سرانجام طرح شتابزده عرضه املاک در بورس چه می شود؟

قمار با مسکن

مدتی است که فروش متری مسکن در بورس کالا به یکی از چالش‌های اصلی دو بازار سرمایه و مسکن تبدیل شده است. گفته می‌شود این اقدام با هدف رفع نیاز مردم به مسکن و تسهیل خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف انجام خواهد شد.

کد خبر: ۶۸۷۲۶

تاریخ: ۱۹ خرداد ۱۳۹۹ - ۰۹:۴۳

اقتصاد۲۴- با این حال برخی کارشناسان بر این باورند که این طرح نه‌تن‌ها به تامین مسکن خانوار‌ها کمکی نمی‌کند بلکه ممکن است در نهایت منجر به افزایش قیمت در بازار واقعی شود. شاهد مثال آن نیز عرضه سکه در بورس عنوان می‌شود که در ماه اخیر افزایش قیمت چشمگیری داشت و در واقع قیمت بالای سکه بورسی یکی از مسببان اصلی گران شدن سکه در بازار طلا و جواهر شناخته شد.

از سوی دیگر مخالفان این طرح تفاوت قیمت انواع خانه و ملک بر اساس متراژ، محله، امکانات، کیفیت مصالح و ساخت و مواردی از این قبیل را از مهم‌ترین موانع عرضه مسکن در بورس می‌دانند و بر این باورند که اصولا نباید به دنبال تلفیق دو بازار مسکن و سرمایه بود. با این حال به نظر می‌رسد روز‌های پررونق بازار سهام، دولت را به شدت برای ورود به این عرصه ترغیب کرده است به طوری که در روز‌های گذشته مسوولان وزارت راه‌و‌شهرسازی دائما بر نزدیک شدن آغاز عرضه متری مسکن در بورس تاکید کرده و حتی محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی نیز در یک برنامه تلویزیونی عنوان کرده شاید این طرح به قانون جدید نیاز داشته باشد و برای صرفه‌جویی در زمان به دنبال آن هستیم که پیش‌نویس معاملات متری مسکن در بورس کالا را به دولت ارائه کنیم تا از طریق مصوبه سران قوا این طرح زودتر به نتیجه برسد یا اینکه در مجلس در زمان کمتری بررسی شود؛ رویه‌ای که اصولا در قانون وجود ندارد و مشخص نیست چرا دولت برای به ثمر رساندن آن عجله دارد؟

اگرچه اکنون فروش متری مسکن در بورس کالا بر سر زبان‌ها افتاده است، اما پیشتر وزیر اقتصاد از گشایش بورس مسکن خبر داده بود. در همان زمان نیز کارشناسان دولت از تعجیل در شکل‌دهی این بازار حذر داده و توصیه کرده بودند برای ورود بازار مسکن به چنین عرصه‌ای کار کارشناسی بیشتری انجام شود. با این حال کمتر از دو هفته قبل، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با حضور در یک برنامه تلویزیونی از طرح این وزارتخانه برای فروش متری مسکن در بورس کالا خبر داد. محمود محمودزاده اعلام کرده بود این طرح شامل پروژه‌های متعددی بوده و الزاما پروژ‌های دولتی را دربر نخواهد گرفت. او افزوده بود برای فروش متری مسکن آیین‌نامه‌ای در حال تدوین است و کلیات آن در شورای‌عالی مسکن طرح موضوع شده است. محمودزاده با بیان اینکه راه‌اندازی تابلوی اختصاصی مسکن و تابلوی مصالح ساختمانی در بورس کالا نیز به زودی عملیاتی می‌شود، اظهار کرده بود: موضوع استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه از اوایل سال گذشته با تاکید وزیر راه‌و‌شهرسازی مورد توجه قرار گرفته تا منابع مورد نیاز طرح‌های وزارتخانه در حوزه مسکن و حمل‌و‌نقل، اجرایی شود بنابراین سرمایه‌گذاری ویژه‌ای در بورس صورت گرفت تا بتوانیم در حوزه تامین مسکن با جهش تولید به صورت واقعی و ملموس در سال جاری و آتی روبه‌رو باشیم.

در همان زمان، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران نیز اعلام کرد در حال حاضر بازار سرمایه در دو حوزه با وزارت راه‌و‌شهرسازی در حوزه مسکن در حال مذاکره است که نخست به فروش متری مسکن شهرت یافته و دیگری راه‌اندازی دو نوع صندوق زمین و ساختمان و املاک و مستغلات است. به گزارش ایلنا، علیرضا ناصرپور در خصوص طرح فروش متری مسکن از طریق بورس کالا ابراز کرده بود: تصور کنید در بازار مسکن افرادی می‌خواهند ریسک خود را در مقابل تغییرات قیمت مسکن پوشش دهند یا عده‌ای با توجه به میزان پس‌انداز خود نمی‌توانند یک ملک خریداری کنند که در این خصوص استفاده از اوراق سلف موازی استاندارد در حوزه مسکن می‌تواند راهگشا باشد.

بیشتر بخوانید: دلایل افزایش قیمت اوراق مسکن

او خاطرنشان کرده بود: شرکت‌های انبوه‌سازی می‌توانند با انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا، هم برای تامین مالی پروژه‌های در حال ساخت از آن استفاده کنند و هم اینکه می‌توانند بخشی از پروژه‌ها را پیش‌فروش کرده و در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد اقدام به فروش متری مسکن کنند. با اختیارات خرید و فروش تبعی که روی این ابزار طراحی می‌شود، می‌توان ریسک خریدار و فروشنده را پوشش داد بنابراین انتشار اوراق سلف موازی استاندارد ابزار مناسبی بوده و جزو ابزار‌هایی است که نیاز به مصوبه و آیین‌نامه جدید ندارد و فقط به همراهی وزارت راه‌و‌شهرسازی و شرکت‌هایی که در ساخت‌و ساز فعال هستند نیاز دارد تا هرچه سریع‌تر آغاز شود.

گفتنی است در سال‌های گذشته صندوق‌های زمین و ساختمانی راه‌اندازی شده بود که البته چندان مورد استقبال قرار نگرفت. اکنون دست‌اندرکاران طرح جدید اعلام می‌کنند که به همین دلیل، صندوق املاک و مستغلات را به عنوان یک پیشنهاد جدیدی مطرح کرده‌اند که در قالب اساسنامه و امیدنامه جدید طراحی شده و قابلیت اجرایی شدن دارد. با این حال گفته می‌شود که هنوز ابهاماتی در خصوص مباحث مالیاتی این صندوق‌ها وجود دارد و بنابر اظهارات معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران، مقرر شده است با همکاری سازمان امور مالیاتی این اشکالات و ابهامات نیز برطرف شده یا در صورت نیاز به قانون جدید، از سوی مجلس شورای اسلامی مورد بررسی قرار گیرد.

جبران کسری بودجه سال پایانی دولت

با این حال با توجه به تاکید محمودزاده برای تصویب هر چه سریع‌تر این طرح و امکان توسل این وزارتخانه به مصوبه شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا این سوال مطرح است که این میزان تعجیل با چه هدفی صورت می‌گیرد؟ دولت دوازدهم، در سال جاری با کسری بودجه هنگفتی مواجه است و از سوی دیگر آخرین سال استقرار خود را می‌گذراند. از همین رو گفته می‌شود یکی از مهم‌ترین دلایل برای ورود همه‌جانبه دولت به بازار سرمایه، تامین مالی و جبران کسری بودجه است.

یک کارشناس اقتصادی در همین باره با بیان اینکه بحث عرضه مسکن در بورس باید فراتر از فروش متری آن در بورس کالا بررسی شود به «جهان‌صنعت» می‌گوید: اینکه دولت چند وقتی است که در سال پایانی فعالیت خود به بورس علاقه‌مند شده است؛ باید گفت هدف آن تامین منابع است و می‌خواهد کسری بودجه‌ای که روی دوشش مانده است را با فروش بخشی از دارایی‌های خود جبران کند. حیدر مستخدمین‌حسینی می‌افزاید: به این دلیل بوده که دولت در این مدت به بازار سرمایه عنایت ویژه‌ای داشته است؛ اگر هم به یاد داشته باشید در دولت قبل نیز همین گونه بود که در سال آخر به بورس توجه و عنایت شد. در حالی که در اوایل کار آن دولت، این‌گونه بیان می‌شد که بورس محل قمار است!

بورس مسکن پیش‌تر مطرح شده بود

رییس پیشین هیات‌مدیره بورس درباره عرضه مسکن در بازار سرمایه به «جهان‌صنعت» ابراز می‌کند: بحث بورس مستغلات و تشکیل بورس مسکن در سال‌های گذشته و در زمان دوره دوم دولت اصلاحات هم مطرح بود و خودمان آن را ارائه کردیم. در آن زمان من رییس هیات‌مدیره بورس بودم. هزینه‌های آن هم در توان دولت نبود و شرایط هم مهیا نشد. مستخدمین‌حسینی تاکید می‌کند: آنچه ما دنبال می‌کردیم این بود که همین بنگاه‌های املاکی که وجود دارند و کارکشته این عرصه هستند بتوانند در قالب شکل‌گیری بورس مستغلات یا زمین و مسکن قرار بگیرند و از آن طریق هم قیمت‌ها تحت کنترل قرار بگیرد و هم انضباطی در بازار مسکن ایجاد شود.

همچنین مردم راحت بتوانند به مسکن مورد نیاز خود در جایی که مدنظر دارند با بهترین قیمت دسترسی پیدا کنند. به این صورت که مشخصات ملک را در اختیار بنگاه قرار می‌دهند و ملک به صورت مناسبی به فروش می‌رسد. این کلیات این طرح بود. وی می‌فزاید: چند سالی هم هست که اوراق رهنی دارد به فروش می‌رسد؛ یعنی اوراقی که دارنده آن می‌تواند با تجمیع آن‌ها نرخ مورد نظر خود را از بانک مسکن تهیه کند. اما این فراتر از یک بانک بود. به این صورت که حتی دولت هم وقتی مستغلات و ساختمان‌هایی در سطح کشور دارد بتواند از این طریق اولا به اطلاع همه برساند و خریدار هم انتخاب می‌کند و قیمت آن هم در عرضه و تقاضا مشخص می‌شود. حتی املاکی که متعلق به دولت است و قصد فروش آن را دارد.

مسکن نیازمند بازار مستقل است

مستخدمین‌حسینی با بیان اینکه اگر عرضه مسکن در بازار سرمایه بخواهد صورت بگیرد باید جمیع جهات آن را در نظر بگیرند تاکید می‌کند: ملک باید در بورس مستقلی عرضه شود. مثلا بورس انرژی برای فروش نفت وجود دارد، یا بورس اوراق بهادار و… باید یک نگاه همه‌جانبه و گسترده به آن داشت و تمامی مستغلات اعم از دولتی و غیردولتی را بشود در آن عرضه کرد. وقتی که ملک در بورس قرار بگیرد هم تمام طرف‌ها مشخصات املاک خود را در آنجا عرضه خواهند کرد و هم بهتر می‌توانند بفروشند و خریدار واقعی نیز برای آن پیدا می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی در ادامه اضافه می‌کند: از طرف دیگر باید بخشی از جامعه که دارند سالیان سال کار می‌کنند در این حوزه به کار گرفته شوند. آن‌ها سرمایه‌های بالایی هستند که با کسب تجربیات زیاد و مختلف در این عرصه حضور دارند. آن‌ها به نوعی شعبات بازار مستغلات به حساب می‌آیند که اشتغال زیادی ایجاد می‌کنند. نباید آن‌ها را نادیده گرفت و یک مقوله جدیدی را شکل داد. او در پایان می‌افزاید: به هر حال ما هنوز این طرح را ندیده‌ایم و در حد گفته‌ها آن را شنیده‌ایم.

امیدواریم ساز‌و‌کار مناسبی در این حوزه شکل بگیرد و خدمات مناسبی به طرفین ارائه شود؛ کسی که نیاز دارد نقدینگی حاصل از فروش مستغلات را به دست آورد و کسی هم که به مسکن نیاز دارد آن را به بهترین شکل خریداری کند.