اقتصاد ۲۴- چه عاملی باعث‌شده شهرک‌سازی به‌عنوان ابزاری برای کمک به حل مشکل کمبود مسکن مطرح شود؟
ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی که در تعهد دولت است، موضوعات مختلفی ازجمله تأمین مالی، خدمات، تسهیلات و مجوز‌ها را شامل می‌شود. البته موضوع کلیدی، تأمین زمین است. برای تأمین زمین گزینه‌های مختلفی داریم، مثل ظرفیت درونی شهرها، اعم از فرسوده، حاشیه‌ای و اراضی بایر دارای کاربری مسکونی داخل شهرها که می‌توانند با تسهیل از لحاظ قوانین و مقررات و صدور مجوز‌ها وارد بازار مسکن شوند. نکته دیگر اینکه ناگزیر هستیم در برخی از جا‌ها الحاقاتی به شهر‌های موجود انجام دهیم که در حال بررسی و اقدام است. در این میان باید به این نکته نیز توجه کرد که شهر‌های ایران عموماً در بستر‌های کشاورزی قرار گرفته‌اند و توسعه افقی آن‌ها به از دست‌رفتن بسیاری از ظرفیت‌های زیست‌محیطی و کشاورزی منجر خواهد شد، ازاین‌رو ناگزیر هستیم توسعه منفصل را مدنظر قرار دهیم. توسعه منفصل، یا در قالب شهرک انجام می‌شود که خارج از محدوده و حریم شهرهاست و مقیاس آن کوچک است و حداکثر ۳۰ هزار نفر جمعیت می‌تواند در آن ساکن شود، یا در قالب توسعه شهر‌های جدید است که محدودیت جمعیتی ندارد، ما همین الآن شهر‌هایی با ظرفیت جمعیت‌پذیری بالای ۵۰۰ هزار نفر هم داریم. از اغلب این ابزارها، به غیر از ابزار شهرک‌سازی، در طول سال‌های بعد از انقلاب استفاده کرده‌ایم، اما احداث شهرک، ظرفیتی بوده که استفاده نشده است.
چه تضمینی وجود دارد که در احداث شهرک‌ها، مشکلات تأمین زیرساخت نظیر برخی پروژه‌های بزرگ مسکن مهر ایجاد نشود؟
شهرک‌سازی محاسنی دارد؛ اولاً شهرک‌ها عموما از شهر مادر فاصله طولانی ندارد و دسترسی آن به متن شهر سخت نیست، درحالی‌که شهر‌های جدید، در دسترسی به شهر مادر مشکلاتی داشتند. در حقیقت شهرک یک جامعه کاملاً مستقل است که هدف‌گذاری ایجاد آن، تأمین مسکن کلانشهری است، مقیاس آن‌هم کوچک است و از نظر تأمین زیرساخت کلان و دسترسی هم، هزینه زیادی برای آن متصور نیستیم.
ایده شهرک‌سازی از کجا شکل گرفت؟
در سال ۹۹ یک دستورالعمل شهرک‌سازی نوشتیم و فرایند توسعه شهرک‌ها را تصویب کردیم. از آن زمان در مناطقی که معضل کمبود مسکن داشته‌ایم، یعنی نیاز به مسکن بالا بود و توسعه درونی شهر پاسخگو نبود و همچنین امکان الحاق مناطق جدید به شهر مادر نیز وجود نداشت، گزینه ایجاد شهرک مسکونی را مدنظر قرار دادیم و شناسایی اراضی دولتی را آغاز کردیم تا مطالعات مکان‌یابی و امکان‌سنجی شهرک و فرایند‌های دیگر را انجام دهیم. درنتیجه این مطالعات، تاکنون امکان ساخت ۴۰ شهرک استخراج شده که البته باید مراحل تصویب را بگذرانند، یعنی از شورای برنامه‌ریزی توسعه استان مجوز بگیرند و در نهایت ساخت آن‌ها به تأیید شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران نیز برسد تا ما بتوانیم عملیات اجرایی شهرک‌ها را آغاز کنیم.
با این حساب، یعنی برنامه‌ریزی برای احداث شهرک‌ها قبل از تصویب قانون جهش مسکن آغاز شده است؟
در زمان مطرح‌شدن موضوع شهرک‌ها، طرح جهش تولید مسکن در دستور کار مجلس بود و دولت نیز اجرای طرح اقدام ملی مسکن را پیگیری می‌کرد. در این وضعیت بررسی‌های کارشناسی نشان می‌داد باید برنامه‌ای برای کمک به تأمین مسکن مناسب داشته باشیم تا هم متولی مسکن گزینه‌هایی برای اجرای قانون جهش تولید در اختیار داشته باشد و هم برای خانوار‌های هدف قانون جهش تولید مسکن، یعنی خانوار‌های فاقد مسکن و خانه‌اولی‌ها، محیط‌های مساعد زندگی تأمین شود.
تاکنون مطالعات ساخت چند شهرک مسکونی به اتمام رسیده است؟
تاکنون شرکت عمران شهر‌های جدید، مطالعات کارشناسی ساخت ۴۰ شهرک مسکونی جدید را در ۱۴ استان، با ظرفیت احداث ۱۳۲ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی، آغاز کرده است.
چه تعداد از این‌ها در محدوده پایتخت قرار دارند؟
از این تعداد ۳ شهرک در منطقه کلانشهری پایتخت یعنی استان‌های تهران و البرز قرار دارد. ۲ شهرک با مساحت هزار و ۴۳۸ هکتار و ظرفیت احداث ۱۶ هزار و ۶۷۰ واحد مسکونی و جمعیت‌پذیری ۵۵ هزارنفری در استان تهران در دستور کار قرار دارد. از این شهرک‌ها یکی به نام شهرک فردوس در منطقه شرق تهران و دیگری در قسمت جنوب غربی تهران، در منطقه شهریار، شناسایی شده و مطالعات آن‌ها به انجام رسیده است. طرح ساخت این دو شهرک در حال سیر مراحل تصویب استانی است. یک شهرک هم با مساحت ۳۰۰ هکتار، جمعیت‌پذیری ۲۶ هزار نفر و ظرفیت احداث ۷ هزار و ۸۸۰ واحد مسکونی، در استان البرز در حال طی مراحل استانی است. ما بعد از طی مراحل استانی برای این شهرک‌ها می‌توانیم برنامه‌ریزی عملیات اجرایی و آماده‌سازی تأمین زیرساخت و احداث واحد‌های مسکونی را انجام دهیم.
جانمایی شهرک‌های تهران مشخص شده است؟
هنوز نقشه‌ها و محدوده شهرک تأیید نشده و برای اینکه مشکلی نظیر تحریک زمین‌خواران و سوءاستفاده به‌وجود نیاید، بعد از تکمیل مراحل تصویب استانی و تأیید در شورای‌عالی شهرسازی و معماری اعلام می‌شود.
وضع در سایر استان‌ها چگونه است؟
در سایر استان‌ها هم مطالعات شهرک‌سازی به این شرح است: در استان اصفهان یک شهرک به مساحت هزار و ۴۵۹ هکتار، جمعیت‌پذیری ۲۹ هزار نفر و ظرفیت احداث ۸ هزار و ۷۹۰ واحد، در استان کردستان یک شهرک با نام نیشتیمان با مساحت ۴۰۳ هکتار، جمعیت‌پذیری ۲۷ هزار نفر و ظرفیت احداث ۸ هزار و ۱۸۰ واحد مسکونی مدنظر قرار گرفته و در ۶ شهر استان مازندران نیز ساخت ۱۰ شهرک با مجموع مساحت ۷۳۷ هکتار، جمعیت‌پذیری ۶۰ هزار و ۱۰۰ نفری و ظرفیت احداث ۱۸ هزار و ۲۱۰ واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده است. در استان گلستان ۷ شهرک در ۷ شهرستان به مساحت هزار و ۸۲۰ هکتار برای ساخت ۲۶ هزار و ۸۲۰ واحد مسکونی و جمعیت‌پذیری ۸۸ هزار و ۵۰۰ نفر احداث خواهد شد و در استان آذربایجان شرقی نیز ۲ شهرک احداث می‌شود که یکی در دست مطالعه است و دیگری با مساحت ۲۶۹ هکتار و جمعیت‌پذیری ۲۵ هزار و ۸۰۰ نفر در قالب ۷ هزار و ۸۲۰ واحد مسکونی احداث می‌شود. همچنین در استان هرمزگان ۲ شهرک با مساحت ۸۶۵ هکتار، در کرمان یک شهرک با مساحت ۳۵۰ هکتار و در اردبیل یک شهرک با مساحت ۲۸۵ هکتار احداث خواهد شد ضمن اینکه در استان فارس ۷ شهرک، یزد ۳ شهرک و در استان‌های خراسان جنوبی و سمنان یک شهرک احداث می‌شود.
بیشتر بخوانید: قیمت خانه در هر منطقه تهران چند؟
چرا در برخی استان‌ها مثل مازندران تعداد شهرک‌ها زیاد است؟
در مازندران و برخی دیگر از استان‌ها، دسترسی به اراضی ملی مناسب برای ساخت مسکن بسیار اندک و محدود و سخت است و از آنجا که شهرک‌ها باید در اراضی منابع طبیعی مکان‌یابی شوند، چاره‌ای جز مکان‌یابی شهرک‌های کوچک در مناطق نزدیک به شهر‌های مادر وجود ندارد.
تعداد شهرک‌ها برای ساخت مسکن به همین ۴۰ شهرک محدود می‌شود؟
طرح ساخت این ۴۰ شهرک به نتیجه رسیده و مطالعات برای احداث شهرک‌های جدید ادامه دارد. در شرایط فعلی هم مطالعاتی در مناطق دارای مشکل کمبود مسکن در دستور کار است.
یعنی امکان افزایش تعداد شهرک‌ها وجود دارد؟
قطعاً تعداد شهرک‌ها می‌تواند گسترش پیدا کند. نکته قابل‌توجه این است که فقط شرکت عمران شهر‌های جدید عرضه‌کننده زمین برای مسکن دولتی نیست بلکه در همه هزار و ۴۰۰ شهر موجود در کشور، برنامه‌هایی در قالب سازمان ملی زمین و مسکن و ادارات کل راه و شهرسازی برای تأمین زمین وجود دارد و شهرک‌ها فقط یک قطعه از پازل حل مشکل کمبود مسکن است.
ما چند تجربه موفق قدیمی مانند شهرک غرب و اکباتان را برای شهرک‌سازی از گذشته در اختیار داریم.
برنامه‌ریزی شهرک‌های جدید به این نمونه‌ها شباهت دارد یا فقط قرار است مانند پروژه مسکن مهر به احداث پروژه‌های عمودی مسکن اکتفا شود؟
نمی‌توان حکم کلی داد، اما همانگونه که در تهران فضا‌های بلندمرتبه با فضای باز مناسب وجود دارد که جزو سکونتگاه‌های مطلوب محسوب می‌شود، همزمان در مکان‌هایی هم خانه‌های کم‌طبقه و پراکنده احداث‌شده که امکانات و زیرساخت‌های مناسب برای آن‌ها فراهم نیست و جذابیتی برای سکونت ندارد. اصل موضوع این است که در طراحی و برنامه‌ریزی‌ها با پیش‌بینی همه امکانات و ظرفیت‌ها و همچنین موضوعات مربوط به منظر، مسائل آب‌وهوایی و سایر زمینه‌ها، تعیین‌کننده خط‌مشی ما هست. مطالعات طرح تفصیلی و طرح جامع مسکن حتی در مورد جنس خاک و زمین نیز مسیر حرکتی ما را برای احداث شهرک‌های جدید تعیین می‌کند و شرایط، مقتضیات و حتی گرایش‌های مردم هم می‌تواند در ساختار شهرک تعیین‌کننده باشد.
مکان‌یابی نادرست برای احداث مسکن مهر در هشتگرد و برخی فاز‌های پردیس، هزینه و زحمت زیادی برای تکمیل مسکن مهر ایجاد کرد؛ حالا تضمینی وجود دارد که در مقوله احداث شهرک‌ها و شهر‌های جدید فقط به افزایش آمار به هر قیمتی توجه نشود؟
موضوعی که بعضاً در ساخت مسکن مهر مغفول بود و این بار مدنظر خواهد بود این است که در ساخت شهرک‌های جدید سعی می‌کنیم تأمین خدمات را همگام با توسعه مسکونی پیش ببریم، زیرا بلوک‌ها و واحد‌های مسکونی زمانی ارزش پیدا می‌کنند که امکانات و زیرساخت‌های شهری برای آن‌ها فراهم باشد. سعی ما این است که عملیات اجرایی را همزمان در دو‌حوزه احداث مسکن و تأمین زیرساخت پیش ببریم تا وقتی کار احداث مسکن تمام می‌شود، محیط مسکونی هم شکل گرفته باشد و خدمات روبنایی و امکانات و خدمات عمومی موردنیاز مردم با استفاده از مد اقتصادی مناسب و بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی فراهم شده‌باشد.
یک سؤال این است که چرا مسکن دولتی در مناطق مرغوب و اعیان‌نشین احداث نمی‌شود؟
شهر تهران در طرح جامع مسکن با محدودیت‌های توسعه مواجه است و ملاحظات مختلفی وجود دارد. ممکن است برخی اراضی در این مناطق موجود باشد که به‌علت قرارگیری در آبخوان‌ها یا روی گسل‌ها برای توسعه شهری مناسب نباشد. این‌ها موضوعاتی است که وقتی برنامه‌ریزی می‌کنیم باید همه مورد توجه قرار گیرد. در مورد شهرک‌های جدید نیز مکان‌یابی‌ها با لحاظ همه این موارد بوده و ازآنجا که پرونده شهرک‌سازی بسته نمی‌شود، ممکن است گزینه خاصی برای ساخت شهرک جدید در این مناطق مطرح شود و بعد از ارزیابی‌های فنی و زیست‌محیطی، بتوان اقدام کرد.
جامعه هدف مسکن دولتی، اقشار فقیر و متوسط رو به پایین هستند. این مسئله در جانمایی شهرک‌ها در مناطق پرطرفدار تهران اثری ندارد؟
در تهران، منطقه شمال تهران را داریم که با محدودیت ارتفاعی ۱۸۰۰ متر از سطح دریا مواجه است و ذخیره‌گاه طبیعی کوهستان تهران محسوب می‌شود که حرکت‌کردن برای توسعه شهر در این محدوده جزو خط قرمز‌های طرح جامع شهری است. اصلاً موضوع این نیست که طبقه متوسط یا کم‌درآمد به شمال راه پیدا نکند، اما وزارت راه و شهرسازی برای تعیین مکان احداث مسکن دولتی باید ضمن پایبندی به خط قرمز‌های کارشناسی، زمینه را برای توسعه مناسب سکونتگاه‌ها فراهم کند. ذخیره‌گاه‌های طبیعی، چشم‌انداز‌های باارزش، آبخوان‌ها و همجواری با گسل‌ها موضوعات خاص و خطوط قرمز در توسعه شهری است و وقتی حاکمیت مکان‌یابی می‌کند به همه این اصول پایبند خواهد بود.