مسکن، ایرانیان را به زیر خط فقر می‌برد؟

اقتصاد۲۴- بر اساس گزارش‌های رسمی زمان خانه‌دار شدن برای افراد در سال ۹۹ به بیشترین میزان خود رسیده و افراد می‌بایست برای خرید ۱۰ متر مربع واحد مسکونی کل درآمد سال را بدون اینکه ریالی از آن هزینه کنند، برای بخش مسکن کنار بگذارند. گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد در دهه نود شاخص توان‌پذیری مسکن در کشور همراستا با افزایش هزینه‌ها و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی، افت داشته و مدت زمان لازم برای خانه‌دار شدن را نیز طولانی‌تر کرده است.

در سال گذشته خانواده‌های شهری حدود ۴۳ و خانواده‌های روستایی حدود ۲۳ درصد از کل هزینه‌کردشان را فقط برای مسکن انجام می‌دادند. نکته در این است که نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانواده‌های شهری در سال ۹۶ حدود ۳۲ درصد بود و طی ۴ سال و در پایان ۹۹ به ۴۳ درصد رسید. اگرچه که به نظر می‌رسد این نسبت در سال جاری افزایش بیشتری یابد، چراکه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۳۳ میلیون تومان رسید و با توجه به اینکه سیگنال‌های مثبتی از کنترل تورم در بودجه سال آتی به بازار‌ها منتقل نشده، ادامه‌دار بودن روند فعلی در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان در این بازار دور از ذهن نخواهد بود.

هزینه خانواده‌ها چقدر بوده است؟

متوسط هزینه خالص خانواده‌ها طی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ تقریبا ۸۸ درصد افزایش داشته و از حدود ۳۳ میلیون تومان به ۶۲ میلیون تومان رسیده؛ البته که طی سال‌های ۹۱ تا ۹۹ هزینه خانواده‌های شهری حدود ۲۷۸ درصد افزایش داشته و از ۱۶.۴ میلیون تومان به ۶۲ میلیون تومان رسیده، در این مدت متوسط هزینه‌های خانوار روستایی نیز ۲۴۰ درصد بیشتر شده؛ خانواده‌های روستایی در سال ۹۱ حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه داشتند که در سال گذشته به ۳۴ میلیون تومان رسید. در این بین درآمد سرانه طی سال‌های ۹۱ تا ۹۹ برای خانواده‌های شهری افزایشی ۳۴۰ درصدی داشته و از ۱۶.۷ میلیون تومان به ۷۴.۶ میلیون تومان رسید؛ در این مدت متوسط درآمد سالانه برای خانواده‌های روستایی نیز جهشی ۳۲۰ درصدی داشته و متوسط درآمدشان در سال ۹۹ به ۴۲ میلیون تومان گزارش شده بود.

در بخش دیگری از گزارش‌های رسمی به سهم هزینه‌های غیرخوراکی در سبد مصرفی خانواده‌های شهری نیز اشاره شده که از حدود ۷۳ درصد برای سال ۹۱ به ۷۴.۱ درصد برای سال ۹۹ گزارش شد که این امر نشان می‌دهد خانواده‌ها مجبورند هزینه‌های بیشتری را برای کالا‌ها و خدمات غیرخوراکی مانند بهداشت و درمان، آموزش و مسکن بپردازند.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن با برجام کاهش می‌یابد؟ / سینگال‌های اشتباهی که وضعیت بازار مسکن را بحرانی‌تر کرد

با این وجود گزارش‌هایی از کاهش مصرف برخی کالا‌های غیرخوراکی مانند تفریح و آموزش نیز منتشر شده که این امر می‌تواند بر سلامت جسمانی و روانی جامعه تاثیرات منفی بگذارد. اگرچه کالا‌های غیرخوراکی در صورت بالا رفتن تورم به عنوان یکی از اولین کالا‌ها از سبد مصرفی خانواده‌ها کنار گذاشته می‌شوند (به عنوان مثال افراد چکاپ‌های سلامتی سالانه خود را انجام نمی‌دهند یا بر یادگیری یک مهارت جدید سرمایه‌گذاری نمی‌کنند)، اما آنچه در داده‌های رسمی خودنمایی می‌کند، احتمال انحصار بازار مسکن برای خانواده‌هایی است که پیش از نوسانات ارزی در سال ۹۷ خانه داشته‌اند؛ به بیان دیگر بالا رفتن سهم هزینه‌های غیرخوراکی از کل هزینه‌های خانوار «خانه اولی» در بازار مسکن نخواهیم داشت.

در این راستا و در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار به متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در تهران اشاره شده که از سال ۹۱ تا ۹۹ افزایشی ۷۱۶ درصدی داشته و از ۳ میلیون تومان به ۲۴.۵ میلیون تومان رسیده است. نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه خانوار‌های شهری در سال ۹۹ حدود ۴۳ درصد و برای خانواده‌های روستایی نیز ۲۳.۱ درصد بوده است؛ از آنجایی که کل هزینه غیرخوراکی شهرنشینان ۴۶ و روستاییان نیز ۲۰ میلیون تومان بوده؛ خانواده‌های کشور به‌طور متوسط هزینه‌ای در حدود ۱۸ تا ۲۶ میلیون تومان تنها برای بخش مسکن کنار گذاشته شده؛ خرید یا اجاره واحد مسکونی که با توجه به قیمت فروش، همچنین اجاره‌ها، این مبلغ بسیار کمتر از کف بازار در برخی شهرهاست.

چقدر خرج مسکن شد؟

با استناد به داده‌های رسمی، متوسط درآمد‌ها در کشور در دهه ۹۰ بیشتر از هزینه‌ها بوده، اما آهنگ رشد قیمت‌ها و نوسانات لحظه‌ای در بازار‌ها و به خصوص بازار مسکن باعث شده که تفاوت میان درآمد و هزینه کمکی به کاهش مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن افراد نکند. در گزارش‌های مرکز آمار متوسط قیمت فروش واحد مسکونی پایتخت در سال ۹۹ حدود ۲۴.۵ میلیون تومان اعلام شده؛ اگرچه حدود ۵ و نیم میلیون تومان از اعداد و ارقام گزارش بانک مرکزی کمتر است، اما بزرگ‌ترین مساله و مهم‌ترین چالش برای تقاضاکنندگان و سیاستمداران همچنان تضعیف شدید قدرت خرید و تعداد سال‌های خانه‌دار شدن برای افراد و به خصوص در شهر تهران است.

به عنوان مثال برای خرید یک واحد ۸۰ متری در تهران با متوسط قیمت ۲۴.۵ میلیون تومان برای هر مترمربع به حدود یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان نیاز است. با فرض اینکه درآمد یک خانواده در حد ۷۴ میلیون تومان باقی بماند و به هیچ عنوان از آن استفاده نشود، پس از ۲۶ سال و ۴ ماه آن خانواده می‌تواند واحد مسکونی مذکور را بخرد. واحدی که پس از ربع قرن نه تنها کلنگی شده بلکه به تعمیرات زیادی نیاز دارد تا قابل سکونت شود. حال اگر مبنا محاسبه برای متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، داده‌های بانک مرکزی باشد، در این صورت خانواده‌ای پس از ۳۲ سال و ۴ ماه بدون اینکه ریالی از درآمد سالانه‌شان را هزینه کنند، صاحب خانه می‌شوند.

سال ۹۹ بدترین سال برای متقاضیان خرید مسکن

اعداد و ارقام نشان می‌دهد در سال ۹۹ شاخص توان‌پذیری مسکن که همان نسبت قیمت متوسط مسکن به متوسط درآمد سالانه خانوار است، به بدترین وضعیت خود در دهه ۹۰ رسیده است. براساس داده‌های رسمی نسبت درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در سال ۹۹ نیز به کمترین میزان خود؛ ۹.۷ درصد رسیده این درحالی است که این رقم برای سال ۹۶ حدود ۲۲.۸ درصد گزارش شده بود؛ مقایسه این دو سال نشان می‌دهد که تا چه اندازه قدرت خرید افراد در مناطق شهری تضعیف شده و در سال ۹۹ به پایین‌ترین سطح یک دهه خود رسیده است.

نکته دیگری که درخصوص نسبت متوسط درآمد خانوار شهری به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن باید به آن توجه کرد، افت قدرت خرید افراد در سالی است که متوسط درآمد‌ها در قله یک دهه قرار دارند. بدین معنا که به‌رغم افزایش ۱۰۳ درصدی درآمد‌ها در یک دهه، زمان انتظار برای خرید خانه طولانی‌تر شده که این امر نشان می‌دهد افزایش درآمد‌ها برای پوشش هزینه‌های ضروری مانند برخی کالا‌های خوراکی و غیرخوراکی مناسب هستند و برای هزینه‌های بزرگ‌تر مانند خرید مسکن، پاسخگو نخواهند بود. گزارش‌ها نشان می‌دهد در هر بر‌هه‌ای که خوش‌بینی نسبت به آینده اقتصادی کشور شکل گرفته، شاخص توان‌پذیری مسکن نیز بهبود یافته و قدرت خرید افراد در این بازار نیز تقویت شده بود.