد را در خود می‌بلعد.

اطهاری در تشریح آثار تورمی این فساد در بخش مسکن و اصابت آثار آن بر معیشت و رفاه خانوار‌ها توضیح داد: افزایش قیمت مسکن ناشی از سودبری رانتی‌ها و معامله‌گران بانکی، تله فضایی فقر را محکم‌تر می‌کند و گرانی مسکن را به حاشیه‌ها می‌گستراند. به‌بازارسپاری را از طریق فروش تراکم زمین‌های شهری ترویج کردند و به‌عنوان یکی از اصول علم اقتصاد نوکلاسیک معرفی شد.

دولت هم مشاوران اصلی خود را از همین تفکر و وزارت مسکن انتخاب کرد و به‌شدت این تفکر را تبلیغ کردند که دولت در مسکن دخالت می‌کند؛ خب اگر دخالت هم کرده که به‌نفع رانت‌خواران بوده است. به‌این‌ترتیب در بخش مستغلات، حق سرپناه دیگر در سیاست‌گذاری‌های دولت جایی نداشت و ندارد.

هر دم منابع بانکی را به سمت مسکن سوق دادند، چه به‌صورت قدر مطلق و چه به‌صورت معافیت‌های مالیاتی و عوارض. کلیت این ماجرا در کنار دیگر فشار‌های معیشتی ناشی از تورم کالا‌ها و خدمات بهداشت و آموزش وضعیتی را پدید آورده است که درآمد خانوار‌ها را کاهش داده یا بی‌ارزش کرده است.

تعمیق تله فضایی فقر در این روزها، دهک‌های درآمدی بیشتری را نزدیک به خط فقر کرده یا به زیر خط فقر کشانده است. هم زندگی روزمره طبقات فرودست مضمحل است و هم تا دهک ششم اکنون به زیر خط فقر نسبی سقوط کرده‌اند و دهک هفتمی‌ها به خط فقر نزدیک شده‌اند. تا دهک‌های چهارم هم به خط فقر مطلق رسیده‌اند؛ درحالی‌که قبل از این، دو دهک اول زیر خط فقر مطلق بودند.