اقتصاد۲۴- بافت‌های شهری بسیاری در کشور وجود دارد که کیفیت ساخت و ساز، طراحی و زیربنا در آن پاسخگوی نیاز‌های ساکنین آن نیست، و گاه حتی ممکن است به دلیل سست بودن برای ساکنین آن خطرناک باشد. مسئولان به این گونه بافت‌های شهری، بافت فرسوده می‌گویند.
به گفته مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران که زیر نظر وزارت راه و شهرسازی مجری پروژه‌های مربوط به بافت‌های فرسوده است، ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار بنای فرسوده درمحدوده بافت‌های فرسوده کشور شناسایی شده که تا ابتدای شهریور ۱۴۰۳، تنها ۳۰۵ هزار مورد آن نوسازی شده است. هر چند آمار دقیقی در دست نیست تا اساسا بتوان فهمید چند درصد از بافت شهری فرسوده تلقی می‌شود.
به گفته شرکت بازآفرینی شهری مداخله در این بافت‌ها به سه روش بهسازی، نوسازی و بازسازی انجام می‌شود. این عبارات از نظر ماهوی از یکدیگرتمایز دارند، اما به کرات مشاهده شده که مترادف یکدیگر بکار می‌روند. از اینرو خلط شدن این مفاهیم و بی‌دقتی در کاربرد آن با هم در مقام عمل ممکن است به تصمیماتی بیانجامد که طی آن یک بافت تاریخی به جای مرمت، تخریب و بازسازی شود. اتفاقی که برای بافت تاریخی شیراز در مجاورت حرم شاهچراغ افتاد یا بازار تاریخی تبریز که پس از آتش سوزی به جای مرمت، تخریب و بازسازی شد. بهسازی به معنای حفظ و تقویت ساختار‌های موجود با هدف بهبود شرایط فیزیکی، اجتماعی و زیست‌محیطی است، بدون آنکه هویت اصلی و گذشته بافت از بین برود.
در این روش، تمرکز بر حفظ هویت تاریخی و فرهنگی است و تغییرات جزئی به منظور بهبود کیفیت زندگی اعمال می‌شود، مانند مرمت بنا‌های تاریخی یا تقویت زیرساخت‌های شهری. نوسازی به معنای ایجاد تغییرات و اصلاحات در ساختار‌های موجود است تا بنا با نیاز‌های روز و استاندارد‌های جدید سازگار و در عین حال هویت اولیه بنا حفظ شود. در این روش ممکن است بنا از داخل به طور کامل مدرن، درعین حال ظاهر سنتی آن حفظ شود.
بازسازی به معنای تخریب کامل بنای فرسوده و ایجاد بافت جدید در همان مکان است. در این روش هیچ الزامی برای حفظ عناصر گذشته وجود ندارد و معمولاً در مناطقی به کار می‌رود که بهشدت فرسوده شده و نیاز به تغییر کامل دارد. اما اساسا بافت فرسوده چیست و چرا مسئله دار می‌شود؟ چه نهادهایی متولی آن هستند و چه اقداماتی انجام می‌دهند تا بافت فرسوده در صورت امکان از فرسودگی درآید و دیگر فرسوده نشود؟ شورای عالی شهرسازی و معماری بافت‌های فرسوده را به سه دسته تقسیم کرده است.
بافت‌های دارای میراث شهری بافت‌هایی در برگیرنده آثار بجای مانده از گذشته و جایگزین ناپذیری هستند که بخشی از هویت فرهنگی آن شهر است. این آثار یا به ثبت آثار ملی رسیده اند و یا در فهرست میراث‌های با ارزش سازمان میراث فرهنگی وگردشگری قرار می‌گیرند. بافت‌های شهری (فاقد میراث شهری) بافت‌هایی هستند که در محدوده قانونی قرار دارند و دارای مالکیت رسمی و قانونی‌اند، اما از نظر برخورداری از ایمنی، استحکام و خدمات شهری دچار نقصان هستند.
بافت‌های حاشیه‌ای (سکونتگاه‌های غیررسمی) بافت‌هایی هستند که بیشتر در حاشیه کلان شهرها قرار دارد و خارج از برنامه رسمی توسعه شکل گرفته‌اند. ساکنین این بافت‌ها را اغلب گروه‌های کم درآمد و مهاجران روستایی و تهیدست شهری تشکیل می‌دهند. طبق قانون نهاد‌های متولی نگهداری از میراث فرهنگی و تاریخی کشورموظفند تا از بافت تاریخی نگهداری کرده و اجازه ندهند تا فرسوده شود. ارزشمندی ابنیه تاریخی از قضا نشات گرفته از قدمت آنان است. از این روفرسوده شدن آنان به این مفهوم که باعث ریزش و از بین رفتن آن شود در واقع تقصیری است که متوجه متولیان آن است.
تعبیر نوسازی نیز از جهاتی مبهم و پرسش برانگیز است. آیا این تعریف صرفا مشمول ساختمان‌های ناایمن می‌شود یا ساختمان‌هایی که زمان زیادی از ساخت آن گذشته است. به نوشته پایگاه تخصصی شهرسازی ایران طبق تعریف ماده ۲ طرح ساماندهی تهران، «اراضی که بین خیابان‌های درجه ۳ و ۴ قرار بگیرند و از عمرساختمان‌های آنها تا سال تهیه طرح که ۱۳۷۱ بوده است، ۲۵ سال بگذرد، فرسوده هستند.» خیابان‌ها در شهر‌های بزرگ معمولا به چهار سطح اصلی تقسیم می‌شود: خیابان‌های درجه ۱ و ۲ شامل معابر مهم با تردد بالا هستند، در حالی که خیابان‌های درجه ۳ و ۴ به معابر فرعی و کوچه‌های کم‌عرض‌تری گفته می‌شود که دسترسی محلی را فراهم می‌کنند.
اگر این ماده ملاک عمل قرار گیرد با عنایت به این که اکثر خیابان‌های شهر تهران در این محدوده قراردارند و خیابان‌های درجه ۳ و ۴ هستند و بناهایش نیز در آنها عمری بالای ۲۵ سال دارند، پس اکثر بافت شهری در تهران فرسوده است. گفته شده یکی از معروف‌ترین مناطق فرسوده شهری تهران محله «دروازه غاریا هرندی» است.
یک موسسه مردم نهاد که در این محله فعالیت می‌کند در تحقیقی نوشته است: «ساکنان این منطقه دارای درآمد سرانه‌ای کمتر ازمیانگین شهر هستند و نرخ بیکاری بالاتری را تجربه می‌کنند. واحدهای مسکونی در این محله کم‌دوام بوده و تراکم جمعیت در هر واحد مسکونی بالاتر از میانگین شهری است، همچنین، ساکنان با مشکلات زیست‌محیطی متعددی مواجه‌اند، دسترسی ساکنان به خدمات شهری و زیرساخت‌ها، از جمله خیابان‌ها و کوچه‌ها، به‌خوبی فراهم نیست و وضعیت این زیرساخت‌ها نامناسب است. میزان ناهنجاری‌های اجتماعی در این محله نسبت به میانگین شهری بالاتر است و زمینه‌های بروز این ناهنجاری‌ها بیشتر مشهود است.
در نهایت، هویت تاریخی و فرهنگی این منطقه مورد بی‌توجهی قرار گرفته و شأن و منزلت اجتماعی ساکنان کاهش یافته است.» این موارد به گفته «موسسه نسیم صبح رویش» شاخص‌هایی است برای یک بافت فرسوده شهری. حال این پرسش مطرح می‌شود که آیا مداخله در محله‌هایی مانند دروازه غاربه بهبود شرایط زندگی ساکنان منجر می‌شود یا با تخریب خانه‌ها و جابه‌جایی آنها، ارتباطات اجتماعی از بین خواهد رفت. پاسخ این سوال بستگی به نوع مداخله دارد؛ اگر مقصود از مداخله فقط ساخت و ساز است، ممکن است ساکنان کم‌درآمد توان ماندن نداشته باشند. اما اگر همراه با برنامه‌های حمایتی مانند اشتغال‌زایی و بهبود خدمات اجتماعی باشد، می‌تواند به ارتقای کیفیت زندگی ساکنان کمک کند.
مداخله باید به نفع ساکنان فعلی باشد، نه اینکه آنها را حق مالکیت یا زندگی در محله خود محروم کند. برای درک عمیق‌تر از مفهوم بافت‌های فرسوده جا دارد تا ابتدا نگاهی به گذشته آن داشته باشیم. به نظر می‌رسد استفاده از عبارت بافت فرسوده در ایران قدمتی حدود ۳۰ ساله دارد. پیش از دهه هفتاد از این اصطلاح استفاده نمی‌شد و کاربرد عبارت «بافت قدیمی یا کهنه» مرسوم‌تر بود. دردوران جنگ ایران و عراق، برنامه مدونی برای ترمیم یا نوسازی وجود نداشت و شهروندان بر پایه توان و امکانات خود با اخذ مجوز موردی از شهرداری، ملک خود را مرمت می‌کردند. از سال ۶۷ به این سو، رویکرد جدیدی در پیش گرفته شد. ابتدا موضوع «بافت مسأله‌دار شهری» در قانون برنامه دوم توسعه کشور گنجانده شد. پس از آن، شهرداری‌ها برنامه نوسازی را تدوین کردند وسازمان نوسازی در شهرداری‌های بزرگ تاسیس شد.
گام دیگر برای تغییر وضعیت بافت‌های فرسوده تاسیس «سازمان عمران و بهسازی شهری» زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی بود که اکنون نام خود را به «شرکت بازآفرینی شهری ایران» تغییر داده است. با تاسیس این شرکت، سیاستگذاری وبرنامه‌ریزی برای تغییر وضعیت بافت‌های فرسوده متمرکز شد و دولت برای تامین اعتبارات مالی آن از بانک جهانی قرض گرفت. طی آن سال‌ها، قوانین جدیدی نیز تصویب شد. از جمله قانون «حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری»، «سند ملی راهبردی احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری»، و همچنین چارچوب جامع بازآفرینی شهری پایدار.
در کشور به طور سنتی وقتی ۱۷ سال از عمر بنایی می‌گذشت آن را کلنگی می‌نامیدند و در مقررات ۲۵ سال ملاک قرار گرفته است. در نتیجه از یک سو حجم عظیمی از سرمایه کشور صرف «بازسازی» بنایی می‌شود که تنها ۲۵ سال عمر دارد و از سوی دیگر، پیمان‌کار و بساز و بفروش هم نیازی نمی‌بیند تا در زیبایی، استحکام و ایمنی بنایی سرمایه‌گذاری کند که قرار است چند سال دیگر خراب شود. این دوری باطل است که موجب هدر رفتن حجم بالایی از سرمایه ملی شده و وضعیتی را ایجاد می‌کند که در آن مردم به طور مداوم در محلات و منازلی زندگی می‌کنند که به سرعت فرسوده و ناکارآمد می‌شوند. اساسا چرا باید یک بنا پس از گذشت ۲۵ سال علیرغم پیشرفت‌های موجود در حوزه عمران و معماری کلنگی شود؟
«بنا» یکی از سرمایه‌های پایدار هر خانواده، محله و شهری است و خرابکردن مداوم آن و ساخت و ساز جدید باعث می‌شود که کلی سرمایه هدر رود. از سوی دیگر ساختمان‌های تازه هم، چون با نگاه کوتاه مدت ساخته می‌شوند معمولا از کیفیت معماری و عمرانی خوبی برخوردار نیستند و باعث می‌شود ساکنین تازه از آن لذت نبرند. از سوی دیگر همین ساخت و ساز‌های ارزان و کوتاه مدت باعث می‌شود که به اندازه کافی به ایمنی و کیفیت بنا توجه نشود. همین است که محله‌های تازه در بسیاری از شهرها، زشت، ناامن و غیراستاندارد هستند یا روی گسل‌ها و در مسیر سیلاب‌ها ساخت و ساز شده‌اند. وقتی مقامات رسمی با وجود تدوین قوانین جدید، نهاد‌های عریض و طویل و دسترسی به تکنولوژی‌های نوین در امر شهرسازی اعلام می‌کنند تنها ۱۱ درصد از بافت‌های شهری مرمت، نوسازی یا بازسازی شده است، خود شاخص مهمی برای ارزیابی سیاست‌های عمومی در این زمینه است. ضمن این که مشخص نیست بافت‌های جدید با چه کیفیتی ساخته شده و چه تضمینی وجود دارد که در کوتاه مدت فرسوده نشود.