اقتصاد۲۴ - در دو دهه گذشته زمین و مالکیتش پای ثابت بیشتر دعوا‌هایی بوده است که میان اشخاص مختلف حقیقی و حقوقی به راه افتاده است؛ برای همین این روزها باید تعجب کرد از اینکه شخصی در جایی از ایران مرتکب تخلفی از نوع مالی و اداری شده باشد، اما دست‌کم یک‌سر این تخلف به زمین بازی ربطی پیدا نکرده باشد.
مجادله بر سر وقف دانشگاه آزاد اسلامی، تخلف مدیرعامل وقت سازمان تامین اجتماعی، واگذاری جنجالی املاک شهرداری تهران در زمان شهرداری محمدباقر قالیباف، صدور سند ثبتی برای کوه دماوند به استناد یک وقفنامه، داستان‌های مربوط به تصاحب طولانی مدت برخی املاک مسکونی از سوی رجال سیاسی-نظامی و از مهمتر رویه بحث برانگیزی که پرویز فتاح هم در کمیته امداد امام خمینی و هم در بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی در قبال مدیریت املاک و مستغلات اتخاذ کرده است جه اشتراک دارند و آن این است که همه و همه رنگ و بویی از جنس زمین بازی دارند؛ شاید از همین روست که برخی پژوهشگران معاصر وقایع اقتصادی- سیاسی ایران، زمین و به صورت مشخص‌تر تصرف و تملک اراضی دولتی را یکی از عرصه‌هایی فرض می‌کنند که «طبقه جدید» در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی به تدریج کنترل آن را در اختیار گرفته و از آن برای تکاثر روزافزون ثروت و قدرت استفاه می‌کنند.
شاید شرایط محاط و خاصی که زیست جامعه کنونی ایرانی از سال‌های پس از پیروزی انقلاب بر بستر آن شکل گرفته است به صورتی موثر به گسترش این باور عامه دامن بزند که دعواهای پرحاشیه‌ای مِلکی فقط مختص ایرانیان است و محال است در هیچ جای دیگری از دنیا تصرف و تصاحب زمین تا این حد جنجالی شود؛ با این حال هستند پژوهشگرانی که به استناد مطالعات و تحقیقاتشان باوری غیر از این دارند و معتقدند که بازار املاک و مستغلات ایران تافته‌ای جدا بافته نیست و تنها دلیل خاص بودن این وضعیت رویه متفاوتی است که از سوی حاکمیت اقتصادی ایران در سال‌های بعد از تعدیل ساختاری اتخاذ شده است.
کمال اطهری، پژوهشگر حوزه اقتصاد شهری در گروه صاحبنظران دسته اخیر جای دارد و در خصوص علنی شدن مجادلات که ظاهرا مدت‌هاست بر سر مِلک و املاک جریان دارد به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: زمین کالایی ارزشمند در هر گوشه از این جهان است و برای همین نمی‌توان به صورت ذاتی برای وضعیت بازار ملک و مستغلات در ایران حالتی متفاوت و منحصر به فرد را قائل شد؛ صحبت از ارزش ویژه‌تر ملک و املاک در اقتصاد ایران در اصل بهانه‌ای است که مدام در حال ترویج است و اگر بخواهیم منصف باشیم این مشکلی است که همه جوامع مبتلا به تورم اقتصادی بالا از آن رنج می‌برند.
اطهاری در دفاع از جهانی بودن مسئله ارزش زمین و مستغلات می‌گوید: ژاپن، آمریکا، کره جنوبی، انگلستان و خیلی دیگر از کشور‌ها هستند که قیمت بازار املاک و مستغلاتشان زمانی به دلیل بی غفلتی متولیان اقتصادی وقت رو به افزایش گذاشت و وضع قوانین کنترل کننده این بازار‌ها الان وضعیتی مشابه ایران دارد؛ واقعیت این است که برخلاف ایران حالا در این کشور‌ها از ضعف نهادی خبری نیست و برای همین است که از مقایسه وضعیت بازار ملک ایران با این کشور‌ها به این نتیجه اشتباه می‌رسند که حتما ایران یک مورد استثناییست.
این پژوهشگر حوزه اقتصاد شهری در توضیح اینکه چه عاملی سبب می‌شود تا ضعف نهادی در اقتصاد ایران باعث موقعیت به‌غایت ممتاز و برتر بازار املاک شود، می‌گوید: در وهله اول برخورد ایدئولوژی با نهادسازی دولتی یا بازاری مسبب این وضعیت است و تجربه نشان داده که نتیجه این اتفاق چیزی غیر از غافل شدن از ساماندهی و گسترش فساد سیستماتیک نیست؛ در وهله دوم هم اتفاقی که در همین راستا افتاد وضع قانون فروش تراکم در زمان دولت سازندگی بود و باعث شد تا از آن زمان تاکنون از طریق فروش مقررات شهری زمینه شکل گیری فسادی نهادی سیستماتیک شکل بگیرد.
اطهاری که معتقد است اتفاقاتی نظیر تصرف زمین‌های منابع طبیعی و اراضی خارج از محدوده شهری را نیز باید در ادامه این سلسله وقایع ارزیابی کرد، ادامه می‌دهد: دنباله این رشته ابتذال، سرِ درازی دارد؛ دیگر کنار گذاشتن قانون مترقی زمین شهری و جایگزین کردنش با قانون تراکم دیگر پاسخگوی عطش ایجاد شده در مناسبات زمین بازی نیست و حالا نوبت آن است تا به کمک اقتباس‌های شرعی از مقررات وقف، حق مالکیت بر حقوق اِشراف، ارتفاق و مجاورت رجحان داده شود و در نهایت صحبت از تصاحب و مالکیت منابع طبیعی نظیر کوه دماوند نیز به میان بیاید.
وی که در عین حال مدعی است این قضیه تنها محدود و مختص به بازار ملک و املاک نیست و در سایر بازار‌ها نیز به نوعی شاهد بازتولید چنین جاه طلبی‌هایی ازناحیه بازیگران اصلی اقتصاد هستیم، در دنباله صحبت‌های خود می‌گوید: محض نمونه بنیاد مستضعفانی که امروز بر سر تملک و تصرف املاک و مستغلاتش ادعا‌های فراوان دارد، سال‌هاست که مالک بنگاه‌های ریز و درشت اقتصادی و صنعتی هم محسوب می‌شود و در تمامی این سال‌ها مسئولیت اداره این موسسات به حلقه‌ای از افراد و اشخاص سپرده شده که در عمل کارکردی غیر از تجزیه بنگاه نداشته‌اند؛ اینکه از صدر تا ذیل اموال منقول و غیر منقول از ماشین آلات و مواد خام و محصول گرفته تا لیست مشتریان و فروشندگان و در نهایت زمین و املاک متعلق به بنگاه طی یک بازه زمانی تقسیم و تجزیه شوند اتفاقی است که مشاهده آن در سایر نهاد‌های از این دست رخ داده است.
اما چه چیزی باعث می‌شود تا هرازگاهی میان اشخاص ذی‌نفوذ و بازیگران اصلی اقتصاد ایران بر سر تصاحب زمین یا املاک چنان اختلافی صورت بگیرد که مردم عادی از طریق رسانه‌های عمومی در جریان بخشی از آن قرار بگیرند، پرسشی است که اطهاری در پاسخ به آن می‌گوید: این داستان هم دو دلیل عمده دارد، نخست آنکه زمین یا ملک مورد اختلاف از ابتدا ارزشمند بوده و حالا با نوسانات اقتصادی ارزشمندتر شده است و دلیل دوم اینکه ملک مورد ادعا از ابتدا ارزش چندانی نداشته، اما با مجموعه اتفاقاتی که به مرور زمان افتاده است کم‌کم قدر و ارزشی پیدا کرده که حالا نمی‌توان از آن چشم پوشید؛ هر دو این‌ها سبب می‌شوند تا هرچند وقت یکبار اختلافات طرفین دعوا آنقدر بالا بگیرد که مردم عادی متوجه بخشی از آن بشوند.
این پژوهشگر اقتصاد شهری در نقد نهاد‌هایی که مدعی محق بودن در تملک املاک خاص و پرحاشیه هستند می‌گوید: همه این مدعیان در مواجهه با افکار عمومی می‌گویند که قصدشان تبدیل به احسن کردن اموال است؛ اینکه مثلا با تملک مثلا کوه دماوند یا فلان ملک خاص چطور می‌توان برای تبدیل به احسن کردن آن اقدام کرد یک پرسش است و اینکه قرار است از قبل این تبدیل به احسن کردن چه عوایدی نصیب جامعه و به ویژه به گروه‌های مخاطب اصلی این نهادها بشود پرسشی دیگر است.
اطهاری ادامه می‌دهد: تجربه نشان داده که در ایران فرآیند تبدیل به احسن معنایی غیر از افزایش ثروت ندارد؛ وضعیتی درست برخلاف کشور آمریکا که از نظر خیلی‌ها سرآمد آزادی بی حد و حصر سرمایه است؛ در برنامه ریزی‌های شهری این کشور در خدمت خانوار بودن به عنوان یک اصل پذیرفته شده و برای همین است که از دل املاک و مستغلات تغییر کاربری یافته باغ‌ها و خانه‌های کم تراکم بیرون می‌آید اتفاقی که درست برعکس آن در ایران رایج است.
وی که به صورتی عمیق باور دارد کژکارکردی‌های نهاد‌های موثر بر وضعیت اقتصادی ایران به دلیل بها دادن به ایدئولوژی برون سپاری به بازار است، ادامه می‌دهد: خیلی سال است که با کج فهمی به این مسیر نادرست ادامه داده شده است؛ معمولا هرجا که بر سر تصاحب منافع دعوا یا مشکلی وجود داشته از طریق تصویب قانون قضیه فیصله داده شده است، اما دیگر این قضیه آنقدر لوث شده که در برخی مواقع دیگر راهکار‌های قدیمی صادق نیست و برای همین است که هرازچندگاهی این مسائل حل نشده در قالب گله‌گزاری فلان مسئول در نزد مردم علنی می‌شود. واقعیت این است که در نتیجه این رویه مدت‌هاست که تولید در ایران به فعالیتی پرهزینه تبدیل شده و متولیان امر هم دیگر ابایی ندارند که علنا از ارزشمند بودن موقعیت زمینی که کارخانه‌ها در گذشته روی آن بنا شده‌اند سخن بگویند.
اطهاری درباره تاثیری که این مناسبات بر شئون زیست اجتماعی در ایران معاصر دارد چنین می‌گوید: تلخی ماجرا آنجایی است که در نهایت این مردم هستند که مقصر وضعیت بیش از حد متفاوت بازار ملک و املاک در ایران معرفی می‌شوند؛ در حالی که مردم به تاسی از جو ایجاد شده وارد این بازار می‌شوند تا بلکه بتوانند دارایی خود را در برابر نوسانات اقتصادی پیشرو تثبیت کنند. این مناسباتی است که از سوی بازیگران اصلی اقتصاد به لایه‌های زیرین تحمیل شده؛ بانک‌ها، بنیاد‌ها شرکت‌های بزرگ و... به خوبی به مفهوم گران بودن تولید واقفند برای همین تا آنجا که بتوانند دارایی موجود را وارد سفته بازی زمین و مستغلات می‌کنند؛ این رفتار حتی به قیمت عمل نکردن درست به تعهدات مالی دیگر است. به دنبال این وضعیت بنگاه‌های کوچک و در مرحله بعدی اشخاص عادی و معمولی هم ناچارند تا برای بقای خود وارد چنین بازی‌هایی شوند.
وی در نتیجه گیری از وضعیت موجود می‌گوید: علت اصلی گران شدن بیش از حد ملک و املاک استمرار این وضعیت است؛ اینکه در نتیجه هر نوسان اقتصادی شمار بیشتری از مردم محل سکونت خود را به نواحی کمتر برخوردار‌تر و حاشیه‌ای منتقل می‌کنند و در مقابل زمین‌هایی که نهاد‌های خاص مدعی مالکیت آن هستند به محل ساخت بنا‌های اعیانی و شیک تبدیل می‌شود؛ البته این یک تجربه جهانی و ثابت شده است که هرجا تورم افزایش یابد سرمایه گذاری در بازار ملک و مستغلات ارزشمندتر خواهد بود و به تبع آن اختلافات ذینفعان اصلی نیز بر سر تصرف و مالکیت جدی‌تر می‌شود.
این پژوهشگر اقتصاد شهری در ادامه صحبت‌های خود می‌گوید: فرقی نمی‌کند بازیگران اصلی اقتصاد ایران از چه راهی وارد بازار مستغلات شده اند؛ خواه از مصادره‌های اول انقلاب ناشی شود یا واگذاری مالکیت در قبال رد دیون و یا حتی سرمایه گذاری مجدد در این بازار؛ هرچه هست در اقتصاد رها شده و تورم زده ایران بازار ملک و مستغلات نقشی پررنگ دارد؛ حالا هم که قرار است نهادها و دستگاه های مَلاک واداشته شوند تا مازاد مستغلات خود را از طریق بورس مسکن به مردم بفروشند باز هم قرار است عرصه جدیدی برای سفته بازی در این بازار گره خورده ایجاد شود وگرنه محال است مردم عادی بتوانند از این راه‌ها صاحبخانه شوند.
اطهری در خاتمه صحبت‌های خود می گوید: اینکه به نام کمونیستی بودن قانون زمین شهری آن را منسوخ و قانون فروش تراکم را جانشین آن کنند و یا اینکه شرایط را طوری تسهیل کنند که بتوان بر روی زمین‌های در محدوده منابع طبیعی و خارج از حریم شهری ادعای مالکیت کرد نتیجه‌ای غیر از موقعیت فعلی ندارد. متاسفانه همه این اتفاقات در خلاء نهادساز‌های مدنی و غیاب برنامه ریزی مشخص رفاهی اتفاق افتاده است؛ برای همین است که پروژه‌های به اصلاح مسکن اجتماعی به فاجعه پروژه‌های مسکن مهر منتهی می‌شود و کسی نیست که از مسئولان عمل تعهدات قانونی را مطالبه کند؛ اینکه فلان بنیاد یا نهاد از قبل رانت‌های به دست آمده از سفته بازی بازار مسکن به کدام وظیفه در قبال مخاطبان اصلی خود عمل کرده اند و اصلا چرا حق مسکن ۳۰۰ هزار تومانی کارگران غیر از نامش هیچ تناسب دیگری با حقایق بازار مسکن ندارد نتیجه حضور نداشتن نهاد‌های مردمی در لایه به لایه فرآیند تصمیم گیری‌های اقتصادی است؛ نه توسعه و نه عدالت هیچ کدام را نباید قربانی دیگری کرد، اما متاسفانه این مشکلی است که این روزها با آن مواجهیم.
خیلی از افرادی که در بنیادهای مختلف مشغول به کار هستند خودشون رو مالک اون بخش میدونند، یادوشن رفته اینخت دارند از بیت المال حقوق میگیرند و باید خدمتگذار مردم باشند.