پروانه ۱۴۰۰ ، متری چند؟

اقتصاد۲۴ - عوارض ساخت‌وساز‌های ۱۴۰۰ در پایتخت با تصویب مدیریت شهری از ۳۷ درصد تا بیش از ۲۵۰ درصد - بستگی به مناطق مختلف شهر- افزایش پیدا کرده است. این تنها تغییر در پروانه‌های ساختمانی نیست. در فرمول جدید یک دفترچه الکترونیکی برای محاسبه «ارزش املاک براساس مرغوبیت» طراحی شده که ۲۰ متغیر در آن اثرگذار است.

مدیریت شهری پایتخت، فرمول پرداخت عوارض پروانه‌های ساختمانی برای سال ۱۴۰۰ را تغییر داد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، طی سال‌های گذشته، پایه محاسبه عوارض ساختمانی، «دفترچه ارزش معاملاتی املاک» بوده که برای تعیین رقم پایه عوارض ساخت وساز، حدود یک سوم از قیمت پایه را مدنظر قرار می‌دادند. آخرین نسخه منتشر شده از این دفترچه مربوط به سال ۹۸ است. در این سال میانگین هر مترمربع قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۱۰ میلیون تومان برآورده می‌شود که براین اساس، میانگین عوارض ساختمانی نیز برای هرمترمربع واحد مسکونی حدود ۱۵۰ هزار تومان به دست می‌آید. نکته مهم آنکه در محاسبات مربوط به تعیین نرخ پایه عوارض ساختمانی، حدود ۲ درصد از این رقم (۱۵۰ هزار تومان) مبنا قرار می‌گیرد. این وضعیت نشان می‌دهد فرمول محاسبه عوارض شهری (شامل عوارض نوسازی و عوارض ساخت وساز) متعارف و واقعی نیست. از این رو مدیریت شهری پایتخت تصمیم به دگرگونی فرمول محاسبه عوارض پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ گرفته است.

در گام نخست برای ایجاد این دگرگونی، مدیریت شهری در نسخه پیشنهادی که طی روز‌های اخیر به تصویب شورای شهر رسیده، مبنای محاسبه نرخ پایه عوارض ساختمانی را از «ارزش معاملاتی» به «ارزش املاک» تغییر داده است. برای این هدف، قرار است دفترچه الکترونیکی تحت عنوان «دفترچه الکترونیکی هر قطعه ملک» (در حال حاضر بیش از یک میلیون پلاک و بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی در شهر تهران وجود دارد) را تهیه کنند. به این صورت که ارزش املاک براساس موقعیت مکانی در هر محله وبراساس مرغوبیت نسبی به لحاظ دسترسی به خدمات یا مجاورت با عناصر شهری که روی ارزش ملک و کیفیت سکونت اثرگذار هستند، محاسبه خواهد شد.

در مقدمه توجیهی این مصوبه، عامل اصلی تغییر فرمول محاسبه عوارض پروانه‌های ساختمانی، اخذ عوارض شهری در پایتخت برمبنای فرمول عادلانه عنوان شده است. به این معناکه عوارض شهری باید متناسب با متغیر‌های واقعی مترتب بر ملک اخذ شود تا از این مسیر، تبعیض میان دو نیمه شمالی و جنوبی شهر از بین برود و مالکان متناسب با سطح دسترسی با خدمات، عوارض واقعی را به مدیریت شهری پرداخت کنند.

در بخش توجیهی تهیه شده از سوی شهرداری که برای بررسی و تصویب به شورای شهر ارائه شده، آمده است: «موضوع تناسب میزان عوارض دریافتی املاک در هر منطقه با مواردی از جمله موقعیت ملک، خدمات در دسترس، سرانه‌های خدماتی و... و همچنین نحوه تاثیرپذیری ارزش املاک از نوسانات بازار، باید در محاسبه میزان عوارض ساخت و ساز مورد توجه و محاسبه قرار گیرد.»

شهرداری تهران هدف اصلی از تغییر فرمول محاسبه عوارض پروانه‌های ساختمانی را، ارائه معیار‌های مناسب برای تعیین قیمت پایه اخذ عوارض با استفاده از عوارض موثر بر ارزش مکانی املاک، براساس تقسیم‌بندی مناطق ۲۲گانه شهر تهران با امکان تطبیق تا مقیاس پارسل املاک عنوان کرده که می‌تواند مبنای منطقی برای تدوین دفترچه الکترونیک قیمت املاک شهر تهران باشد.

هر چند مدیریت شهری در مقدمه لایحه ارائه شده به شورای شهر به ناعادلانه بودن فرمول عوارض شهری اشاره کرده، اما در نهایت در این لایحه به تصویب رسیده، فعلا به تغییر فرمول عوارض ساخت وساز اکتفا کرده است.

جزئیات این مصوبه نشان می‌دهد برخلاف آنچه طی دوروز گذشته اعلام شد که قرار است سال آینده نرخ عوارض ساختمانی ۵۰ درصد افزایش پیدا کند، قرار است بهایی که بابت عوارض پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۰ از سازندگان اخذ می‌شود از ۳۷ تا ۲۵۰ درصد در مناطق کم برخوردار، متوسط و لوکس شهر افزایش پیدا خواهد کرد. به‌طوری میانگین نرخ عوارض ساختمانی که در سال آینده افزایش پیدا می‌کند حدود ۵۰ درصد است. در این فرمول مصوب، به‌طور مستقیم عوارض ساخت وساز تعیین تکلیف نشده بلکه قیمت نرخ پایه را تغییر داده که قرار است پس از این به جای دفترچه معاملاتی املاک، دفترچه الکترونیکی ارزش املاک مبنای محاسبه باشد.

در این دفترچه الکترونیکی، نرخ پایه براساس سه هزارم یک معادله به اضافه ۱۵۸ هزار تومان محاسبه می‌شود. معادله مورداشاره از «حاصلضرب میانگین قیمت مسکن سال ۹۸ در متراژ زیربنای مفید یک ساختمان منهای حاصلضرب هزینه ساخت در کل زیربنا تقسیم برکل مساحت زمین» به دست می‌آید. سه هزارم عدد به دست آمده از این معادله به علاوه ۱۵۸ هزار تومان نهایتا نرخ پایه عوارض ساخت وساز از جمله تراکم را نشان می‌دهد. مطابق بررسی‌های انجام شده هزینه ساخت در هرمترمربع در این فرمول حدود ۴ تا ۷ میلیون تومان در شهر تهران برآورد شده و مبنا قرار گرفته است.

درحال حاضر در مناطق متوسط شهر تهران، میانگین بهایی که یک سازنده برای عوارض پروانه ساختمانی به شهرداری تهران بابت هر مترمربع پرداخت می‌کند حدود ۵۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان است. مطابق فرمول جدید مصوب شده، میانگین بهای عوارض ساختمانی در این مناطق به حدود ۷۵۰ تا یک میلیون و ۵۰ هزار تومان خواهد رسید؛ بنابراین میانگین نرخ عوارض ساخت وساز در شهر تهران از مترمربعی یک میلیون تومان هم عبور خواهد کرد؛ بنابراین این رقم پس از هزینه مربوط به تامین زمین، اولین پرداختی سازنده‌ها در لیست هزینه‌های ساخت وساز است.

در دفترچه الکترونیکی که قرار است تهیه شود ۲۰ متغیر در دو گروه اصلی تعیین شده‌اند. گروهی از متغیرها، دارای اثر مثبت روی ارزش ملک هستند به‌طوری که هرچه از ملک دور شوند ضریب تعریف شده برای آن‌ها در ارزش ملک به‌صورت منفی محاسبه می‌شود و در مقابل گروهی دیگر از متغیر‌ها دارای اثرمنفی روی ارزش ملک هستند، بنابراین هر چه فاصله بیشتری از ملک داشته باشد با ضریب مثبت در ارزش ملک محاسبه می‌شوند. این متغیر‌ها شامل بافت فرسوده، طرح آلودگی، طرح ترافیک، شکل ملک (طول بر، نسبت عرض به طول قطعه، عرض پلاک، کل طبقات و مساحت ملاک‌عمل)، فاصله از ایستگاه آتش نشانی، فاصله از ایستگاه مترو، فاصله از مرکز آموزش عالی، فاصله از ایستگاه بی‌آر‌تی، فاصله از ایستگاه اتوبوس، فاصله از جایگاه سوخت، فاصله از بزرگراه، فاصله از مراکز درمانی محلی، فاصله از پارک، فاصله از مراکز تره‌بار محلی، فاصله از ایستگاه تاکسی و فاصله از مراکز مذهبی است.

به‌عنوان مثال در یکی از مناطق غربی پایتخت که در حال حاضر قیمت روز مسکن مترمربعی ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان است ارزش املاک واقع در این محدوده در دفترچه الکترونیکی که با لحاظ این متغیر‌ها محاسبه می‌شود، حدود مترمربعی ۱۴میلیون تومان خواهد بود که حدود سه درصد قیمت روز ملک است.

اما گذشته از جزئیات مهم و صریح این مصوبه، به‌نظر می‌رسد تصمیم مدیریت شهری در این‌خصوص دارای پنج نقطه ابهام مهم نیز هست. اولین ابهام مربوط به فرمول محاسبه ارزش املاک است که نیاز است فرمول ساده محاسبه ارزش املاک یا جدول ارزش املاک منتشر شود.

دومین ابهام مربوط به برخی عناصر و متغیر‌های کلیدی است که به‌نظر می‌رسد به‌طور کامل در فرمول محاسبه ارزش املاک ملاک محاسبه قرار نگرفته است. به‌عنوان مثال، دوری یا نزدیکی به مراکز تفریحی همچون مال‌ها و پاساژها، همجواری با مراکز ورزشی- فرهنگی یا تاریخی، دوری یا نزدیکی به گسل‌های اصلی، مناسب بودن مناظر شهری در موقعیت ملک و نهایتا موقعیت قرارگیری در پهنه‌های طرح تفصیلی که تا چه حد امکان افزایش طبقه در نوسازی املاک را فراهم می‌سازد.

ابهام سوم درباره چرایی مبنا قرار گرفتن قیمت مسکن در سال ۹۸ است. مطابق با آمار رسمی میانگین قیمت مسکن از سال ۹۸ تاکنون بیش از ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است. به‌نظر می‌رسد مدنظر قرار گرفتن میانگین قیمت مسکن در سال گذشته بازهم می‌تواند محاسبه واقعی نرخ پایه را دچار مشکل کند.

نکته چهارم، آنکه متناسب با متغیر‌های افزایشی یا کاهشی ارزش ملک، دفترچه الکترونیکی نیز به روز شود. در حال‌حاضر قیمت مصالح ساختمان بیش از ۵۰ درصد نسبت به ابتدای سال با افزایش مواجه بوده است بنابراین لحاظ این فاکتور می‌تواند در نتیجه دفترچه الکترونیکی موثر باشد.

پنجمین نکته نیز مربوط به عادلانه‌شدن عوارض شهری است. کارشناسان شهری معتقدند عدالت در پرداخت عوارض شهری از مسیر اصلاح عوارض نوسازی (شارژ شهری) تحقق پیدا می‌کند، در این مسیر، هر مالک براساس نوع خدماتی که دریافت می‌کند، عوارض خود را پرداخت می‌کند بنابراین هر مالکی که خدمات بیشتر دریافت می‌کند هزینه بیشتری نیز به شهر پرداخت می‌کند. اما در حال‌حاضر نرخ محاسبه شارژ شهری معیوب است به‌طوری‌که یک مالک ساکن محلات لوکس شهر تهران، به‌طور متوسط سالانه مترمربعی کمتر از ۳ هزار تومان شارژ شهری (عوارض نوسازی) پرداخت می‌کند.

این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در این محلات لوکس پایتخت، بیش از ۵۰ میلیون تومان است. به نظر می‌رسد برخی از تصمیم‌گیران با این نگاه که اصلاح فرمول معیوب شارژ شهری فشار مضاعف اقتصادی را به شهروندان وارد می‌کند، فعلا برای عادلانه کردن فرمول این عوارض اقدامی نکرده‌اند. این در حالی است عدم دریافت نرخ مناسب عوارض شهری از مالکان محلات لوکس تهران خود یک مبنای ناعادلانه و فشار مضاعف به ساکنان نیمه‌جنوبی شهر است. نکته مهم دیگر آنکه اگرچه عوارض پروانه‌های ساختمانی از سازنده‌ها دریافت می‌شود و فشاری در ظاهر به شهروندان وارد نمی‌کند، اما به‌طور طبیعی سازنده‌ها با افزایش هزینه‌های ساخت وساز، قیمت فروش واحد مسکونی را افزایش می‌دهند، در نهایت خریداران نیز با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهند شد و در کنار آن، از آنجاکه اجاره تابعی از قیمت مسکن است به احتمال زیاد بر وضعیت بازار اجاره نیز اثرگذار خواهد بود.

در مجموع می‌توان گفت: توزیع نامتعادل سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های رفاهی در مناطق ۲۲‌گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در میزان برخورداری ساکنان محله‌های مختلف پایتخت از سرانه‌های شهری شده و به «فرصت نابرابر» شهروندان در استفاده از امکانات دامن زده است. نکته مهم در الگوی توزیع سرانه‌ها و خدمات رفاهی در میان مناطق مختلف شهر تهران آن است که ساکنان مناطق نیمه شمالی شهر اگرچه خدمات مطلوب و به‌طور نسبی بیشتری را دریافت می‌کنند، اما متناسب با خدمات رفاهی و سکونتی دریافت‌شده، هزینه بسیار کمتری را در مقایسه با ساکنان نیمه جنوبی شهر بابت خدمات پرداخت می‌کنند.

فرمول معیوب شارژ شهری باعث شده تا بخش عمده بودجه پیشنهادی پایتخت برای سال ۱۴۰۰ همچنان بر کسب درآمد از محل عوارض ساختمانی تکیه زند.