اقتصاد۲۴ - آیا فکر ساخت یک واحد مسکونی برای تامین سرپناه خانواده تاکنون به ذهن شما خطور کرده است؟
اگر پاسخ به سوال بالا مثبت باشد، در گام اول باید حساب و کتابی برای محاسبه میزان هزینه ساخت یک واحد مسکونی در نظر بگیرید. به طور کلی هزینه‌های یک واحد مسکونی از ۳ بخش عمده هزینه زمین، هزینه ساخت و پرداخت بهره مالکانه (سود دلالی) تشکیل می‌شود.
در شرایطی که شما خود اقدام به ساخت مسکن کنید و قصد خرید یک واحد مسکونی از سازنده و یا دلال مسکن را نداشته باشید، نیازی به پرداخت هزینه بهره مالکانه ندارید، چرا واحد مسکونی شما پس از ساخته شدن در اختیار مصرفه کننده قرار خواهد گرفت.
در چنین شرایطی کل هزینه پرداختی برای ساخت مسکن به دو دسته عمده هزینه زمین و هزینه ساخت تقسیم بندی می‌شود و شما با آگاهی از این هزینه‌ها می‌توانید، نسبت به برآورد قیمت تمام شده ساخت یک واحد مسکونی برای خانوار خود اقدام نمایید.
هزینه زمین برای ساخت مسکن در مناطق متوسط تهران، متری ۲۱.۲ میلیون تومان است
در همین راستا عمده بخش هزینه مسکن مرتبط با هزینه زمین است. بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران، میانگین غیر وزنی قیمت زمین در پایتخت معادل ۲۱.۲ میلیون تومان برای هر متر مربع زیربنا برآورد می‌شود.
بررسی جزئی‌تر قیمت زمین در مناطق مختلف پایتخت بیانگر آن است که با پرداخت ۲۱.۲ میلیون تومان برای هر متر مربع زیربنا، شما توانایی خرید زمین در مناطق ۷ و ۸ تهران را دارا هستید.
این درحالی است که هزینه زمین بر مبنای همین آمار در منطقه ۱ تهران از ۵۵.۳ میلیون تومان گذر کرده و بیشترین میزان در پایتخت را به ثبت رسانده است.
از سوی دیگر در منطقه ۲۰ تهران، متوسط قیمت زمین در واحد زیربنا تنها ۸.۶ میلیون تومان برآورد می‌شود.
با این تفاسیر ساخت یک واحد مسکونی ۷۵ متری در مکان‌هایی با هزینه متوسط زمین یعنی ۲۱.۲ میلیون تومان برای هر متر مربع زیربنا، نیاز به تامین سرمایه ۱ میلیارد و ۵۹۰ میلیون تومانی است.
هزینه ۴ میلیون تومانی برای ساخت هر متر مربع واحد مسکونی
در شرایطی که شما توانایی خرید زمین را داشته باشید، در گام دوم باید تمهیدات پرداخت هزینه ساخت را تامین کنید. بر اساس برآورد‌های انجام شده، ساخت مسکن با احتساب همه هزینه‌ها از جمله بیمه و مالیات، نیاز به پرداخت ۴ میلیون تومان برای هر متر مربع واحد مسکونی دارد. به عبارت دیگر، در شرایطی که شما هزینه زمین را پرداخت کنید، ساخت ۷۵ متر زیربنا نیاز به تامین سرمایه‌ای معادل ۳۰۰ میلیون تومان را دارد.
به استناد جزئیات مطرح شده، خرید زمین و ساخت یک مسکن ۷۵ متری در یکی از مناطق متوسط پایتخت نیاز به تامین مالی ۱ میلیون تومان ۸۹۰ میلیون تومانی دارد.
پس انداز ۸۲ ساله برای خرید مسکن در مناطق متوسط پایتخت
برای لمس همه جانبه این رقم بهتر است، بدانید که یک کارگر با حداقل حقوق ۱.۹ میلیون تومانی خود، به منظور خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری در یکی از مناطق متوسط پایتخت نیاز به پس انداز همه حقوق خود به مدت ۹۸۹ ماه یا ۸۲ سال را دارد. این درحالی است که این کارگر خود اقدام به ساخت مسکن کند و از پرداخت هزینه به دلال‌ها و سوداگران این بازار بی‌نیاز باشد.
طبیعی است که با این تفاسیر صاحب‌خانه شدن برای اقشار متوسط و کم درآمد رویایی بیش نیست و دولت به عنوان نماینده اجرایی حاکمیت باید شرایط تامین مسکن متناسب با نیاز خانوار‌ها را تامین کند.
وظیفه دولت، تامین مسکن متناسب با نیاز است
شرایط فعلی بازار مسکن و رشد نجومی قیمت‌ها سبب شده تا بسیاری از اقشار جامعه در تامین اساسی‌ترین نیاز خود با مشکل جدی مواجه شوند. بر اساس آمار مندرج در تنها سند رسمی محاسبه نیاز به مسکن یعنی طرح جامع مسکن سال ۹۴، بازار این کالای اساسی در کشور به طور سالانه نیاز به عرضه ۱.۰۵ میلیون واحد مسکونی در سال دارد. بر مبنای جزئیات مندرج در این سند، ساخت این تعداد واحد مسکونی از سال ۹۵ تا سال ۱۴۰۵ باید ادامه دار باشد تا بازار مسکن به نقطع تعادل عرضه و تقاضا دست یابد.
عملکرد نامناسب دولت در سال‌های ۹۵ تا سال ۹۹ سبب شده که در این مدت تنها ۹۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود، در حالیکه طبق طرح جامع، نیاز بازار مسکن ۳.۱۵ میلیون واحد مسکونی است.
دولت زمین و تسهیلات ساخت را در اختیار مردم قرار دهد
در همین راستا رساندن بازار مسکن به نقطه تعادل از سال ۹۹ تا سال ۱۴۰۵ با احتساب نیاز جدید و تقاضای انباشت در طول ۳ سال گذشته، تنها با ساخت حداقل ۱.۲ میلیون واحد مسکونی در هر سال امکان پذیر است.
در این ارتباط، افشین پروین پور، کارشناس مسکن با اشاره به این نکته که دولت برای ساخت سالانه ۱.۲ میلیون واحد مسکونی باید هزینه ساخت را در قالب تسهیلات به مردم پرداخت کند، گفت: «زمین‌های این تعداد واحد مسکونی بر اساس توانمندی اقتصادی خانوار به صورت اجاره ۹۹ سال با قیمت کم و همچنین مدل‌های خود مالک در بافت فرسوده باید از سوی دولت واگذار شود.»
این کارشناس مسکن با اشاره به میزان تسهیلات مورد نیاز برای ساخت این تعداد واحد مسکونی گفت: «ساخت ۱.۲ میلیون واحد مسکونی نیاز به تامین مالی ۳۶۰ هزار میلیاردی از سوی منابع بانکی دارد.»
آیا منابع مالی طرح جهش تولید و تامین مسکن برای پاسخ به نیاز کافی است؟
آخرین روز صحن مجلس در هفته گذشته با آغاز بررسی طرح جهش تولید آغاز به کار کرد.
طرحی که منجر به ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکونی در سال است و هدف آن رساندن بازار مسکن به نقطه مطلوب با تقویت بخش عرضه قلمداد می‌شود.
در همین رابطه، پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در رابطه با تامین مالی طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: «در شرایطی که نیاز به ساخت واحد‌های مسکونی از سوی قانون دیگری به وزارت راه و شهرسازی تکلیف شود، منابع مالی لازم برای آن نیز باید مشخص باشد.»
بیشتر بخوانید: ساخت خانه‌های ۷۰ تا ۱۰۰ متری در طرح جهش مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به شیوه تامین مالی گنجانده شده در طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: «بر اساس آخرین جلسات برقرار شده در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی قرار شد، ۴۰ درصد از تغییر مانده تسهیلات بانکی برای ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکونی مندرج در طرح جهش تولید به کار گرفته شود.»
این مقام مسئول ضمن انتقاد از این شیوه تامین مالی و عدم تناسب آن با نیاز به مسکن گفت: «در سال ۹۷، میزان تغییر مانده تسهیلات بانکی برای تامین مالی ساخت تنها ۱۴۰ هزار واحد مسکونی کافی بوده و این رقم اختلاف زیادی با سرمایه لازم برای ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکونی است.»
مطابق جزئیات بررسی شده در این طرح، تامین مالی ساخت این تعداد واحد مسکونی باید بر اساس استفاده از منابع داخلی بانکی در قالب تسهیلات پرداختی تنظیم شود. در همین رابطه مسئله قابل توجه تامین نیاز مالی متناسب با نیاز به مسکن است.
به عبارت دیگر در شرایطی که هدف مجلس شورای اسلامی، تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشد، باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان سرمایه را در قالب تسهیلات بانکی در اختیار مردم قرار دهد.