اقتصاد24- طوفان قیمتی و نیز رفتارهای سفته‌بازانه و معاملات مکرر در ماه‌های اخیر به‌ویژه در اواخر بهار و فصل تابستان امسال مهم‌ترین عامل مه‌آلود شدن بازار مسکن بود که موجب شده خرید مسکن در ماه‌های اخیر بسیار دشوار شود، چراکه علایم مشخص و کافی برای راهنمایی متقاضیان مسکن از بابت تشخیص قیمت مناسب خرید وجود ندارد و اگر هست نیز به سادگی قابل‌رویت نیست. در این فضا طی هفته‌های اخیر عرضه فایل‌هایی با رنگ و لعاب قیمتی در بازار مسکن شیوع پیدا کرده و متقاضیان مسکن در فاز جست‌وجو ممکن است هر هفته با تعدادی از این املاک در فایل‌های موجود چه به شکل سنتی نزد واسطه‌ها و چه به‌صورت فایل اینترنتی در سامانه‌های معرفی فایل‌های ملکی روبه‌رو شوند.
مهم‌ترین ویژگی فایل‌های رنگ و لعاب‌دار بازار مسکن، قیمت پایین‌تر و شرایط متفاوت فروش در مقایسه با عرف کنونی بازار مسکن است. هرچند الزاما تمام این فایل‌ها را نمی‌توان «مشکل‌دار» تلقی و چشم‌بسته از معامله آنها صرف‌نظر کرد، اما در عین حال تشخیص اینکه آیا ملک موردنظر برای خرید مناسب است یا نه، مسوولیت سنگینی روی دوش خریدار است؛ چراکه باارزش‌ترین سرمایه‌گذاری اکثر افراد در تمام دوران حیات، خرید ملک است و اگر به هر دلیل این سرمایه‌گذاری با شکست روبه‌رو شود، میزان ضرر و زیان وارده به حدی است که جبران آن بسیار دشوار و حتی برای طبقات پایین درآمدی ناممکن است.
از این‌رو انجام احتیاط برای خرید در بازار مه‌آلود مسکن ضرورت مضاعف پیدا کرده است. هرچند به دنبال ورود بازار مسکن به فاز رکود معاملات و ریزش قابل‌توجه معامله مسکن در ماه‌های اخیر، این انتظار در بازار مسکن شکل گرفته که به‌زودی وارد فاز ثبات قیمتی شود و ممکن است بخشی از افزایش تعداد فایل‌های قیمت‌مناسب ناشی از پذیرش این واقعیت از سوی سازنده‌ها و مالکان باشد، اما در عین حال با توجه به اینکه طبق آخرین آمارها در آذرماه همچنان شاهد رشد ماهانه میانگین قیمت مسکن بوده‌ایم، درباره فایل‌هایی که به لعاب قیمتی آراسته شده‌اند باید با تامل بیشتری تحقیق و بررسی کرد، چراکه ممکن است با توجه به اینکه از دوره جهش قیمت مسکن عبور کرده‌ایم و در آینده نزدیک بازار به ثبات قیمتی خواهد رسید، برخی بخواهند در این شرایط آپارتمان‌های مشکل‌دار خود را به بهانه رکود معاملاتی با قیمت‌های پایین عرضه کرده و به فروش برسانند.
در واقع برخی از این فایل‌ها که رنگ و لعاب گمراه‌کننده‌ای دارند، می‌توانند موجب انحراف خریداران از مسیر ایمن معاملات شوند و از این‌رو بررسی دقیق و احراز سلامت فنی و حقوقی آنها پیش از انجام معامله بسیار مهم است. در عین حال نباید فراموش کرد که برخی از سازنده‌ها و مالکان ممکن است به دلیل «پول‌لازم بودن» واقعا قصد فروش زیرقیمت ملک خود را داشته باشند و از این‌رو انصراف از خرید هر نوع فایل با قیمت فریبنده کار معقولی نیست.
ویژگی‌های فایل‌های لعاب‌دار
فایل‌های لعاب‌دار بازار مسکن اغلب یک یا چند ویژگی از مجموع شش ویژگی که در این گزارش گردآوری شده را دارند. برخی از این فایل‌ها به‌عنوان «حراج» و بعضا تا ۵۰ درصد آراسته‌اند. ادعای «ارزان‌فروشی» و اعلام «فروش ویژه» از دیگر ویژگی‌های فایل‌های لعاب‌داری است که با قیمت متفاوت از عرف بازار هر منطقه عرضه شده‌اند. چهارمین ویژگی این فایل‌ها، وارونه جلوه دادن شرایط بازار مسکن است؛ در بازار کنونی که بسیاری از خرید دست کشیده‌اند و این باور فراگیر شده که قیمت‌ها در سقف است و جای افزایش ندارد، آگهی‌دهنده این آپارتمان‌ها خریداران را به عجله برای خرید دعوت می‌کنند و این در حالی است که با توجه به رکود معاملاتی، عجله در خرید جایی در بازار فعلی ندارد.
ویژگی پنجمی که به واسطه آن فایل‌های مسکن لعاب‌دار می‌شود، استفاده از عبارت‌های مهیج نظیر «فرصت باور نکردنی»، «بهترین فرصت خانه‌دار شدن» و مواردی از این دست است که در فایل درج می‌شود. همچنین برخی از این آپارتمان‌های عرضه شده با لعاب «فروش اقساطی» و بعضا «بدون سود» آراسته می‌شوند. این در حالی است که معامله‌گران عادی بازار مسکن نه‌تنها حاضر به دادن چنین امتیازهایی در شرایط فعلی نیستند، بلکه با توجه به اینکه تورم مسکن متوقف نشده، حتی از قبول پرداخت یک‌سوم از وجه معامله در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی که قبلا عرف بوده، خودداری می‌کنند و در ماه‌های اخیر عمدتا ۲۰ درصد از ثمن معامله در زمان تنظیم سند تسویه شده است. در فضای مه‌آلود کنونی تشخیص اینکه فایل‌های لعاب‌دار مشکل‌دار هستند یا نه، کار ساده‌ای نیست و ممکن است خطراتی در کمین کسانی باشد که قصد خرید این آپارتمان‌ها را دارند، از این‌رو ۸ مورد احتیاطی برای عبور از مخاطرات احتمالی به خریداران مسکن گوشزد می‌شود. ممکن است ملک موردنظر پرونده حقوقی قضایی نزد دادگستری داشته باشد و سلامت حقوقی آن محرز نباشد. شاید انگیزه برخی از فروشنده‌هایی که ملک خود را به حراج می‌گذارند، همین باشد که ملک مشکل‌دار را با عجله فروخته و هر مقدار که می‌توانند از قبل یک معامله حتی نیمه‌تمام نقدینگی کسب کنند. احتیاط دیگر درباره سند ملک باید صورت گیرد.
ممکن است برخی از فایل‌های لعاب‌دار اصلا سند نداشته باشد و زمان صدور سند آن مشخص نباشد. سومین احتیاط در ارتباط با احتمال نداشتن پایان‌کار ساختمان باید صورت گیرد. اگر آپارتمانی به دلیل اینکه پایان‌کار ندارد، زیر قیمت عرضه می‌شود، خریدار باید بداند که مشکل دقیقا چه بوده است، چراکه ممکن است ملک در جایی یا به نحوی ساخته شده باشد که با قوانین موجود هیچ‌گاه امکان صدور پایان‌کار برای آن نداشته باشد.
احتیاط چهارم درباره انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک با ارقام صوری است. ممکن است مالک فایل‌های لعاب‌دار از خریدار بخواهد قرارداد با درج رقم واقعی ثمن معامله انجام نشود و برای این امر توجیهاتی هم که ظاهر منطقی دارد، مطرح کند؛ اما یک معامله شفاف قطعا به سلامت نزدیک‌تر است تا معامله با قیمت‌های غیرواقعی. به‌عنوان مثال ممکن است مالک از خریدار بخواهد به منظور فرار مالیاتی، ثمن معامله نصف آنچه که در حقیقت پرداخت می‌شود، در قرارداد درج شود.
واقعیت این است که اگر دعوای حقوقی درباره این ملک ایجاد شود و شما بخواهید ارقامی که به فروشنده بابت ملک پرداخته‌اید را بازستانید، اثبات اینکه رقمی بیشتر از آنچه در قرارداد درج شده از سوی شما پرداخت شده، کار بسیار دشواری است و ممکن است با هیچ ابزار حقوقی نتوانید حق خود را احقاق کنید، چراکه در سند مکتوب، رقم کمتری درج شده و به امضای شما رسیده است.
پنجمین احتیاط درباره فایل‌های رنگ و لعاب‌دار بازار مسکن ناظر بر اصرار فروشنده بر عدم اخذ کد رهگیری است. فروشنده ممکن است برای این درخواست خود توجیهات انحرافی مطرح کند و به‌عنوان مثال این طور بگوید که قصد دارد از پرداخت هزینه‌های مصوب یا مالیات ارزش افزوده به مشاوران املاک خودداری کند و به همین خاطر نمی‌خواهد کد رهگیری رسمی بابت معامله دریافت کند. این توجیه یا هر توجیه دیگری باید به منزله زنگ خطر برای خریدار ملک باشد و احتیاط‌های لازم را درباره معامله مذکور انجام دهد.
خطر ششم که در کمین برخی از خریداران فایل‌های لعاب‌دار بازار مسکن بوده و مستلزم احتیاط است این است که شاید ملک مورد معامله که اکنون فاقد سند است، هیچ‌گاه امکان اخذ سند نداشته باشد و درباره این موضوع باید تحقیقات لازم انجام شود. همچنین باید درباره اینکه آیا ملک دارای شرایط خاصی است که روی نحوه بهره‌برداری آن اثر می‌گذارد، بررسی و احتیاط شود. در نهایت هشتمین مورد احتیاطی که باید مورد توجه خریداران فایل‌های لعاب‌دار باشد، سکونت مستاجر بدسابقه و حاشیه‌ساز در ملک است که بعضا می‌تواند خریدار را مجبور به طی یک مسیر حقوقی پیچیده برای تخلیه و احقاق حقوق مالکیت کند.
راهکار کسب اطمینان در بازار مه‌آلود
هفت راهکار برای کسب اطمینان پیش‌روی متقاضیان خرید فایل‌های لعاب‌دار بازار مسکن وجود دارد که اولین و از مهم‌ترین این راهکارها، آزمون ارزیابی قیمتی است. برای این منظور لازم است خریدار قبل از اینکه چشم‌بسته پای معامله فایل مورد نظر برود یا از خرید آن دست بکشد، تشخیص دهد که قیمت پیشنهادی مالک واقعا پایین است یا اینکه به دلیل مشکلات احتمالی فایل، این قیمت پیشنهاد شده است؟ سه مسیر ساده و سریع برای ارزیابی قیمت ملک باید طی شود؛ اول بررسی قیمت پیشنهادی املاک مشابه در محدوده مورد نظر است که برای این منظور می‌توان به سامانه‌های الکترونیکی عرضه فایل از طریق اینترنت مراجعه کرد. راه دوم که باید پیموده شود، ارزیابی قیمت قطعی املاک در محدوده مورد نظر با سن بنای مشابه از طریق سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است که در آن کلیات ویژگی‌های آپارتمان‌های فروخته شده در تهران و چند شهر بزرگ درج می‌شود و به شکل رایگان از طریق اینترنت در دسترس همگان قرار دارد.
طبعا ممکن است اختلافی میان قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات وجود داشته باشد اما معمولا این اختلاف آن‌قدر زیاد نیست. مسیر سوم نیز تحقیق میدانی در محل و اطلاع از قیمت آخرین معاملات انجام شده در بنگاه‌های ملکی است. اگر میان این قیمت‌ها و قیمت پیشنهادی فایل لعاب‌دار اختلاف فاحش وجود داشته باشد، باید از ۶ راهکار دیگر کسب اطمینان از سلامت فایل استفاده شود. البته ممکن است تمام این راهکارها که در ادامه می‌آید طی شود و ملک با وجود قیمت پایین، مشکلی به لحاظ سلامت فنی، حقوقی و ثبتی نداشته باشد، لازم است تحقیق مضاعفی از واسطه‌های ملکی باسابقه و خوشنام محله انجام و در نهایت برای خرید ملک تصمیم‌گیری شود.
پرهیز از هرگونه عجله و اختصاص زمان کافی برای انجام تحقیقات به ویژه در بازار کنونی که تعداد خریداران واقعی در آن به شدت کاهش یافته است، اصل دومی است که باید از سوی خریداران این فایل‌ها رعایت شود. همچنین خریدار باید به‌عنوان سومین راهکار با اتکا به خود و یافته‌های خود، درباره خرید تصمیم‌گیری کند. او باید بداند که هیچ کس به اندازه خودش نگران سرمایه‌ای که در حال تبدیل به دارایی ملکی است، نبوده و نخواهد بود و در نتیجه با اتکا به تحقیقات خود و نه اظهارات و ادعاهای بدون سند و مدرک دیگران، تصمیم نهایی را اتخاذ کند. پذیرش این واقعیت به خریدار کمک می‌کند کیفیت تحقیقات خود را ارتقا دهد.
راهکار چهارم که برای کسب اطمینان از صحت و سلامت ملک مورد نظر کمک می‌کند، آزمون درخواست رویت سند ملک است. اگر مالک به هر شکل از عرضه سند یا دیگر مدارک ملکی برای رویت خودداری کرد، کار عاقلانه این است که خریدار در هر مرحله از معامله که باشد، از انجام آن انصراف دهد. اما در صورت مشاهده سند، امکان استعلام صحت آن از دفاتر اسناد رسمی وجود دارد و این فرآیند معمولا کمتر از سه روز به طول می‌انجامد.
آزمون پنجم نیز درخواست رویت مدارک تکمیلی اعم از بنچاق، صورت مجلس تفکیکی و مواردی از این دست است که به احراز سلامت حقوقی و ثبتی ملک کمک می‌کند. عدم ارائه این مدارک نیز باید برای خریدار سوال‌برانگیز باشد و در تصمیم نهایی او اثر بگذارد. به‌عنوان مثال در این مدارک مشخص می‌شود ملک به امکاناتی از قبیل پارکینگ و انباری مجهز است یا نه.
راهکار بعدی آزمون تشخیص هویت فروشنده است. در این مرحله لازم است در صورتی که فروشنده شخص حقوقی است، مدارک ثبتی آن ارزیابی و خریدار مطمئن شود که شرکت یا مجموعه حقوقی که طرف حساب اوست، یک مجموعه ثبت شده رسمی است. آزمون ششم از طریق استعلام شهرداری میسر می‌شود. اگر مالک مدعی شد که سند در حال صدور است و پایان‌کار نیز به رویت خریدار نرسید، می‌توان از شهرداری درخصوص برخورداری ملک از گواهی پایان‌کار استعلام کرد.
در نهایت راهکار هفتم نیز اخذ کد رهگیری بابت ثبت رسمی معامله در سامانه اطلاعات بازار املاک از سوی مشاوران املاک است. این کد پس از دریافت قابلیت استعلام به شکل پیامکی را دارد. همچنین در زمان انجام معامله لازم است مشخصات ملک در قرارداد کنترل شود تا مغایرتی با سند نداشته باشد. هرچند همان‌طور که اشاره شد، الزاما تمام فایل‌های لعاب‌دار مشکل‌دار نیستند، اما خرید در بازار مه‌آلود مسکن آدابی دارد که اگر رعایت نشود، ممکن است موجب تحمیل ضرر و زیان جبران‌ناپذیر به خریدار شود.
منبع: دنیای اقتصاد