اقتصاد ۲۴- گروهی از مالکان در مناطق میانی و جنوبی تهران با عرضه املاک با نرخهای پایینتر از عرف منطقهای، ضمن تجهیز خود به نقدینگی برای ساختوساز در سال آینده، قصد دارند خود را از مواجهه با رکود احتمالی ۱۳۹۹ برهانند. بررسیهای میدانی حاکی از آن است که با وجود افزایش قیمت آپارتمان طی دو ماه اخیر در مناطق شمالی تهران، فروش واحدهای کوچک متراژ در مناطق پرتقاضای شهر تهران با قیمتهای عرفی تثبیت شده طی ۱۰ ماهه سال جاری یا حتی پایینتر از قیمت اردیبهشت ماه در حال انجام است.
واسطههای ملکی عنوان میکنند با توجه به تکمیل ظرفیت قیمتی در مناطق شمالی، سال جاری تورم ملک در مناطق جنوبی بیشتر از شمال تهران بوده است. نبض خرید و فروش نیز در واحدهای کوچک متراژ مناطق پرتقاض بیشتر میزند. مشاوران املاک میگویند که اغلب معاملات از نوع تبدیل به احسن یا خانه اولی در مناطق ۴ و ۵ انجام میشود؛ هرچند غالب خرید و فروشها در این مناطق نیز از نوع سرمایهگذارانه است. از سوی دیگر به دلیل نگرانی از کسادی معاملات در سال آینده، فایلهای زیر قیمت به تدریج وارد بازار میشود.
آمارها نشان میدهد طی یک سال منتهی به دیماه ۱۳۹۸ در ۱۱ منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نرخ رشد قیمت مسکن، بالاتر از دیگر مناطق تهران بوده و بالاترین نرخ رشد سالیانه در دیماه ۱۳۹۸ با ۶۹ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته و بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتیب دارای رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالیانه بودهاند. این در حالی است که افزایش قیمت در کل شهر تهران ۴۰ درصد گزارش شده است. با این حال در محدوده جنوبی تهران بجز مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تعداد معاملات در دیگر مناطق چندان بالا نیست. در نیمه شمالی نیز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بیشترین تعداد معاملات انجام میشود. سه منطقه ۵، ۲ و ۴ پیشتاز تعداد معاملات در تهران هستند؛ لذا آمار گویای آن است که با وجود جهش ۲۹ درصدی قیمت در دو ماه گذشته در منطقه ۱ خرید و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ انجام میشود که دفاتر املاک عنوان میکنند طی دو ماه اخیر از تورمهای سنگین در این مناطق خبری نبوده است.
با وجود آنکه برخی سرمایهگذاران خرد، آپارتمانهای خود را با قیمتهای نامتعارف وارد بازار شب عید کردهاند گزارشهای میدانی نشان میدهد گروهی از سازندگان ضمن نگه داشتن بخشی از واحدهای خود به منظور حفظ ارزش دارایی در برابر تورم آتی، بخش دیگری از واحدهای خود را برای دستیابی به نقدینگی با نرخهای پایینتر از عرف منطقهای عرضه کردهاند که اغلب توسط سفتهبازان خریداری میشود.
میانگین قیمت مسکن در دیماه ۱۳۹۸ در سه منطقهی محبوب شهر تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ به ترتیب ۱۶، ۱۴.۸ و ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. البته نرخهای پیشنهادی در آگهیها و فایلهای موجود در دفاتر املاک، بالاتر از این ارقام ارایه میشود که گاها تا چند ماه بدون خریدار میماند. در تهرانپارس شرقی یک آپارتمان ۷۵ متری چهار سال ساخت فول امکانات رو به آفتاب در بلوار پروین، متری ۱۳ میلیون تومان قیمتگذاری شده که با سطح قیمتهای معمول در منطقه تقریبا همخوانی دارد. قیمت هر متر مربع از یک آپارتمان ۸۵ متری نوساز با امکانات کامل در محله جنتآباد نیز ۱۸میلیون تومان تعیین شده است. در سعادتآباد یک واحد ۷۶ متری ۱۸ ساله فول امکانات نورگیر، متری ۲۰ میلیون تومان به فروش میرسد.
دیماه امسال در حالی رشد سالیانه مسکن در تهران به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان میدهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر اینکه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته، اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماههای آذر و دی بودهایم. به نظر میرسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم میکند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق میتواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایهگذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایهگذارانه است.