اقتصاد ۲۴- گزارش تحولات مسکن پایتخت در آخرین ماه از فصل تابستان روز گذشته توسط بانک مرکزی منتشر شد. در این گزارش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی علاوه بر رد شدن از ۳۱ میلیون تومان رکورد جدیدی را ثبت کرد و به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید.
تعداد معاملات در شهر تهران در ماه مورد بررسی ۷۷۸۹ فقره بود که نسبت به مرداد و ماه مشابه سال ۹۸ به ترتیب افزایش ۴۱.۶ و ۱۸۰ درصدی و نسبت به شهریور سال گذشته نیز کاهش ۸ درصدی را تجربه کرده است. مقایسه اعداد و ارقام نشان می‌دهد که بازار مسکن با وجود جهش چند ده درصدی قیمت نسبت به سال ۹۸، افزایش نسبی در معاملات داشته، اما همچنان از روز‌های اوج خود در سال‌هایی که کشور درگیر تحریم‌های ریز و درشت نفتی نبود، فاصله معناداری دارد. البته بر اساس وعده‌های وزارت راه و شهرسازی قرار است این فاصله قیمتی و آنچه «تعداد سال‌های مورد نیاز برای خانه‌دار شدن» نامیده می‌شود، با طرح جهش مسکن پر شود و خانه‌های آن نیز با متری سه میلیون تومان به فروش برسند. اما تجربه ثابت کرده که این کار‌ها نیز نتایج مطلوبی ندارد و حداقل نمی‌تواند دردی از مستاجران دوا کند.
با استناد به بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری در شهریور نیز به ترتیب ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال ۹۹ افزایش داشته است؛ بدین معنا که یک خانواده برای تمدید اجاره خود در شهریور سال جاری نسبت به سال ۹۹ باید بیش از ۴۵ درصد اجاره‌بهای بیشتری پرداخت کند. البته که در این مدت ستاد ملی مبارزه با کرونا اعلام کرده بود که سقف افزایش اجاره‌بها نباید بیش از ۲۵ درصد باشد که آمار‌های رسمی نشان می‌دهد این مصوبه نه تنها اجرا نشد، بلکه وضعیت مستاجران در روز‌های کرونا، بدتر نیز شده است.
عبور متوسط بهای خانه از ۳۱ میلیون تومان
در شهریورماه حجم معاملات مسکن به حدود ۷۷۹۰ فقره و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نیز به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید که بالاترین رقم اعلام شده در بازار مسکن است.
میانگین قیمت مسکن تهران در فروردین ۹۶ حدود ۴ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بود که حالا در شهریور امسال با رشد ۷.۳ برابری به ۳۱ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان رسیده است. به عبارتی قیمت مسکن در تهران طی ۴ سال ۷ برابر شده است.
از سال ۹۷ که نوسانات نرخ دلار آغاز شد و به تبعیت از آن سایر بازار‌ها نیز دچار نوسان شدند، قیمت واحد مسکونی در پایتخت نیز بر مدار صعودی قرار گرفت و این نوسانات تا شهریور ماه نیز ادامه داشت و با توجه به مشکلات ساختاری اقتصاد کشور مانند کسری بودجه ۴۰۰ هزار میلیارد تومانی همچنین برداشت از حساب تنخواه برای جبران کسری بودجه و در نتیجه افزایش تورم، به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت نوسانات در بازار مسکن کاهش یابد و قیمت‌ها به ثبات نسبی برسد. اگرچه که مجموعه دولت و مجلس در سال‌های پس از بازگشت تحریم‌ها سعی در کنترل این بازار داشتند و با برخی قوانین مانند مالیات‌ستانی از واحد‌های خالی، تلاش‌هایی جهت عرضه این واحد‌ها به بازار و کاهش قیمت‌ها داشتند. البته نیمه دوم شهریور ماه محمود علیزاده، معاون سازمان امور مالیاتی گفته بود که «تاکنون با توجه به دسترسی‌ای که به سازمان امور مالیاتی برای سامانه املاک و اسکان داده شده است، هیچ اطلاعات و داده‌ای از سوی سامانه املاک و اسکان مبنی بر خالی از سکنه بودن واحد‌های مسکونی دریافت نشده است.»
بیشتر بخوانید: قیمت مسکن رکورد جدید زد
البته که دولت جدید نیز در نظر دارد با طرح «جهش تولید مسکن» قدری از التهاب در این بازار را کاهش دهد. از این‌رو قرار است سالی یک میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل افراد داده شود. این خانه‌ها متری سه میلیون تومان هستند و نظام بانکی نیز به ساخته شدن‌شان کمک می‌کند؛ با پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات. اگرچه که متری سه میلیون تومان، یک‌دهم متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران است و به نظر می‌رسد می‌تواند افراد زیادی را صاحب خانه کند. اما در شرایطی که تورم مصالح ساختمانی در بهار سال جاری ۱۹.۴ درصد نسبت به زمستان ۹۹ افزایش داشته و از سوی دیگر تورم کل کشور در شهریور نیز ۴۵.۸ درصد گزارش شده، چگونه می‌توان انتظار داشت که ساخت خانه با متری ۳ میلیون تومان به نتیجه برسد و بار تورمی نیز مانند پروژه مسکن مهر نداشته باشد؟
قدرت خرید افراد معلوم است
۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تغییر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در یک‌سال منتهی به شهریور سال جاری است. در شهریور ۹۹ متوسط قیمت خانه در پایتخت به متری ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسیده و کل معاملات در آن ماه نیز ۸۴۶۳ فقره بود که در شهریور متوسط قیمت به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و تعداد معاملات نیز به ۷۷۸۹ فقره رسید.
اگرچه که تعداد معاملات حدود ۸ درصد کاهش را نشان می‌دهد، اما قیمت‌ها ۳۰.۵ درصد افزایش داشته است. اما بخش دیگری از گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که افراد تمایل بیشتری به خرید خانه‌هایی دارند که متوسط قیمت هر مترمربع آن‌ها در دامنه ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان باشد؛ سهم خانه‌هایی با این قیمت ۱۶.۳ درصد از کل معاملات شهریورماه گزارش شده است. دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ و ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان نیز سهمی به اندازه ۱۶ و ۱۳ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند. از این اعداد و ارقام می‌توان نتیجه گرفت که قدرت خرید عمده افراد در بازار مسکن کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهریور ماه بوده و با هر نوسانی در قیمت‌ها افراد به سمت خرید خانه در بازه قیمتی گفته شده، می‌روند.
تحرکات نسبی را نباید به کل پایتخت تعمیم داد
پس از انتشار گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن پایتخت، رییس اتحادیه مشاوران املاک در مصاحبه‌ای اعلام کرد که «در ماه گذشته در مناطق جنوبی تهران شاهد کاهش ۲ تا ۸ درصدی قیمت‌ها بودیم. تحرک نسبی بازار مسکن در شهریورماه ناشی از پایان فصل جابه‌جایی و رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در شمال تهران بوده که بانک مرکزی این موضوع را به کل بازار تعمیم داده است.» به باور مصطفی قلی‌خسروی «رونق بازار مربوط به معاملات سرمایه‌گذاری در شمال تهران بوده و در واقع تحرک بازار مسکن در شهریورماه ۱۴۰۰ بیشتر در مناطق شمالی تهران رخ داده که ناشی از تقاضای سرمایه‌گذاری است. در مناطق جنوبی عمدتا نرخ‌ها ثابت بوده یا مقداری کاهش پیدا کرده است. به‌طور مثال در منطقه ۲۰ قیمت‌ها حدود ۸ درصد، منطقه ۱۲ به میزان ۲ درصد، منطقه ۱۴ حدود نیم درصد و در منطقه ۱۵ به میزان ۵ درصد کاهش داشته، اما بانک مرکزی با ملاک قرار دادن میانگین کل ناشی از رشد تقاضای سوداگری می‌گوید قیمت‌ها ۲.۴ درصد بالا رفته است. در واقع تحولات یک یا چند منطقه خاص را به کل بازار تعمیم می‌دهد که روشی منسوخ‌شده در کل دنیا است.» قلی‌خسروی معتقد است که بازار کشش قیمت‌های بیشتری را ندارد و ادامه می‌دهد: «در بعضی ماه‌ها قیمت‌ها را افزایشی اعلام کردند در حالی که کف بازار، نرخ‌ها کاهشی بود. به نظرم بانک‌ها به دلیل آنکه تعداد قابل توجهی واحد خالی دارند آمار‌های قیمت را به شکل مصنوعی بالا می‌برند.»
وضعیت برای مستاجران همچنان بحرانی است
با استناد به گزارش بانک مرکزی منطقه یک با متوسط قیمت حدود ۶۹ میلیون تومان گران‌ترین و منطقه ۱۸ با متوسط قیمتی ۱۵ میلیون تومان ارزان‌ترین منطقه پایتخت بودند. آگهی‌های اجاره خانه در سایت‌های مرتبط نشان می‌دهد که برای اجاره خانه‌ای ۸۵ متری در یافت آباد ودیعه‌ای ۲۵۰ میلیون تومانی، ماهی دو و نیم میلیون تومان اجاره نیاز دارد. یا آپارتمانی ۸۵ متری ودیعه‌ای ۳۰۰ میلیون تومانی نیاز دارد. این در حالی است که حداقل حقوق در سال جاری سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. افزایش بیش از ۴۵ درصدی اجاره‌بها در شهریور سال جاری نسبت به سال گذشته، وضعیت برای مستاجران را بدتر خواهد کرد؛ آن هم در شرایطی که تورم سالانه در شهریور به ۴۵.۸ درصد رسیده و انتظار می‌رود در ماه‌های آتی نیز افزایش یابد. شاید طرح جهش تولید مسکن بتواند افرادی را صاحب خانه کند، اما چه زمانی؟ و تا کی مستاجران باید فشار‌های افزایش اجاره‌بها را تحمل کنند؟