اقتصاد۲۴- اجاره‌نشینی در چند دهه گذشته معنا و مفهوم متفاوتی داشت. برای اثبات این مسئله کافی است سری به بنگاه‌های املاک بزنیم آنگاه خواهیم دید که نرخ‌های عجیب و غریب رهن و اجاره، کوتاه نیامدن صاحب‌خانه‌ها و ناتوانی مستاجران در یافتن خانه‌ای متناسب با قدوقواره جیب‌شان باعث شده است تا عبارت اجاره‌نشینی و خوش‌نشینی معنای سابق خود را از دست بدهد. حالا هرکس مالک سرپناهی نباشد از کابوس اجاره‌‌های سرسام‌آور خواب به چشمانش راه پیدا نمی‌کند. اما راهکار حل این بحران چیست ؟
با رشد نجومی اجاره‌بها در سال جاری، پای راهکارهایی برای کنترل بازار اجاره به میان آمد. یکی از این راهکارها تعیین سقف ۲۵ درصد اجاره‌بها است که با ورود کرونا به کشور دولت بر این مسئله تاکید داشت، اما با وجود تاکید دولت عملا تا کنون این مسئله از سوی مالکان و مشاوران املاک رعایت نشده است. این در حالی است که اخیرا این مسئله با جدیت بیشتری پیگیری می‌شود.
نشست شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران شنبه شب 28 خرداد 1401 با حضور ابراهیم رئیسی، محمدباقر قالیباف و غلامحسین محسنی اژه‌ای برگزار شد. در این نشست شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا مقرر شد برای مدیریت بخش مسکن، تصویب طرح دو فوریتی در دستور کار مجلس شورای اسلامی قرار بگیرد و دولت نیز سقف افزایش سالیانه اجاره‌بها را که قبلا به تصویب رسانده، در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها 20 درصد اجرایی کند.
ابزار تنبیهی رفتار محتکران را کنترل می‌کند
بی اثر بودن این طرح مهم‌ترین نکته‌ای بود که از همان ابتدا کارشناسان بارها به آن اشاره کردند. اما در این میان برخی راهکارها وجود دارد که شاید بتواند هدف رعایت سقف 25 درصد برای افزایش اجاره‌بها را محقق کند. به بیانی روشن‌تر شاید ابزارهای تنبیه و تشویق همانند اخذ مالیات‌ها سنگین، معافیت‌های مالیاتی و در نظر گرفتن پاداش‌هایی برای مالکانی که سقف 25 درصد را رعایت کرده‌اند بتواند این طرح را در مسیر اصلی خود قرار دهد و تاثیر خود را بر بازار اجاره بگذارد. احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اثر ابزارهای تنبیه و تشویق برای رعایت تعیین سقف اجاره‌بها به اقتصاد۲۴ گفت: ابزار تنبیه همانند تعیین مالیات‌های سنگین برای مالکان محتکر می‌تواند اثرگذار باشد.
بیشتر بخوانی: کلیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها املاک تصویب شد
وی افزود: آقای قالیباف نیز در خصوص تعیین سقف اجاره‌بها معتقد است که این راهکار موثر نخواهد بود و تعیین سقف ۲۵ درصد شاید برای شرایط استثنایی همانند کرونا امکان داشت اما در چنین شرایطی تبعات منفی به دنبال دارد. این مسئله نشان می‌دهد که در مجلس نیز تعیین سقف ۲۵ درصد برای اجاره‌بها مخالفانی دارد.
این کارشناس بازار مسکن در صحبت‌هایش به ابزارهای تشویق برای بالا بردن انگیزه اشاره کرد و ادامه داد: دولت هیچ گاه برای یک کار خوب تشویق و یا پاداشی در نظر نگرفته است.
وی گفت: واقعیت این است که ابزار تشویق و تنبیه برای مالکان معمولی نمی‌تواند باعث کنترل بازار اجاره شود چرا که راه‌های بسیاری برای دور زدن قوانین وجود دارد راه‌هایی که مسئولین نمی‌توانند به آن دسترسی پیدا کنند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه صحبت‌هایش به وضعیت مستاجران اشاره کرد و در این باره گفت: مستاجران چاره‌ای جز پذیرش شرایط مالکان ندارند چرا که یک سرپناه معمولی‌ترین نیاز یک زندگی بوده و افراد اگر نتواند آن را تهیه کنند مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرها می‌شوند بنابراین ناچار هستند که با خواسته موجر کنار بیایند.
سرحدی در ادامه به بررسی وضعیت مالکان پرداخت و گفت: در بازار اجاره ما با چند نوع مالک روبرو هستیم. برخی از مالکان تا جایی که راه داشته باشد در اجاره خانه‌شان تخفیف می‌دهند، اما در سوی دیگر موجری قرار دارد که از اجاره ملک خود امرار معاش می‌کند. این موجر با یک تورم بالا در جامعه روبرو بوده و با هیچ ابزار تنبیه و تشویقی نمی‌توان آن را مجبور به رعایت سقف ۲۵ درصد برای افزایش اجاره‌بها کرد. نمی‌توان به این صاحبخانه گفت که تو انواع کالاها را با ۱۰۰ درصد افزایش قیمت بخرد اما کالای خود را با ۲۵ درصد افزایش به بازار عرضه کند.
وی افزود: وقتی بخواهیم یک جانبه به ماجرا نگاه کنیم نتیجه کارهای غیرقانونی همچون تنظیم قراردادهای زیرمیزی خواهد بود.
سرحدی گفت: از سوی دیگر در بازار اجاره مالکانی هستند که چند صد دستگاه آپارتمان دارند مالکان و یا بانک‌ها و نهادهای دولتی که آپارتمان‌های بسیاری را در اختیار دارند بر روی قیمت اجاره و قیمت مسکن تاثیرگذار هستند. من معتقدم مالکان دانه درشت را می‌توان از طریق ابزارهای تنبیهی کنترل کرد.
وی افزود: دولت و مجلس باید ابزار تنبیهی را تعریف کنند تا مالکانی که برای سود بیشتر خانه خود را به بازار عرضه نمی‌کنند مجبور شوند هزینه سنگینی را بپردازند. در این میان درآمد ناشی از اخذ مالیات‌های سنگینی که از محتکران می‌گیرند نباید به عنوان منبع درآمد دولت استفاده شود. دولت باید این درآمد را برای تولید خانه‌های استیجاری، تولید مسکن ارزان قیمت و در بازار مسکن هزینه کند.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: نه تنها بازار مسکن بلکه هیچ بازاری با دستور کنترل نمی‌شود و باید به دنبال راه‌های اصولی برای بحران‌های به وجود آمده در اقتصاد باشیم.