اقتصاد۲۴- تعداد واحد‌های مسکونی فروش‌رفته در مهرماه از «بازگشت دوباره بازار به کف معاملاتی» بعداز چند ماه فروش در حجم نسبتا بالا حکایت دارد؛ بنابراین با حجم بسیار پایین معاملات خرید در ماه گذشته، شرایط به‌گونه‌ای بود که قیمت میانگین، کاهش پیدا کند.
اما به‌دلیل «اثر روانی افزایش نرخ ارز» بر رفتار معامله‌گران ملکی، شرایط برای افت قیمت فراهم نشد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد، طی هفته‌های ابتدایی پاییز، ورودی فایل فروش کاهش پیدا کرد و معدود فروشنده‌ها نیز با اثرپذیری از صعود دلار و تورم ساختمانی، قیمت‌های فروش را نسبت به تابستان افزایش دادند. با این حال، «احتیاط بالای خریداران سرمایه‌ای» در برابر «سطح نامتعارف قیمت مسکن»، مانع از رشد معاملات خرید شد.
بازار مسکن موقعیت ممتاز بازدهی خود نسبت به بازار‌های رقیب را در نخستین ماه پاییز واگذار کرد. تازه‌ترین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در مهر ماه حکایت از نوسان حدود یک درصدی میانگین قیمت نسبت به شهریور ماه دارد. اما نکته قابل تامل این است که این رشد هرچند جزئی قیمت در شرایطی رخ داده که حجم معاملات افت قابل توجه ۱۰ درصدی داشته است. بررسی علت خزان معاملات مسکن در نخستین ماه پاییز حکایت از نقش عامل قیمتی در شکل گیری خط مقاومت خرید‌های سرمایه‌ای در این بازار دارد.
رصد تحولات بازار مسکن در نخستین ماه نیمسال دوم ۱۴۰۱ بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی حکایت از وجود یک دوگانگی در رفتار معاملاتی و قیمتی این بازار دارد. طی مهر ماه ۵ هزار و ۴۰۰ فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران ثبت شده که نسبت به شهریور افت ۲/ ۱۰ درصدی داشته است. این حجم از معاملات حتی نسبت به ماه مشابه پارسال که بازار به واسطه اخبار امیدوارکننده از احتمال احیای برجام و رفع تحریم‌ها در حالت نیمه خاموش قرار داشت و متقاضیان خرید در انتظار کاهش قیمت بازار را موقتا ترک کرده بودند هم یک درصد کمتر است. به این ترتیب مهرماه امسال را می‌توان خزان معاملات مسکن توصیف کرد. اما نکته قابل تامل درباره تحولات اخیر بازار مسکن تهران در این ماجرا نهفته است که با وجود این ریزش قابل توجه در تعداد معاملات مسکن یک ماهه، قیمت آن‌گونه که انتظار می‌رفت افت نکرده است.
میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات مهرماه ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به مدت ماه قبل از آن فقط ۲/ ۱ درصد معادل ۶۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. اگرچه میزان تورم ماهانه مسکن در مهرماه تفاوتی نسبت به این رقم در شهریور ماه ندارد و عملا سرعت رشد قیمت مسکن بدون تغییر باقی مانده است، اما این افزایش جزئی در حالی رخ داده که حجم معاملات افت چشمگیری داشته است.
به‌طور معمول در ماه‌هایی که تقاضای خرید در بازار مسکن به حداقل می‌رسد و این موضوع به شکل کاهش حجم معاملات در تحولات بازار منعکس می‌شود، قیمت نیز با افت همراه می‌شود یا دست کم بدون تغییر باقی می‌ماند. به عنوان مثال حجم معاملات در مهرماه امسال و پارسال در یک سطح است، اما پارسال با رسیدن این حجم به کف (حول و حوش پنج هزار واحد)، میانگین قیمت مسکن نه تنها افزایش نیافت بلکه معادل ۲/ ۰ درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرد. به این ترتیب آنچه در بازار مسکن پایتخت طی مهر ماه گذشته را می‌توان به یک «دوگانه» تعبیر کرد؛ دوگانه‌ای که طی آن عملا قیمت در حالی افزایش پیدا کرده که معاملات به دلیل کاهش تقاضای موثر در بازار مسکن ریزش ۱۰ درصدی داشته و به کف حدود ۵ هزار واحدی بازگشته است.
علت اینکه افت معاملات حتی منجر به کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نشده و میزان تورم ماهانه مسکن در مهر ماه حول و حوش یک درصد (معادل تورم ماهانه مسکن در شهریورماه) بوده است را باید در دو وجه تشریح کرد. در وهله اول این ماجرا نشات‌گرفته از تحولات ارزی ماه‌های اخیر است که تورم ماهانه مسکن را فارغ از تاثیر کاهش تقاضای خرید توجیه می‌کند. «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «بازی ارزی بازیگران مسکن» که روز گذشته منتشر شد، جزئیات تغییرات نرخ ارز طی دو ماه گذشته و اثر آن بر تحولات مسکن را تشریح کرد. نرخ دلار در ماه‌های شهریور و مهر به‌طور محسوس افزایش پیدا کرده است؛ طوری که بازدهی ماهانه ارزش این ارز پراستفاده در شهریور ۵/ ۷ و در مهر ماه ۴ درصد بوده است. تاثیرپذیری بازار مسکن از تغییرات نرخ ارز که از سال ۹۷ به بعد به‌شدت افزایش پیدا کرده است، در مهرماه نیز خود را نشان داد، به این ترتیب که اثر تجمیعی دو ماه پیاپی تورم ارزی در بازار مسکن مهرماه به شکل تورم ۲/ ۱ درصدی در وضعیت رکود معاملات منعکس شد.
تغییرات افزایشی نرخ ارز از دو جنبه رفتار معامله گران بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده که به تورم ماهانه حدود یک درصدی انجامیده است؛ از یک سو جنبه روانی تورم ارزی به واسطه تجربه چهار سال اخیر در بازار مسکن موجب اصرار فروشنده‌ها به تغییر همزمان قیمت با افزایش نرخ دلار شده است، طوری که به دنبال شروع روند افزایشی در بازار دلار، گروهی از فروشنده‌ها از حضور در بازار انصراف می‌دهند و نقش تماشاچی را پیدا می‌کنند. آن‌ها می‌خواهند بدانند میزان نوسان قیمت در بازار مسکن تا چه اندازه دامنه دار است و تا زمانی که از مقطعی بودن آن اطمینان پیدا نکنند، تمایلی به فروش نشان نمی‌دهند. از جنبه دیگر به محض افزایش نرخ ارز، تقاضای سرمایه‌ای مسکن برای ورود به این بازار تحریک می‌شود و به این ترتیب در شرایطی که عرضه کاهش پیدا کرده، تقاضای قطعی برای خرید قدری افزایش پیدا می‌کند. طبعا در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار کاهش قیمت را داشت.
عامل دیگری که بر افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته موثر بوده و تاثیر آن قابل انکار نیست، نرخ تورم عمومی بالا است که اثر آن روی تغییرات تورمی همه بازار‌ها از جمله بازار مسکن قابل رهگیری است. تاثیر تورم عمومی بر تورم مسکن و اجاره بها موضوع تازه‌ای نیست و در سال‌های اخیر نیز تقریبا همواره این تغییرات به دنبال یکدیگر و هم جهت بوده است. اکنون نیز تورم عمومی بیش از ۴۰ درصدی هر ماه به شکل رشد خفیف قیمت مسکن تاثیر خود را بر قیمت در این بازار نشان می‌دهد. نرخ تورم عمومی ماهانه در مهر ماه نیز حول و حوش ۵ درصد بوده که رقم بالایی محسوب می‌شود و تورم یک درصدی مسکن به دنبال این تغییرات موضوع عجیبی نیست.
نقش سمت «عرضه» در تحولات بازار مسکن
وجه دیگر ماجرای دوگانگی قیمت و معاملات در مهرماه توجیه کننده علت ریزش قابل توجه خرید و فروش‌های انجام شده در این ماه است. یکی از عوامل مهم موثر بر این ماجرا اثر اقتصادی ناآرامی‌های اجتماعی اخیر است؛ موضوعی که در بازار مسکن به شکل کاهش تمایل به بازدید فایل‌ها و حتی در مواردی انصراف از فروش توسط فروشندگان مسکن ملموس شد. در واقع ناآرامی‌ها در برخی مناطق هم به شکل کاهش تقاضای خرید و هم به شکل کاهش عرضه جدید اثر خود را بر بر بازار مسکن نشان داده است.
بر اساس نتایج تازه‌ترین تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن که جزئیات آن در گزارش روز گذشته این صفحه نیز منتشر شد، در ماهی که گذشت افت ورودی فایل جدید برای فعالان بازار مسکن محسوس بوده است. به این ترتیب افت معاملات را می‌توان پس از اثر ناآرامی‌ها به مساله کاهش عرضه نسبت داد. در واقع به همین دلیل است که افت معاملات تحت تاثیر کاهش تقاضای خرید نتوانست اثر قیمتی خاصی روی بازار مسکن داشته باشد و تورم ماهانه ملک در معاملات پایتخت همچنان حول و حوش یک درصد مثبت شد.
بیشتر بخوانید: تحلیل بازار مسکن تهران
به این ترتیب راز خزانی که بازار مسکن در مهر ماه تجربه کرد را باید در اثر هم افزای تورم ارزی و تورم عمومی بر قیمت مسکن جست‌وجو کرد؛ موضوعی که سبب شکل گیری خط مقاومت در برابر خرید‌های سرمایه‌ای شد. به بیان دقیق‌تر تورم بالای مسکن سبب شده حتی خریداران سرمایه‌ای که متقاضی اصلی خرید ملک در بازار ماه‌های اخیر بوده و هستند و اتفاقا حضور آن‌ها در شرایط تورم ارزی در بازار مسکن پررنگ‌تر می‌شود، در مواجهه با اصرار فروشنده‌ها به افزایش قیمت با وجود رکود معاملاتی، نسبت به خرید مقاومت می‌کنند. با وجود اینکه اغلب خریداران سرمایه‌ای با نقدینگی مناسب آماده ورود به بازار مسکن هستند، اما روند تورمی قیمت مسکن در شرایط رکود از ناحیه آن‌ها به سادگی پذیرفتنی نیست و به همین خاطر در مهر ماه برای انجام خرید ملکی با محاسبات قیمتی دقیق از وضعیت رکود به این جمع بندی رسیدند که نباید به رشد قیمت تن دهند؛ موضوعی که به شکل کاهش معاملات در بازار ماه گذشته مشهود شد.
سرگردانی سرمایه گذاران ملکی
اگرچه به محض رشد نرخ دلار، تقاضای سرمایه‌ای روانه بازار مسکن می‌شود، اما در مهرماه سرگردانی معامله گرانی که از جنس سرمایه گذار ملکی بوده اند بر ریزش حجم خرید و فروش مسکن اثر محسوسی داشت. در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران انباشت فایل‌های فروش در بازار مسکن که نتیجه مقاومت خرید از سوی سرمایه گذاران ملکی و نبود تقاضای موثر مصرفی است، مساله ساز شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند اگرچه ورود فایل جدید در هفته‌های اخیر اندک بوده، اما رسوب فایل‌های قبلی که طی دو تا سه ماه گذشته به بازار مسکن عرضه شده، سبب شده سرمایه گذاران ملکی برای انجام معامله وسواس بیشتری به خرج دهند.
به‌طور کلی فارغ از جهت بازار مسکن، هنگامی که انباشت فایل در بازار از سوی متقاضیان خرید به ویژه سرمایه گذاران ملکی رصد می‌شود، آن‌ها با احتیاط بیشتری برای معامله اقدام می‌کنند. انباشت فایل‌های قبلی از یک سو نشانه رکود دامنه دار در بازار نقل و انتقالات ملکی و از سوی دیگر نشانه نبود تقاضای موثر خرید در میان جست‌وجوگران است و می‌تواند منعکس کننده این واقعیت باشد که دست برتر در بازار مسکن در اختیار خریداران است؛ کما اینکه وقتی دست برتر در نشست‌های مقدماتی معاملات ملکی به خریداران تعلق دارد، آن‌ها با چانه‌زنی بیشتری برای معامله پا پیش می‌گذارند.
از طرفی اگرچه نوسان ارزی مثبت در ماه‌های اخیر زمینه ساز اصرار فروشنده‌ها به رشد قیمت اعلامی املاک شده است، اما در عین حال سرمایه گذاران ملکی به دلیل مشاهده انباشت فایل، قیمت‌های اعلامی را «شکننده» می‌دانند و معتقدند احتمال کاهش این قیمت‌ها وجود دارد. در حال حاضر گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای نیز معامله را به وقتی موکول کرده اند که از چشم انداز جهت تغییرات قیمت ملک تا حدی اطمینان پیدا کنند.
اثر تحریک بورسی بر خرید‌های ملکی
در حالی که بازدهی مسکن در نیمسال اول ۱۴۰۱ بار‌ها در رتبه اول نسبت به بازار‌های موازی قرار گرفت و شهریور ماه نیز چنین وضعیتی داشت، در مهرماه این رتبه را به بازار ارز واگذار کرد. بازدهی مسکن در مقاطع زمانی ۴ ماهه و ۶ ماهه امسال بیشتر از بازار‌های ارز، سکه و سهام بود، اما در مقطع ۷ ماهه این بازدهی ۵/ ۰ واحد درصد از میزان بازدهی ارز کمتر بوده است. دلار در هفته ماه نخست امسال ۲۵ درصد بازدهی داشته و این در حالی است که در همین بازه میزان بازدهی مسکن ۵/ ۲۴ درصد و میزان بازدهی سکه ۴/ ۲۲ درصد بوده است.
سرمایه گذاران بورس نیز در ۷ ماه نخست امسال زیان کامل ۴ درصدی را تجربه کرده اند. همچنین در مقایسه بازدهی ماهانه مسکن، ارز، سکه و بورس، رتبه نخست به سکه با رشد ۶/ ۴ درصدی قیمت ماهانه تعلق داشته است. پس از آن بازدهی ماهانه دلار با مقدار ۴ درصد و بازدهی مسکن با مقدار یک درصد در این رتبه بندی قرار می‌گیرد. در نهایت بازار سهام نیز در مهر ماه بازدهی منفی معادل ۵/ ۳ درصد داشته است.
برخی از واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند که اگر تحریک بورسی به واسطه منفی شدن بازدهی بازار سهام در ماه‌های اخیر نبود، شاید حجم معاملات مسکن به همین کف پنج هزار واحدی نمی‌رسید. در طول دو ماه گذشته برخی از پول‌های کلان چند میلیارد تومانی که از بورس خارج شده، روانه بازار مسکن پایتخت شده است. به‌طور کلی بازار سهام را می‌توان یکی از بازار‌های فوق‌العاده پرریسک توصیف کرد و در طول ماه‌های شهریور و مهر ریسک ماندن در این بازار افزایش چشمگیری پیدا کرده است. در نتیجه بخشی از معاملات مسکن در وضعیت رکود عمیق حال حاضر نشات گرفته از همین خداحافظی بورسی‌ها از بازار سهام است.