تاریخ انتشار: ۰۹:۳۳ - ۲۳ آذر ۱۳۹۸
ترمیم قدرت خرید ملکی وارد خوان آخر شد

افزایش سقف وام مسکن در سه سناریو

طرح «ترمیم قدرت خرید مسکن» بعد از حداقل یک سال تشخیص کارشناسان بابت نیاز بازار به آن، سرانجام به جریان افتاد و در خوان آخر بررسی شد و مورد تصویب قرار گرفت.
مسکن مسکن(1)
اقتصاد24- « افزایش سقف وام مسکن » مطابق آنچه اعلام شده، مورد موافقت سیاست‌گذار پولی قرار گرفته است؛ به‌طوری‌که مدل پیشنهادی برای این افزایش، در جلسه هفته جاری یا حداکثر هفته آتی شورای پول و اعتبار به بحث و رای‌گیری گذاشته می‌شود. بررسی‌ها درباره جزئیات طرح با استناد به پیشنهادهایی که پارسال از سوی شبکه بانکی به بانک مرکزی ارائه شده بود، نشان می‌دهد مدل افزایش سقف وام مسکن در سه سناریو قابل بیان است که هر سه مدل، صرفا به «وام اوراق» اختصاص دارد و برنامه‌ای فعلا برای ثبت‌نام‌کننده‌ها در صندوق «وام یکم» مطرح نیست. در یک سناریو، سقف وام اوراق مسکن از ۶۰ میلیون فعلی می‌تواند به ۸۰ میلیون تومان افزایش یابد و با سقف وام خانه‌اولی‌ها برابر شود. در قالب سناریوی دیگر اما با توجه به دو برابر شدن میانگین قیمت مسکن در یک‌سال اخیر، این احتمال وجود دارد که سقف وام اوراق خرید مسکن به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یابد. سناریوی سوم نیز متوجه وام جعاله به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن است. پوشش متری قدرت وام‌ها محاسبه شده است.

پیشنهاد یک و نیم ساله کارشناسان بازار مسکن برای افزایش سقف وام خرید با عبور از گردنه اول بررسی در شبکه بانکی ظرف هفته جاری یا نهایتا هفته آینده در جلسه مقامات پولی کشور برای رد یا تصویب به بحث گذاشته و تعیین تکلیف می‌شود. طرح افزایش سقف وام خرید مسکن از اوایل سال ۹۷ و پس از محسوس شدن نوسان مثبت قیمت در تهران و سایر شهرها از سوی کارشناسان مطرح شد. این طرح پیشنهادی به دو علت بیشتر معطوف به یکی از دو نوع وام خرید مسکن که اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، یعنی وام از محل خرید اوراق بود؛ علت اول این است که سقف وام اوراق از سقف وام خانه‌اولی‌ها در حالت انفرادی ۲۰ میلیون تومان کمتر است و علت دوم نیز این است که عمده متقاضیان مسکن خواهان دریافت وام اوراق هستند، چراکه این وام بدون نوبت و بدون نیاز به سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود.

از طرفی از ابتدای سال گذشته تا کنون هر قدر ارزش پول ملی تنزل پیدا کرد و قدرت خرید تسهیلات مسکن تخریب شد، اصرار بر افزایش سقف وام از سوی کارشناسان بیشتر شد و این طرح به‌عنوان یک نیاز فوری توجه کارشناسان را به خود جلب کرد؛ اما متولیان بانکی و دولتی بخش مسکن در تمام بیش از یک سال اخیر با بی‌توجهی نسبت به تبعات سرکوب تقاضای مصرفی،‌ به راحتی از کنار طرح تقویت قدرت خرید مسکن عبور کردند. این در حالی است که مطالعات متعدد جامعه کارشناسی بخش مسکن کشور و همین طور الگوهای جهانی که درباره راه اصلی خروج غیر تورمی بخش مسکن از رکود انجام شده، به اتفاق یک فصل مشترک دارند؛ فصل مشترک آنها این گزاره است که هر قدر حلقه نهایی زنجیره ساخت، عرضه و معاملات مسکن، یعنی متقاضیان مسکن قدرت خرید مناسب و موثری داشته باشند، به همان نسبت این زنجیره با تحرک و پویایی در مسیر رونق قرار خواهد گرفت. طبعا اگر تمرکز صرفا معطوف به تقویت سمت عرضه باشد و سازنده با اخذ وام بتواند مسکن بسازد، اگر حلقه آخر یعنی خریدار بنیه مالی کافی نداشته باشد، چرخه بازار مسکن با بن‌بست روبه‌‌رو می‌شود و اثر دومینویی این وضعیت به شکل کاهش میزان ساخت و ساز منعکس خواهد شد.

طی یک سال و نیم اخیر آنچه باعث مقاومت متولی بخش مسکن درباره نسخه کارشناسی مذکور شد، یک برداشت غلط سنتی از رابطه وام و قیمت مسکن بود. همین برداشت در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ هم در گروه متولیان دولتی بخش مسکن وجود داشت. بر اساس این نگاه غلط در اوایل دهه ۹۰ افزایش وام را به «دینامیت بازار مسکن» تعبیر می‌کردند که می‌تواند جهش قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که با وجود ثابت ماندن سقف وام در آن سال‌ها، قیمت مسکن در سال ۹۲ جهش ۷۰ درصدی را تجربه کرد و رشد قیمت زمین نیز به ۱۰۰ درصد رسید. تجربه آن سال‌ها نشان داد شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که سطح قیمت در زمان رونق با کمترین اثرپذیری از قدرت خرید و بی‌ارتباط با وام مسکن دچار جهش می‌شود. در آخرین نمونه نیز در سال گذشته با وجود اینکه به دلیل جهش قیمت مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی به صفر میل کرد و بود و نبود وام برای متقاضیان مسکن علی‌السویه بود، اما قیمت مسکن به مسیر جهشی ادامه داد و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به سطح بی‌سابقه ۱۱۲ درصد در اوایل سال‌جاری رسید. اما گذشته از فرصت‌سوزی‌های یکی دو سال اخیر، اکنون موضوع افزایش سقف تسهیلات مسکن مورد توجه متولیان دولتی و بانکی بخش مسکن قرار گرفته و با اخذ چراغ سبز در بانک مرکزی، از گردنه اول تصویب عبور کرده است. بنابراین قرار است سه‌شنبه هفته جاری این موضوع در جلسه شورای پول و اعتبار کشور مطرح و به بحث گذاشته شود. هر چند اخبار موثقی از جزئیات این طرح منتشر نشده، اما با توجه به اینکه پیش‌تر کارشناسان درباره کم و کیف افزایش وام جزئیاتی را مطرح کرده بودند و نیز با در نظر گرفتن این واقعیت که اکنون سطح قیمت مسکن بسیار بیشتر از زمانی است که پیشنهادهای کارشناسی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق شارژ وام مطرح می‌شد، وقوع سه سناریو در این رابطه محتمل است که همگی مربوط به تغییرات در سقف وام اوراق و جعاله است. در سناریوی اول، پیشنهادی که از یک سال و نیم قبل مطرح بوده، عملیاتی خواهد شد و آن افزایش سقف وام اوراق به سقف وام خانه‌اولی‌هاست به این معنا که سقف وام انفرادی اوراق از 60 به 80 میلیون تومان افزایش پیدا کند. در کنار این تسهیلات نیز جعاله 20 میلیون تومانی از گذشته تاکنون قابل پرداخت بوده که نه برای تعمیرات بلکه به‌عنوان مکمل وام خرید مسکن پرداخت می‌شود. در این صورت میزان پوشش قیمت خرید مسکن در تهران با توجه به میانگین فعلی از ۶ به ۸ مترمربع افزایش خواهد یافت و فقط ۱۰ درصد از قیمت تمام شده یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی از طریق وام ترکیبی اوراق و جعاله (۸۰ و ۲۰ میلیون تومانی) تامین خواهد شد. بر اساس سناریوی دوم به دلیل اینکه قیمت مسکن از یک سال و نیم قبل تاکنون بیش از دوبرابر شده، میزان افزایش تسهیلات نیز می‌تواند دوبرابر سناریوی اول باشد، به این معنا که سقف وام اوراق از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان برسد. در این صورت با فرض اخذ تسهیلات ۲۰ میلیونی جعاله در کنار وام ۱۰۰ میلیونی، می‌توان ۱۹ درصد از قیمت خرید یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی را تامین کرد.

سناریوی سوم ناظر بر تغییر سقف جعاله مسکن است که به‌عنوان وام مکمل خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود. سقف این وام در حال‌حاضر ۲۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله است. افزایش سقف این وام به ۴۰ میلیون تومان نیز پیشنهادی بود که از سال گذشته همزمان با ایام رونق معاملات مسکن مطرح شد، اما به جایی نرسید. در این سناریو میزان سقف وام ترکیبی خرید مسکن با فرض تحقق افزایش سقف وام اوراق تا ۸۰ میلیون، به ۱۲۰ میلیون تومان خواهد رسید که برای خرید ۵/ ۹ مترمربع آپارتمان در حال حاضر کافی است و می‌تواند ۱۹ درصد از قیمت خرید آپارتمان ۵۰ مترمربعی در تهران را با توجه به سطح ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت مسکن در حال حاضر، پوشش دهد. همچنین در صورتی که سقف وام اوراق به ۱۰۰ میلیون افزایش یافته و با جعاله ۴۰ میلیونی ترکیب شود، میزان پوشش قیمت آپارتمان نقلی در پایتخت از طریق این وام به بهینه‌ترین حالت ممکن بین سناریوهای مطرح شده یعنی ۲۲ درصد خواهد رسید.

در این بین اگر سناریوی بهینه تحقق یابد و سقف وام اوراق انفرادی به ۱۰۰ میلیون و وام جعاله به ۴۰ میلیون تومان افزایش یابد، وام اوراق در بازار جایگاه خود به‌عنوان تسهیلات برتر را احیا می‌کند. در سال ۹۷ وام خانه‌اولی‌ها که از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم پرداخت می‌شد، با توجه به سقف ۱۰۰ میلیونی در حالت انفرادی و در صورت ترکیب با جعاله، به‌عنوان وام برتر بازار شناخته می‌شد.

طبعا هر یک از سناریوهای مذکور که برای سقف وام در پایتخت محقق شود، به همان نسبت سقف تسهیلات در شهرهای بزرگ و کوچک نیز تغییر خواهد کرد؛ اما در این بین نباید از خاطر برد که ارقام ذکر شده سقف اسمی وام مسکن از محل اوراق محسوب می‌شوند و متقاضی باید برای خرید اوراق نیز هزینه کند. در حال حاضر قیمت اوراق مسکن در پایین‌ترین حد و حول و حوش ۴۰ هزار تومان است که هر فقره از آن حق تقدم استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به متقاضی اختصاص می‌دهد. به این ترتیب برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی باید حدود ۸ میلیون تومان هزینه شود و سقف واقعی وام دریافتی به این ترتیب ۹۲ میلیون تومان خواهد بود. به همین نسبت هزینه دریافت وام ۱۴۰ میلیونی مسکن نیز در صورت تحقق سناریوی بهینه، ۱۱ میلیون تومان است. از طرفی حتی اگر سناریوی بهینه محقق شود، این فاز از تغییرات تسهیلات مسکن را نمی‌توان «احیا» تلقی کرد،‌ بلکه فاز «ترمیم» وام مسکن محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید وام مسکن زمانی که به وضعیت سال ۹۵ بازگردد و حدود ۴۰ درصد از قیمت خرید آپارتمان نقلی را پوشش دهد، محقق خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، شورای پول و اعتبار یک مخالف احتمالی نیز می‌تواند در برابر این طرح داشته باشد و او وزیر راه و شهرسازی است که در یکی، دو سال اخیر، همواره مدافع افزایش تسهیلات در طرف عرضه مسکن (تسهیلات ساخت) بوده است. اما به نظر می‌رسد با توجه به اینکه طرح مذکور از سد بانک مرکزی گذشته، دیدگاه وزیر راه و شهرسازی نیز نسبت به این موضوع تغییر کرده است. این تغییر از آنجا قابل طرح است که یک مدیر بانکی صاحب‌نظر بخش مسکن در حال حاضر مشاور وزیر در امور شورای پول و اعتبار است و با توجه به اینکه نگاه این مشاور همسو با نظر غالب کارشناسان است و افزایش قدرت خرید را یک نیاز غیر قابل چشم‌پوشی تلقی می‌کند، بنابراین به نظر می‌رسد در جلسه شورای پول و اعتبار مخالفت بالفعل با تصمیم مذکور رخ نخواهد داد؛ مگر اینکه ابعاد طرح افزایش وام مسکن از آنچه محتمل به نظر می‌رسد خارج باشد.

ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

قیمت ساعت اپل، سامسونگ و شیائومی امروز + جدول

قیمت سکه و طلا امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت انواع گوشی موبایل اپل امروز + جدول

قیمت سکه و طلا امروز چهارشنبه ۸ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

قیمت سکه پارسیان امروز چهارشنبه ۸ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت انواع زعفران + جدول

قیمت خودرو‌های ایران خودرو امروز چهارشنبه ۸ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز چهارشنبه ۸ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

عکس/ طرفداری شیلا خداداد از تتلو!

قیمت دلار و یورو امروز چهارشنبه ۸ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های ایران خودرو امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت دلار و یورو امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز پنجشنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

پیش بینی یک کارشناس از قیمت مسکن تا پایان خرداد

پیش بینی قیمت طلا و سکه ۹ فروردین ۱۴۰۳

سیزده بدر امسال بارانی است؟

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

ورود گردشگران به میانکاله در روز طبیعت ممنوع شد

کیمیا علیزاده عضو تیم ملی بلغارستان شد

فیلم/ روبوسی نخست وزیر لبنان با یک زن دیگر به جای نخست‌وزیر ایتالیا!

پول افغانستان از دلار سودآورتر شد

ورود گردشگران به کویر مرنجاب و سیازگه ممنوع شد

حداکثر حقوق مدیران دولتی اعلام شد

بایدن از ترامپ پیشی گرفت

افزایش ساعت خدمات دهی مترو از فردا

فیلم/ تصاویری زیبا از دریاچه پرآب ارومیه

اینفوگرافی/ بهترین گلزنان تاریخ تیم ملی

بهروز محبی: قیمت واقعی دلار از نرخ نیمایی هم پایین‌تر است

خواص سقز که نمی‌دانستید

ماجرای رأی لحظه آخری احمدی‌نژاد بعد از عمل جراحی پلک

تاجگردون: ۱۴۰۳ سال خیلی سختیست

عکس/ جواد عزتی در پشت‌صحنه زخم کاری ۳

خبر فوری شورای نگهبان درباره لایحه عفاف و حجاب

مالیات ارزش افزوده ۱۰ درصدی ابلاغ شد

آخرین آمار شمار کشته‌های تصادفات نوروزی

قیمت دینار عراق امروز + جزئیات

قیمت لیر ترکیه امروز + جزئیات

نرخ جریمه‌های رانندگی ۵ برابر می‌شود

دیدار اسماعیل هنیه با محمدباقر قالیباف

قیمت محصولات ایران‌خودرو پنج‌شنبه ۹ فروردین ۱۴۰۳

اینفوگرافی/ کدام آقازاده‌ها تا امروز محاکمه شده‌اند؟

پسر آیت‌الله علم‌الهدی: ارتباطی با هولدینگ گردشگری ندارم

آغاز فروش بلیت قطارهای نیمه دوم فروردین

آخرین وضعیت جاده‌های کشور

فیلم/ ریزش سنگ در محور سیاه بیشه جاده چالوس

فیلم/ رپ خواندن حمید صفت در سریال اژدهای هفت سر

عکس خانوادگی مهلقا باقری برای نوروز

فیلم/ تصاویری باور نکردنی از رسول خادم

فیلم/ واکنش جالب سحر دولت‌شاهی به شنیدن واژه خیانت

هشدار به مردم درباره آگهی‌های جعلی فروش مسکن

مرعشی: اگر قرار بود رئیسی و قالیباف رئیس دو قوه شوند، چرا آن‌ها را جابه‌جا گذاشتید؟

واریز یارانه نقدی فروردین با افزایش ۱۵ درصدی

فیلم/ چرا اعتراضات سیاسی در اکباتان متفاوت بود؟

تاریخ ازدواج پژمان جمشیدی مشخص شد

خودروی محبوب ایرانی‌ها نسل عوض کرد

دهه هشتادی‌ها در بازار فروش اعضای بدن

کوچک‌شدن طبقه متوسط؛ مهم‌ترین تغییر اجتماعی سال ۱۴۰۲

مهم‌ترین نکاتی که باید در انتخاب یک بروکر به آن‌ها دقت کنید

قیمت جدید طلا ۹ فروردین ۱۴۰۳

آزمون شیائومی برای شکست بازار پرترافیک خودرو

اقتصاد ایران برنامه‌ای برای ارتقای زیرساخت‌ها ندارد

پیش‌بینی وضعیت اقتصادی کشور در سال پیش‌رو

جنگ کوریدور‌ها در خاورمیانه

رقابت در صدر جدول لیگ یک جذاب‌تر شد

صمیمیت عجیب الناز شاکردوست و سروش صحت

فیلم/ کل کل امیرعلی نبویان و رامبد جوان سر سنگ کاغذ قیچی

فیلم/ رقص و آواز دختران در تلویزیون