اقتصاد۲۴- متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۴ میلیون و ۳۷۲ هزار تومان، در سال ۱۳۹۶ معادل ۴ میلیون و ۸۲۲هزار تومان، در سال ۱۳۹۷ معادل ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان، در سال ۱۳۹۸معادل ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، در سال ۱۳۹۹ معادل ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان و در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان ثبت شده است. همچنین طبق اطلاعات بانک مرکزی، متوسط اجاره‌بها برای یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۶ معادل ۲۸هزار و ۲۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۸معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، در سال ۱۳۹۹ معادل۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان و در سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان گزارش شده است. بدین‌ترتیب مشخص می‌شود که اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در تهران طی ۵ سال بیش از ۲۶۰ درصد رشد کرده است. بر همین اساس شاخص دسترسی نسبت قیمت به درآمد در سال‌های ۱۳۹۵ معادل ۱۳.۸، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۳.۱، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۹، در سال ۱۳۹۸ معادل ۲۴.۶ و در سال ۱۳۹۹ معادل ۳۲.۲ سال ثبت شده است. در گزارش وزارت راه و شهرسازی شاخص سال ۱۴۰۰ اعلام نشده است.
میزان افزایش اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم است
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افزایش اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت از ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان به۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان گفت: علت اصلی افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن به دلیل تورم بالا و عدم اطمینان مردم به تصمیمات اقتصادی دولت و سایر اتفاقات خارجی است.
او با بیان اینکه میزان افزایش اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم است، افزود: اجاره املاک در کشور از اقتصاد کلان جدا نیست و با رویه موجود باید شاهد افزایش بیشتر اجاره‌بها نیز بود.
بیشتر بخوانید: علت رشد مسکن در اردیبهشت چه بود؟
اکبرپور ادامه داد: اصولا در فرآیند ساخت و ساز مسکن عرف کشور‌های دیگر این‌گونه است که شهر را به بخش‌های گوناگونی تقسیم می‌کنند و تجمیع‌سازی در آنجا صورت می‌گیرد و از حداقل فضا برای ساخت امکانات استفاده می‌کنند، اما به میزان کافی رفاه شهری را رعایت می‌کنند از ساخت بیمارستان‌ها گرفته تا پارک‌ها و ورزشگاه‌ها در آنجا وجود دارد، این در حالی است که در بسیاری از شهر‌های ما اصلا اصول شهرسازی رعایت نشده است و در صورتی که یک زلزله ۷ ریشتری در یکی از شهر‌های ما بیاید و مردم بخواهند خانه‌های خود را ترک کنند به اندازه کافی فضای سبز و پارک در محله‌ها وجود ندارد.
تعداد مستاجران بیش از آمار‌های رسمی است
او در خصوص تعداد مستاجران نیز افزود: آمار دقیقی از تعداد مستاجران در حال حاضر وجود ندارد، زیرا تعداد قابل توجهی از املاکی که ساخته شده یا در حال بهره‌برداری است، ممکن است فرزندان مالکان در آن‌ها ساکن باشند یا بر اساس توافق بین مالک و مستاجر ملک اجاره رفته باشد و به صورت غیررسمی باشد و لزوما آنچه در بنگاه‌های معاملات ملکی و سامانه املاک ثبت می‌شود مبین کامل املاک اجاره داده شده و آپارتمان‌ها نیست و قاعدتا تعداد مستاجران بیش از آمار‌های رسمی است.
این کارشناس بازار مسکن در خصوص سیاست شکست خورده تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها نیز بر این باور است که اصل اساسی در رابطه با تعاملات هر کالایی از جمله مسکن بر اساس عرضه و تقاضاست که با قیمت‌های دستوری نمی‌توان آن را اداره کرد و مسلما مالکان می‌گویند ما با این سیاست‌های دستوری ضرر می‌کنیم و نهایتا ممکن است حتی ملک خود را اجاره هم ندهند و از سوی دیگر متاسفانه تعداد قابل توجهی از هموطنان به دلیل شرایط بد اقتصادی که از تصمیمات دولت نیز نشات گرفته است، مجبور می‌شوند به اطراف و حاشیه شهر‌ها نقل مکان کنند.
اکبرپور در ادامه تصریح کرد: مشکلی که در زمینه ملک وجود دارد، این است که تصمیماتی گرفته می‌شود خلق‌الساعه است و بر اساس آنچه در کشور‌های دیگر رخ می‌دهد اعم از اخذ مالیات و فرآیند ساخت و حل مشکلات مسکن نیست و کاملا متفاوت است و اصلا به صورت علمی صورت نمی‌گیرد. به همین دلیل است که هر از چند گاهی عوارض این بی‌تدبیری‌ها را می‌بینیم مانند فاجعه متروپل.
این کارشناس بازار مسکن گفت: چرا وزارت راه و شهرسازی نمی‌خواهد با چند تحقیق میدانی علمی به همه جوانب موضوع مسکن رسیدگی شود؟ اینکه پروژه‌هایی مانند مسکن مهر یا مسکن اجتماعی ارایه شدند و امروز صحبت از مسکن ملی است باید به صورت علمی بررسی شود که این افراد از چه قشری هستند و این تعداد مسکن ملی قرار است چه معضلی را حل کند؟
او تصریح کرد: عدم واگذاری فعالیت‌های ساختمانی به بخش خصوصی و اقدامات دولتی (مسکن مهر و ملی و ...) منجر به هدررفت منابع مالی و ... می‌شود و حاصل کار هم مناسب نخواهد بود. اکبرپور خاطرنشان کرد: اینکه بتوانیم نیاز‌های بالقوه متقاضیان را در کوتاه‌مدت پاسخگو باشیم، مهم است، اما تصمیماتی که دولت در جهت اعطای وام اعم از ودیعه وام مسکن یا وام خرید مسکن گرفته است به بن‌بست می‌خورد، زیرا عرف جهانی برای وام مسکن عبارت است از ارایه ۹۵ درصد قیمت مسکن (بر اساس درآمد ۵ سال گذشته فرد) از سوی بانک و پرداخت ۵ درصد نقدینگی از سوی فرد که با همین میزان متقاضی وام می‌تواند خانه مورد نظر خود را خریداری کند.
بهره بانکی ۲ درصدی در ایران ۳۰ درصد محاسبه می‌شود
او تصریح کرد: نرخ بهره جهانی در رابطه با اعطای وام خرید مسکن در حدود ۲۵ صدم درصد الی ۱.۵ درصد است و گاهی تا ۲ درصد هم می‌رسد این در حالی است که نرخ بهره بانکی در ایران بین ۲۵ تا ۳۰ درصد است و متاسفانه در زمان اخذ بهره روی کل وام اعطایی بهره را محاسبه می‌کنند این در حالی است که باید روی متوسط این مبلغ بهره را دریافت کنند.
اکبرپور افزود: باید بخش عمده‌ای از اعتبار بانک‌ها به امر خرید مسکن با نرخ ۱ تا ۲ درصد اعطا شود و بانک‌ها و موسسات اعتباری نیز از فعالیت در امر ساخت و ساز به هر طریقی منع شوند، چراکه مشکل عمده کنونی این است که بانک‌ها با استفاده از پس‌انداز‌های مردم به ساخت و ساز می‌پردازند و بخش اندکی از منابع را به مردم سود می‌دهند، این در حالی است که کار اصلی بانک‌ها ساخت‌و ساز نیست.
منبع: روزنامه اعتماد