اقتصاد۲۴- ارزیابی ملک امروزه با توجه به ارزش بالای املاک از اهمیت ویژه ای برخوردار است و درخواست کارشناسی ارزیابی ملک اغلب برای مباحثی همچون: اثبات تمکن مالی برای تسهیلات بانکی، قیمت گذاری ملک، تقسیم ملک بین شرکای آن، اثبات تمکن مالی برای امور مهاجرت، اثبات تمکن مالی به عنوان وثیقه قضایی، پیش تقسیم توافقی در انحصار وراثت، جهت تنظیم قرارداد برای معاملات ملکی (خرید و فروش) و... به کار می رود. با ما همراه شوید تا با هرآنچه که درباره ارزیابی ملک برای دریافت تسهیلات بانکی نیاز دارید را بدانید.
چه پارامترهایی روی ارزیابی ملک تاثیر می گذارند؟
در ارزیابی ملک و قیمت گذاری کارشناسی ملک پارامترهای زیادی با توجه به گستردگی، وسعت، پراکندگی املاک تاثیرگذارند اغلب برای تعیین ارزش حدودی آپارتمان ها و اراضی با توجه به تحقیقات محلی و قیمت عرف محل که به واسطه مراجعه به بنگاه های مشاور املاک و افراد بومی که از اطلاعات کافی درباره محل ملک مورد نظر و... دارا هستند در زمینه املاک خبره هستند نتایج دلخواه حاصل و قیمت گذاری واقعی انجام می شود.
در کل ارزش ملک بسته به ارزش عرصه و اعیان، موقعیت قرار گیری ملک از نظر جغرافیایی، نوع کاربری و امتیازات آن مشخص می شود که با توجه به این اطلاعات مهم ترین بخش ارزش گذاری ملک ارزش عرصه ملک می باشد چرا که ملکی که در موقعیت جغرافیایی مناسبی قرار داشته باشد ارزش افزوده زیادی بابت اعیان آن در نظر گرفته می شود البته بر عکس این مسئله هم صدق می کند یعنی اگر اعیان یک ملک مناسب باشد از ارزش افزوده عرصه ملک بالاتری برخوردار خواهد شد.
البته شایان ذکر است که برای قیمت گذاری ملک باید کارشناس ارزیاب ملک به صورت بی طرف میزان مساحت عرصه و اعیان یا یکی از آنها را دقیق محاسبه نماید.
نقش ارزیابی ملک در دریافت تسهیلات بانکی
برای ارزیابی ملک، مالک یا مالکین با در دست داشتن مدارک مالکیتی خود به کارشناس دادگستری ساختمان مراجعه کرده و درخواست ارزیابی ملک مورد نظر را می دهند. برای این کار میتوانید به کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری و راه و ساختمان تیم مپ اسکیل مراجعه کنید.
کارشناس به محل ملک مراجعه کرده و با بررسی عواملی که گفته شد قیمت دقیق ملک را مشخص می کنند و در گزارشی آن را به صورت مکتوب با امضا و ممهور به مهر به متقاضی تحویل می دهند با این گزارش کارشناسی، متقاضی می تواند برای دریافت تسهیلات بانکی اقدام نماید و ملک خود را در رهن بانک قرار دهد و بدون نیاز به ضامن از مزایای تسهیلات بانکی بهره مند شود البته ارزیابی ملک کارشناسی شده برای بازداشتی یا آزادی زندانی و... نیز می تواند مورد استفاده قرار گیرد.
امروزه به دلیل نوسانات قیمت ملک و برای پیشگیری از هرگونه کلاهبرداری و سواستفاده افراد سودجو باید قبل از هرگونه عقد قرارداد قیمت روز ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص شود تا از بروز هرگونه ضرر مالی خریدار یا فروشنده جلوگیری شود.
کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان تمامی عوامل تاثیر گذار روی قیمت ملک اعم از تحقیقات محلی و مشخص کردن میزان عرصه و اعیان و... به صورت کامل بی طرف در کمترین زمان ممکن قیمت ملک را با توجه به ارزش گذاری های ملکی همچون وضعیت حال حاضر ملک، مشخص کردن نوع کاربری و تمام عوارض آن با استفاده از بروزترین تجهیزات و ابزارآلات نقشه برداری مشخص می کنند و در پایان اقدام به تهیه نقشه یو تی ام می نمایند تا در حین معامله (خرید و فروش) جای هیچ گونه شک و شبهه ایی برای طرفین معامله باقی نماند و با اطمینان خاطر قرارداد منعقد شود.
ارزیابی عرصه ملک
یکی از اقداماتی که باید در ارزیابی ملک حتما انجام شود ارزیابی عرصه ملک است چرا که در ارزیابی عرصه ملک، حدود اربعه مندرج در سند با حدود اربعه وضع موجود ملک تطبیق داده می شود. همچنین کارشناس رسمی دادگستری مواردی همچون گذرها، موقعیت محل، کاربری ملک، چند بر بودن ملک، میزان عرض گذر ورودی اصلی به ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک، نوع محل و منطقه ای که ملک در آن قرار گرفته به همراه جانمایی ملک با جهت های اربعه قرارگیری ملک، تطبیق مشخصات ملکی مندرج در سند با مشخصات محل معرفی شده، احراز هویت مالک و نوع مالکیت زمین، ارزیابی اعیانی ملک، مشخص شدن وضعیت ملک در طرح های شهرداری، بررسی گواهی یا عدم گواهی پایان کار و ... به صورت دقیق مشخص می کند.
در ارزش بنا چه عواملی تاثیرگذار هستند؟
در ارزش بنا عواملی مختلفی تاثیرگذار هستند که در ادامه مهم ترین عوامل تاثیرگذار در ارزش بنا را باهم بررسی خواهیم کرد عواملی همچون:
- منطقه ی که ملک در آن واقع شده است.
- عمر و قدمت بنای احداث شده در عرصه
- موقعیت جغرافیایی ملک
- نوع متریال مورد استفاده برای ساخت بنا
- تعداد واحدهای موجود در آپارتمان
- تعداد مالکین
- تعداد پارکینگ ها و انباری های موجود در آپارتمان
- چگونگی دسترسی ملک به راههای مواصلاتی
- نوع مالکیت همچون ورثه ای، اوقافی و...
کیفیت بنای ساخته شده(کیفیت متریال مورد استفاده در سازه معماری ساختمان، مشخصات سازنده ملک، خاص بودن ملک و...)
طریقه ارزش‌گذاری بنا به چه صورت است؟
به صورت کلی میزان ارزیابی ساختمان های معمولی نسبت به قیمت گذاری واقعی آن 5 الی 15 درصد بیشتر ارزیابی می شود که این مقدار برای برج ها و ساختمان های بلند مرتبه و آسمان خراش به دلیل امکانات بیشتر رفاهی که دارند این میزان بین 15 تا 25 درصد بیشتر از حالت معمول ارزش گذاری می شوند. اما برای ارزیابی بر اساس قدمت ساخت به صورت معمول ساختمان هایی که قدمت ساخت آنها کمتر از سه سال است معادل قیمت ساختمان نوساز ارزش گذاری می شوند و برای ساختمان هایی که قدمت بنا بیش از سه سال باشد به ازای هر سال یک و نیم درصد از ارزش کل ملک نسبت به ساختمان های نوساز کمتر ارزش گذاری می شوند.
برای پارکینگ و انباری واحدهای آپارتمانی اغلب میزان ارزش گذاری حدود 45 تا 55 درصد از قیمت هر متر مربع آپارتمان در نظر گرفته، برای بالکن و تراس اگر دارای سقف باشند میزان ارزش گذاری 25 الی 40 درصد از قیمت هر متر مربع آپارتمان ارزش گذاری می شود که این مقدار برای بالکن هایی که از دو یا سه طرف باز باشند به میزان 50 تا 70 درصد از قیمت هر متر مربع از آپارتمان افزایش پیدا می کند و قیمت گذاری بیشتر خواهد بود، همچنین برای واحدهای آپارتمانی که دارای حیاط هستند میزان 5 تا 10 درصد نسبت به آپارتمان های فاقد حیاط هستند بیشتر ارزش گذاری خواهند شد.
میزان ارزیابی قابل قبول برای مراجع قضایی و دریافت تسهیلات بانکی
برای ارزیابی ملک در صورت وثیقه قرار گرفتن ملک با توجه شرایط مکانی ملک به علاوه شرایط بازار مسکن از نظر رکود یا رونق در معاملات ملکی میزان ضریب 80 الی 90 درصد از قیمت روز ملک را در نظر می گیرند تا در صورتی که وثیقه گذار قادر به تامین تعهدات نباشد حکم فروش ملک توسط دادگاه صادر شد با فروش ملک بتوان تمامی بدهی ها اعم از مالیات، عوارض شهرداری، جرایم ماده صد و عدم پایان کار و... پرداخت شود که این میزان برای دریافت تسهیلات بانکی حدود 65 الی 70 درصد از میزان ارزیابی ملک که توسط کارشناس رسمی دادگستری به عنوان قیمت روز ملک، ملاک پرداخت تسهیلات بانکی در نظر گرفته می شود همچنین تا در صورت عدم پرداخت اقساط با فروش ملک بدهی بانکی تامین گردد.
برای زمین با کاربری تجاری میزان ارزیابی اغلب حدود 3 برابر زمین مسکونی در همان منطقه ارزش گذاری انجام می شود و قیمت گذاری زمین تجاری سه برابر زمین مسکونی برای دریافت تسهیلات بانکی در نظر گرفته می شود که در املاک وقفی چه ساختمان و چه زمین؛ به صورت عرف حدود 90 درصد قیمت روز ملک برای دریافت تسهیلات بانکی در نظر گرفته می شود که این مقدار با توجه به موقعیت محلی که ملک در آن واقع شده است امکان کاهش تا حدود 70 درصد از قیمت روز ملک ارزش گذاری شود نیز وجود دارد.
مراحل ارزیابی ملک برای دریافت تسهیلات بانکی
برای ارزیابی ملک کارشناس رسمی دادگستری ابتدا اسناد مالک را مورد بررسی قرار می دهد و بعد از دریافت هزینه کارشناسی ملک به بررسی ملک و اسناد آن می پردازد و بعد از آن نوع کاربری ملک مورد ارزیابی قرار می گیرد و در قدم بعدی به بررسی وضعیت ثبتی ملک می پردازد و موضوعاتی مانند منافع و تصرفات ملک را بررسی می کند تا در صورت وجود هرگونه عیوبی چه پنهان و... مشخص شود و در قدم بعدی مسائل حقوقی را برای ملک مورد نظر مورد بررسی قرار می دهد و سپس به بررسی پلاک ثبتی سند ملک می پردازد و مباحث باقی مانده مانند پایان کار، عقب نشینی و عرصه ملک را مشخص می نماید و در گزارش خود همه این موارد را با مهر و امضا تایید می نماید و در اختیار متقاضی قرار می دهد.
مدارک مورد نیاز برای دریافت تسهیلات بانکی
- اصل و کپی سند مالکیت و در صورت وجود نماینده داشتن وکالت نامه رسمی
- اصل و کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی فروشنده، خریدار و نماینده آنها در صورت وجود اصل و کپی وکالت نامه در دسترس باشد.
- اصل و کپی مبایعه نامه رسمی با کد رهگیری
- اصل و کپی جواز پایان کار
- اصل و کپی پروانه ساخت ملک
- اصل و کپی بنچاق ملک
- در صورت وقفی بودن ملک اصل و کپی اجاره نامه ملک ارائه شود
- ارائه کدپستی به همراه قبض برق ساختمان
- ارائه مدارک شغلی خریدار
- فرم های بانکی به صورت کامل تکمیل شوند.