اقتصاد۲۴ - قیمت‌های عجیب در بازار مسکن و افزایش روز به روز قیمت‌ها، این روز‌ها بسیاری از خریداران واقعی مسکن را گیج کرده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد که در طول سه ماه گذشته، آن هم در شرایطی که اقتصاد کشور تقریبا در فروردین‌ماه تعطیل بوده، اما قیمت مسکن بین ۳ تا ۵ میلیون تومان در مناطق مختلف تهران گران شده است و این یعنی برهم خوردن تمام معادلات یک خریدار مسکن. نایب رییس اول اتحادیه مشاوران با تشریح دلایل افزایش قیمت مسکن، به تورم عمومی، کاهش قدرت خرید مردم، افت عرضه و بی‌اثر بودن تسهیلات بانکی اشاره می‌کند.
بیشتر بخوانید: ۷۰۰ واحد مسکن مهر پردیس در دست یک دلال!
حسام عقبایی درباره دوره انتظار مسکن عنوان می‌کند: در حال حاضر یک فرد اگر ماهانه ۵ میلیون تومان درآمد داشته باشد و همه این درآمد را پس‌انداز کند و اگر تورمی اتفاق نیفتد، ۲۰ سال دیگر می‌تواند خانه‌دار شد. وی البته درباره پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی می‌گوید: مثل نیمه اول سال ۹۸، سونامی و جهش قیمت در نیمه اول سال ۹۹ نخواهیم داشت؛ اگرچه افزایش قیمت در سقف تورم و نزدیک به سقف تورم در حوزه خرید و فروش مسکن وجود خواهد داشت.
آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفتگو با حسام عقبایی، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک و رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک است.
* در حال حاضر شاهد اتفاقات قابل تاملی در بازار مسکن هستیم. اوایل زمستان که در بازار مسکن ورود پیدا می‌کردیم، نشانه آن‌چنانی از افزایش قیمت در ماه‌های آتی دیده نمی‌شد و حتی با شیوع ویروس کرونا، افت معاملات بسیار شدید بود و به نظر نمی‌رسید افزایش قیمت مسکن بالا باشد. مشاوران املاک در اسفندماه سال گذشته معتقد بودند که اتفاق خاصی در خصوص قیمت‌ها در سال ۹۹ رخ نخواهد افتاد. اما از پایان فروردین ماه امسال همه معادلات برگشت و قیمت‌ها به شدت بالا رفت و ما در برخی مناطق شاهد افزایش ۳ تا ۵ میلیون تومانی قیمت مسکن بودیم. دلیل این موضوع را چه می‌دانید؟ کرونا چقدر روی بازار اثر گذاشت؟
ببینید، فقط تاثیر کرونا نبوده است. این‌که ما بگوییم کرونا باعث گرانی مسکن یا اجاره‌بها شده، اشتباه است و قطعا عوامل و دلایل دیگری در این بازار اثر گذاشته است. من برای این‌که بیشتر موضوع را باز کنم، به سال ۹۸ برمی‌گردم. سال ۹۸ بازار مسکن در نیمه اول سال دچار رکود تورمی بود. به عبارتی، قیمت مسکن از اردیبهشت ۹۸ نسبت به دی ماه و زمستان ۹۷ رشد بیش از ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد. یعنی آپارتمانی که در زمستان ۹۷ حدود یک میلیارد تومان قیمت داشت، در بهار و تابستان ۹۸ قیمت آن به دو میلیارد به بالا رسید. این در حالی است که بازار راکد بود و حجم معاملات افزایش آن‌چنانی پیدا نکرده بود، ولی بازار دچار رکود تورمی به مفهوم واقعی شد. این افزایش قیمت همچنان ادامه‌دار بود و تا پایان شهریور ۹۸ ادامه داشت.
در نیمه دوم سال ۹۸ وارد رکود غیرتورمی شدیم. در واقع بازار همچنان راکد بود، ولی تورم وجود نداشت. کاهش قیمت هم وجود نداشت. یعنی افزایش قیمت نامتعارف و نامتعادلی که ایجاد شده بود، ادامه پیدا کرد، اما این بار وضعیت بازار به سبکی بود که شاهد سونامی یا جهش قیمت مسکن نبودیم. از اوایل بهمن ۹۷ با توجه به وضعیت بازار مسکن، بخش عمده‌ای از خریدارانی که تصمیم داشتند در سال ۹۸ خرید مسکن داشته باشند و خریدشان به سال ۹۹ نرسد، از اوایل بهمن وارد بازار مسکن شدند. ورود این گروه به بازار مسکن و در حوزه خرید و فروش، دوباره رکود تورمی را به بازار برگرداند. یعنی افزایش حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت در بهمن ۹۸ در حوزه مسکن داشتیم. قیمت‌ها روز به روز بالا می‌رفت؛ چه‌بسا احتمال داشت افزایش قیمت‌ها تبدیل به سونامی دومی طی یک‌سال شود. این افزایش قیمت‌ها از اول بهمن ادامه‌دار بود تا دهم اسفند ۹۸. پس از آن به دلیل جدی شدن ویروس کرونا، قطع روابط خریدار و فروشنده را در معاملات مسکن شاهد بودیم. از دهم اسفند تا ۲۳ فروردین‌ماه بازار و اقتصاد کشور عملا تعطیل بود. مشاوران املاک در سراسر کشور تعطیل بودند. مشاوران املاک در استان تهران تا ۳۰ فروردین تعطیل بودند و عملا فعالیت رسمی مشاوران املاک و فعالان حوزه مسکن در استان تهران از ۳۰ فروردین و در سایر استان‌ها از ۲۳ فروردین شکل گرفت.
ابتدای اردیبهشت‌ماه هنوز بازار شکل نگرفته بود، چون بازار مسکن با بازار ارز و طلا بسیار متفاوت است. ما در بازار ارز و طلا ظرف مدت چند ساعت خرید را انجام می‌دهیم، ولی در بازار مسکن حتی اگر نقدینگی کامل هم داشته باشید و تصمیم به خرید یک واحد مسکونی داشته باشید، تا فایل مورد نظر را پیدا کنید و قرارداد آن را بنویسید و زمان محضر بگذارید و خانه را تحویل بگیرید و در نهایت آمار به عنوان خرید تلقی شود، حداقل بین ۴۵ روز تا ۲ ماه زمان می‌برد. حالا بماند که گروهی نسبت به پیش‌خرید واحد مسکونی اقدام می‌کنند. پس عملا کسانی که در اردیبهشت‌ماه وارد بازار مسکن شدند، مراجعات آن‌ها را می‌توانیم ثبت کنیم، ولی خرید آن‌ها را برای این‌که معامله‌ای انجام شده تلقی شود، باید خرداد ماه و یا تیرماه رصد کنیم. آن هم در شرایط نبود فایل و عدم تثبیت قیمت‌ها و احتیاطی که فروشنده‌ها در رابطه با آینده بازار مسکن داشتند.
* یک آماری که منتشر شد، افزایش ۸۰۰ درصدی معاملات مسکن در اردیبهشت نسبت به فروردین ماه امسال بود.
ما کاهش معاملات در سال جاری نسبت به پارسال داشتیم. امسال چه در اردیبهشت‌ماه و چه در خردادماه، نسبت به سال گذشته تعداد معاملات بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
* اصلا فروشنده در بازار وجود دارد؟
خیلی کم. از اوایل اردیبهشت‌ماه که بازار شکل گرفت، چند عامل از موجبات گرانی قیمت مسکن بوده است.
* با توجه به شیوع ویروس کرونا و این‌که وضعیت اقتصادی مردم خوب نبوده، چه دلیلی دارد که افزایش قیمت مسکن اتفاق بیفتد؟
دلیل اول، تورم عمومی کشور است. یعنی تورم عمومی به عنوان اصلی‌ترین شاخص اقتصادی در رشد قیمت مسکنی که سهم ۳۵ تا ۴۰ درصدی در اقتصاد کلان کشور دارد، اثرگذار بوده است. تورم عمومی در فروردین ۹۹ بنا به اعلام مرکز آمار ایران، ۳۰.۲ درصد اعلام شده است؛ این در حالی است که اقتصاد کشور در فروردین‌ماه تعطیل بود. وقتی تورم عمومی ۳۰.۲ درصد اعلام شده، مطمئنا در اردیبهشت و خرداد این تورم بیشتر خواهد شد. پس قاعدتا یکی از شاخص‌های اصلی بالا رفتن قیمت مسکن یا اجاره، تورم عمومی حاکم بر کشور است.
نکته بعدی افزایش قیمت مسکن، نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. به عبارتی، ما تقریبا طی ۵ سال گذشته کاهش تولید مسکن در کشور داشتیم. براساس آخرین آماری که شهرداری‌ها اعلام کردند، در سال گذشته شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بودیم.
* این نشان می‌دهد که فعالان در حوزه ساختمان‌سازی از بازار خارج شده‌اند؟
برخی از این گروه آماتور بودند و حرفه‌ای نبودند. این گروه تقریبا از بازار خارج شده‌اند؛ بنابراین تولید مسکن کاهش پیدا کرده و این در حالی است که جمعیت افزایش یافته و متقاضی خرید خانه زیاد است.
نکته بعدی این است که درآمد عمومی مردم متناسب با رشد قیمت مسکن نیست. یعنی درآمد عمومی مردم از رشد قیمت مسکن جا مانده است. به عبارتی، رشد قیمت مسکن در حد پرشتاب حرکت می‌کند؛ به‌گونه‌ای که براساس گزارش مرکز آمار ایران، قیمت مسکن از سال ۷۴ تا سال ۹۸ تقریبا ۱۰۸ برابر شده است. یعنی در طول ۲۴ سال، هر سال قیمت مسکن بیش از ۴ برابر افزایش قیمت داشته است.
* در حال حاضر دوره انتظار خرید مسکن چقدر است؟
به نظر من با توجه به شرایط کنونی، اگر حقوق یک فرد را ۵ میلیون تومان در نظر بگیرید و این فرد همه این حقوق را ذخیره کند و به تورم هم نخوریم، دوره انتظار مسکن ۲۰ سال است.
تورمی که ما در فروردین ۹۹ داشتیم، ۳۰.۲ درصد بود، اما در حوزه درآمد کارگران و دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه، افزایش حقوق در حدود ۲۰ تا ۲۲ درصد بوده است. در شرایط عادی که کرونایی وجود نداشت، هیچ‌گاه تورم فروردین به دلیل تعطیلات ملاک قرار نمی‌گرفت، اما با این وجود تورم فروردین حدود ۳۰ درصد اعلام شده، یعنی تورم فروردین ۸ درصد از افزایش حقوق کارگران و کارمندان و دهک‌های مختلف جامعه جلوتر است. این‌ها عاملی می‌شود که روز به روز بر تعداد مستاجران افزوده شود، یعنی ما از دهه ۶۰ تا دهه ۹۰ که اواخر آن را طی می‌کنیم، تعداد مستاجران از ۲۲، ۲۳ درصد به نزدیک ۴۰ درصد در شهر‌های بزرگ رسیده است. چرا تعداد مستاجران روند صعودی داشته است؟ چون قدرت خریدشان کاهش پیدا کرده و دیگر نمی‌توانند برای خود مسکن تهیه کنند.
* افزایش قیمت مسکن در شرایطی که مردم توان خرید ندارند، چه توجیهی دارد و چه کسانی مسکن می‌خرند؟
تقریبا از سال ۹۳ نزدیک به ۸۰ درصد از خرید و فروش‌هایی که در بازار مسکن صورت می‌گیرد، خرید و فروش‌های سرمایه‌ای است و کمتر از ۲۰ درصد از معاملات مسکن، معاملات مصرفی است. تا قبل از سال ۹۳، آمار تا این حد بالا نبوده که ۸۰ درصد خرید و فروش‌ها سرمایه‌ای باشد.
* تا قبل از آن، چقدر بوده است؟
در حدود ۴۰، ۵۰ درصد معاملات سرمایه‌ای و بقیه مصرفی بود. یعنی ۲ هزار و ۴۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی سرگردان و یا پولی که در جامعه وجود دارد و در اختیار عده قلیلی از افراد جامعه است، در حوزه مسکن ورود پیدا کرده است.
به نظر من، ۲۰ درصد دیگر معاملاتی که در بازار مسکن به صورت مصرفی است، به طور کامل به صورت مصرفی نیست. از این ۲۰ درصد، تقریبا ۱۵ درصد افرادی هستند که خانه‌های خود را تبدیل به احسنت می‌کنند. حدود ۵ درصد خریداران در بازار، مصرفی بالقوه هستند. این گروه کسانی هستند که ۱۶۰ میلیون تومان وام گرفته‌اند، ۷۰ میلیون تومان پرایدشان را فروخته‌اند، ۵۰ میلیون تومان طلا فروخته‌اند و کلی پول قرض گرفته و خانه را هم در نهایت رهن می‌خواهند بدهند تا یک واحد مسکونی ۴۰ متری در جنوب شهر بخرد.
* یعنی معاملات مصرفی واقعی در حوزه مسکن در جنوب شهر اتفاق می‌افتد؟
در نقاط مستضعف جامعه اتفاق می‌افتد و بقیه عموما سرمایه‌ای است یا جزو ۱۵ درصدی است که می‌خواهند خانه خود را تبدیل به احسنت کنند. اگر معاملاتی که در حوزه سرمایه‌ای اتفاق می‌افتد و در حدود ۸۰ درصد است، کاهش یابد، مسکن به قیمت واقعی خود نزدیک می‌شود، چون متقاضی کاهش می‌یابد و فروشنده نمی‌تواند سودی را که خارج از حیطه توقعش است، ببرد.
ما وقتی مالیات بر عایدی مسکن داشته باشیم، اوضاع کاملا متفاوت می‌شود. فردی که در اسفند ۹۷ حدود ۱۰۰ میلیارد تومان وارد بازار مسکن کرده و ارزش ۱۰۰ میلیارد تومان این فرد در خرداد یا تیر ۹۸ حدود ۲۰۰ میلیارد تومان شده است، باید مالیات پرداخت کند. در کجای دنیا، در کدام اقتصاد و کار تولیدی می‌توان در پروسه زمانی ۴، ۵ ماه چنین سودی کرد؟
مالیات بر عایدی مسکن باید بازدارنده از این باشد که توجیه نداشته باشد چنین سرمایه‌گذاری‌ای اتفاق بیفتد. یک زمانی بود که مردم ۱۰ تا ۱۰ تا سیم کارت می‌خریدند، اما الان چنین کاری سودآوری ندارد. وقتی مالیات بر عایدی موثر در بازار مسکن وجود داشته باشد، از فردی که ۱۰۰ میلیارد تومان به بازار مسکن می‌آورد و ۱۰۰ میلیارد تومان آن، ۲۰۰ میلیارد تومان شود، اگر دولت ۹۰ میلیارد تومان مالیات بگیرد، چه انگیزه‌ای برای ریسک وجود دارد؟
اصلی‌ترین مالیات در کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از سوداگری و سونامی افزایش قیمت و سفته‌بازی، مالیات بر عایدی مسکن است. بعد از مالیات بر عادی مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی مطرح است. اما آن قدری که مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند کنترل‌کننده بازار مسکن باشد، مالیات بر خانه‌های خالی موثر نیست. تعداد خانه‌های خالی‌ای که در کشور ما براساس آخرین سرشماری سال ۹۵ وجود دارد، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی است.
* شما به عنوان فردی که به بازار مسکن اشراف دارید، فکر می‌کنید تعداد خانه‌های خالی چه تغییری کرده است؟
من فکر می‌کنم تعداد خانه‌های خالی کمتر شده است، چون بخشی از این خانه‌های خالی، خانه‌هایی بود که در حوزه مسکن‌مهر و اطراف شهر‌های بزرگ وجود داشت که آب و برق و گاز و امکانات نداشتند که بخشی ساماندهی و به شبکه عرضه وارد شده است. تقریبا در استان تهران ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. از این ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، حدود ۲۵۰ هزار واحد داخل شهر تهران و حدود ۲۵۰ هزار واحد خارج از شهر تهران است. واحد‌هایی که خارج از شهر تهران است، به طور معمول واحدهای کوچک و بدون امکانات و یا کم امکانات است که خالی مانده است. واحدهای دیگری هم که در شهر تهران خالی مانده، عموما واحدهای لوکس و لاکچری و متراژ بزرگ در شمال تهران هستند که دهک‌های ضعیف و متوسط حتی انباری این خانه‌ها را هم نمی‌توانند اجاره کنند. یعنی اگر این خانه‌ها وارد شبکه عرضه هم شود، دهک ضعیف و متوسط انباری این خانه‌ها را هم نمی‌تواند اجاره کند؛ چه برسد به خانه را، چراکه الگوی ساخت، متناسب با دهک ضعیف و متوسط جامعه نیست؛ بنابراین وقتی که مالیات بر خانه‌هالی خالی موثر در قانون لحاظ شود، آن زمان یا الگو‌های تولید تغییر می‌کند که توده مردم بتوانند از خانه‌ها استفاده کنند و نیز به حدی رقم مالیات سنگین می‌شود که ضرر نگه داشتن خانه بیشتر از خالی نگه داشتن آن خواهد بود.
متاسفانه خروجی مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی از مجلس دهم بیرون نیامد.
* فکر می‌کنید چه دست‌های پنهانی مقابل مالیات بر عادی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد؟
من در رابطه با مالیات بر عادی مسکن، دست‌های پنهان را لمس کردم. من به عنوان یک فعال اقتصادی که بیش از ۲۰ سال است در حوزه مشاوران املاک مسوولیت دارم، کاملا لمس می‌کنم که دست‌های پنهان و مافیای مسکن در قوانین و قواعد جلوگیری از سفته‌بازی سوداگری بازار مسکن نقش دارند، ولی با آمدن نمایندگان مجلس یازدهم که شعار انقلابی‌گری و جهادگری دارند، انتظار می‌رود که حرکت‌ها و برنامه‌هایشان در حوزه اقتصادی مسکن متفاوت باشد.
* درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی در بازار مسکن هم توضیح دهید.
ببینید، من معتقدم عامل دیگر گرانی مسکن و نداشتن قدرت خرید مسکن، این بوده که تسهیلاتی که بانک‌ها به خریداران مسکن پرداخت می‌کنند، کارا نیست. اصلا قالب و اسلوب تسهیلات بانکی، تسهیلات کارا و موثر و از موجبات خانه‌دار شدن مردم نیست.
* با وام ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن، ۹ متر خانه هم نمی‌شود خرید.
بله، تسهیلات مسکن در کشور ما کارا نیست. شما به کشور‌های توسعه‌یافته و یا حتی در حال توسعه مثل ترکیه و مالزی وقتی مراجعه می‌کنید، می‌بینید تا ۷۰، ۸۰ درصد و حتی بعضا تا ۱۰۰ درصد قیمت مسکن به صورت ۳۰ ساله، ۴۰ ساله و حتی نیم قرن تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود. در کشور ما بانک مسکن، یک بانک تجاری است، یعنی هنوز به یک بانک توسعه‌ای تبدیل نشده است. بانک تجاری، نگاه سود و زیانی و بنگاه‌دارانه دارد. در صورتی که در بانک مسکن نباید نگاه تجاری وجود داشته باشد. بانک مسکن باید یک بانک توسعه‌ای باشد و نگاه سودجویانه نداشته باشد و به این سمت حرکت کند که تولید توسعه پیدا کند. در این شرایط، شما می‌بینید کسی که از حداقل تسهیلات بانکی می‌خواهد استفاده کند، اگر بخواهد اوراق خرید کند تا بتواند وام بگیرد، می‌خواهند به او ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات بدهند و این فرد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان باید هزینه کند که این وام را بگیرد؛ آن هم با سود ۱۸ درصد. در کجای دنیا برای گرفتن یک وام ۱۶۰ میلیون تومانی، یک چهارم مبلغ وام را هزینه گرفتن وام می‌کنید؟ با سود ۱۸ درصد و اوراق ۳۰، ۴۰ میلیون تومانی، می‌توان گفت سود این وام حدود ۳۰ درصد می‌شود.
از طرف دیگر، این تسهیلات کارا و موثر نیست. یعنی یک فرد با ۱۶۰ میلیون تومان و میانگین متوسط ۱۷ میلیون تومان قیمت هر متر واحد مسکونی، ۱۰ متر آپارتمان متوسط هم نمی‌شود در شهر بزرگی مثل تهران خرید. پس عملا تسهیلات بانکی کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند.
* خبری از افزایش وام مسکن هست؟
فعلا خبری نیست و اگر خبری هم باشد، با این روش کارا نیست. یعنی ما باید برای تسهیلات بانکی یک پرونده خاص در حوزه مسکن داشته باشیم. به عبارتی، بانک‌ها به دلیل این‌که بنگاه‌داری می‌کنند و دنبال منافع خود هستند، به ارائه تسهیلات یک نگاه اقتصادی و سودجویانه دارند. بانک‌ها راضی هستند ۱۰۰ مورد تسهیلات برای خرید خودرو یا کالا بدهند، اما یک وام برای خرید مسکن ندهند.
* چرا؟
چون برای کالا سود ۲۴ درصد می‌گیرند و بازگشت وام هم ۲۴ ماهه یا ۳۶ ماهه است، اما وام مسکن باید ۱۲ ساله داده شود و مدت بازگشت پول خیلی زیاد است، بنابراین پرداخت وام مسکن برای بانک‌ها توجیه اقتصادی ندارد، چون بانک‌ها توسعه‌ای نیستند و نگاه سودجویانه دارند. در واقع بانک مسکن با همه ایراد‌های اساسی که به آن وارد است، باز هم در ارائه تسهیلات بانکی در حوزه مسکن تنها واقع شده است.
از طرف دیگر، رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است. یعنی همان‌طور که رشد درآمد عمومی مردم با رشد قیمت مسکن متناسب نبوده، دولت رشد تسهیلات بانکی را هم با رشد قیمت مسکن متناسب نکرده است. در سال ۱۳۸۳ که تسهیلات بانکی ۱۵ میلیون تومان بوده، با ۱۵ میلیون تومان بین ۴۰ تا ۴۷ درصد از یک واحد آپارتمانی متوسط را در تهران می‌توانستیم تامین اعتبار کنیم. الان که در سال ۹۹ قرار داریم، با وام ۱۶۰ میلیون تومانی کمتر از ۱۰ درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط تامین می‌شود. پیام این موضوع این است که رشد تسهیلات بانکی از نظر مبلغ متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است.
حالا نکته این‌جاست که اگر از فردا اعلام کنند که به وام ۱۶۰ میلیون تومانی، یک میلیارد تومان تسهیلات پرداخت می‌کنیم، باز هم این وام نمی‌تواند کارا باشد، چون قسط این وام یک میلیارد تومانی می‌خواهد ۲۵ یا ۳۰ میلیون تومان باشد. کدام یک از افراد دهک‌های متوسط یا ضعیف جامعه می‌توانند این رقم را وام پرداخت کنند. همین الان این گروه در اقساط ۲ میلیون تومانی خود مانده‌اند. پس صرفا این‌که بانک بگوید تسهیلات بانکی را افزایش می‌دهم، خیلی کارا و موثر نیست؛ حالا بماند که یک چنین کاری را هم نمی‌کند و وام ۱۶۰ میلیونی هم با شرایط خاص پرداخت می‌شود.
بر این اساس، در حوزه تسهیلات بانکی باید یک بازنگری اتفاق بیفتد. در ابتدا به نظر من اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی راه نجات اقتصاد ایران است. یکی از زیرمجموعه‌های اقتصاد کلان کشور، بازار مسکن است. تا اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی در کشور صورت نگیرد، نمی‌توانیم در ساختار اقتصادی کشور شاهد تغییر، دگرگونی و دگردیسی در حوزه‌های مختلف بازار مسکن باشیم.
خروجی اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی از مجلس دهم بیرون نیامد؛ این در حالی است که شعار منتخبان مجلس دهم، اصلاحات اقتصادی بود و همه هم توقع داشتند که در دو، سه ماه اول، اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی را شاهد باشند. اگر مجلس یازدهم به صورت انقلابی، جهادی و فوری نسبت به این موضوع اقدام نکند، بقیه کار‌ها در حوزه مالیات مثل مالیات بر عایدی مسکن یا مالیات بر خانه‌های خالی، تنها به مانند مُسکن خواهد بود. راه اساسی، اصلاح سیاست‌های کلان کشور و ایجاد بانک‌های توسعه‌ای در کشور است.
* برخی از تحلیلگران اقتصادی در بهم‌ریختگی بازار مسکن، بانک‌ها را متهم می‌کنند. شما چقدر این موضوع را قبول دارید؟
من صددرصد با این موضوع موافق هستم. یکی از عوامل اصلی نابه‌سامانی اقتصاد ایران، قانون سیاست‌های پولی و بانکی کشور است. من گفتم که راه نجات اقتصاد ایران، اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی است. نکته بعدی، بحث نقش بانک‌ها است. چرا در کشور ما تا این حد بانک زیاد است؟ چرا در کشور‌های توسعه‌یافته تعداد بانک‌ها کم است و تا این حد تنوع بانک وجود ندارد؟ شاید یک بخشی از سیاستی که خیلی از این بانک‌ها ادغام می‌شوند، در همین مسیر باشد. اما واقعیت این است که بانک‌ها (دولتی و خصوصی) بنگاه‌داری می‌کنند. بانک‌ها متاسفانه هلدینگ‌های مختلفی را تاسیس کرده‌اند؛ از هلدینگ‌های ساختمانی تا هلدینگ صادرات و واردات و ... این‌ها مخالف قانون بانکداری است. چه کسی باید جلوی بانک‌ها را بگیرد؟ بانک مرکزی تکلیف دارد که به این موضوع ورود پیدا کرد. مجلس نیز به عنوان تحقیق و تفحص با توجه به این‌که برخلاف قانون عمل می‌کنند، می‌تواند ورود پیدا کند و با این بانک‌ها به طور جدی برخورد کند. از سوی دیگر، سازمان بازرسی کل کشور وقتی می‌بیند بانک‌ها برخلاف قانون عمل می‌کند، چرا ساکت نشسته‌اند.
نکته خطرناک‌تر این است که بنگاه‌داری از درون بانک دارد به بنگاه‌داری در درون بورس منتقل می‌شود. بورس مسکن چه معنایی دارد؟ اول باید شفاف‌سازی کنند که بورس مسکن چیست! در دنیا یک چنین چیزی من ندیدم. چیزی به نام بورس مسکن وجود نداشته است. آنچه که از بورس مسکن می‌شنویم و آنچه که می‌گویند، در دو بخش است. یک بخش مربوط به صندوق‌هاست که مردم در صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند که در نهایت مردم از این صندوق‌ها استقبال نخواهند کرد.
* چرا؟
به دلیل این‌که حاشیه سود قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری مسکن را سرمایه‌گذار مسکن حاضر نیست با فرد دیگری تقسیم کند؛ بنابراین از حالا می‌گویم این طرح شکست‌خورده است.
نکته دوم، بحث ورود املاک مازاد بانک‌ها و وزارتخانه‌ها و نهاد‌ها است. این‌که ما املاک مازاد را در بورس بفروشیم، بنگاه‌داری می‌شود؛ بورس نیست. فروش املاک کار دلال و بنگاه است، نه بورس. بورس مسکن باید تعریف شود.
* در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران چقدر است؟
این رقم متفاوت است؛ از حداقل متری ۲ میلیون تومان شروع می‌شود و تا متری ۶، ۷ میلیون تومان وجود دارد. بستگی به متریال و مصالح ساختمانی دارد.
* در شهرستان‌ها هزینه ساخت مسکن چقدر است؟
در شهرستان‌ها هم همین‌طور است. من فکر می‌کنم اگر با استاندارد‌هایی که امروزه داریم، بخواهیم ساختمان خوب و بادوامی داشته باشیم، حداقل هر مترمربع بین یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان باید هزینه شود.
* پیش‌بینی شما از شرایط آتی بازار مسکن چیست؟
پیش‌بینی من این است که تا پایان نیمه اول سال ۹۹ یعنی تا پایان شهریورماه، قیمت مسکن در حوزه خرید و فروش به میزان تورم عمومی کشور در شهر‌های بزرگ افزایش می‌یابد. حالا بستگی به این دارد که دولت چقدر بتواند تورم را کنترل کند.
* در شهر‌های کوچک وضعیت چگونه خواهد بود؟
در شهر‌های متوسط فاصله افزایش قیمت تورم، از خط تورم یک مقدار بیشتر است، یعنی قیمت مسکن کمتر افزایش پیدا می‌کند. در مجموع افزایش قیمت مسکن امسال خواهیم داشت و داریم و این موضوع کاملا ملموس است و بخشی از این افزایش قیمت با وجود دوران کرونایی تاکنون رخ داده است.
نکته‌ای که وجود دارد، این است که مثل نیمه اول سال ۹۸، سونامی و جهش قیمت در نیمه اول سال ۹۹ نخواهیم داشت. ما در سال ۹۸ یک‌دفعه شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی یا ۱۲۰ درصدی قیمت مسکن بودیم، اما یک چنین اتفاقی در سال ۹۹ با توجه به شرایط اقتصادی کشور و بنیه مالی مردم و شرایط کرونایی بعید است؛ اگرچه افزایش قیمت در سقف تورم و نزدیک به سقف تورم در حوزه خرید و فروش مسکن وجود خواهد داشت.
* گران‌ترین خانه‌ها در کدام مناطق تهران معامله می‌شود؟
این‌که من بگویم گران‌ترین خانه‌ها در کدام مناطق هستند، این‌که حسرت را بر دل یک عده بگذارد، نتیجه‌ای ندارد. یا این‌که گفته شود ارزان‌ترین خانه‌ها کجاست، باعث بورس شدن آن مناطق نمی‌شود. اما این‌که بیشترین معاملات مسکن کجاست، باید بگویم بیشترین معاملات در منطقه ۴ و در شرق تهران است و در غرب تهران منطقه ۵ است.
بیشتر بخوانید: ۷۰۰ واحد مسکن مهر پردیس در دست یک دلال!
حسام عقبایی درباره دوره انتظار مسکن عنوان می‌کند: در حال حاضر یک فرد اگر ماهانه ۵ میلیون تومان درآمد داشته باشد و همه این درآمد را پس‌انداز کند و اگر تورمی اتفاق نیفتد، ۲۰ سال دیگر می‌تواند خانه‌دار شد. وی البته درباره پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی می‌گوید: مثل نیمه اول سال ۹۸، سونامی و جهش قیمت در نیمه اول سال ۹۹ نخواهیم داشت؛ اگرچه افزایش قیمت در سقف تورم و نزدیک به سقف تورم در حوزه خرید و فروش مسکن وجود خواهد داشت.
آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفتگو با حسام عقبایی، نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک و رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک است.
* در حال حاضر شاهد اتفاقات قابل تاملی در بازار مسکن هستیم. اوایل زمستان که در بازار مسکن ورود پیدا می‌کردیم، نشانه آن‌چنانی از افزایش قیمت در ماه‌های آتی دیده نمی‌شد و حتی با شیوع ویروس کرونا، افت معاملات بسیار شدید بود و به نظر نمی‌رسید افزایش قیمت مسکن بالا باشد. مشاوران املاک در اسفندماه سال گذشته معتقد بودند که اتفاق خاصی در خصوص قیمت‌ها در سال ۹۹ رخ نخواهد افتاد. اما از پایان فروردین ماه امسال همه معادلات برگشت و قیمت‌ها به شدت بالا رفت و ما در برخی مناطق شاهد افزایش ۳ تا ۵ میلیون تومانی قیمت مسکن بودیم. دلیل این موضوع را چه می‌دانید؟ کرونا چقدر روی بازار اثر گذاشت؟
ببینید، فقط تاثیر کرونا نبوده است. این‌که ما بگوییم کرونا باعث گرانی مسکن یا اجاره‌بها شده، اشتباه است و قطعا عوامل و دلایل دیگری در این بازار اثر گذاشته است. من برای این‌که بیشتر موضوع را باز کنم، به سال ۹۸ برمی‌گردم. سال ۹۸ بازار مسکن در نیمه اول سال دچار رکود تورمی بود. به عبارتی، قیمت مسکن از اردیبهشت ۹۸ نسبت به دی ماه و زمستان ۹۷ رشد بیش از ۱۰۰ درصدی را تجربه کرد. یعنی آپارتمانی که در زمستان ۹۷ حدود یک میلیارد تومان قیمت داشت، در بهار و تابستان ۹۸ قیمت آن به دو میلیارد به بالا رسید. این در حالی است که بازار راکد بود و حجم معاملات افزایش آن‌چنانی پیدا نکرده بود، ولی بازار دچار رکود تورمی به مفهوم واقعی شد. این افزایش قیمت همچنان ادامه‌دار بود و تا پایان شهریور ۹۸ ادامه داشت.
در نیمه دوم سال ۹۸ وارد رکود غیرتورمی شدیم. در واقع بازار همچنان راکد بود، ولی تورم وجود نداشت. کاهش قیمت هم وجود نداشت. یعنی افزایش قیمت نامتعارف و نامتعادلی که ایجاد شده بود، ادامه پیدا کرد، اما این بار وضعیت بازار به سبکی بود که شاهد سونامی یا جهش قیمت مسکن نبودیم. از اوایل بهمن ۹۷ با توجه به وضعیت بازار مسکن، بخش عمده‌ای از خریدارانی که تصمیم داشتند در سال ۹۸ خرید مسکن داشته باشند و خریدشان به سال ۹۹ نرسد، از اوایل بهمن وارد بازار مسکن شدند. ورود این گروه به بازار مسکن و در حوزه خرید و فروش، دوباره رکود تورمی را به بازار برگرداند. یعنی افزایش حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت در بهمن ۹۸ در حوزه مسکن داشتیم. قیمت‌ها روز به روز بالا می‌رفت؛ چه‌بسا احتمال داشت افزایش قیمت‌ها تبدیل به سونامی دومی طی یک‌سال شود. این افزایش قیمت‌ها از اول بهمن ادامه‌دار بود تا دهم اسفند ۹۸. پس از آن به دلیل جدی شدن ویروس کرونا، قطع روابط خریدار و فروشنده را در معاملات مسکن شاهد بودیم. از دهم اسفند تا ۲۳ فروردین‌ماه بازار و اقتصاد کشور عملا تعطیل بود. مشاوران املاک در سراسر کشور تعطیل بودند. مشاوران املاک در استان تهران تا ۳۰ فروردین تعطیل بودند و عملا فعالیت رسمی مشاوران املاک و فعالان حوزه مسکن در استان تهران از ۳۰ فروردین و در سایر استان‌ها از ۲۳ فروردین شکل گرفت.
ابتدای اردیبهشت‌ماه هنوز بازار شکل نگرفته بود، چون بازار مسکن با بازار ارز و طلا بسیار متفاوت است. ما در بازار ارز و طلا ظرف مدت چند ساعت خرید را انجام می‌دهیم، ولی در بازار مسکن حتی اگر نقدینگی کامل هم داشته باشید و تصمیم به خرید یک واحد مسکونی داشته باشید، تا فایل مورد نظر را پیدا کنید و قرارداد آن را بنویسید و زمان محضر بگذارید و خانه را تحویل بگیرید و در نهایت آمار به عنوان خرید تلقی شود، حداقل بین ۴۵ روز تا ۲ ماه زمان می‌برد. حالا بماند که گروهی نسبت به پیش‌خرید واحد مسکونی اقدام می‌کنند. پس عملا کسانی که در اردیبهشت‌ماه وارد بازار مسکن شدند، مراجعات آن‌ها را می‌توانیم ثبت کنیم، ولی خرید آن‌ها را برای این‌که معامله‌ای انجام شده تلقی شود، باید خرداد ماه و یا تیرماه رصد کنیم. آن هم در شرایط نبود فایل و عدم تثبیت قیمت‌ها و احتیاطی که فروشنده‌ها در رابطه با آینده بازار مسکن داشتند.
* یک آماری که منتشر شد، افزایش ۸۰۰ درصدی معاملات مسکن در اردیبهشت نسبت به فروردین ماه امسال بود.
ما کاهش معاملات در سال جاری نسبت به پارسال داشتیم. امسال چه در اردیبهشت‌ماه و چه در خردادماه، نسبت به سال گذشته تعداد معاملات بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
* اصلا فروشنده در بازار وجود دارد؟
خیلی کم. از اوایل اردیبهشت‌ماه که بازار شکل گرفت، چند عامل از موجبات گرانی قیمت مسکن بوده است.
* با توجه به شیوع ویروس کرونا و این‌که وضعیت اقتصادی مردم خوب نبوده، چه دلیلی دارد که افزایش قیمت مسکن اتفاق بیفتد؟
دلیل اول، تورم عمومی کشور است. یعنی تورم عمومی به عنوان اصلی‌ترین شاخص اقتصادی در رشد قیمت مسکنی که سهم ۳۵ تا ۴۰ درصدی در اقتصاد کلان کشور دارد، اثرگذار بوده است. تورم عمومی در فروردین ۹۹ بنا به اعلام مرکز آمار ایران، ۳۰.۲ درصد اعلام شده است؛ این در حالی است که اقتصاد کشور در فروردین‌ماه تعطیل بود. وقتی تورم عمومی ۳۰.۲ درصد اعلام شده، مطمئنا در اردیبهشت و خرداد این تورم بیشتر خواهد شد. پس قاعدتا یکی از شاخص‌های اصلی بالا رفتن قیمت مسکن یا اجاره، تورم عمومی حاکم بر کشور است.
نکته بعدی افزایش قیمت مسکن، نبود توازن بین عرضه و تقاضا است. به عبارتی، ما تقریبا طی ۵ سال گذشته کاهش تولید مسکن در کشور داشتیم. براساس آخرین آماری که شهرداری‌ها اعلام کردند، در سال گذشته شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بودیم.
* این نشان می‌دهد که فعالان در حوزه ساختمان‌سازی از بازار خارج شده‌اند؟
برخی از این گروه آماتور بودند و حرفه‌ای نبودند. این گروه تقریبا از بازار خارج شده‌اند؛ بنابراین تولید مسکن کاهش پیدا کرده و این در حالی است که جمعیت افزایش یافته و متقاضی خرید خانه زیاد است.
نکته بعدی این است که درآمد عمومی مردم متناسب با رشد قیمت مسکن نیست. یعنی درآمد عمومی مردم از رشد قیمت مسکن جا مانده است. به عبارتی، رشد قیمت مسکن در حد پرشتاب حرکت می‌کند؛ به‌گونه‌ای که براساس گزارش مرکز آمار ایران، قیمت مسکن از سال ۷۴ تا سال ۹۸ تقریبا ۱۰۸ برابر شده است. یعنی در طول ۲۴ سال، هر سال قیمت مسکن بیش از ۴ برابر افزایش قیمت داشته است.
* در حال حاضر دوره انتظار خرید مسکن چقدر است؟
به نظر من با توجه به شرایط کنونی، اگر حقوق یک فرد را ۵ میلیون تومان در نظر بگیرید و این فرد همه این حقوق را ذخیره کند و به تورم هم نخوریم، دوره انتظار مسکن ۲۰ سال است.
تورمی که ما در فروردین ۹۹ داشتیم، ۳۰.۲ درصد بود، اما در حوزه درآمد کارگران و دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه، افزایش حقوق در حدود ۲۰ تا ۲۲ درصد بوده است. در شرایط عادی که کرونایی وجود نداشت، هیچ‌گاه تورم فروردین به دلیل تعطیلات ملاک قرار نمی‌گرفت، اما با این وجود تورم فروردین حدود ۳۰ درصد اعلام شده، یعنی تورم فروردین ۸ درصد از افزایش حقوق کارگران و کارمندان و دهک‌های مختلف جامعه جلوتر است. این‌ها عاملی می‌شود که روز به روز بر تعداد مستاجران افزوده شود، یعنی ما از دهه ۶۰ تا دهه ۹۰ که اواخر آن را طی می‌کنیم، تعداد مستاجران از ۲۲، ۲۳ درصد به نزدیک ۴۰ درصد در شهر‌های بزرگ رسیده است. چرا تعداد مستاجران روند صعودی داشته است؟ چون قدرت خریدشان کاهش پیدا کرده و دیگر نمی‌توانند برای خود مسکن تهیه کنند.
* افزایش قیمت مسکن در شرایطی که مردم توان خرید ندارند، چه توجیهی دارد و چه کسانی مسکن می‌خرند؟
تقریبا از سال ۹۳ نزدیک به ۸۰ درصد از خرید و فروش‌هایی که در بازار مسکن صورت می‌گیرد، خرید و فروش‌های سرمایه‌ای است و کمتر از ۲۰ درصد از معاملات مسکن، معاملات مصرفی است. تا قبل از سال ۹۳، آمار تا این حد بالا نبوده که ۸۰ درصد خرید و فروش‌ها سرمایه‌ای باشد.
* تا قبل از آن، چقدر بوده است؟
در حدود ۴۰، ۵۰ درصد معاملات سرمایه‌ای و بقیه مصرفی بود. یعنی ۲ هزار و ۴۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی سرگردان و یا پولی که در جامعه وجود دارد و در اختیار عده قلیلی از افراد جامعه است، در حوزه مسکن ورود پیدا کرده است.
به نظر من، ۲۰ درصد دیگر معاملاتی که در بازار مسکن به صورت مصرفی است، به طور کامل به صورت مصرفی نیست. از این ۲۰ درصد، تقریبا ۱۵ درصد افرادی هستند که خانه‌های خود را تبدیل به احسنت می‌کنند. حدود ۵ درصد خریداران در بازار، مصرفی بالقوه هستند. این گروه کسانی هستند که ۱۶۰ میلیون تومان وام گرفته‌اند، ۷۰ میلیون تومان پرایدشان را فروخته‌اند، ۵۰ میلیون تومان طلا فروخته‌اند و کلی پول قرض گرفته و خانه را هم در نهایت رهن می‌خواهند بدهند تا یک واحد مسکونی ۴۰ متری در جنوب شهر بخرد.
* یعنی معاملات مصرفی واقعی در حوزه مسکن در جنوب شهر اتفاق می‌افتد؟
در نقاط مستضعف جامعه اتفاق می‌افتد و بقیه عموما سرمایه‌ای است یا جزو ۱۵ درصدی است که می‌خواهند خانه خود را تبدیل به احسنت کنند. اگر معاملاتی که در حوزه سرمایه‌ای اتفاق می‌افتد و در حدود ۸۰ درصد است، کاهش یابد، مسکن به قیمت واقعی خود نزدیک می‌شود، چون متقاضی کاهش می‌یابد و فروشنده نمی‌تواند سودی را که خارج از حیطه توقعش است، ببرد.
ما وقتی مالیات بر عایدی مسکن داشته باشیم، اوضاع کاملا متفاوت می‌شود. فردی که در اسفند ۹۷ حدود ۱۰۰ میلیارد تومان وارد بازار مسکن کرده و ارزش ۱۰۰ میلیارد تومان این فرد در خرداد یا تیر ۹۸ حدود ۲۰۰ میلیارد تومان شده است، باید مالیات پرداخت کند. در کجای دنیا، در کدام اقتصاد و کار تولیدی می‌توان در پروسه زمانی ۴، ۵ ماه چنین سودی کرد؟
مالیات بر عایدی مسکن باید بازدارنده از این باشد که توجیه نداشته باشد چنین سرمایه‌گذاری‌ای اتفاق بیفتد. یک زمانی بود که مردم ۱۰ تا ۱۰ تا سیم کارت می‌خریدند، اما الان چنین کاری سودآوری ندارد. وقتی مالیات بر عایدی موثر در بازار مسکن وجود داشته باشد، از فردی که ۱۰۰ میلیارد تومان به بازار مسکن می‌آورد و ۱۰۰ میلیارد تومان آن، ۲۰۰ میلیارد تومان شود، اگر دولت ۹۰ میلیارد تومان مالیات بگیرد، چه انگیزه‌ای برای ریسک وجود دارد؟
اصلی‌ترین مالیات در کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از سوداگری و سونامی افزایش قیمت و سفته‌بازی، مالیات بر عایدی مسکن است. بعد از مالیات بر عادی مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی مطرح است. اما آن قدری که مالیات بر عایدی مسکن می‌تواند کنترل‌کننده بازار مسکن باشد، مالیات بر خانه‌های خالی موثر نیست. تعداد خانه‌های خالی‌ای که در کشور ما براساس آخرین سرشماری سال ۹۵ وجود دارد، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی است.
* شما به عنوان فردی که به بازار مسکن اشراف دارید، فکر می‌کنید تعداد خانه‌های خالی چه تغییری کرده است؟
من فکر می‌کنم تعداد خانه‌های خالی کمتر شده است، چون بخشی از این خانه‌های خالی، خانه‌هایی بود که در حوزه مسکن‌مهر و اطراف شهر‌های بزرگ وجود داشت که آب و برق و گاز و امکانات نداشتند که بخشی ساماندهی و به شبکه عرضه وارد شده است. تقریبا در استان تهران ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. از این ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، حدود ۲۵۰ هزار واحد داخل شهر تهران و حدود ۲۵۰ هزار واحد خارج از شهر تهران است. واحد‌هایی که خارج از شهر تهران است، به طور معمول واحدهای کوچک و بدون امکانات و یا کم امکانات است که خالی مانده است. واحدهای دیگری هم که در شهر تهران خالی مانده، عموما واحدهای لوکس و لاکچری و متراژ بزرگ در شمال تهران هستند که دهک‌های ضعیف و متوسط حتی انباری این خانه‌ها را هم نمی‌توانند اجاره کنند. یعنی اگر این خانه‌ها وارد شبکه عرضه هم شود، دهک ضعیف و متوسط انباری این خانه‌ها را هم نمی‌تواند اجاره کند؛ چه برسد به خانه را، چراکه الگوی ساخت، متناسب با دهک ضعیف و متوسط جامعه نیست؛ بنابراین وقتی که مالیات بر خانه‌هالی خالی موثر در قانون لحاظ شود، آن زمان یا الگو‌های تولید تغییر می‌کند که توده مردم بتوانند از خانه‌ها استفاده کنند و نیز به حدی رقم مالیات سنگین می‌شود که ضرر نگه داشتن خانه بیشتر از خالی نگه داشتن آن خواهد بود.
متاسفانه خروجی مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی از مجلس دهم بیرون نیامد.
* فکر می‌کنید چه دست‌های پنهانی مقابل مالیات بر عادی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی وجود دارد؟
من در رابطه با مالیات بر عادی مسکن، دست‌های پنهان را لمس کردم. من به عنوان یک فعال اقتصادی که بیش از ۲۰ سال است در حوزه مشاوران املاک مسوولیت دارم، کاملا لمس می‌کنم که دست‌های پنهان و مافیای مسکن در قوانین و قواعد جلوگیری از سفته‌بازی سوداگری بازار مسکن نقش دارند، ولی با آمدن نمایندگان مجلس یازدهم که شعار انقلابی‌گری و جهادگری دارند، انتظار می‌رود که حرکت‌ها و برنامه‌هایشان در حوزه اقتصادی مسکن متفاوت باشد.
* درباره اثرگذاری تسهیلات بانکی در بازار مسکن هم توضیح دهید.
ببینید، من معتقدم عامل دیگر گرانی مسکن و نداشتن قدرت خرید مسکن، این بوده که تسهیلاتی که بانک‌ها به خریداران مسکن پرداخت می‌کنند، کارا نیست. اصلا قالب و اسلوب تسهیلات بانکی، تسهیلات کارا و موثر و از موجبات خانه‌دار شدن مردم نیست.
* با وام ۱۶۰ میلیون تومانی مسکن، ۹ متر خانه هم نمی‌شود خرید.
بله، تسهیلات مسکن در کشور ما کارا نیست. شما به کشور‌های توسعه‌یافته و یا حتی در حال توسعه مثل ترکیه و مالزی وقتی مراجعه می‌کنید، می‌بینید تا ۷۰، ۸۰ درصد و حتی بعضا تا ۱۰۰ درصد قیمت مسکن به صورت ۳۰ ساله، ۴۰ ساله و حتی نیم قرن تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود. در کشور ما بانک مسکن، یک بانک تجاری است، یعنی هنوز به یک بانک توسعه‌ای تبدیل نشده است. بانک تجاری، نگاه سود و زیانی و بنگاه‌دارانه دارد. در صورتی که در بانک مسکن نباید نگاه تجاری وجود داشته باشد. بانک مسکن باید یک بانک توسعه‌ای باشد و نگاه سودجویانه نداشته باشد و به این سمت حرکت کند که تولید توسعه پیدا کند. در این شرایط، شما می‌بینید کسی که از حداقل تسهیلات بانکی می‌خواهد استفاده کند، اگر بخواهد اوراق خرید کند تا بتواند وام بگیرد، می‌خواهند به او ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات بدهند و این فرد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان باید هزینه کند که این وام را بگیرد؛ آن هم با سود ۱۸ درصد. در کجای دنیا برای گرفتن یک وام ۱۶۰ میلیون تومانی، یک چهارم مبلغ وام را هزینه گرفتن وام می‌کنید؟ با سود ۱۸ درصد و اوراق ۳۰، ۴۰ میلیون تومانی، می‌توان گفت سود این وام حدود ۳۰ درصد می‌شود.
از طرف دیگر، این تسهیلات کارا و موثر نیست. یعنی یک فرد با ۱۶۰ میلیون تومان و میانگین متوسط ۱۷ میلیون تومان قیمت هر متر واحد مسکونی، ۱۰ متر آپارتمان متوسط هم نمی‌شود در شهر بزرگی مثل تهران خرید. پس عملا تسهیلات بانکی کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند.
* خبری از افزایش وام مسکن هست؟
فعلا خبری نیست و اگر خبری هم باشد، با این روش کارا نیست. یعنی ما باید برای تسهیلات بانکی یک پرونده خاص در حوزه مسکن داشته باشیم. به عبارتی، بانک‌ها به دلیل این‌که بنگاه‌داری می‌کنند و دنبال منافع خود هستند، به ارائه تسهیلات یک نگاه اقتصادی و سودجویانه دارند. بانک‌ها راضی هستند ۱۰۰ مورد تسهیلات برای خرید خودرو یا کالا بدهند، اما یک وام برای خرید مسکن ندهند.
* چرا؟
چون برای کالا سود ۲۴ درصد می‌گیرند و بازگشت وام هم ۲۴ ماهه یا ۳۶ ماهه است، اما وام مسکن باید ۱۲ ساله داده شود و مدت بازگشت پول خیلی زیاد است، بنابراین پرداخت وام مسکن برای بانک‌ها توجیه اقتصادی ندارد، چون بانک‌ها توسعه‌ای نیستند و نگاه سودجویانه دارند. در واقع بانک مسکن با همه ایراد‌های اساسی که به آن وارد است، باز هم در ارائه تسهیلات بانکی در حوزه مسکن تنها واقع شده است.
از طرف دیگر، رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است. یعنی همان‌طور که رشد درآمد عمومی مردم با رشد قیمت مسکن متناسب نبوده، دولت رشد تسهیلات بانکی را هم با رشد قیمت مسکن متناسب نکرده است. در سال ۱۳۸۳ که تسهیلات بانکی ۱۵ میلیون تومان بوده، با ۱۵ میلیون تومان بین ۴۰ تا ۴۷ درصد از یک واحد آپارتمانی متوسط را در تهران می‌توانستیم تامین اعتبار کنیم. الان که در سال ۹۹ قرار داریم، با وام ۱۶۰ میلیون تومانی کمتر از ۱۰ درصد از ارزش یک آپارتمان متوسط تامین می‌شود. پیام این موضوع این است که رشد تسهیلات بانکی از نظر مبلغ متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است.
حالا نکته این‌جاست که اگر از فردا اعلام کنند که به وام ۱۶۰ میلیون تومانی، یک میلیارد تومان تسهیلات پرداخت می‌کنیم، باز هم این وام نمی‌تواند کارا باشد، چون قسط این وام یک میلیارد تومانی می‌خواهد ۲۵ یا ۳۰ میلیون تومان باشد. کدام یک از افراد دهک‌های متوسط یا ضعیف جامعه می‌توانند این رقم را وام پرداخت کنند. همین الان این گروه در اقساط ۲ میلیون تومانی خود مانده‌اند. پس صرفا این‌که بانک بگوید تسهیلات بانکی را افزایش می‌دهم، خیلی کارا و موثر نیست؛ حالا بماند که یک چنین کاری را هم نمی‌کند و وام ۱۶۰ میلیونی هم با شرایط خاص پرداخت می‌شود.
بر این اساس، در حوزه تسهیلات بانکی باید یک بازنگری اتفاق بیفتد. در ابتدا به نظر من اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی راه نجات اقتصاد ایران است. یکی از زیرمجموعه‌های اقتصاد کلان کشور، بازار مسکن است. تا اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی در کشور صورت نگیرد، نمی‌توانیم در ساختار اقتصادی کشور شاهد تغییر، دگرگونی و دگردیسی در حوزه‌های مختلف بازار مسکن باشیم.
خروجی اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی از مجلس دهم بیرون نیامد؛ این در حالی است که شعار منتخبان مجلس دهم، اصلاحات اقتصادی بود و همه هم توقع داشتند که در دو، سه ماه اول، اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی را شاهد باشند. اگر مجلس یازدهم به صورت انقلابی، جهادی و فوری نسبت به این موضوع اقدام نکند، بقیه کار‌ها در حوزه مالیات مثل مالیات بر عایدی مسکن یا مالیات بر خانه‌های خالی، تنها به مانند مُسکن خواهد بود. راه اساسی، اصلاح سیاست‌های کلان کشور و ایجاد بانک‌های توسعه‌ای در کشور است.
* برخی از تحلیلگران اقتصادی در بهم‌ریختگی بازار مسکن، بانک‌ها را متهم می‌کنند. شما چقدر این موضوع را قبول دارید؟
من صددرصد با این موضوع موافق هستم. یکی از عوامل اصلی نابه‌سامانی اقتصاد ایران، قانون سیاست‌های پولی و بانکی کشور است. من گفتم که راه نجات اقتصاد ایران، اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی است. نکته بعدی، بحث نقش بانک‌ها است. چرا در کشور ما تا این حد بانک زیاد است؟ چرا در کشور‌های توسعه‌یافته تعداد بانک‌ها کم است و تا این حد تنوع بانک وجود ندارد؟ شاید یک بخشی از سیاستی که خیلی از این بانک‌ها ادغام می‌شوند، در همین مسیر باشد. اما واقعیت این است که بانک‌ها (دولتی و خصوصی) بنگاه‌داری می‌کنند. بانک‌ها متاسفانه هلدینگ‌های مختلفی را تاسیس کرده‌اند؛ از هلدینگ‌های ساختمانی تا هلدینگ صادرات و واردات و ... این‌ها مخالف قانون بانکداری است. چه کسی باید جلوی بانک‌ها را بگیرد؟ بانک مرکزی تکلیف دارد که به این موضوع ورود پیدا کرد. مجلس نیز به عنوان تحقیق و تفحص با توجه به این‌که برخلاف قانون عمل می‌کنند، می‌تواند ورود پیدا کند و با این بانک‌ها به طور جدی برخورد کند. از سوی دیگر، سازمان بازرسی کل کشور وقتی می‌بیند بانک‌ها برخلاف قانون عمل می‌کند، چرا ساکت نشسته‌اند.
نکته خطرناک‌تر این است که بنگاه‌داری از درون بانک دارد به بنگاه‌داری در درون بورس منتقل می‌شود. بورس مسکن چه معنایی دارد؟ اول باید شفاف‌سازی کنند که بورس مسکن چیست! در دنیا یک چنین چیزی من ندیدم. چیزی به نام بورس مسکن وجود نداشته است. آنچه که از بورس مسکن می‌شنویم و آنچه که می‌گویند، در دو بخش است. یک بخش مربوط به صندوق‌هاست که مردم در صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند که در نهایت مردم از این صندوق‌ها استقبال نخواهند کرد.
* چرا؟
به دلیل این‌که حاشیه سود قیمت مسکن و سرمایه‌گذاری مسکن را سرمایه‌گذار مسکن حاضر نیست با فرد دیگری تقسیم کند؛ بنابراین از حالا می‌گویم این طرح شکست‌خورده است.
نکته دوم، بحث ورود املاک مازاد بانک‌ها و وزارتخانه‌ها و نهاد‌ها است. این‌که ما املاک مازاد را در بورس بفروشیم، بنگاه‌داری می‌شود؛ بورس نیست. فروش املاک کار دلال و بنگاه است، نه بورس. بورس مسکن باید تعریف شود.
* در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران چقدر است؟
این رقم متفاوت است؛ از حداقل متری ۲ میلیون تومان شروع می‌شود و تا متری ۶، ۷ میلیون تومان وجود دارد. بستگی به متریال و مصالح ساختمانی دارد.
* در شهرستان‌ها هزینه ساخت مسکن چقدر است؟
در شهرستان‌ها هم همین‌طور است. من فکر می‌کنم اگر با استاندارد‌هایی که امروزه داریم، بخواهیم ساختمان خوب و بادوامی داشته باشیم، حداقل هر مترمربع بین یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان باید هزینه شود.
* پیش‌بینی شما از شرایط آتی بازار مسکن چیست؟
پیش‌بینی من این است که تا پایان نیمه اول سال ۹۹ یعنی تا پایان شهریورماه، قیمت مسکن در حوزه خرید و فروش به میزان تورم عمومی کشور در شهر‌های بزرگ افزایش می‌یابد. حالا بستگی به این دارد که دولت چقدر بتواند تورم را کنترل کند.
* در شهر‌های کوچک وضعیت چگونه خواهد بود؟
در شهر‌های متوسط فاصله افزایش قیمت تورم، از خط تورم یک مقدار بیشتر است، یعنی قیمت مسکن کمتر افزایش پیدا می‌کند. در مجموع افزایش قیمت مسکن امسال خواهیم داشت و داریم و این موضوع کاملا ملموس است و بخشی از این افزایش قیمت با وجود دوران کرونایی تاکنون رخ داده است.
نکته‌ای که وجود دارد، این است که مثل نیمه اول سال ۹۸، سونامی و جهش قیمت در نیمه اول سال ۹۹ نخواهیم داشت. ما در سال ۹۸ یک‌دفعه شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی یا ۱۲۰ درصدی قیمت مسکن بودیم، اما یک چنین اتفاقی در سال ۹۹ با توجه به شرایط اقتصادی کشور و بنیه مالی مردم و شرایط کرونایی بعید است؛ اگرچه افزایش قیمت در سقف تورم و نزدیک به سقف تورم در حوزه خرید و فروش مسکن وجود خواهد داشت.
* گران‌ترین خانه‌ها در کدام مناطق تهران معامله می‌شود؟
این‌که من بگویم گران‌ترین خانه‌ها در کدام مناطق هستند، این‌که حسرت را بر دل یک عده بگذارد، نتیجه‌ای ندارد. یا این‌که گفته شود ارزان‌ترین خانه‌ها کجاست، باعث بورس شدن آن مناطق نمی‌شود. اما این‌که بیشترین معاملات مسکن کجاست، باید بگویم بیشترین معاملات در منطقه ۴ و در شرق تهران است و در غرب تهران منطقه ۵ است.
منبع: خبر آنلاین