اقتصاد۲۴- سال گذشته ۳۸ رویداد در بازار مسکن رقم خورد که بخشی از آن‌ها در مسیر خروج از رکود تورمی و بخشی در جهت مخالف عمل کرد. سرگذشت یک‌ساله بازار املاک از تحقق دو پیش‌بینی در این بخش حکایت دارد. بررسی‌ها در این‌باره نشان می‌دهد بازار مسکن۱۴۰۰ یک صحنه‌گردان اصلی داشت که امسال نیز تغییر و تحولات ملکی متاثر از آن خواهد بود. بازار مسکن۱۴۰۱ یک غنیمت بزرگ دارد که آن «افت قیمت واقعی آپارتمان‌ها» در تهران است. پارسال دو رابطه از دست رفته بین قیمت‌ها تقریبا احیا شد.
مجموعه تحولاتی که سال گذشته در بازار زمین و مسکن (املاک) رخ داد به قدری متنوع بود که دست کم چهار اسم معنادار را می‌توان به این بخش از اقتصاد ۱۴۰۰ نسبت داد؛ «سال لجاجت و حماقت سیاستگذار»، «سال تماشاچی‌ها و شکارچی‌های بازار»، «سال احیای نسبت‌های قیمتی» و در نهایت «سال پساجهش شکننده.» بررسی انواع و اقسام وقایع بازاری و سیاستی در بخش مسکن طی سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، برای بیان یک شرح کامل و البته «خلاصه مفید» از این بازار در سالی که گذشت، لازم است سرگذشت بازار مسکن ۱۴۰۰ را در چهار پرده ارائه کرد به‌طوری که پرده آخر به معرفی (فهرست) ۳۸ اتفاق مثبت و منفی (مثبت یعنی به نفع دو ضلع اصلی بازار مسکن شامل خریدار مصرفی و سرمایه‌گذار ساختمانی و منفی هم یعنی به زیان رونق غیرتورمی) طی سالی که گذشت اختصاص دارد.
بازار مسکن در دو حوزه معاملات و ساخت‌وساز از امروز، سال کاری جدید را آغاز می‌کند. هر چند، طبق الگوی سنتی، معامله گران ملک و سازندگان ساختمان معمولا تا اوایل اردیبهشت، دیده بانی را به اقدام و عمل، ترجیح می‌دهند. با این حال، بازار مسکن ۱۴۰۱ دو ویژگی دارد. از یکسو یک «غنیمت بزرگ» از بازار مسکن ۱۴۰۰ در اختیار دارد و از سوی دیگر، تحت‌تاثیر همان «صحنه گردان پارسالی» است. این غنیمت، «سراشیبی قیمت ملک» یا همان «جریان تخلیه حباب قیمت» است که با ترک خوردن سطح نامتعارف قیمت آپارتمان‌های شهر تهران از همان ابتدای ۱۴۰۰ و سپس ادامه مقطعی آن (کاهش قیمت) در طول ماه‌های پارسال، وارد بازار مسکن ۱۴۰۱ شده است. بهره برداری از این غنیمت - امکان تداوم کاهش قیمت مسکن- در سال جدید منوط به وضعیت و شرایط «صحنه گردان اصلی» است.
صحنه گردان بازار مسکن ۱۴۰۰، «برجام و مذاکرات مرتبط» بود که امسال هم تا اطلاع ثانوی، همین متغیر برون زا، رفتار قیمت ملک و خریدار و فروشنده و سرمایه‌گذار ملکی را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
درباره سناریو‌های بازار مسکن ۱۴۰۱، در همین روز‌های آتی یک گزارش مفصل منتشر می‌کنیم. اما برای ترسیم آینده ابتدا نیاز است «سرگذشت بازار مسکن ۱۴۰۰» مورد بررسی و مطالعه قرار بگیرد که در این گزارش به آن پرداخته شده است.
پرده اول؛ موقعیت ابتدا و انتهای ۱۴۰۰
بازار مسکن سال ۱۴۰۰ در شرایطی شروع شد که تورم ملکی در نقطه جوش قرار داشت. معاملات آپارتمان در تهران در شروع ۱۴۰۰ با قیمت ۳۰میلیون تومان در مترمربع استارت خورد که آن زمان، سطح میانگین قیمت ۹۳درصد بالاتر از زمان مشابه در سال ۹۹ (ابتدای فروردین) قرار داشت. این تورم نزدیک به ۱۰۰درصدی در بازار مسکن فروردین ۱۴۰۰، این بازار در آن زمان -شروع سالی که گذشت- را در موقعیت «بن بست خرید و فروش» قرار داد.
فروردین پارسال، تقریبا همه متغیر‌ها و روابط درونی بازار ملک، آماده «گذر از عصر جهش قیمت» بود. تورم تقریبا سه رقمی مسکن برای سه سال پیاپی (۹۷ تا ۹۹)، رکود سنگین معاملات خرید، رکود ساخت‌وساز و همچنین بهم خوردن نسبت‌های قیمتی، مجموعه پارامتر‌هایی بودند که ابتدای پارسال موقعیت این بازار را ترسیم کردند.
مجموعه این شرایط باعث شد «بازار مسکن ۱۴۰۰، متفاوت از بازار مسکن ۹۹ و البته سال‌های ۹۷ و ۹۸، ظاهر شود.»
بیشتر بخوانید: قیمت جدید آپارتمان در تهران
موقعیت پایانی بازار مسکن ۱۴۰۰، کاملا با موقعیت ابتدایی متفاوت بود. در پایان سالی که گذشت، تورم نقطه‌ای مسکن از نزدیک ۱۰۰درصد در ابتدای سال به زیر ۲۰درصد سقوط کرد و در عین حال، رکود خرید به خاطر «خروج بزرگ»، سنگین‌تر شد. این، مهم‌ترین نکته کارنامه مسکن ۱۴۰۰ است. این کارنامه در عین حال، نکته مهم دیگری هم دارد که به خوبی، «تفاوت مسکن ۱۴۰۰ با سه سال قبل» را توضیح می‌دهد. سالی که گذشت، «دو نسبت کلیدی مربوط به قیمت ملک (نسبت تهران به کشور و تهران به کلان‌شهرها)» تا حدود زیادی احیا شد و «یک نسبت کلیدی‌تر (قیمت به اجاره)» نیز از وضعیت شکاف تاریخی، برگشت هر چند هنوز تا احیای کامل (ترمیم فاصله)، خیلی مانده است.»
پرده دوم؛ تحقق دو پیش‌بینی
در شروع سال ۱۴۰۰ دو پیش‌بینی درباره آینده بازار مسکن ارائه شد. اکنون، کارنامه این سال از تحقق هر دو پیش‌بینی حکایت دارد.
پیش‌بینی اول در تاریخ ۱۶ فروردین ۱۴۰۰ در گزارشی با عنوان «بازار مسکن در سه راهی» مطرح شد. در آن گزارش، سه سناریو برای بازار مسکن ۱۴۰۰ مورد بررسی قرار گرفت و در نهایت اعلام شد «بازار مسکن در ۱۴۰۰ به لحاظ قیمت و رفتار خریدار و فروشنده، یک سال متفاوت را پیش رو دارد.»
این تفاوت اکنون، در «نرخ تورم مسکن و رفتار دو سمت بازار» به خوبی قابل رهگیری و اثبات است.
پیش‌بینی دوم نیز باز در همان ابتدای سال -۶ اردیبهشت ۱۴۰۰- مطرح شد. یک روز قبل از این تاریخ در کلاب هاوس یک برنامه با حضور صاحب نظران بخش مسکن برگزار و نتایج آن را در گزارشی منتشر شد.
در آن گزارش، سناریوی محتمل برای مسکن ۱۴۰۰، «کاهش قیمت واقعی آپارتمان ها» معرفی شده بود و اکنون، مرور روند قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰، از تحقق این پیش‌بینی حکایت می‌کند. قیمت واقعی مسکن در تهران، بعد از ۴ سال، در سال گذشته، کاهش کاملا محسوس پیدا کرد.
پرده سوم؛ هویت «صحنه گردان»
بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ بیش از سایر هدایت کننده‌ها و جهت دهنده ها، تحت‌تاثیر «یک صحنه گردان خارجی» قرار داشت؛ متغیر برون زای «مذاکرات برجام.» با شروع مذاکرات از همان ابتدای ۱۴۰۰ و سپس تداوم آن تا اواسط بهار و توقف مقطعی در ماه‌های بعد و شروع مجدد در نیمه دوم سال، «متغیر‌های درونی بازار مسکن» مدام به این متغیر بیرونی واکنش نشان دادند.
این صحنه گردان در طول سال ۱۴۰۰، در جهت سال قبل از آن، عمل نکرد، اما در جهت کاملا مخالف آن هم نبود. به بیان ساده تر، «ریسک غیراقتصادی» سال‌های ۹۷ تا ۹۹ که باعث التهاب قیمت مسکن شد، در سال ۱۴۰۰ تا حدود زیادی تبدیل به «متغیر کاهنده انتظارات تورمی» شد، اما چون این صحنه گردان، حرکتی میانه داشت (نه محرک کامل انتظارات و نه کاهنده کامل)، در نتیجه، بازار مسکن را در موقعیت «دوربرگردان» قرار داد.
بازار مسکن در این موقعیت، تا حدودی با کاهش قیمت مواجه شد و تا حدودی هم شاهد خروج خریداران غیرمصرفی بود، اما اگر نقش صحنه گردان کاملا متفاوت از سال ۹۹ بود، هم ریزش قیمت محسوس‌تر بود و هم «فاصله بازار ملک تا رونق غیرتورمی (عصر جدید)» کوتاه‌تر می‌شد. منظور از تفاوت نقش صحنه گردان یعنی «حصول نتیجه نهایی از مذاکرات» که حاصل نشد، اما از سوی دیگر، مذاکرات متوقف هم نشد؛ این همان وضعیت میانه متغیر برون زا در بخش مسکن طی سال ۱۴۰۰ بود که بازار ملک را در حالت دوربرگردان قرار داد و تا پایان سال، نگه داشت.
پرده آخر مسکن ۱۴۰۰؛ وقایع بازار
بازار مسکن ۱۴۰۰ در حوزه‌های معاملات و ساخت‌وساز با ۳۸ اتفاق روبه‌رو شد. بخشی از این وقایع در جهت کاهش قیمت و عبور از بحران رقم خورد، اما بخشی دیگر، کار را برای پساجهش، سخت کرد.
از میان این ۳۸ رویداد مسکن ۱۴۰۰، یک فهرست حاوی ۱۰ رویداد کلیدی را می‌توان جدا کرد و بیشتر به آن‌ها پرداخت. (فهرست کامل در جدول، آمده است.)
اولین رویداد مسکن ۱۴۰۰، ریزش قیمت مسکن در معاملات فروش آپارتمان‌های تهران در اولین ماه از سال است.
فروردین پارسال میانگین قیمت مسکن بیش از ۳درصد نسبت به اسفند ۹۹ کاهش یافت. این، اثر مثبت شروع مذاکرات در وین بود که باعث «افت چشمگیر تقاضای غیرمصرفی خرید ملک» در فروردین ماه شد.
رویداد مهم دیگر در بازار مسکن ۱۴۰۰، «شروع به کار تابلوی خروج» بود. سال گذشته از همان ابتدای کار، «فروشنده در بازار زیاد شد و در مقابل، تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای خرید آپارتمان رو به کاهش گذاشت.» طرفین معاملات با دریافت «پالس خروج از بازار» از وین، به تدریج دست از خرید کشیدند و فروش را ترجیح دادند. البته، در مقاطعی در طول سال گذشته، تغییر روند مذاکرات باعث «بازگشت نسبی خریداران غیرمصرفی» یا «دست کشیدن از فروش» شد، اما برآیند این نوسانات رفتاری در نهایت به نفع «پساجهش» تمام شد.
یکی از رویداد‌های تلخ بازار مسکن ۱۴۰۰، حماقت سیاستگذار یا شاید هم بتوان گفت «لجاجت» او بود که با پافشاری بر «مالیات تو خالی» و اصرار بر «پهن کردن تور خراب و پاره مالیات بر خانه خالی»، هیچ قدمی در جهت «نجات مسکن از ابررکود ابرتورمی» برنداشت.
اولتیماتوم‌های مکرر به مالکان برای ثبت اطلاعات در سامانه‌ای که پیامک‌های غلط به بخش زیادی از مالکان ارسال کرد از یکسو و عدم‌موفقیت در شناسایی خانه‌های خالی از سوی دیگر در کنار معافیت طلایی به ملاکان، مجموعه عملکرد سیاستگذار مسکن در سال ۱۴۰۰ بود که نقطه سیاه این بازار را شکل داده است. کارشناسان اقتصادی در طول سال گذشته مدام دولت را به «اخذ مالیات اصلی و موثر از جریان ملاکی» دعوت کردند تا حباب قیمت ملک به شکل کامل و سریع به نفع خانه اولی‌ها تخلیه شود، اما این توصیه‌ها تا الان عمدا یا سهوا مورد توجه قرار نگرفته است.
سال گذشته «قیمت واقعی مسکن» در تهران بیش از ۲۰درصد کاهش پیدا کرد. این افت قیمت واقعی در نتیجه «کاهش سرعت رشد قیمت اسمی آپارتمان در مقایسه با تورم عمومی» رخ داد که باعث می‌شود «تعدیل قیمت برای بازگشت خریداران مصرفی» صورت بگیرد و بازار ملک به سمت رونق غیرتورمی هدایت شود. افت قیمت واقعی، نشانه مستند و قوی از «پساجهش مسکن» در ۱۴۰۰ بود.
با این حال، سازنده‌ها در سال گذشته با دو مانع سرمایه‌گذاری روبه‌رو شدند. یکی، رشد تند قیمت مصالح ساختمانی و یکی هم افت شدید حاشیه سود ساخت. این دو رویداد، رکود ساختمانی را تشدید کرده است.
رویداد دیگر بازار مسکن ۱۴۰۰، بازگشت تورم اجاره بها از قله تاریخی بود.
هر چند رویداد تلخ مقابل آن، «رکورد رشد هزینه اجاره مسکن» بود.
بازار مسکن ۱۴۰۰ دو نیمه متفاوت را به لحاظ نبض معاملات خرید تجربه کرد. در نیمه اول سال، معاملات خرید افت داشت، اما در نیمه دوم به خاطر «اثر کاهش نسبی قیمت مسکن»، نبض معاملات رشد مثبت را تجربه کرد.
رویداد کلیدی دیگر این بازار هم «افزایش سقف وام خرید مسکن به میزان دو برابر» بود که البته شیرینی اندک این تصمیم با «پرواز تاریخی قیمت امتیاز وام مسکن» خیلی زود از بین رفت.
اکنون در شروع سال جدید، بازیگران بازار مسکن منتظر «نشانه‌های تازه از چگونگی رفتار صحنه گردان خارجی» هستند.
مثل سال گذشته، «استعداد درونی بازار مسکن برای جهش دوباره قیمت، تقریبا صفر است»، اما این به معنای این نیست که امسال باید منتظر «بازگشت اساسی قیمت از سطح نامتعارف بود.»
با این حال، سناریوی محتمل، همچنان «فاز پساجهش» است، اما این فاز در صورتی که مذاکرات به سرانجام نهایی برسد می‌تواند از حالت شکننده سال قبل خارج شود و بازار ملک شاهد «کاهش معنادار سطح قیمت‌ها» باشد.