اقتصاد ۲۴- اگر در سال ۹۶ به کسی گفته می‌شد که در سال‌های انتهای دهه ۹۰ به بعد برای اجاره یک سوییت ۴۰ متری در محله‌ای متوسط باید ۲۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی ۲ میلیون تومان اجاره پرداخت شود، قطعا آن روز را دور می‌دید یا باور نمی‌کرد. اما پس از نوسانات ارزی که به دلیل اعمال تحریم‌های نفتی بر کشور رخ داد، واقعیت بازار‌ها تغییر کرد و بازار مسکن نیز واقعیت خود را در قالب کاهش شدید قدرت خرید، شیب تند قیمت‌ها و همان تقاضا برای اجاره سوییت‌های ۴۰ متری و کمتر، اتاق خوابی از خانه یا انباری‌هایی که برای اجاره تغییر کاربری داده شده‌اند، نشان داد.
اگر این موارد تا چهار، پنج سال پیش به عنوان «پدیده» یا خانه‌هایی با تقاضای کم در بازار مسکن بودند، در حال حاضر برایشان تقاضا وجود دارد و به کالایی معمولی برای معامله در این بازار تبدیل شده‌اند. البته که رواج این «پدیده‌های سابق و کالا‌های فعلی» دور از ذهن نبوده و نخواهد بود؛ چراکه اجاره آن‌ها در یک سال کمتر از متوسط قیمت یک مترمربع خانه در پایتخت و در اردیبهشت است. براساس آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن پایتخت، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود ۲۹ میلیون تومان رسیده که نسبت به اردیبهشت سال گذشته، افزایشی ۷۰ درصدی داشته است.
بازار مسکن چه شد؟
بانک مرکزی گزارش جدیدی در خصوص تحولات بازار پایتخت کشور در خرداد ماه ارایه نداده، اما آنچه که در گزارش اردیبهشت این نهاد پولی نمایان است، کاهش شدید معاملات خانه و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها نسبت به سال ۹۹ است. با وجود اینکه متوسط قیمت هر مترمربع خانه در اردیبهشت و برای دومین ماه متوالی کاهش داشته، اما همچنان اختلاف زیادی هم در تعداد معاملات و هم در قیمت‌ها با سال‌های ۹۷ تا ۹۹ دارد؛ به نظر می‌رسد، کاهش قیمت‌ها نیز جزیی باشد چراکه براساس اصل چسبندگی قیمت‌ها، بازار در برابر کاهش مقاومت خواهد کرد و در حد یکی، دو درصد افت قیمت خواهیم داشت. البته «کاهش قیمت» نیز وابستگی مستقیمی به آنچه سیاست‌گذاران انجام می‌دهند، دارد و گمانه‌زنی است.
در اردیبهشت سال جاری متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه ۱۸ حدود ۱۲ میلیون تومان بود که به همین دلیل ارزان‌ترین منطقه تهران لقب گرفت. متوسط قیمت هر مترمربع خانه در منطقه یک که گران‌ترین منطقه تهران برای سال‌های متوالی است در فروردین سال ۹۷، ۱۱ میلیون تومان بوده؛ مقایسه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت سال جاری و فروردین سال ۹۷ نشان‌دهنده کاهش شدید ارزش پول ملی و به تبع آن افت قدرت خرید مردم است. به همین دلیل است که پدیده‌هایی مانند سکونت در انباری یا سوییتی ۴۰ متری رواج پیدا می‌کند.
بدون پارکینگ، انباری و آسانسور ماهی دو و نیم میلیون تومان
گشتی در سایت‌های معامله مسکن نشان می‌دهد که تا چه میزان تقاضا برای سکونت در واحد‌های کوچک ۴۵ متر و کمتر و حتی غیرقابل تبدیل افزایش یافته است. به عنوان مثال برای سوییتی ۴۵ متری کلنگی در محله گمرک که دو اتاق دارد و همه امکانات رفاهی نیز در آن وجود دارد بدون پارکینگ ۱۵ میلیون تومان ودیعه و ماهی دو و نیم میلیون تومان اجاره تعیین شده است. سوییت ۴۰ متری در تهرانپارس بدون پارکینگ، انباری و آسانسور به ۷۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی یک‌ونیم میلیون تومان نیاز دارد.
در همین محله برای اجاره یک سوییت ۴۰ متری ۲۷ ساله بدون امکانات نیز باید ۲۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی دو میلیون تومان اجاره پرداخت کرد. اجاره‌هایی که تنها برای داشتن یک «سقف» پرداخت می‌شود و سایر امکانات مانند پارکینگ را در بر نمی‌گیرد. جست‌وجو در سایت‌ها نشان می‌دهد که فراوانی عرضه سوییت‌های کمتر از ۴۵ متر در تهرانپارس بیشتر از سایر محله‌هاست؛ آگهی بعدی به واحدی ۳۵ متری بدون اتاق در همین محله اختصاص دارد که با داشتن پارکینگ و انباری نیاز به ودیعه‌ای ۳۵ میلیونی با ماهانه دو و نیم میلیون تومان اجاره دارد. البته که متوسط ودیعه و اجاره سوییت با متراژ کمتر از ۴۵ متر تنها به محله‌های گمرک و تهرانپارس محدود نمی‌شود و در مناطق گران‌تر نیز وجود دارد؛ با ودیعه‌های چند صد میلیونی. به عنوان مثال اجاره یک سوییت ۳۵ متری در سعادت‌آباد که تنها امکانات ثبت شده برای آن آسانسور است به ودیعه‌ای ۱۴۰ میلیون تومانی و اجاره‌ای چهارو‌نیم میلیون تومانی نیاز دارد. سوییت ۳۵ متری در محله تجریش که فاقد تمام امکانات است و تنها سرویس بهداشتی و حمام دارد، ودیعه‌ای ۱۰۰ میلیون تومانی و اجاره پنج‌ونیم میلیون تومانی برای آن تعیین شده است. شاید بتوان ادعا کرد، زندگی حتی در سوییت‌های کمتر از ۴۵ متر نیز با وجود اینکه شاید یک چیز باشند و آن خانه‌های قوطی کبریتی است، اما دسته‌بندی لاکچری و معمولی دارند.
پدیده انباری نشینی
اجاره انباری‌های ۱۵ متری و کمتر نیز از دیگر پدیده‌های این روز‌های بازار مسکن است. هر چند که انتشار چند باره آگهی‌های اجاره انباری در سایت‌ها خبرساز شده بود، اما کمتر کسی گمان می‌کرد روزی مقابل عبارت «مناسب برای»، «خانواده و مجرد» نوشته شود و حتی اجاره‌های میلیونی نیز داشته باشند. انباری ۱۵ متری که حدود ۲۰ سال قدمت دارد در یکی از شهرک‌های اطراف تهران، ودیعه‌ای ۱۰ میلیون تومانی و اجاره‌ای یک میلیون تومانی نیاز دارد. البته که با توجه به حساسیت‌های عمومی نسبت به زندگی در این واحد‌ها معمولا آگهی‌شان در سایت‌ها منتشر نمی‌شود. اما نمی‌توان از «انباری‌نشینی» به عنوان پدیده‌ای که مدتی است بر بازار ناهمگون مسکن سایه افکنده به راحتی عبور کرد.
بیشتر بخوانید:وام اجاره به مستاجران ۶ ماه دوم سال هم تعلق می‌گیرد
چه باید کرد؟
مشکلات مسکن از هر دو سمت عرضه و تقاضاست؛ واحد به اندازه نیاز مردم ساخته نمی‌شود و قدرت خرید افراد نیز بسیار کمتر از سابق شده است؛ بنابراین نمی‌توان طی ۴ یا ۵ سال وضعیت را بهبود بخشید. راهکار تقویت هر دو سمت است. البته با اقداماتی که به تورم نینجامد. در این بین نیز نباید از تاثیر «سایر شرایط» مانند آنچه در سیاست داخلی و خارجی می‌گذرد نیز غافل شد.
عقبگرد به ۶۰ سال پیش
بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن گفت: موضوع اجاره یک اتاق از یک خانه که این روز‌ها باب شده یک پس‌رفت محسوب می‌شود و یک عقبگرد به ۶۰ سال پیش است که برخی از خانواده‌ها یک اتاق را اجاره می‌کردند و در آن زندگی می‌کردند و همان‌جا با یک والر پخت‌وپز می‌کردند و بچه‌دار هم می‌شدند، اما پس از آن با افزایش ساخت آپارتمان در شهر‌ها خانواده‌ها به سمت خرید این آپارتمان‌ها هرچند با متراژ پایین رو آوردند تا واحدی مستقل برای خانواده خود داشته باشند. این کارشناس بازار مسکن در تعریف واحد مستقل خاطرنشان کرد: اتاق خواب مستقل، سرویس بهداشتی و آشپرخانه مستقل به عنوان واحد مستقل محسوب می‌شود، اما تعریف کلی از واحد مسکونی ممکن است چند اتاق با یک سرویس بهداشتی و حمام و آشپرخانه مشترک هم باشد که یک خانوار در این واحد مسکونی ممکن است زندگی کند که این تعاریف عموما در آمار‌های مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد. ستاریان خاطرنشان کرد: برای سال‌های آتی اگر بخواهیم آماری از مسکن داشته باشیم باید آمار را این‌گونه تعریف کنیم که اگر یک واحد مسکونی دارای یک اتاق باشد و سرویس بهداشتی و حمام و آشپزخانه مشترک هم داشته باشد یک واحد مسکونی به شمار می‌آید و متاسفانه باید گفت این موضوع پس‌رفتی از تعاریف واحد مسکونی است.
در ۴۰ سال اخیر برنامه‌های مسکن به درستی پیاده نشدند
او با بیان اینکه کسری بودجه و فشار اقتصادی باعث افت تولید مسکن در کشور شده است، ادامه داد: در ۴۰ سال اخیر برنامه‌های مسکن به درستی پیاده نشدند و امروز شاهد آنیم که مجددا خانواده‌ها به اجاره اتاق و انباری رو آورده‌اند.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا اجاره اتاق در کشور‌های دیگر نیز شبیه ایران مرسوم است، گفت: خیر، اجاره اتاق در کشور‌های دیگر شبیه ایران و به این شکل نیست به خصوص در کشور‌های اروپایی معمولا اتاق را به یک خانواده اجاره نمی‌دهند بلکه معمولا اتاق را به دانشجویان و تنها به یک فرد اجاره می‌دهند که درون خانواده آن‌ها زندگی می‌کند. ستاریان تصریح کرد: با توجه به وضعیت اسفباری که امروز در بخش مسکن به وجود آمده است مردم کم‌بضاعت به سمت اجاره پشت‌بام، انباری و پارکینگ و... رفته‌اند ضمن آنکه حاشیه‌نشین‌هایی که در کپر‌ها زندگی می‌کنند اوضاع زندگی‌شان بسیار وخیم‌تر از این افراد است. این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که نیاز سالانه مسکن در کشور چقدر است، گفت: براساس محاسباتی که صورت گرفته سالانه بین ۱ میلیون و ۴۰۰ تا ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز کشور است که باید تولید شود و نزدیک ۴ میلیون واحد مسکونی هم کسری مسکن در کشور وجود دارد. ستاریان گفت: در حالی که از ۲۰ سال پیش اوضاع کنونی مسکن و وخامت آن پیش‌بینی شده بود و مرتب هم تذکر داده شد که فاجعه نزدیک است متاسفانه مسوولان چندان توجهی به این موضوع نکردند.
ریشه مشکلات مسکن در ساختار و اقتصاد دولتی است
این کارشناس بازار مسکن در خصوص وعده‌های ابراهیم رییسی به عنوان رییس‌جمهور جدید خاطرنشان کرد: ایشان در مورد ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال، ارایه تسهیلات به انبوه‌سازان و مسکن‌سازان و کمک به دهک‌های پایین جامعه در حوزه مسکن قول‌هایی داده‌اند، اما باید گفت مشکل مسکن مشکلی نیست که بتوان گفت در عرض ۴ سال قابل حل باشد چرا که مشکل مسکنی که ما با آن درگیر هستیم حداقل بین ۱۰ تا ۲۰ سال زمان نیاز دارد. او با بیان اینکه تولید مسکن به برنامه‌های درازمدت نیاز دارد، گفت: این نکته حائز اهمیت است که مشکلات مسکن ریشه در خود مسکن و صنعت ساختمان‌سازی ندارد بلکه ریشه مشکلات مسکن در ساختار و اقتصاد دولتی نهفته است، زیرا ساختار بخش دولتی باعث شده تا میزان نقدینگی امروز به این ارقام نجومی برسد و همین ساختار اشتباه ما را به اینجا رسانده است و معضل مسکن زمانی حل خواهد شد که مشکلات ساختاری حل شده باشد.