بازار مسکن برای اجاره دو ساله آماده می‌شود

اقتصاد24- هر روز از جلوی این بنگاه مسکن رد می‌شم. در روزگاری نه چندان دور؛همین آخر‌های سال گذشته، پنج تا مشاورداشت که پشت میزهای کوچک، توی یک مغازه فسقلی کار می‌کردند. فرصت سر خاراندن نداشتند.

وقتی از اونها درباره مورد اجاره مسکن سؤال می‌کردید؛ با کم محلی، نیم نگاهی به سرتاپای مشتری مینداختن و می‌گفتند: «رهن کامل نداریم. اجاره داریم اون هم با ودیعه. ۱۵۰ میلیون پیش و دو میلیون اجاره ماهانه»اما حالا همگی آنها از مغازه رفتند.چون بازار کساد شده.فقط صاحب بنگاه هست. اون هم با چهره‌ای کسل. وارد بنگاه می‌شم.
-می‌پرسم: «مورد اجاره چی دارید؟»
-می‌گه: «رهن یا رهن و اجاره؟مورد زیاده!».
-می‌پرسم: «مگه بازار اجاره کساده؟»
-سرش رو روی دست گذاشته و روی میزخوابیده، چرت می‌زنه. خمیازه‌ای می‌کشه با چشم‌های خواب آلود می‌گه: «بازار نگو خانم! بیزاره بگو».

در شهر چه خبر؟

در نقاط مختلف شهر تهران، رشد قیمت‌ها در بازار اجاره متوقف شده است و مالکان قیمت‌های پیشنهادی اجاره بها را نسبت به ماه‌های قبل کم کرده‌اند، بنابراین در این شرایط، پیشنهاد مستأجران به صاحبخانه‌ها تمدید قراردادهای قبلی یا عقد قراردادهای 2 ساله است.
جهش قیمت‌ها، کاهش توان مالی مستأجران و پایان فصل جابه‌جایی، سه عامل مؤثر در کاهش تعداد متقاضیان در بازار اجاره و افزایش فایل‌های عرضه عنوان می‌شود.
پایان فصل تابستان مصادف است با کاهش رفت و آمد به بنگاه‌های املاک، اما تحقیقات میدانی «ایران» نشان می‌دهد، امسال کاهش رفت و آمد به بنگاه‌ها محسوس‌تر است، اما به دلایل دیگری.

یکی از مشاوران املاک، تعبیر جالبی از علت کاهش تقاضا در بازار اجاره و ثبات قیمت، پس از جهش قیمت دارد.او می‌گوید: «فواره چون بلند شود، سرنگون شود».

غالباً خودشان تمدید کردند

تمام مشاوران املاکی که از آنها در مورد شرایط بازار اجاره در آخرین روزهای تابستان پرسیدیم، از افزایش تمدید اجاره بها خبر دادند.
مشاوران املاک می‌گویند:«امسال 70 درصد قراردادهای اجاره تمدیدی است، در شرایطی که توان مالی مستأجران کم شده است، مالکان هم ترجیح می‌دهند با مستأجران قبلی تمدید قرارداد کنند.معمولاً در تمدید قراداد، مالک از مستأجر رضایت دارد و قیمت جدید اجاره را خیلی بالا نمی‌برد.»

از طرف دیگر تمدید نکردن قرارداد هزینه‌هایی برای مالک هم دارد. مثلاً برای اجاره دادن به مستأجر جدید حداقل کار لازم انجام نقاشی خانه است. بنابراین مالکان هم ترجیح می‌دهند در این بازار قرارداد اجاره را تمدید و خیال خود را راحت کنند.

مستأجران جدید زیان دادند

با توجه به هزینه بالای جابه‌جایی برای مستأجران که شامل هزینه حمل اثاثیه، هزینه کارگر، کمیسیون مشاوران املاک، هزینه‌های آماده کردن خانه جدید و نداشتن زمان برای جست‌و‌جو می‌شود مستأجران جدید هم تمایل بیشتری به تمدید قرارداد قبلی دارند. اما یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران می‌گوید کسانی که برای اولین بار قرار بود خانه اجاره کنند که بیشتر شامل زوج‌های جوان می‌شوند، بازنده گرانی اجاره بهای چند ماه ابتدایی سال شدند. او می‌‌گوید از مردادماه قیمت‌های اجاره به سکون رسید و بعد روند نزولی پیدا کرد، اما به خاطر شرایط اقتصادی، امسال اولویت مستأجران تمدید قرارداد بود.

ایام محرم

مصادف شدن روزهای پایانی تابستان با ایام محرم دلیل دیگری بود که رکود را در بازار اجاره در پایان فصل جابه‌جایی تشدید کرد. تحقیقات میدانی «ایران» از بنگاه های سطح شهر تهران نشان می‌دهد، کاهش قیمت مسکن به‌عنوان عامل تعیین‌کننده نرخ اجاره نیز در کاهش قیمت اجاره از مردادماه مؤثر بوده است.

کوچ مستأجران

بر اساس آمار رسمی در مرداد امسال قیمت مسکن نسبت به ماه پیش از آن کاهشی شد. همچنین کوچ مستأجران به شهرها و نواحی اطراف که بیشتر به شکل خرید آپارتمان نمود داشته، به کاهش تقاضا در بازار اجاره منجر شده است.

مشکلات رهن کامل

با افزایش قیمت‌ها در بازارهای دیگر تمایل مالکان اجاره ماهانه یا رهن و اجاره بود. به همین دلیل فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره محدود شد. مالکان رکود در معاملات را دلیل دیگری برای چشمپوشی مالکان از رهن کامل می‌دانند، با این دلیل که معمولاً رهن کامل برای جبران کسری بودجه مالکی است که اقدام به خرید ملک می‌کند بخشی از هزینه خرید را از طریق رهن کامل جبران می‌کند، وقتی تعداد معاملات کاهش یافت، بنابراین اجاره با رهن کامل هم کم شد.
مشکل دیگری که مالکان در حال حاضر با آن مواجه هستند، این است که اگر مستأجر تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد، به‌خاطر کاهش تقاضا در بازار اجاره، تأمین ودیعه رهن کامل مستأجر قبلی، برای مالک خانه مشکل ساز است.

برخی مشاوران املاک هم می‌گویند با توجه به اینکه در آخر فصل جابه‌جایی هستیم و تعداد متقاضیان اجاره کم شده مالکان در برابر درخواست موجران برای رهن کامل مقاومت نمی‌کنند و تمکین می‌کنند.

رکود در بازار مسکن مراجعه مشاوران به اتحادیه املاک برای ابطال جواز را هم افزایش داده است و این مشاوران املاک معمولاً کسانی هستند که خود مالک نیستند و بنگاه را اجاره کرده‌اند.

این کوچک‌های محبوب

بررسی‌های فایل‌های اجاره داده شده نشان می‌دهد واحد‌های 50 تا 60 متر همانند بازار خرید بیشترین متقاضی را در بازار اجاره نیز دارند. تقاضا برای اجاره مسکن کوچکتر نه به‌دلیل نیاز مستأجران که به خاطر قیمت کمتر اجاره این واحد‌ها است و می‌توان گفت نیازهای مستأجران تقلیل نیافته، بلکه شرایط آنها را به سمت اجاره واحدهای کوچک سوق داده است.

کسادی بزرگ متراژها

در این بازار رکود واحدهای بزرگ متراژ بیشتر از واحدهای کوچک است. در بازار راکد اجاره صاحب‌خانه‌های پول لازم قیمت‌های مورد نظر خود را برای اجاره پایین آورده‌اند و به اصطلاح مشاوران املاک مالکان پول لازم قیمت‌ها را شکسته‌اند.

لوکس نشینی؛ خوش نشینی؟!

بر اساس تحقیقات میدانی در واحدهای لوکس و نیمه لوکس نرخ‌شکنی‌ها بیشتر است. چون عمده واحدهای خالی دارای متراژهای بالا هستند و در نیمه شمالی تهران قرار دارند. البته مشاوران املاک می‌گویند واحدهای بزرگ متراژ که بیشتر در مناطق شمال شهر قرار دارند مشتری‌های خاص خود را دارند و نمی‌توان رکود بازار اجاره این واحد‌ها را با قطعیت اعلام کرد.

پرساله‌ها طرفدار دارند

صعود قیمت مسکن از سال 96 و اوج‌گیری آن در سال 97 و ابتدای 98 متقاضیان واحدهای ارزانتر را افزایش داد. مشاور املاکی در شرق تهران می‌گوید «بازار آشفته در ماه‌های گذشته و ترس متقاضیان از افزایش بیشتر قیمت‌ها باعث شد واحدهای «بنجل» که روی دست مالکان مانده بود، اجاره داده یا فروخته شود. مثلاً واحدهایی بیش از 20 سال ساخت در طبقات چهارم به بالا که فاقد آسانسور و امکانات دیگر مانند پارکینگ و... بودند. چون رشد قیمتی کمتری داشتند در ماه‌های ابتدای امسال به فروش رفتند یا اجاره داده شدند، در حالی که در زمان ثبات قیمت مسکن این واحدها کمترین مشتری را داشتند.»

اجاره دو ساله با شرط

قرارداد اجاره بیشتر از یک سال موضوعی است که سیاستگذاران حوزه مسکن در چند سال اخیر به‌عنوان یکی از راهکارهای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره مطرح کرده‌اند. بررسی‌ها از فایل‌های جدید اجاره نشان می‌دهد موجران و مستأجران اخیراً به این نوع قرارداد تمایل نشان می‌دهند. به گفته مشاوران املاک معمولاً مالکانی که از مستأجران خود رضایت دارند قراردادهای قبلی را به‌صورت تمدید یک سال و نیم تا دو سال عقد می‌کنند. اما تمدید قرارداد معمولاً از سوی مالک به شرط افزایش نرخ اجاره با حدود 10 درصد در سال دوم اجاره است.

بررسی‌های میدانی از بازار اجاره شهر تهران نشان می‌دهد همزمانی پایان فصل جابه‌جایی با کاهش قیمت مسکن، 2 عامل تعیین‌کننده در آرامش بازار اجاره پس از تلاطم‌های ماه‌های قبل است.تحلیلگران براین باورند که شرایط بازار مسکن با توجه به کاهش قیمت‌ها و رکود حاکم برآن می‌تواند برای عقد قراردادهای دو ساله آماده شود؛ چیزی که دولت هم به‌دنبال آن است و تاکنون شرایط اش فراهم نشده است. به‌نظر می‌رسد که با توجه به فروکش کردن سفته بازی در بازار خرید و فروش مسکن، بهترین شرایط برای اجرای قراردادهای دو ساله با بهره‌گیری از توان بخش خصوصی یعنی اتحادیه‌های املاک است. آیا دولت از این فرصت استفاده می‌کند؟

برنامه های دولت برای کنترل بازار اجاره

بر اساس قانون مالک و مستأجر دولت نمی‌تواند در تعیین نرخ اجاره بها مداخله کند و برای بازار اجاره سقف قیمتی تعیین کند. اما برای کنترل و افزایش نظارت بر بازار اجاره وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن «ایجاد نظام اجاره‌داری حرفه‌ای» را در دستور کار قرار داده است. وزارت راه و شهرسازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای را ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است. اجرای نظام اجاره‌داری حرفه ای و توجه به ورود استارتاپ‌ها به حوزه اجاره‌داری دو روش مهم، برای شکستن حباب قیمتی در بازار اجاره است. اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهکار دیگری برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره است که این طرح در وزارت اقتصاد نهایی شده و در کمیسیون‌های تخصصی مجلس در حال بررسی است. اخذ مالیات از خانه‌های خالی موجب ورود این خانه‌ها به بازار مسکن و افزایش عرضه مسکن خواهد شد. دریافت مالیات از اجاره بها نیز موضوع دیگری است که دولت قصد دارد با اجرای آن نرخ‌های اجاره بها در بازار مسکن را ضابطه‌مند کند.

منبع: روزنامه ایران