اقتصاد ۲۴- شاخص حباب‌سنج بازار مسکن از منطقه هشدار عبور کرده و از بروز یک فاجعه و بحران خبر می‌دهد. تفسیر ساده و دم‌دستی آمار‌های رسمی این است که یا قیمت مسکن بیش از ۵۰ درصد حباب دارد یا همچنان قابلیت یک افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی دیگر برای قیمت اجاره مسکونی محتمل است. البته سناریوی میانه این دو تفسیر نیز وجود دارد که درصورت تحقق آن فقط ابعاد بحران کوچک‌تر خواهد شد.
شاخص p/r یعنی نسبت قیمت بازاری ملک به اجاره‌بهای سالانه آن، شاخص نسبتاً دقیقی برای سنجش وضعیت حباب قیمتی در بازار مسکن بوده که در ادوار گذشته، همواره در اوج دوره‌های رونق روی بالاترین رقم قرار داشته و به‌تدریج بر اثر تثبیت قیمت اسمی یا کاهش قیمت واقعی مسکن تعدیل شده است، اما حالا بررسی آمار‌های رسمی حاکی از این است که میانگین کشوری شاخص p/r از ۳۷ برابر گذشته و در شهر تهران نیز به ۴۰ برابر رسیده؛ این در حالی است که در ابتدای دهه ۹۰ و در اوج جهش قیمت مسکن، این نسبت از ۱۸ برابر فراتر نرفته بود و میانگین بلندمدت آن نیز کمتر از ۱۵ برابر بوده است.
واقعیت بازار اجاره کشور
آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران حاکی از این است که در آخر سال گذشته، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری کشور ۱۰ میلیون و ۲۵۰ هزار و ۷۰۰ تومان و میانگین اجاره ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی (مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی) معادل ۲۲ هزار و۹۲۰ تومان بوده است. در این وضعیت میانگین قیمت اجاره سالانه یک متر زیربنای مسکونی در کل کشور ۲۷۵ هزار و ۴۰ تومان و شاخص p/r (نسبت قیمت بازاری ملک به اجاره‌بهای سالانه آن) معادل ۳۷ برابر بوده است. در حالت خوش‌بینانه و با فرض اینکه دوره رونق مسکن تمام‌شده و جهش جدیدی در قیمت آن رخ نمی‌دهد، رقم ۳۷ برابری می‌تواند بالاترین رقم شاخص p/r قلمداد شود.
با توجه به اینکه در پایان دوره قبلی رونق بازار مسکن یعنی سال۱۳۹۲، این نسبت معادل ۱۸ برابر بوده است، می‌توان گفت که شاخص p/r در اوج دوره اخیر رونق مسکن بیش از دوبرابر دوره قبلی رشد کرده است. حتی این شاخص در جهش قیمتی سال ۸۹ نیز از ۲۱ برابر عبور نکرده بود و رقم فعلی آن ۱.۸ برابر سال ۸۹ است. در این شرایط، اگر سیاستگذاران قادر به ساماندهی بازار مسکن نباشند و انتظارات تورمی در اقتصاد ایران اجازه اصلاح قیمت مسکن را صادر نکند، شاخص p/r در بازار مسکن فقط با جهش‌های متوالی قیمت اجاره و به‌اصطلاح تخلیه کل تورم مسکن در این بازار تعدیل خواهد شد و این یعنی فشار بسیار شدید به مستأجرانی که حداقل یک‌سوم جامعه شهری را در ایران تشکیل می‌دهند و غالباً جزو اقشار متوسط رو به پایین و آسیب‌پذیر هستند.
بیشتر بخوانید: قیمت رهن و اجاره آپارتمان دارآباد مهر ماه ۱۴۰۰ + جدول
تبعات مخرب قیمت‌گذاری دستوری برای اجاره
در ۲ سال اخیر و به‌واسطه شیوع کرونا در ایران، سیاستگذاری برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر که یکی از بزرگ‌ترین گروه‌های آن‌ها مستأجران هستند، سیاست تمدید اجباری قرارداد‌های اجاره با نرخ دستوری را تجویز کرد و این سیاست با مصوبه ستاد مقابله با کرونا در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ اجرایی شد.
در این وضعیت قرارداد‌های اجاره با شرایطی آسان و تقریباً فقط با خواست مستأجر باید برای یک دوره یکساله تمدید می‌شد و افزایش قیمت مجاز برای اعمال در این قرارداد‌ها نیز در تهران ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در سایر نقاط شهری ۱۵ درصد تعیین شد. البته در این مصوبه منعی برای افزایش توافقی قیمت با درصد‌های بیشتر قرار داده نشد و در کف بازار نیز بخشی از قرارداد‌های اجاره بدون توجه به این مصوبه خاتمه داده شد، اما این نرخ‌گذاری دستوری بر اکثریت قرارداد‌های بازار اجاره اثر گذاشت و یکی از زمینه‌های افزایش نسبت p/r در بازار مسکن را فراهم آورد. درحقیقت، در دوره‌ای که میانگین قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرد و دولت هیچ قدرتی برای کنترل آن نداشت، بازار اجاره با سد قیمت‌گذاری دستوری از تخلیه بخشی از این تورم سنگین محفوظ شد، اما پیامد این حفاظت مصنوعی در سایه تورم سنگین بازار مسکن، چیزی جز بدهکار شدن بازار اجاره به بازار مسکن نبود و اکنون نیز هراس جهش قیمت اجاره بعد از فسخ مصوبه ستاد مقابله با کرونا وجود دارد.
سرنوشت قیمت مسکن و اجاره
بررسی روند بلندمدت نسبت p به r (قیمت مسکن به اجاره سالانه) در بازار مسکن ایران در ۳ دهه اخیر نشان می‌دهد که این شاخص همواره متناسب با تغییرات قیمت مسکن در دوره‌های رونق افزایش پیدا کرده و در ادامه با ورود بازار به دوره رکود و کاهش قیمت واقعی مسکن (در مقایسه با رشد تورم کل) یا حتی کاهش قیمت اسمی مسکن (افت قیمت ریالی مسکن در معاملات) تعدیل شده و به سطح نرمال برگشته است.
بررسی ادوار گذشته بازار مسکن در شهر تهران حاکی از این است که نسبت p/r در این بازار در پایان دوره‌های رکود حتی از ۱۵ برابر نیز کمتر شده و رکورد ۱۳ برابری را نیز شکسته است؛ درحالی‌که در دوره‌های رونق به رکورد ۲۱ درصدی نیز دست یافته است. در دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از اواسط سال ۹۶ آغاز شده و فعلاً با رسیدن میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به مرز ۳۱ میلیون تومان در رکود نسبی به سر می‌برد، میانگین قیمت مسکن حدود ۵۹۰ درصد در شهر تهران افزایش پیدا کرده و بازار اجاره را نیز با تورم سنگین حدود ۲۰۰ درصدی در ۴ سال مواجه کرده است. با همه این تفاصیل، همچنان تورم بازار اجاره باوجوداینکه هم نسبت به نرخ تورم کل و هم نسبت به ضریب رشد درآمد‌های خانوار آهنگ تندتری داشته، از تورم لجام‌گسیخته مسکن عقب‌تر است و دلیل رکوردشکنی شاخص p/r مسکن نیز همین بوده است.
از منظر کلان، بی‌ضابطگی بازار مسکن و قیمت‌گذاری دلاری در این بازار عامل اصلی فشار به مستأجران است، اما بدون اصلاحات اساسی در ساختار اقتصادی ایران و باثبات‌سازی آن، لزوماً پایان قصه بازار مسکن به کاهش فشار بر مستأجران تمام نمی‌شود و این قشر آسیب‌پذیر باید تاوان قیمت‌گذاری براساس منفعت اقلیت ثروتمند در تنش اقتصادی را بپردازند. چسبندگی شدید قیمت مسکن در اقتصاد معاصر ایران بزرگ‌ترین نشانه خودمختاری بازار مسکن در مقابل سیاستگذاری‌های اقتصادی دولت‌ها بوده و اینک نیز جز با یک جراحی دردناک مانند افزایش پایه‌های مالیاتی مرتبط با مسکن و تلاش برای خروج این کالا از دسته کالا‌های سرمایه‌ای روند آن تغییر نمی‌کند.
آشفتگی بازار اجاره تهران
بررسی اطلاعات مرکز آمار ایران از قیمت مسکن و اجاره شهر تهران در زمستان ۱۳۹۹ حاکی از این است که در پایان سال گذشته، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در پایتخت ۲۴ میلیون و ۸۹۰ هزار و ۲۴۰ تومان و قیمت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی ۵۲ هزار و ۳۳ تومان بوده است. در این وضعیت ارزش یک متر مسکن ۴۰ برابر مجموع درآمد اجاره آن است و این یعنی شاخص p/r مسکن شهر تهران در پایان سال گذشته به بیش از ۲.۲ برابر سال ۹۲ رسیده است.
در حقیقت شاخص حباب‌سنج بازار مسکن با مشخص کردن فاصله میان ارزش بازاری مسکن در شرایط فعلی با سطح واقعی ارزندگی آن براساس درآمد سالانه اجاره، یک دیتای بااهمیت برای تشخیص ارزش واقعی مسکن به‌دست می‌دهد و رسیدن شاخص p/r به ۴۰ برابر در ایران دارای اقتصاد باثبات و شفاف، معنای این است که بیش از ۵۰ درصد قیمت فعلی مسکن باید کاهش پیدا کند تا به سطح واقعی ارزندگی برسد، اما نکته اصلی اینجاست که فعلاً کشور ما اقتصاد باثبات و شفافی ندارد و قیمت مسکن براساس ارزش جایگزینی آن براساس قیمت زمین، هزینه نهاده‌های ساختمانی و البته قیمت دلار، حباب قیمتی به‌معنای عام کلمه ندارد و شاخص p/r باید از طریق رشد مستمر تورم اجاره در دوره رکود بازار مسکن جبران شود که متأسفانه بی‌رحمانه‌ترین سناریو برای جامعه ایرانی است.