تسهیلات 240 میلیونی مسکن هم دردی را دوا نمی‌کند/ چالش قدرت خرید مسکن پابرجاست

 

سحر گلی‌زاده، اقتصاد۲۴- هرچند که قدرت خرید مردم در بازار مسکن طی سالیان گذشته کاهش یافته است، اما در یکی دو سال اخیر گزینه‌های قابل اتکایی در این بازار برای خانه دار شدن افراد مطرح شده است که می‌تواند میزان شانس مردم را برای خرید خانه و خانه دار شدن افزایش دهد.

یکی از این گزینه‌ها تسهیلات بانکی است که به تازگی سقف آن افزایش یافته است. با سیاست جدید دولت، وام مسکن ۱۸۰ میلیون تومانی به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافت، هرچند که افزایش قیمت مسکن به قدری بوده است که افراد با این میزان وام مسکن و اندوخته خود نیز شانسی برای خرید خانه ندارند.  

در همین رابطه جواد نقوی کارشناس مسائل اقتصادی به خبرنگار اقتصاد24 گفت: پرداخت تسهیلات ۲۴۰ میلیون تومانی در راستای مصوبه شورای پول و اعتبار است که سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن را از محل اوراق گواهی حق تقدم برای تهرانی‌ها (زوجین) به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش داد و مبلغ ۴۰ میلیون تومان نیز در قالب تسهیلات جعاله با شرایطی پرداخت می‌شود. میزان اقساط وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق حق تقدم بدین صورت است سه میلیون و ۳۰۰ هزار تومان آن برای وام ۲۰۰ میلیون تومانی و یک میلیون تومان آن برای وام ۴۰ میلیون تومانی جعاله است که در مجموع میزان اقساط وام ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است.

وی افزود: بازپرداخت اقساط وام ۲۰۰ میلیون تومانی (نرخ سود 17.5 درصد) ۱۲ سال و بازپرداخت وام ۴۰ میلیون تومانی (نرخ سود 17.5 درصد) ۵ ساله خواهد بود. همچنین نحوه‌ دریافت آن نیز بدین صورت است که متقاضیان این اوراق باید در سایت سجام ثبت نام و اطلاعات خود را در آن ثبت کنند. سپس باید در دفاتر پیشخوان، احراز هویت شده و سپس برای خرید اوراق مسکن اقدام کنند.

نقوی بیان کرد: کل بازپرداخت متقاضیان طی ۱۲ سال بابت وام ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن به‌روش پلکانی حدود ۵۲۰ میلیون تومان خواهد بود که سود وام جعاله نیز ۲۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌شود، یعنی در مجموع متقاضیان باید بیش از ۳۴۰ میلیون تومان سود برای وام ۲۴۰ میلیون تومانی پرداخت کنند.

 

این کارشناس مسائل اقتصادی با بیان اینکه با توجه به رشد قیمت مسکن در دو سال گذشته پرداخت تسهیلات مسکن چندان نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد، عنوان کرد: پرداخت تسهیلات مسکن نمی‌تواند قدرت خرید مسکن را بالا ببرد و هم‌اکنون با وام ۲۰۰ میلیون تومانی حداکثر می‌توان  ۱۰ تا 15 متر مربع آپارتمان خریداری کرد، درحالی که پرداخت تسهیلات در سراسر دنیا یک امر متداول است و نرخ تسهیلات آن عدد تک رقمی و کمتر از ۵ درصد است؛ چه بسا که در کشور‌های اروپایی شرایط و نرخ‌های پایه تسهیلات بانکی را اتحادیه اروپا تعیین می‌کند و بازپرداخت آن از ۲۵ تا ۳۱ سال است و تا ۷۰ درصد ملک (توجه به رتبه‌بندی مشتری) را تسهیلات پرداخت می‌کند درحالی که در کشور ما مبلغ تسهیلات اعطایی مسکن علاوه بر نرخ سود بالا و مدت زمان باز پرداخت کم، حداکثر  ۲۰ درصد قیمت ملک را پوشش می‌دهد.

نقوی در ادامه اظهار کرد: بخش مسکن به دلیل ارتباط پیشین قوی با سایر بخش‌های اقتصادی نقش اساسی در رشد اقتصاد دارد. این بخش به دلیل نیاز بالایی که به داده‌های سایر بخش‌های اقتصاد دارد می‌تواند به عنوان موتور رشد و قطب توسعه در اقتصاد کشور عمل کند. در دوره قبل از انقلاب موسسات مالی متعددی به منظور تامین مالی بخش مسکن ایجاد شد که مهمترین آن‌ها بانک رهنی بود و پس از انقلاب و با ملی شدن بانک‌ها، بانک مسکن از ادغام چند بانک از
جمله بانک رهنی و چندین موسسه وام و پس انداز که در امر مسکن فعالیت داشتند تشکیل شد.

وی گفت: پس انداز خانوار‌ها بزرگترین و گسترده‌ترین بخش از منابع پس اندازی موجود در اقتصاد ملی را تشکیل می‌دهد و با ثبات‌ترین سهم را در فرآیند توسعه دارا است. موسسات مالی مسکن در سراسر جهان برای تامین منابع مالی فعالیت‌های خود، اتکای ویژه‌ای به پس انداز خانوار‌ها دارند.

 

نقوی با بیان اینکه حساب‌های پس انداز‌های داوطلبانه شامل دو دسته اصلی از سپرده گذاری‌ها هستند، گفت: یکی از حساب‌های پس انداز‌های داوطلبانه این است که در هر زمان و به هنگام نیاز می‌توان از آن حساب برداشت کرد که تحت عنوان سپرده دیداری از آن یاد می‌کنند و پس انداز‌های مدت دار که سر رسید معینی از چند ماه تا چندین سال دارند که تحت عنوان سپرده غیردیداری عنوان می‌شود.

وی در خصوص دارایی موسسات مالی مسکن نیز به خبرنگار اقتصاد24 گفت: بیشتر دارایی موسسات مالی مسکن به صورت وام‌های بلندمدت و با وثیقه هستند که گرچه دوران بازگشت طولانی و آهسته‌ای دارند، اما در عین حال با پشتوانه هستند. البته بسته به ترکیب سپرده‌ها، موسسه با خطراتی همانند عدم تطابق سررسید دارایی با بدهی مواجه می‌شود. افزایش سپرده‌های مدت دار منجر به کاهش ریسک مذکور می‌شود.

این کارشناس مسائل بانکی در ادامه عنوان کرد: در سیستم بانکی کشور ما ضمن وجود هر دو نوع این سپرده گذاری، در دهه‌های گذشته تحول متفاوتی در ترکیب و روند هر یک مشاهده می‌شود. طی سال‌های قبل از انقلاب مانده سپرده‌های بخش غیردولتی نزد سیستم بانکی از ٣٩ میلیارد ریال در سال ١٣٤٠ به رقم ١٧٧٥ میلیارد ریال در سال ١٣٥٧ افزایش یافت و نسبت سپرده‌های غیردیداری طی همین مدت از رقم ٤١ درصد به ٧٥ درصد افزایش یافت. پس از آن علیرغم افزایش نسبت سپرده‌های غیردیداری هیچ زمانی این سهم از ٦٥ درصد فراتر نرفت. علت آن هم تعیین دستوری نرخ سود سپرده‌های پس انداز و مدت دار در سطحی پایین‌تر از نرخ تورم بوده است. به عبارت دیگر نرخ واقعی سود سپرده ها در این دوره منفی بوده و سپرده گذاران نه تنها سود خالصی دریافت نکرده اند بلکه ارزش واقعی سپرده‌های آن‌ها به دلیل بالا بودن نرخ‌های تورم کاهش یافته است.

وی درباره دلایل ایجاد جذابیت و پرداخت تسهیلات متناسب عنوان کرد: پس انداز داوطلبانه یا آزاد، طرح‌های قراردادی پس انداز هستند که ضمن پرداخت سود به سپرده گذار، در قبال پس انداز و شرایط تعیین شده در پایان طرح، تسهیلاتی نیز اعطا می‌شود. اوراق قرضه مسکن نیز عمدتا توسط موسسات سرمایه گذاری همچون شرکت‌های بیمه، صندوق‌های بازنشستگی و سرمایه گذاران شخصی خریداری می‌شوند. اوراق مذکور معمولا در بازار بورس ثبت و معامله می‌شوند و سالانه سود قابل پرداختی در بردارند. همچنین قبل از موعد سررسید نیز قابل خریداری هستند. سرمایه گذاران این فرصت را دارند که اوراق مزبور را هر زمان که لازم باشد به پول نقد تبدیل کرده و در عین حال وام دهندگان رهنی نیز وجوه بلند مدتی را برای وام دهی بلندمدت در بخش مسکن دریافت می کنند.

 

نقوی در ادامه گفت: طرح پس انداز اجباری و صندوق‌های ویژه مسکن از دلایل ایجاد جذابیت و پرداخت تسهیلات متناسب است. این امر در اکثر کشور‌هایی که دارای توان پس اندازی پایین بوده و یا پس انداز‌ها در جریان نقدینگی قرار نمی گیرند کاربرد دارد. طرح‌های اجباری در این کشور‌ها مقرون به صرفه بوده و به نوعی سبب کاهش هزینه‌های دولت در تامین منابع مالی و تخصیص آن‌ها می‌شود. اینگونه طرح‌ها را می‌توان در مورد افراد یا واحد‌های اقتصادی و یا حتی هر دو اعمال کرد. مزیت اصلی چنین طرح‌هایی تامین وجوه در بلندمدت و جریان با ثبات سرمایه است.

این کارشناس مسائل بانکی دیگر دلایل پرداخت تسهیلات را اینگونه بیان کرد: یکی دیگر دلایل پرداخت تسهیلات بازار ثانویه رهن است که ایجاد چنین بازاری در حالی که موسسات مالی مسکن با کمبود منابع مالی مواجه هستند موسسات مالی دیگر ممکن است با مازاد منابع مالی مواجه باشند. همچنین پس اندازکنندگان ممکن است تمایل داشته باشند پول خود را از حساب‌های پس انداز خارج کرده و درجا‌های دیگر سرمایه گذاری کنند و موسسات اعتباری مسکن ممکن است برای حفظ موجودی منابع مالی ناگزیر از افزایش نرخ بهره پس انداز‌ها شوند و اغلب موسسات مالی مسکن وام رهنی با بازپرداخت طولانی مدت می‌پردازند در حالی که بخشی از منابع آن‌ها کوتاه مدت است اما ایجاد بازار رهن ثانویه که موسسات مالی قادر به فروش دارایی‌های رهنی خود در آن باشند راهکار مناسبی جهت تامین منابع جدید و کاهش ریسک است.