اقتصاد۲۴- مسکن به یکی از موضوعات پر از دغدغه و بحث برانگیز برای اکثر خانواده‌ها تبدیل شده است. چرا که مساله تامین مسکن چه در بحث اجاره یا خرید مساله بزرگی به شمار می‌رود و نیازمند منبع مالی قابل توجهی است. این روز‌ها که بحث مذاکرات هسته‌ای و احیای برجام به میان آمده است این تصور را برای همه مردم و حتی برخی سرمایه گذاران در این حوزه به وجود آورده است که در صورت توافق یا عدم توافق چه اتفاقی برای بازار مسکن رخ خواهد داد. آیا این بازار هم مانند بازار ارز، سکه و خودرو دستخوش تغییرات قیمتی می‌شود؟
مسکن کالای سرمایه‌ای
میثم مهرپور، کارشناس اقتصادی مسکن با اشاره به این موضوع که مسکن در کشور ما به جای اینکه یک کالای مصرفی باشد تبدیل به کالای سرمایه شده است. گفت: اصل کلی در بازار مسکن این است که هر کالایی که ماهیت مصرفی دارد و تبدیل به کالای سرمایه‌ای شود شاهد افزایش شدید یا جهش قیمت آن هستیم. مسکن در کشور ما سال‌هاست که تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است.
وی افزود: نمونه بارز این موضوع در سال‌های اخیر در بازار خودرو اتفاق افتاد. در ۱۰ سال قبل خودرو ماهیت یک کالای مصرفی را داشت یعنی به عنوان کالای مصرفی شناخته می‌شد. خودرو را می‌خریدند، چند سال استفاده می‌کردند و بعد با قیمت پایین‌تر می‌فروختند. اما بنا به شرایط اقتصادی و افزایش حاشیه‌ای سود بازار‌های دلالی خودرو هم تغییر ماهیت داد و تبدیل به کالای سرمایه‌ای شد.
مهر پور ادامه داد: خیلی از افراد منابع خود را به حوزه مسکن می‌آورند و سرمایه گذاری می‌کنند و با این هدف خانه را می‌خرند که بعد‌ها آن را با قیمت بالاتری بفروشند. خود این مساله باعث شد که روند افزایش قیمت در حوزه مسکن در کشور ما حتی از نرخ تورم هم جلوتر برود.
این کارشناس اقتصادی مسکن در پاسخ به این سئوال که چه کسانی در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار هستند؟ افزود: قیمت اصلی یک کالا متناسب با عرضه و تقاضا تعیین می‌شود یعنی مردم نمی‌توانند برای یک کالا قیمت بگذارند. البته نمی‌توان گفت خود مردم باعث گرانی می‌شوند باید گفت کسانی که منابع ریالی مازاد دارند اقدام به چنین کاری می‌کنند. این منابع مالی مازاد می‌تواند بخشی برای خود مردم و بخشی هم برای بنگاه‌های اقتصادی باشد؛ که منابع مالی خود را صرف سرمایه گذاری در حوزه مسکن کنند.
احتکار مسکن
مهرپور ادامه داد: در حال حاضر قیمت مسکن فراتر از شرایط اقتصادی و قدرت خرید مردم است و که دلیل آن عدم تناسب عرضه و تقاضاست. چون ماهیت مسکن تغییر کرده این اتفاق می‌افتد ما حتی در کشور با پدیده احتکار مسکن مواجهیم. احتکارکنندگان مسکن می‌خرند که چند سال بعد سود خوبی نصیبشان شود و سرمایه خود را دو یا چند برابر کنند که همین مساله به جهش قیمتی در حوزه مسکن دامن می‌زند.
وی بیان کرد: تورم در حوزه مسکن خیلی بالاست و شهروندان عادی مجبور هستند برای خرید خانه که نیازشان است از تسهیلات بانکی استفاده کنند. چون عقل اقتصادی اینطور حکم می‌کند که برای خانه دار شدن اگر امروز وام بگیرد ولو با سود بالا و صاحبخانه شود به نفع شان است. کلا دریافت وام در کشور ما منفعت اقتصادی دارد. البته این دید هم باز به همان مساله سرمایه‌ای شدن مسکن صحه می‌گذارد.
بیشتر بخوانید: قیمت آپارتمان در تهران؛ دوم شهریور ۱۴۰۱
این کارشناس اقتصادی مسکن گفت: نباید اجازه داد افراد منابع مالی مازاد خود را به نیت افزایش سود و سرمایه روانه بازار‌های مختلف از جمله مسکن کنند. برای حل این مشکل باید یک اصلاح ساختاری در حوزه اقتصاد صورت گیرد. مشکلات امروز مسکن به دلیل مشکلات کلان اقتصادی مانند ضعف قوانین مالیاتی، مشکل عدم هدایت نقدینگی به سمت تولید و مشکل نقدینگی سرگردان بر می‌گردد.
مهرپور با اشاره به پیش بینی قیمت مسکن در روز‌های آینده گفت: مذاکرات تاثیر مستقیمی روی مسکن ندارد. چه توافق بشود و چه نشود ما جهش قیمت مسکن را حداقل تا یکسال آینده شاهد نخواهیم بود. اما متناسب با شرایط موجود و تورم طبیعی است که شاهد یک افزایش قیمتی هم در مسکن مانند هر کالای دیگر باشیم. البته در بحث مسکن ما همیشه هر ۵ یا ۱۰ سال یکبار شاهد افزایش قیمت هستیم که ربطی به موضوع تحریم و روند مذاکرات ندارد.
وی تاکید کرد: این احتمال وجود دارد که اگر توافقی صورت گیرد قیمت برخی کالا‌ها تاحدودی افت می‌کند و به لحاظ روانی اتفاق خوبی برای افرادی است که دارای منابع ریالی هستند که برای کسب سود بیشتربه سمت خرید ارز، سکه و مسکن روی می‌آورند.
وی ادامه داد: در سال ۹۴ بعد از برجام شاهد یک ثبات قیمتی در حوزه مسکن، ارز و طلا بودیم. اما چون این ثبات ساختاری نبود بعد خارج شدن امریکا از برجام سال ۹۷ دوباره شرایط برعکس شد و شاهد یک جهش قیمتی در همه این بازار‌ها بودیم.
این کارشناس اقتصادی مسکن در پاسخ به این سئوال که اکنون زمان خوبی برای خرید خانه است، گفت: همیشه سیاست صبر کردن و انتظار منجر به شرطی کردن اقتصاد می‌شود که مخرب است. اگر کسی شرایط خرید مسکن را دارد باید منتظر چنین اتفاقاتی نباشد. مثلا افراد می‌خواهند خانه بخرند می‌گویند صبر کنیم تا نتیجه مذاکرات مشخص شد این طرز تفکر کاملا اشتباه است و حتی منجر به ضرر هم می‌شود.
وی ادامه داد: یکی از نقد‌هایی که به دولت قبل وارد بود این بود که اقتصاد ایران را به مذاکرات گره می‌زدند. انجام هرکاری را منوط به مذاکره می‌دانستند و همین مساله ضربه بزرگی به اقتصاد وارد کرد. نباید مساله‌ای برای شرطی کردن اقتصاد وجود داشته باشد.