اقتصاد ۲۴- در کنار تورم کمرشکن، قیمت‌های نجومی و کمبود واحد‌های استیجاری، تخلف برخی از بنگاه‌های املاک در محاسبه و دریافت حق کمیسیون را نیز به سیاهه مشکلات بازار اجاره اضافه کنید. در کنار مشاوران املاکی که منصف و مردمدار هستند، برخی نیز در این صنف از تیغ زدن مستأجران و دریافت کمیسیون‌های نجومی ابایی ندارند.
براساس نرخ‌نامه مصوب کمیسیون نظارت بر اصناف و ابلاغیه سازمان صنعت، معدن و تجارت استان تهران به اتحادیه مشاوران املاک، حق کمیسیون قراردادهای اجاره معادل نیم‌درصد مبلغ رهن و یک‌چهارم اجاره یک‌ماه از هر طرف محاسبه می‌شود و ۹ درصد مالیات ارزش‌افزوده نیز باید روی این مبلغ پرداخت شود. اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز رعایت این نرخ‌نامه را الزامی دانسته است، اما باز هم بررسی‌ها از وقوع تخلفات متنوعی در حوزه دریافت حق کمیسیون املاک حکایت دارد.
مبنای حق کمیسیون املاک
براساس نرخ‌نامه مصوب کمیسیون نظارت بر اصناف تهران، مشاوران املاک باید در قراردادهای مبایعه‌نامه مسکن (خریدوفروش) حداکثر ۰.۲۵ درصد (بیست‌وپنج صدم درصد) ارزش معاملاتی ملک را از هر طرف به‌عنوان حق کمیسیون دریافت کنند. البته روی مبلغ نهایی، باید ۹ درصد نیز به‌عنوان مالیات ارزش‌افزوده محاسبه و دریافت شود که این مبلغ جزو حقوق دولتی است و درآمد مشاور املاک محسوب نمی‌شود. همچنین حق کمیسیون قراردادهای رهن و اجاره به میزان ۰.۵ درصد (نیم‌درصد) مبلغ رهن و یک‌چهارم مبلغ اجاره یک‌ماه از هر طرف محاسبه می‌شود و باید ۹ درصد مالیات نیز به آن اضافه شود. براساس نرخ‌نامه مشاوران املاک، حق کمیسیون تمدید قرارداد اجاره، معادل یک‌دهم حق کمیسیون آن قرارداد است و خدمات مربوط به متمم قرارداد و مبایعه‌نامه نیز باید رایگان انجام شود.
هرگونه تخلف از این نرخ‌نامه، درصورت شکایت هر یک از طرفین قرارداد با برخورد بازرسی اتحادیه مشاور املاک و تعزیرات مواجه خواهد شد و بنگاه متخلف باید علاوه بر بازگشت اضافه دریافت به مشتری، معادل ۴ برابر آن مبلغ را نیز به‌عنوان جریمه به سازمان تعزیرات پرداخت کند. همچنین دفاتر مشاوران املاک متخلف بنا به تشخیص بازرسی اتحادیه، به‌مدت ۲ هفته پلمب می‌شوند. نکته اینجاست که تعداد قابل‌توجهی از مستأجران از قواعد تعیین حق کمیسیون اطلاعی ندارند و به همین واسطه از اجحافی که در حق آن‌ها می‌شود، مطلع نمی‌شوند. از سوی دیگر، بالا بودن تعداد تخلفات باعث کند شدن روند رسیدگی به شکایت‌ها می‌شود و زمان‌بر شدن این فرایند عملا برخی از مستأجران را از شکایت منصرف می‌کند.
لطفا زیر بار تخلف نروید
مشاوران املاک باید در همه معاملاتی که ثبت می‌کنند، تابع قوانین و بخشنامه صنفی باشند و مثلا برای نوشتن یک قرارداد اجاره به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل، از هر طرف معامله ۵۰۰ هزار تومان حق کمیسیون و ۴۵ هزار تومان مالیات ارزش‌افزوده دریافت کنند. در این شرایط اگر مشاور املاک زیاده‌خواه باشد و مبالغ بیشتری دریافت کند، مشتری می‌تواند از طریق شکایت به بازرسی اتحادیه، تعزیرات و قوه قضاییه حق خود را برگرداند، اما ساده‌ترین راه این است که همان ابتدای کار، دو طرف معامله مقابل زیاده‌خواهی او بایستند و مبلغ اضافه به‌عنوان حق کمیسیون پرداخت نکنند.
بیشتر بخوانید: بنگاه‌های املاک از فرآیند تمدید قراردادهای اجاره حذف شدند
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: احتمال اینکه از ۱۲ هزار مشاور املاک تهران، برخی زیاده‌خواه و متخلف باشند، اتفاق عجیبی نیست، اما اگر هر دوطرف معاملات مسکن نسبت به حق‌وحقوق خود آگاهی داشته باشند، نوشته‌ای را بدون خواندن امضا نکنند و در ازای پرداخت وجوه رسید بگیرند، بخش زیادی از این تخلفات رخ نمی‌دهد.
مصطفی‌قلی‌خسروی با اشاره به اینکه نرخ‌نامه حق کمیسیون املاک در سایت اتحادیه و رسانه‌ها منتشر شده و حتی هر واحد صنفی نیز مکلف به نصب آن در محل کسب است، می‌افزاید: بازرسی اتحادیه و واحد ثبت شکایات مکلف است به اعتراض و شکایت مردم از صنف مشاوران املاک رسیدگی کند و بدون هیچ اغماضی نیز با متخلفان برخورد می‌کند، اما بهترین، نزدیک‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راه برای احقاق حقوق عامه، آگاهی بخشی عمومی است. او معتقد است: اگر مستأجر و مالک، خریدار و فروشنده، قبل از اقدام به معامله از حقوق خود آگاه شوند و از مشاور امین و کارشناس کمک بگیرند، مشاور املاک نمی‌تواند مبلغ اضافه‌ای از آن‌ها بگیرد و کسی هم که از مبلغ حق کمیسیون مطلع است، تسلیم زیاده‌خواهی یک مشاور املاک نمی‌شود که به‌راحتی مبلغ اضافه را پرداخت کند.
البته این اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران مربوط به شرایطی است که قدرت چانه‌زنی هر سه طرف معامله یعنی مشاور املاک، مستأجر (خریدار) و موجر (فروشنده) برابر باشد وگرنه اگر کسی در تنگنا قرار داشته باشد، ممکن است به هر دلیلی مانند اتمام قرارداد قبلی اجاره، برای جوش خوردن معامله تسلیم زیاده‌خواهی مشاور املاک شود. خسروی در پاسخ به این مسئله می‌گوید: اگر کسی در چنین شرایطی قرار گرفت یا به هر دلیلی مجبور شد مبلغ اضافه‌ای پرداخت کند، حتی‌الامکان در ازای پرداخت وجه رسید دریافت کند و از مشاور املاک بخواهد مبلغ دریافتی را با مشخصات معامله روی کاغذ بیاورد.
او تأکید می‌کند: رعایت مصوبه حق کمیسیون جزو حقوق طرفین معامله است و گرچه راهکار‌های قانونی برای احقاق حقوق آن‌ها وجود دارد، اما اول از همه خود افرادی که در قالب مستأجر، موجر یا خریدار و فروشنده وارد معامله می‌شوند باید از حقوق خود حفاظت کنند و زیر بار تخلف نروند؛ همانگونه که نباید کرایه اضافه پرداخت کنند یا بهای کالایی را بالاتر از قیمت مصرف‌کننده بپردازند.
قواعد فسخ قرارداد مسکن
در شرایط فعلی، به‌واسطه مصوبه ستاد مقابله مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره، تعداد فایل‌های موجود در بازار به‌شدت کم شده و بازار بسیار کم‌عمق است. از سوی دیگر، وادادگی وزارت راه و شهرسازی در بازار مسکن و اجاره، عملا راه را برای رشد متوالی تورم و گرانی باز گذاشته و قیمت اجاره بدون هیچ مبنای مشخصی در حال افزایش است. در این وضعیت، برخی موجران زیاده‌خواه یا مشاوران املاک متخلف برای دریافت اجاره بالاتر و حق کمیسیون بیشتر، به‌راحتی قراردادهای منعقد شده را به‌دلیل پیدا شدن مشتری با قیمت بالاتر فسخ می‌کنند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک دراین‌باره می‌گوید: اگر قرارداد به امضای هر دوطرف معامله رسیده باشد، فسخ آن به‌صورت یک‌طرفه امکان‌پذیر نیست و مستأجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از موجر یا مشاور املاک شکایت کند، اما اگر قرارداد فقط با توافق ضمنی و بدون امضای یکی از طرف‌های معامله نوشته شده باشد، قابل‌فسخ است. به‌گفته خسروی، بهترین شیوه برای معاملات مسکن این است که افراد با اطلاع قبلی نسبت به عقد قرارداد اقدام کرده و آن را نهایی کنند. او معتقد است: برخی از مشکلاتی که در بازار مسکن و اجاره رخ می‌دهد ناشی از شرایط بد اقتصاد و سیاستگذاری‌های گا‌ها غلط است که سازوکار معاملات را نیز به‌هم‌زده است.