اقتصاد۲۴- مرکز آمار ایران نتایج گزارش شاخص و متوسط قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران فصل بهار ١٤٠١ (بر مبنای سال پایه ١٣٩٠) را منتشر کرده است که به خوبی نشان می‌دهد که چرا با کاهش تولید مسکن مواجه شده‌ایم. بر اساس این گزارش در بهار امسال شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ١٥٤٤.٢ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل ۲۶.۳ درصد افزایش داشته است. این گزارش نشان می‌دهد اگرچه در بهار ١٤٠١ تورم سالانه، معادل ۴۴.۸ درصد بوده ونسبت به تورم سالانه ۵۵.۳ درصدی در زمستان سال قبل، ١٠.٥ درصد کاهش داشته است، اما تورم نقطه به نقطه قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران در این فصل به ۴۳،۴ درصد رسیده است.
معنای این عدد آن است که سازندگان مسکن در تهران برای تهیه نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال ۴۳.۴ درصد بیشتر از بهار سال قبل هزینه کرده‌اند. این در حالی است که تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در تهران نسبت به تورم نقطه به نقطه ۳۵.۵ درصدی در زمستان سال قبل با افزایش ۷.۹ درصدی مواجه بوده است. در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه مربوط به گروه اجرایی «شیشه» با ٨٦.٣ درصد و کمترین تورم با ٢٨.١ درصد متعلق به گروه «آهن آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» بوده است. همچنین در بین گروه‌های اجرایی، گروه «شیشه» با ٩٢.١ درصد بیشترین تورم نقطه به نقطه و گروه اجرایی «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل در و پنجره و نرده» با ١٨.٢ درصد، کمترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده است. بر اساس این گزارش تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در این فصل نیز با ۲۳،۳ درصد افزایش نسبت به تورم فصلی ۳درصدی در زمستان سال قبل، به ٢٦.٣ درصد رسیده است.
در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی مربوط به گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن، ماسه» با ٥٥.٨ درصد و کمترین تورم فصلی مربوط به گروه اجرایی «سنگ» با ١٠.٩ درصد بوده است.
تبعیت قیمت مصالح ساختمانی از تورم عمومی کشور
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن بر این باور است که قیمت مصالح ساختمانی به عنوان بخشی از تولیدات در کشور از فرآیند تورم عمومی کشور تبعیت می‌کند و قیمت این کالا‌ها نیز همانند کالا‌های دیگر افزایش پیدا می‌کند و حاصل آن هم این می‌شود که بسیاری از سازندگان مسکن با این حجم از گرانی‌ها از ساخت مسکن منصرف می‌شوند. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: امروز وضعیت به گونه‌ای شده که اگر هم سازندگان مسکن در پروژه‌ای که متعلق به خودشان است کار می‌کنند باز هم سعی دارند تا استمرار در ساخت مسکن را به تعویق بیندازند و به امید آن باشند که یا فرجی در مذاکرات برجام حاصل خواهد شد یا منابع و مطالبات کشور از خارج تامین شود.
اکبرپور تصریح کرد: در شرایط فعلی اگر هم ساخت و ساز به گونه‌ای استمرار پیدا کند پیمانکار در قراردادی که با مالک دارد خواستار آن می‌شود تا این موارد (گرانی ها) را منظور کند و تورم موجود را در قراردادشان لحاظ کنند تا پیمانکاران متضرر نشوند.
این کارشناس مسکن افزود: در این فرآیند میزان تولیدات ساختمانی از نظر تعداد واحد‌های ساختمانی نیز افت می‌کند و به عبارتی افزایش تورم نیز موجب رکود بیشتر در ساخت و ساز واحد‌های ساختمانی می‌شود. اکبرپور در پاسخ به این پرسش که چند درصد از قیمت نهایی یک ملک را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد خاطرنشان کرد: اصولا در عرف جهانی نسبت قیمت مصالح ساختمانی به نیروی کار یک به دو است به این معنی که هزینه‌های نیروی انسانی اعم از کارگر و مهندس و نیرو‌های متخصص و جواز و ... دو سوم هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد و یک سوم هم هزینه مواد و مصالح ساختمانی برای ساخت یک بناست این موضوع در ایران بالعکس است یعنی هزینه‌های نیروی کار به نسبت یک به ده است یعنی نه دهم (حدود ۹۰ درصد) را مصالح ساختمانی تشکیل می‌دهد و ۱۰ درصد آن نیروی کار است، از این رو افزایش قیمت مصالح ساختمانی تاثیر بسیار زیادی بر روی قیمت تمام شده یک بنا دارد و می‌تواند موجب رکود در این بازار شود.
قیمت مسکن چند درصد رشد خواهد کرد؟
این کارشناس مسکن در ادامه تصریح کرد: رشد ۴۳ درصدی قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال نسبت به سال گذشته می‌تواند تا حدود ۱۵ درصد بر قیمت‌های ساخت بنا‌ها تاثیر گذاشته و قیمت‌ها را بالا ببرد. اکبرپور گفت: اگر بازار امروز مسکن را به صورت متوسط ببینیم اعم از تمامی ویلا‌ها و ساختمان‌های لوکس و آپارتمان‌های معمولی و ... این افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی در نرخ‌ها دیگر کششی برای افزایش قیمت‌ها باقی نگذاشته و قدرت مالی افراد برای خرید ملک نیز اجازه این رشد‌ها را نمی‌دهد.
بیشتر بخوانید: ساخت ۴ میلیون واحد نهضت ملی مسکن، ۴ هزار هزار میلیارد تومان هزینه دارد
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تقسیم خریداران بالقوه مسکن افزود: برخی از خریداران به دنبال تبدیل به احسن کردن ملک خود هستند که اغلب می‌بایست یک ملک اضافه‌ای را داشته باشند تا بر روی ملک قبلی خود قرار بدهند تا ملک جدیدی را خریداری کنند. که در حال حاضر بخش قابل ملاحظه‌ای از خریداران شامل این گروه می‌شوند، اما آنچه در این بازار تاثیرگذار است، خرید اولی‌ها هستند یعنی زوج‌های جوان‌تری که خواستار خرید ملک هستند که یا باید با این گرانی‌ها از بازار مسکن خارج شوند یا اینکه ملکی با متراژ کوچک‌تر انتخاب کنند.
طراحی ژاپنی در ساخت و ساز‌های ایران
اکبرپور با بیان اینکه ساخت و ساز‌ها در ایران به سمت مدل‌های ژاپنی در حرکت است، افزود: ژاپن یکی از گران‌ترین کشور‌ها در زمینه خرید ملک و آپارتمان است و این گرانی‌ها آن‌ها را به سمت متراژ‌های کم سوق داده است و ما در مدل‌های ژاپنی شاهد آن هستیم که خانه‌ها بسیار کوچک هستند و در طراحی آن‌ها فضای پرت اصلا نمی‌بینیم و از در‌هایی استفاده می‌شود که لولایی نیستند و اغلب کشویی هستند تا در فضا‌ها صرفه جویی شود و اصلا راهرویی در این ملک‌ها نیست این در حالی است که اصلا این نوع طراحی در ایران در گذشته وجود نداشته و شاهد فضا‌های پرت بسیاری در آپارتمان های‌مان بودیم و خریداران بابت فضای پرت و راهرو‌ها در خانه‌سازی پول هم پرداخت کرده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن در خاتمه گفت: عدم تجمیع بافت‌های فرسوده منجر به چنین ساختاری در بازار مسکن شده است. این در حالی است که باید پیش‌تر این اتفاق می‌افتاد تا با تجمیع بافت‌های فرسوده طراحان امکان مانور بیشتری در ساخت مسکن پیدا می‌کردند.
منبع: اعتماد