اقتصاد۲۴- تورم و دیگر مشکلات اقتصادی در سال‌های اخیر باعث بروز مشکلات متعددی در بازار مسکن شده است. افزایش شارپی قیمت‌ها به ویژه از پاییز امسال باعث شده است قدرت خرید مردم تا حد زیادی کاهش یابد. از سوی دیگر کمبود تقاضا و افزایش هزینه ساخت و ساز، تمایل انبوه‌سازان برای ساخت واحد‌های مسکونی را کاهش داده است.
این موارد، معامله در بازار مسکن را نسبت به چند سال گذشته در سیر نزولی قرار داده و حالا حوزه مسکن میدان‌گاه مشکلات گوناگونی است که حل آن‌ها بدون هموار کردن بحران‌های اقتصاد کلان ممکن نیست.
همچنین تحریم‌ها باعث شده است امکان حضور انبوه‌سازان خارجی در ایران به صفر برسد. اما وضعیت سرمایه‌گذاری سازندگان ایرانی در آن سوی مرز‌ها چگونه است؟
سیدمحمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگویی مفصل با تجارت‌نیوز به بررسی وضعیت ساخت‌وساز در کشور، ظرفیت‌های انبوه‌سازان برای تولید مسکن و سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک پرداخته است؛ پیشتر در بخش نخست این گفتگو با عنوان «ساخت مسکن دولتی به قیمت ارزان فروشی نفت! / چینی‌ها با چه سازوکاری وارد بازار املاک ایران می‌شوند؟» به موضوع ورود چین به بخش مسکن ایران و کنارزدن بخش خصوصی پرداخته شده بود.
در بخش دوم این گفتگو نیز که با عنوان «کاهش شدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن / راه نجات بازار ملک چیست؟» منتشر شد، دردسر‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بررسی شد؛ اکنون بخش سوم و پایانی این گفتگو را که به بررسی اثر تورم در رونق و رکود بازار املاک و وضعیت حضور سرمایه‌گذاران ایرانی در ساخت و ساز کشور‌های خارجی اختصاص دارد در ادامه می‌خوانید.
کاهش انگیزه ساخت و ساز با ورود هیجان به بازار
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در ابتدا به تورم شتابنده و تاثیر آن بر بازار مسکن پرداخت. مرتضوی با اشاره به دوره‌های رونق و رکود مسکن و ارتباط آن با وضعیت ساخت و ساز، بیان کرد: طبیعتا نوسانات و افزایش قیمت چند برابری در کوتاه‌مدت در بازار هیجان ایجاد می‌کند و بحث سوداگری و واسطه‌گری را مطرح می‌کند؛ اما بعد از این دوره و فروکش کردن هیجانات، بازار وارد دوره رکود خواهد شد.
او ادامه داد: در این بازه نه تولیدکنندگان توان دارند در تولید و معاملات مسکن حضور داشته باشند و نه مردم توانایی حضور در سمت تقاضا را خواهند داشت؛ حتی خرید با کمترین قیمت- به نحوی که حداقل سود را به سازنده یا فروشنده برساند- هم برای آن‌ها به‌عنوان یک کالای مصرفی دور از دسترس خواهد بود.
مرتضوی گفت: بنابراین در کوتاه‌مدت این هیجانات ممکن است تعدادی معامله ایجاد کند و بازار معامله در دوره‌ای گرم شود، ولی این بازار بازاری سست و غیرپایدار است.
زیان‌سازی پیش‌فروش مسکن در شرایط تورمی
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در خصوص وضعیت پیش‌فروش در شرایط تورمی نیز توضیح داد: در این مقاطع زمانی، کسانی که ساختمان‌های خود را پیش‌فروش می‌کنند بازنده هستند؛ زیرا قیمت تمام شده آن‌ها افزایش پیدا می‌کند و قیمت پیش‌فروش ثابت است. اما در قرارداد‌های مسکن حمایتی میزان پیش‌فروش ثابت نیست، به این معنی که تعدیل در قرارداد‌ها اعمال می‌شود که البته با قوانین فعلی در تضاد است.
او ادامه داد: البته اگر از بعد اقتصادی بررسی شود قیمت و هزینه همه کالا‌ها و خدمات در حال افزایش است و بنابراین نمی‌توان نرخ‌ها را ثابت نگه داشت. در این میان، اما قرارداد‌های خصوصی به دلیل ممانعتی که در قوانین پیش‌فروش وجود دارد ثابت است.
این فعال بخش خصوصی افزود: با این حال، تامین مالی اگر به صورت پیش‌فروش نباشد ممکن است انبوه‌ساز را با سود مواجه کند و یا اگر خود سازنده به اندازه صفر تا ۱۰۰ پروژه بتواند تامین مالی کند ممکن است سود به دست آورد.
اثرپذیری بازار املاک از کاهش ارزش پول ملی
مرتضوی با بیان اینکه در شرایطی که قیمت‌ها چند برابر می‌شود وقوع رکود در بازار معاملات مسکن قطعی است، بیان کرد: در مورد دامنه افزایش قیمت‌ها نمی‌توان پیش‌بینی مشخصی ارائه داد؛ شاخص‌ها، اطلاعات و داده‌هایی است که در اختیار ما نیست. مثلا بخشی از افزایش قیمت ارز و یا کاهش ارزش پول ملی به یک سری از موضوعاتی باز می‌گردد که ما در جایگاه بخش خصوصی از آن اطلاعی نداریم؛ به عنوان مثال نمی‌دانیم دولت چه اندازه به ارز دسترسی دارد؛ ممکن است امروز دسترسی به ارز داشته باشد و فردا این دسترسی را نداشته باشد.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن ادامه داد: این موارد تاثیر زیادی روی تورم دارد. در مثالی دیگر اگر امروز ارز وارد کشور شود همه اطلاع دارند که اتفاق مثبتی است، قیمت‌ها کنترل می‌شود و پول ملی بیشتر از این سقوط نمی‌کند؛ در نتیجه تورم نیز مهار و شیب آن کم می‌شود. روندی که خود دولت نیز روی آن تاکید دارد، ولی از اراده آن‌ها هم در بعضی موارد خارج است.
او ادامه داد: بنابراین اینکه شرایط فعلی تا چه زمانی ادامه پیدا خواهد کرد هم مجهول است. در سال ۱۳۶۷ کشور با کاهش ارزش پول مواجه شد که تا کنون ادامه دارد و تنها در برخی مواقع کوتاه، ثبات داشته است. همیشه این عدم اطلاع و قطعیت در پیش‌بینی منابع و فروش وجود داشته و دارد. بر همین اساس مشخص نیست تورم تا چه زمانی ادامه دارد و در چه سطحی متوقف می‌شود.
مرتضوی اضافه کرد: تا زمانی که تورم وجود دارد بازار هم تحت تاثیر هیجانات قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی برای خرید و حضور در بازار انگیزه وجود خواهد داشت، ولی مصرف‌کنندگان ممکن است از بازار خارج شوند و میدان به دست سفته‌بازان بیفتد! در حال حاضر نیز همین اتفاق در حال وقوع است و به جای آن‌ها سوداگران در بازار حضور می‌یابند. اما از آنجا که تورم منجر به رشد انتظارات تورمی و به تبع آن داغ شدن بازار می‌شود، هر زمان که تورم را بتوان مهار کرد وارد دوران رکود بازار مسکن می‌شویم.
سقوط آزاد سهم صنعت ساختمان از GDP
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در ادامه به سهم بخش مسکن در تولید ناخالص کشور اشاره کرد و توضیح داد: سهم صنعت ساختمان در GDP در برخی دوره‌ها تا ۳۰ درصد نیز رسیده است. سهم ۲۰ درصدی را هم در یک بازه خوب تجربه کرده‌ایم.
وی افزود: در حال حاضر سهم صنعت ساختمان از GDP بسیار کاهش داشته و بین ۶ تا ۸ درصد است. آمارها، اما نشان می‌دهد ظرفیت‌ها به گونه‌ای است که در صورت مهیا شدن شرایط و ثبات اقتصادی، سهم صنعتت ساختمان در GDP می‌تواند در آینده حداقل تا ۲۰ درصد افزایش یابد.
عقب‌ماندگی سرمایه‌گذاری صنعتگران ایرانی در کشور‌های خارجی
آن طور که رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفته است، به دلیل تورم بالا در ایران و شرایط غیرقابل پیش‌بینی اقتصاد، امنیت سرمایه برای ورود به بخش مسکن از بین رفته است. اما آیا بخش خصوصی توانسته است دست کم در آن سوی مرز‌ها به حوزه ساخت و ساز ورود کند؟ صنعتگران ساختمان در این حوزه با چه چالش‌هایی روبرو هستند؟
مرتضوی با اشاره به کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ایران در مورد حضور سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت و ساز کشور‌های خارجی بیان کرد: پیشتر به صورت موردی تجربیاتی وجود داشته که آن هم به خلاقیت‌های انبوه‌سازان و سازندگان بخش خصوصی برمی‌گشت؛ ولی اساسا برای حضور در یک کشور دیگر به ضمانت‌نامه نیاز است و بانک‌های ایرانی باید خدماتی که ارائه می‌شود را ضمانت کنند؛ اما امکان این ضمانت به دلیل محدودیت در روابط بین‌المللی وجود ندارد!
او ادامه داد: حضور سرمایه‌گذارن ایرانی در کشور‌های خارجی باعث می‌شود امنیت سرمایه آن‌ها به خطر بیفتد؛ زیرا امکان بازگرداندن منابع مالی آن‌ها وجود ندارد و نمی‌توانند پول خود را به کشور بازگردانند و یا به روش صحیح و متداول دریافت کنند.
بیشتر بخوانید: تاثیر آهسته و پیوسته نوسان دلار بر بازار مسکن
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن افزود: همچنین ممکن است سرمایه‌گذاران ایرانی به دلیل تحریم‌ها و محدودیت‌های بین‌المللی، محکوم و ملزم شوند به جای دریافت پول، تهاتر کنند. این در حالی است که تهاتر شکل صحیحی از تجارت نیست و تولیدکننده نباید مجبور شود محصول خود را به ناچار با کالای دیگری تهاتر کند.
مرتضوی همچنین بیان کرد: از سوی برخی انبوه‌سازان مجبور می‌شوند با شرکت‌های دیگر در کشور‌های خارجی به صورت مشارکتی همکاری کنند و با یک هدف مشترک در کشوری ثالث ساخت و ساز انجام دهند که در واقع باید در این شیوه از امکانات حقوقی و اسم شرکت دیگری استفاده کنند؛ اما این روند به نفع منافع داخلی ما نیست. به طور کلی می‌توان گفت در سال‌های اخیر تقریبا موفقیتی در این بخش‌ها به دست نیامده است!
او درباره تاثیر تحریم‌ها بر سرمایه‌گذاری‌های خارجی توضیح داد: این نوع سرمایه‌گذاری تحت‌الشعاع تحریم‌ها است و به طور خلاصه می‌توانیم بگوییم دستاوردی نداشته‌ایم؛ البته تحصیل موفقیت در این زمینه با شرایط فعلی امکان‌پذیر نیست.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: حتی ایران در کشور‌هایی مانند عراق و سوریه که دوست و همکار محسوب می‌شوند نیز از لحاظ انتقال خدمات فنی و مهندسی موفق نبوده است.
او ادامه داد: از آنجا که این دست از کشور‌ها هم مشکلات زیادی نظیر موانع تجاری ایران را پیش رو دارند و برای جابه‌جایی منابع مالی با مشکل مواجه هستند، حاضر نمی‌شوند برای اینکه با انبوه‌ساز ایرانی کار کنند، فشار مضاعفی به آن‌ها تحمیل شود.
آن طور که از گفته‌های رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن مشخص است، وضعیت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به دلیل تورم بالا و عدم امنیت سرمایه‌گذاری در خطر جدی قرار گرفته و به شرایط بحرانی نزدیک می‌شود.
در حالی تورم و تحریم سازندگان را از بازار املاک فراری داده است که بر اساس برآوردها، ایران سالانه به دست کم یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد. با یان حال نه تنها بخش خصوصی از بخش تولید عقب رانده شده بلکه دولت نیز در تحقق شعار سالانه یک میلیون واحد مسکونی (طرح نهضت ملی مسکن) ناتوان است.
به نظر می‌رسد تا زمانی که دولت نتواند وضعیت کلان اقتصادی را بهبود بخشد، تورم را کنترل و کاهشی کند و در عین حال برای گشایش‌های تجاری و اقتصادی بین‌المللی چاره‌ای بیندیشد، بازار مسکن ایران نیز همچنان با معضل عرضه اندک و تقاضای زیاد مواجه باشد.