اقتصاد۲۴-«موتور جهش قیمت مسکن» عنوان یادداشت روزنامه تعادل به قلم مجید اعزازی است که در آن آمده: ۱- بحث مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، به ویژه از عایدی مسکن در این روز‌ها دوباره داغ شده است. دولتمردان و نمایندگان مجلس انتظار دارند با تکمیل و تحویل حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر و مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی و اخذ مالیات از عایدی معامله مسکن، تب تند بازار اجاره فروکش کند؛ مساله‌ای که از نگاه ناظران و کارشناسان اقتصاد و بازار مسکن بعید به نظر می‌رسد.
چرا که مشکل بازار مسکن و بازار اجاره از نگاه کارشناسان اقتصادی بر نقطه کانونی دیگری تمرکز دارد و استوار است. از همین رو است که آن‌ها اخذ هر گونه مالیات از مسکن در شرایط تورمی را رد کرده و بر این باورند که تورم خود نوعی مالیات پنهان است و اثرات شدیدی روی ضعیف‌ترین اقشار جامعه می‌گذارد و به سرعت و شدت سفره آنان را کوچک و کوچک‌تر می‌کند. تورم در میان مدت و بلندمدت نیز برای ثروتمندان و دولت نیز مضر و مخرب است و مشاهدات سال‌های اخیر ایرانیان این مساله را به راحتی تایید می‌کند.
۲- در این حال، برخی محافل کارشناسی و رسانه‌ای نزدیک به دولت و مجلس که طرفدار اخذ انواع مالیات از املاک در شرایط تورم‌زده کنونی هستند، استدلال کارشناسان اقتصادی را رد می‌کنند. در همین چهارچوب، دیروز یکی از خبرگزاری‌ها نوشت: «تصویب قانون مالیات بر سوداگری جنبه تنظیم‌گری و تغییر رفتار دارد و اینکه گفته می‌شود دولت از تورم مالیات دریافت می‌کند، اشتباه است. هدف طرح عایدی بر سرمایه درآمدزایی نیست بلکه هدف این است که دارایی‌ها و ثروت کشور در حوزه‌های سوداگرایانه مورد استفاده قرار نگیرد و به‌سمت بخش‌های تولیدی هدایت شود.
مالیات عایدی بر سرمایه برای فعالیت‌های سوداگرانه هزینه ایجاد می‌کند و موجب انتقال سرمایه‌ها از حوزه فعالیت‌های سوداگرانه به حوزه تولید خواهد شد که بیشترین کمک به رشد تولید و پیشرفت اقتصادی است. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌ها در بازار ملک از سال ۱۳۷۹ تا ۱۳۹۹ شاخص قیمت مصرف‌کننده (که مبنای محاسبه تورم است) ۲۸ برابر شده، اما در همین بازه شاخص هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۳۳۰ برابر شده و نشان‌دهنده اختلاف بالاتر از تورم بوده است و نشان می‌دهد سوداگری در این بخش بیش از تورم رشد کرده است.»
۳- این دسته از رسانه‌ها در حالی از موفقیت اخذ مالیات از سوداگری (عایدی سرمایه) در بیش از ۱۴۰ کشور جهان سخن به میان می‌آورند که هیچ گونه تمایلی برای مقایسه شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی ایران با کشور‌های یادشده ندارند.
اگر از اینکه نرخ تورم، نرخ رشد نقدینگی، میزان دستمزد، نرخ بیکاری و نسبت‌های میان این شاخص‌ها در کشور‌های یادشد ه چه تفاوت‌های با شاخص‌های کلان ایران دارد؟ یا اینکه سایر کشور‌ها تا چه حد به بحران‌ها و ابرچالش‌های حاکم بر اقتصاد و محیط زیست ایران مبتلا هستند؟ بگذریم، از چند نکته فنی و کلیدی در این نوع تحلیل‌ها نمی‌توان گذشت.
۴- همانطور که این خبرگزاری تحلیل کرده است، مالیات‌ستانی «هزینه» سوداگری را افزایش می‌دهد، اما سئوال این است که آیا این «هزینه» از نرخ تورم عمومی کمتر است یا بیشتر؟ تمام مثال‌ها و نمونه‌هایی که طی سال‌های اخیر در روزنامه «تعادل» یا در سایر رسانه‌ها منتشر شده، نشان می‌دهد که در شرایط تورم‌های دو رقمی بالا، دلالی حتی با اخذ مالیات از عایدی آن، همچنان «به صرفه» است.
ضمن اینکه سفته‌بازان راه‌های دور زدن قوانین را به خوبی آموخته و اجرا می‌کنند. اما نکته مهم‌تر این است که بالاتر بودن شاخص قیمت مصرف‌کننده (رشد ۲۸ برابری تورم) از شاخص متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران که ۳۳۰ برابر شده است، نشان‌دهنده «رشد بیشتر سوداگری از تورم» نیست! این اختلاف ۳۰۲ برابری میان دو شاخص یادشده، صرفا نشان می‌دهد که به دلیل وجود بیماری هلندی در اقتصاد ایران و اوج‌گیری گاه و بیگاه آن، «مسکن» بیشتر از سایر کالاها، «تورم» را جذب می‌کند و اساسا به علت وجود همین خاصیت بازار مسکن است که سفته بازی در آن، نسبتا بیشتر از سایر بازار‌ها است.
به عبارت دیگر، «سفته بازی زیاد در بازار مسکن» ناشی از رشد بیشتر قیمت مسکن در قیاس با رشد قیمت سایر کالاها در یک دوره بلندمدت نیست، و ریشه آن را در عوامل دیگری باید جست.
۵- بر کارشناسان اقتصادی پوشیده نیست که اندک یا حتی منفی بودن رشد تولید در کشور طی دهه‌های اخیر و به ویژه در دهه ۱۳۹۰ و در مقابل، بالا بودن رشد نقدینگی به ویژه در طی سال‌های اخیر که رکورد‌های قابل‌توجهی را ثبت کرده است، حاصلی جز رشد قیمت کالاها از جمله مسکن به دست نمی‌دهد. در این حال، اشاره آماری به رابطه تنگاتنگ «قیمت مسکن» و «حجم نقدینگی» - نه نرخ تورم- در دوره مورد نظر خالی از لطف نیست. بر اساس داده‌های رسمی، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در سال ۱۳۷۹ حدود ۲۰۲ هزار و ۲۴۶ هزار تومان بوده است، این شاخص در پایان سال ۱۳۹۹ به ۳۰ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان رسیده و رشد ۱۵ هزار و ۲۰۸ درصدی را ثبت کرده است.
در این حال، بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، میزان نقدینگی کشور در سال ۱۳۷۹، صرفا ۲۵ هزار میلیارد تومان بوده و در پایان سال ۱۳۹۹ به حدود ۳.۵ هزار هزار میلیارد تومان بالغ شده و رشد ۱۳ هزار و ۸۰۴ درصدی را ثبت کرده است. همانطور که مشاهده می‌شود، درصد رشد قیمت مسکن تقریبا با درصد رشد حجم نقدینگی در طی سال‌های ۷۹ تا ابتدای ۱۴۰۰ همگام بوده و علت جهش‌های قیمت ملک را به خوبی توضیح می‌دهد.