اطراف پایتخت برای ساخت مسکن به صرفه است؟

مهاجرت نوع سوم در بازار ملک

جهش دست کم یکساله قیمت زمین و مسکن در تهران، مهاجرت سوم در بازار ملک را رقم زد. دسته‌ای از بساز و بفروش‌ها که گروه سازنده‌های پرکار در برخی محله‌های تهران را تشکیل می‌دهند تصمیم گرفته‌اند پروژه‌های ساختمانی سال ۹۹ را در شهر‌های اطراف تهران کلنگ بزنند. دو علت برای تغییر مکان سرمایه‌گذاری عنوان می‌شود؛ اولی «تفاوت نسبت قیمت زمین به مسکن در داخل و خارج پایتخت» و دومی نیز «تفاوت قدرت خرید آپارتمان» است.

کد خبر: ۵۹۴۸۷

تاریخ: ۲۰ اسفند ۱۳۹۸ - ۰۹:۵۶

اقتصاد۲۴- نوع سوم مهاجرت در بازار املاک پایتخت رقم خورد. گروهی از بسازوبفروش‌ها با توجه به شرایط جدید بازار ساخت وساز تصمیم به مهاجرت از مناطق مصرفی شهر تهران به اطراف پایتخت برای آغاز پروژه‌های ساختمانی سال ۹۹ دارند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ثبت بالاترین نسبت قیمت زمین به مسکن در ۲۸ سال گذشته و کاهش قابل توجه حاشیه سود بساز‌وبفروش‌ها در پروژه‌های ساختمانی شهر تهران منجر به شکل‌گیری مهاجرت نوع سوم از سوی سازنده‌ها شده است.

پیش از این سمت تقاضا در بازار مسکن به دلیل تغییرات قیمتی رخ داده در بازار معاملات دو نوع مهاجرت اولیه را رقم زده بودند. گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد: نسبت قیمت زمین به مسکن در فصل پاییز سال جاری به ۴/ ۱ برابر رسیده است که حاکی از ثبت بالاترین سطح این نسبت در طول ۲۸ سال گذشته بوده است. این در حالی است که طی دو دهه ۷۰ و ۸۰ که قیمت زمین از مسکن کمتر بود این نسبت به کمتر از یک درصد رسیده بود. اما افزایش نسبت قیمت زمین به مسکن طی دهه اخیر و رسیدن آن به بالاترین سطح در یک فصل گذشته از سال جاری سبب شده تا طبق گفته سازندگان و فعالان بازار مسکن، حاشیه سود اقتصادی ناشی از فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران به شدت با کاهش مواجه شود. بخش زیادی از فعالان ساختمانی و بسازوبفروش‌ها معیار کاهش حاشیه سود اقتصادی و به دنبال آن پایین آمدن جذابیت بازار ساخت‌وساز را مقایسه آن با عایدی کسب شده از نرخ سود بانکی می‌دانند.

طبق گفته بسازوبفروش‌ها نسبت ۴/ ۱ برابری قیمت زمین به مسکن که در مناطق مصرفی شمال شهر تهران یعنی ۲، ۴ و ۵ از این سطح هم بالاتر است و حدود ۶/ ۱ برابر ثبت شده است، سبب شده حاشیه سود اقتصادی پروژه‌های ساخت‌وساز به مراتب از نرخ سود بانکی کمتر شود. یکی از دلایل مقایسه نرخ سود بانکی یکساله با عایدی حاصل از ساخت‌وساز طول دوره ساخت پروژه‌های ساختمانی در شهر تهران است که حدود ۱۸ ماه زمان می‌برد.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی کاهش قیمت واقعی مسکن در سال ۹۹ در حال حاضر حاشیه سود اقتصادی پروژه‌های ساخت‌وساز با توجه به میانگین قیمت زمین، مسکن و واحد‌های مسکونی نوساز، برای پروژه‌های ساختمانی که حدود ۲ سال زمان می‌برد تا تکمیل و برای عرضه در بازار مسکن آماده شوند حدود ۳۰ تا ۳۳ درصد محاسبه می‌شود که به این ترتیب این حاشیه سود برای یک سال حدود ۱۵ تا ۱۷ درصد خواهد بود. گروهی از سازندگان با مقایسه این میزان عایدی حاصل از ساخت‌وساز با نرخ سود بانکی که حدود ۲۰ درصد برای یک‌سال محاسبه می‌شود عنوان می‌کنند که سپرده‌گذاری در شبکه بانکی نسبت به بازار ساخت‌وساز با صرفه اقتصادی بیشتری همراه است و به همین دلیل ادامه پروژه‌های ساخت‌وساز در سطح شهر تهران را با حجم گذشته برای سال‌های آینده قابل ادامه نمی‌دانند.

همین وضعیت سبب شده گروهی از سازنده‌ها مهاجرت نوع سوم در بازار املاک پایتخت را رقم بزنند. مهاجرت نوع اول، از سوی مستاجران ساکن شهر تهران در بازار املاک اوایل سال ۹۷ شکل گرفت. گروهی از مستاجران ناشی از تغییرات قیمتی رخ داده در بازار اجاره، ناگزیر به مهاجرت از نیمه شمالی شهر به مناطق جنوبی و سپس بخشی از محدوده‌های اطراف پایتخت شدند. مهاجرت نوع دوم نیز اواخر سال ۹۷ انجام و اوایل سال جاری تشدید شد. به این صورت که گروهی از خریداران مسکن به بازار املاک اطراف پایتخت به ویژه شهر‌های جدید شیفت کردند. علاوه بر این در نیمه نخست سال جاری، در بازار معاملات مسکن یک نوع جابه‌جایی تقاضا درون محدوده شهر نیز شکل گرفت. به این صورت که پس از خروج تقاضای مصرفی به دلیل کاهش شدید قدرت خرید، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای از نیمه شمالی شهر به میانه پایتخت و سپس بافت فرسوده مهاجرت کردند.

در حال حاضر قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر تهران ۷/ ۱ تا ۸/ ۱ برابر قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: مهاجرت نوع سوم یک نوع تفاوت چشم‌گیر با دو نوع اول مهاجرت در بازار املاک شهر تهران دارد. به این دلیل که در مهاجرت جدید بازار املاک تهران، مهاجرت‌کنندگان از سمت تقاضا نیستند بلکه بسازوبفروش‌ها (سمت عرضه) هستند. گروهی از فعالان ساختمانی در سمت عرضه بازار مسکن تصمیم گرفته‌اند از اوایل سال آینده محدوده فعالیتی خود را تغییر داده و از داخل شهر تهران مهاجرت کنند. این گروه از سازندگان که جزو گروه با حجم فعالیت بالا هستند و عمدتا در مناطق مصرفی نیمه‌شمالی شهر تهران فعالیت دارند تصمیم دارند در صورت پایداری شرایط ساخت‌وساز در همین وضعیت کنونی برای آغاز پروژه‌های ساختمانی جدید به اطراف پایتخت مهاجرت کنند. عمده مکان‌های گزینش شده از سوی این گروه، خارج از محدوده شهر تهران یعنی داخل حریم تهران و البته شهر‌هایی از حریم استان البرز (فاصله تهران تا کرج) قرار دارد.

علاوه بر این تفاوت، علت شکل‌گیری مهاجرت نوع سوم با دو مهاجرت اولیه نیز متفاوت است. مهاجرت نوع اول و دوم به دلیل افزایش قیمت مسکن که طی دوره‌های زمانی ذکر شده رخ داد، اتفاق افتاد، اما مهاجرت جدیدی که احتمالا از ابتدای سال آینده در بازار املاک شکل خواهد گرفت به دلیل شکاف شدید بین قیمت زمین و مسکن است. هرچند بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از جهش قیمت زمین به ویژه در مراحل اولیه شکل‌گیری آن، ناشی از جهش رخ داده در قیمت مسکن به‌وجود آمده است.

گزارش‌های رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد قیمت مسکن طی سال ۹۵ حدود ۶ درصد و قیمت زمین در همین دوره حدود یک درصد رشد کرد. اما در سال ۹۶ زمین و مسکن رشد نقطه به نقطه تقریبا همسانی را تجربه کردند. این روند در اوایل سال ۹۷ نیز ادامه پیدا کرد و همچنان نرخ رشد قیمت زمین و مسکن تقریبا به یکدیگر نزدیک بود، اما پس از آن رشد قیمت زمین از رشد قیمت مسکن پیشی گرفت. این آمار‌ها نشان می‌دهد شروع جهش در بازار مسکن تا حدودی بر رشد قیمت زمین تاثیرگذار بوده است. این موضوع در کنار محدودیت عرضه ملک کلنگی کمک کرد جهش قیمت زمین با شیب تند ادامه پیدا کند.

در این میان بررسی‌ها درباره علت انتخاب گزینه مهاجرت از سوی سازندگان (بخشی از بسازوبفروش‌ها طی ماه‌های گذشته به‌طور کامل از بازار ساخت‌وساز خارج شده‌اند و عملا فعالیتی ندارند) حاکی از آن است که نسبت متفاوت قیمت زمین به مسکن در اطراف پایتخت و درون شهر تهران منجر به این انتخاب شده است. تحقیقات میدانی انجام شده از تعدادی از سازندگان نشان می‌دهد نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر‌های اطراف پایتخت حدود یک برابر است.

به این معنی که قیمت فروش نوساز با قیمت زمین تقریبا برابر است. ضمن آنکه تحت تاثیر نرخ تورم عمومی و کاهش ارزش پول، نقدینگی و بودجه محدودی که در اختیار خانوار‌های متقاضی خرید مسکن است تا حدودی با بهای فروش آپارتمان در اطراف پایتخت برابری می‌کند. در شرایطی که همین بودجه محدود کمتر از نصف میانگین قیمت مسکن در تهران است. به عبارت دیگر، اگرچه در تهران قدرت خرید برای دهک‌های متوسط رو به پایین کاملا از بین رفته است، اما در شهر‌هایی از استان تهران و البرز، این گروه‌ها (هرچند در تعداد محدود) هنوز امکان خرید آپارتمان را دارند؛ بنابراین گروهی از بسازوبفروش‌ها با انتخاب گزینه مهاجرت قصد دارند پروژه‌های ساختمانی سال ۹۹ را به جای درون شهر تهران در خارج از پایتخت استارت بزنند. بسازو‌فروش‌ها تفاوت چشمگیر حاشیه سود و راحتی نسبی فروش آپارتمان در بیرون از پایتخت را دو چاشنی این مهاجرت اعلام می‌کنند.

البته عاملی که می‌تواند تا حدودی این تصمیم را منتفی کند و مانع این مهاجرت شود؛ تغییر کاهشی نسبت قیمت زمین به مسکن است. بررسی‌ها از سازندگان درخصوص سطح جذاب نسبت قیمت زمین به مسکن حاکی از آن است که کاهش این نسبت از ۴/ ۱ برابر به ۳/ ۱ برابر است. در این صورت حاشیه سود بسازوبفروش‌ها برای یک پروژه ساختمانی در مناطقی از نیمه شمالی شهر تهران (مناطق مصرفی منطقه دو) حدود ۵۰ درصد می‌شود که برای یک‌سال این رقم از ۲۰ درصد فراتر می‌رود. این وضعیت می‌تواند برای سازنده‌ها جذابیت نسبی ایجاد کند. البته حالت بهینه برای منتفی شدن گزینه مهاجرت سازنده‌ها، رسیدن نسبت قیمت زمین به مسکن به یک برابر است. چراکه در این صورت حاشیه سود سازنده‌ها در همین محلات بیش از ۸۰ درصد می‌شود که با توجه به شرایط بازار زمین و نبود ظرفیت در بازار فروش مسکن برای افزایش بیشتر قیمت مسکن، چنین حاشیه سودی بسیار بعید و دور از دسترس است.