اقتصاد۲۴- سال‌هاست که اسناد عادی برای سیستم قضایی کشور دردسرساز است. اسناد عادی بر خلاف اسناد رسمی به‌صورت دست‌نویس منعقد می‌شود و هیچکس جز طرفین از آن مطلع نیست و عملاً قابلیت استعلام ندارد. این ویژگی اسناد عادی که در سیستم رسمی کشور ثبت نمی‌شوند، اما از اعتبار لازم برای به چالش کشیدن حقوق مالکیت افراد برخوردارند، به بستری برای ایجاد فساد تبدیل شده است. به گفتۀ مسعود ستایشی، سخنگوی قوۀ قضاییه ۵۰ تا ۵۵ درصد از پرونده‌های حقوقی، دعاوی ناشی از اسناد عادی است. در همین راستا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با کش‌وقوس‌های فراوان به تصویب مجمع تشخیص مصلحت رسید و از تیرماه امسال اجرایی شده است. دراینباره سیدعلی خراسانی در گفتگو با ... توضیحاتی را ارائه می‌دهد.
بعد از ۱۰۰ سال در حوزه معاملات ملکی همچنان غلبه با اسناد عادی است
سیدعلی خراسانی، حقوقدان و استاد دانشگاه از علت تصویب قانون الزام به ثبت رسمی می‌گوید: «چالش اصلی که این قانون می‌خواهد به آن پاسخ بدهد و راه‌حلی پیدا کند، موضوع معاملات اموال غیرمنقول با اسناد غیررسمی است. بعد از حدود صد سال از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، هنوز در حوزۀ معاملات ملکی غلبه را با اسناد عادی و غیررسمی داریم و، چون در جایی به ثبت نمی‌رسند، دردسر‌های زیادی را از حیث دعاوی، مسائل پولشویی، تثبیت مالکیت اشخاص بر اموال غیرمنقول به وجود آوردند.»
خراسانی ادامه می‌دهد: «قانونگذار به این نتیجه رسید که باید طی فرایندی از اسناد غیررسمی اعتبارزدایی کند. باتوجه به تصویب این قانون، زمانبندی‌هایی در قانون پیش‌بینی شده که تقریباً در پروسۀ ۵ ساله از اسناد غیررسمی اعتبارزدایی می‌شود و دیگر در مورد املاک باید سند رسمی تنظیم کنند.»
کاهش شدید حجم دعاوی ملکی در دادگستری
خراسانی از تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی بر حجم دعاوی می‌گوید: «ارزیابی که ما داریم این است که در کوتاه مدت حجم دعاوی را در دادگستری افزایش خواهد داد؛ چرا؟ چون طبق ماده ۱۰ این قانون سازمان ثبت موظف است ظرف یک‌سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن یعنی نهایتاً تا دوم تیرماه ۱۴۰۴ یک سامانه‌ای را موسوم به سامانه ساماندهی راه‌اندازی کند و تمامی اشخاص که ادعای مالکیتشان راجع به اموال غیرمنقول، مستند به اسناد غیررسمی یا اسناد عادی است، موظف هستند ظرف ۲ سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه ادله و مدارک خودشان را بارگذاری کنند و ظرف ۲ سال از تاریخ بارگذاری مدارکشان در دادگستری طرح دعوا کنند یا از طریق ادارۀ ثبت برای گرفتن سند مالکیت اقدام کنند.»
خراسانی، حقوقدان ادامه می‌دهد: «این نشان می‌دهد که اشخاصی که دارندۀ سند عادی هستند، یک مدت زمانی دارند تا بخواهند مالکیت خودشان را از طریق طرح دعوا در دادگستری تثبیت کنند؛ بنابراین تصورمان این است که در این بازۀ زمانی ۵ ساله یعنی در کوتاه مدت افزایش ورودی خواهیم داشت بعد از اینکه این مهلت تمام شد و از اسناد عادی طی فرایندی که در این قانون پیش‌بینی می‌شود اعتبارزدایی صورت گرفت می‌توانیم امیدوار باشیم کاهش شدیدی را راجع به حجم دعاوی ملکی در دادگستری داشته باشیم.»
تثبیت حقوق مالکیت با قانون الزام به ثبت رسمی
خراسانی درباره تثبیت حقوق مالکیت توضیح می‌دهد: «یک بحث مهمی که دارد بحث تثبیت مالکیت است یعنی این قانون به تثبیت مالکیت اشخاص راجع به اموال غیرمنقول خیلی کمک می‌کند. الان در شهر تهران املاکی داریم که مالکش سند رسمی ندارد و با قولنامه و مبایعه‌نامه معامله می‌شود. این معامله در هیچ‌جا به ثبت نمی‌رسد، امکان رهگیری‌اش وجود ندارد، امکان دارد که این معامله در اثر پولشویی انجام شده باشد، در اثر جرمی اتفاق افتاده باشد یا معاملات مخفی باشد که بخواهد اسناد مالکیت اشخاص را تحت تأثیر قرار بدهد.»
خراسانی، استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: «این قانون کمک می‌کند که این اتفاق بیفتد و یک‌سری تاکتیک‌ها و روش‌هایی را پیش‌بینی کرده است که در عین اینکه از اسناد غیررسمی اعتبارزدایی می‌کند، صدور سند مالکیت و تنظیم سند رسمی را هم در دفترخانه‌ها و همچنین در سامانه‌هایی که پیش‌بینی شده، تسریع و تسهیل می‌کند. اگه اشخاص با راحتی بیشتری و هزینه کمتری به سمت تنظیم سند رسمی سوق داده شوند از تنظیم سند عادی خودداری می‌کنند.»
معاملات تسریع و تسهیل خواهد شد
خراسانی در پاسخ به این سؤال که قانون الزام به ثبت رسمی می‌تواند به تقارت اطلاعات در معاملات بهبود ببخشد، می‌گوید: «اگر منظورتان از تقارن اطلاعات در معاملات این است که اطلاعات را به شکل همزمان در سامانه‌های رسمی داشته باشیم و بتوانیم ثبت معاملات را به‌صورت سریع و آنی داشته باشیم، بله؛ در خود این قانون پیش‌بینی شده است. از طرفی سامانه ثبت الکترونیک اسناد را از سال ۹۲ داشتیم. از سال ۹۲ هر دفترخانه‌ای که می‌خواست راجع به هر معامله‌ای اعم از ملکی یا غیرملکی سندی را تنظیم کند باید از طریق این سامانه ثبت می‌کرد.»
خراسانی، حقوقدان ادامه می‌دهد: «دسترسی به این سامانه فقط مختص به دفترخانه‌ها بود. الان در این قانون پیش‌بینی شده است که ظرف مهلت‌هایی که مشخص شده سازمان ثبت موظف است دسترسی بنگاه‌های مشاورین املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی عادی را به این سامانه فراهم کند، تا هر زمان و مکانی که می‌خواستند معامله‌ای را راجع به اموال غیرمنقول انجام دهند ازطریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد شوند و این معامله را تنظیم کنند و امضای الکترونیک‌شان را درج کنند و آن معامله انجام شود.»
خراسانی از تسهیل معامله می‌گوید: «از این جهت ما با یک سند با گونه‌ای اطلاعات مواجه هستیم و همزمان که دارد معامله انجام می‌شود، به ثبت می‌رسد و دیگر بحثی که قبلاً داشتیم مثلاً عرف بود که شخص اول در بنگاه معامله املاک مبایعه‌نامه‌ای می‌نوشت، بعد در دفترخانه سندی را تنظیم می‌کرد، دیگر این عرف را برمی‌دارند. اشخاص در هر ساعتی از شبانه روز توافق می‌کنند معامله‌ای را منعقد کنند از طریق این سامانه انجام می‌دهند.»
خراسانی در پایان می‌گوید: «این قانون یازده آیین‌نامه اجرایی دارد که فوق‌العاده مهم است و باید حداکثر ظرف این یک‌سال آینده به تصویب برسند، باید دقت زیادی در تدوین این آیین‌نامه‌ها شود. اگر کوچکترین اشتباهی شود می‌تواند قانون را از آن مسیر صحیح خودش خارج کند و به ناکجاآباد ببرد.»