اقتصاد۲۴- قیمت مسکن آرام و بی‌سروصدا در حال افزایش است؛ آن‌هم در شرایطی که در کسادی به سر می‌برد و تعداد معاملات آن در مهرماه ۱۰.۲ درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده است. اهمیت این تورم خزنده مسکن از این جهت است که میزان رشد، از منظر آمار و ارقام، عدد قابل‌توجهی نیست، اما به‌عنوان‌مثال در همین مهرماه، هزینه خرید یک آپارتمان متوسط در تهران را حدود ۴۵میلیون تومان افزایش داده است.
اطلاعات منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه نشان می‌دهد که در این ماه، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با ۱.۴ درصد افزایش به ۴۳ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان رسیده است. بعد از بانک مرکزی، مرکز آمار ایران نیز دیروز گزارش خود را از تحولات مسکن تهران منتشر کرد که از افزایش ۰.۸ درصدی میانگین قیمت وزنی و حسابی مسکن تهران در مهرماه حکایت داشت. نکته قابل‌توجه این است که اطلاعات هر دو مرجع، بر کاهش تعداد معاملات مسکن و تداوم رکود تورمی در این بازار دلالت دارد. بانک مرکزی، از افت ۱۰.۲ درصدی تعداد معاملات مسکن تهران خبر داده و مرکز آمار ایران میزان این کاهش را ۶.۴ درصد برآورد کرده است.
تحولات مهرماهی مسکن تهران
بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مهر امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران ۵۴۱۶ واحد بوده که این تعداد نسبت به ماه قبل ۱۰.۲ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل یک‌درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران معادل ۴۳ میلیون و ۷۲۵ هزار تومان بوده که از تورم ۱.۴ درصدی این بازار در مهرماه و تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۸.۲ درصدی این بازار (نسبت به مهر پارسال) حکایت دارد.
بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در مهرماه حاکی از این است که واحد‌های نوساز تا ۵ سال ساخت، ۲۸.۶ درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند که این میزان نسبت به ماه قبل ۰.۲ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد، اما همچنان نسبت به سال قبل ۴.۴ واحد درصد و نسبت به اوایل دهه ۹۰، حدود ۳۱ واحد درصد کمتر است. هم‌زمان با کاهش سهم واحد‌های نوساز و با عمر کمتر از معاملات بازار مسکن تهران، به سهم واحد‌های با عمر بالا در گروه ۱۱ تا ۱۵ سال و گروه بیش از ۲۰ سال افزوده شده است.
از نگاهی دیگر، بررسی معاملات مسکن تهران به تفکیک مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران نشان می‌دهد که در مهرماه امسال، همچنان منطقه ۵ از سهم ۱۵درصدی از کل معاملات بورس مسکن تهران برخوردار بوده و بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۹.۳ و ۸.۷ درصدی از کل معاملات در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
از منظر شاخص قیمت نیز، در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، در مهرماه بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۸میلیون و ۳۳۱ هزار تومان بوده که به منطقه یک اختصاص داشته است.
این رقم ۲۶.۸درصد بالاتر از مهرماه سال قبل بوده و کمتر از میانگین تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن تهران است؛ ازاین‌رو می‌توان استنباط کرد که نبض تورم مسکن در گران‌ترین منطقه شهر و واحد‌های لوکس و بزرگ، آرام‌تر از کلیت بازار می‌زند.
این در حالی است که در مهرماه، پایین‌ترین میانگین قیمت مسکن معادل ۲۱میلیون و ۳۰۴هزار تومان به منطقه۱۸ اختصاص داشته، اما این رقم ۴۰.۷درصد بالاتر از مهر سال قبل است و نسبت به میانگین تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران نیز ۲.۵واحد درصد بالاتر است.
در ماه‌های گذشته نیز، تنش تورمی بازار مسکن در مناطق جنوبی و مناطقی که قیمت مسکن آن‌ها کمتر از میانگین شهر بود، بیشتر به چشم می‌آمد و کارشناسان این اتفاق را ناشی از کوچ متقاضیان کم‌توان شده برای تبدیل دارایی ریالی خود به مسکن در این مناطق عنوان می‌کردند.
نقشه معاملات بازار تهران
در مهرماه امسال، از مجموع ۵۴۱۶ واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران، ۵۶.۸ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته که عمدتاً واحد‌های متناسب با الگوی مصرف قلمداد می‌شوند. طبق آمار، پرطرفدارترین واحد‌های معامله شده در مهرماه امسال واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی بوده‌اند که به‌تن‌هایی ۱۵.۲ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. از نگاهی دیگر، بررسی توزیع معاملات مسکن تهران بر اساس میانگین قیمت یک مترمربع نیز نشان می‌دهد که درمجموع ۵۶.۱ درصد از کل معاملات مسکن تهران در مهرماه مربوط به واحد‌هایی بوده که میانگین قیمت یک مترمربع‌شان از میانگین قیمت شهر پایین‌تر است.
بیشتر بخوانید: جزییات گزارش رسمی دولت از افزایش قیمت مسکن
به عبارتی این واحد‌ها یا عمر بسیار بالایی داشته و کلنگی بوده‌اند یا عمدتاً در مناطق پایین و ارزان شهر قرار داشته‌اند. از نگاهی دیگر، در مهر امسال ۵۰.۳درصد معاملات مسکن ثبت شده در شهر تهران ۳میلیارد تومان یا کمتر ارزش داشته و طبق آمار بانک مرکزی، آپارتمان‌های با ارزش یک تا ۱.۵میلیاردتومان، با سهم ۱۴.۶درصدی، بیشترین سهم را از معاملات این ماه داشته‌اند.
تورم داغ بازار اجاره در پاییز
خلاصه‌ترین و البته مهم‌ترین بخش گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران مربوط به بازار اجاره مسکن است که از وضعیت بسیار نابسامان این بازار در اولین ماه از فصل پاییز و در خاتمه فصل نقل‌وانتقال مستأجران حکایت دارد.
طبق بررسی‌های کارشناسان بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری شهر تهران در مهر امسال ۴۰.۹ درصد نسبت به سال قبل رشد کرده است.
همچنین این شاخص در کل مناطق شهری نسبت به مهر پارسال ۴۶.۸درصد افزایش داشته است. نکته قابل‌تأمل اینکه در این ماه، رشد ماهانه شاخص مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل ۷ درصد بوده که ۲.۳ برابر تورم مصرف‌کننده در مهرماه است و از فشار سنگین به خانوار‌های مستأجر حکایت دارد. نکته مهم‌تر اینکه این مقدار رشد، دقیقاً یک ماه پس از پایان فصل نقل‌وانتقال مستأجران و کاهش سنتی تقاضا در بازار اجاره اتفاق افتاده و بخشی از آن می‌تواند ناشی از رهاشدگی بازار و فراموش شدن پیگیری تصویب و اجرای بسته‌ها و طرح‌های اجاره‌ای دولت و مجلس باشد.
خطر سقوط بهمن تورم در بازار مسکن
در مهر امسال، با رسیدن میانگین قیمت یک‌متر مسکن شهر تهران به ۴۳میلیون و ۷۲۵هزارتومان، عملاً ارزش یک واحد آپارتمان ۷۵مترمربعی حدود ۱۵ساله در مناطق متوسط تهران به ۳میلیاردو۲۸۰میلیون تومان رسیده است. این رقم حدود ۴۵میلیون تومان بیش از قیمت این آپارتمان در شهریورماه است؛ یعنی خریدار این آپارتمان در مهرماه باید ۴۵میلیون تومان بیشتر از ماه قبل هزینه کند.
در بهترین حالت اگر میانگین درآمد یک خانوار متقاضی مسکن در پایتخت ۲۰۰ میلیون تومان برآورد شود، افزایش یک‌ماهه قیمت مسکن معادل یک‌چهارم کل درآمد این خانوار است. بررسی تغییرات قیمت مسکن تهران به دلار نیز حاکی از این است که ارزش دلاری مسکن تهران فقط در مهرماه ۰.۹ درصد افزایش یافته و تورم آن از بازار ارز نیز بیشتر بوده است. در آن سوی ماجرا و در سایه این تحولات بازار مسکن، تورم شدیدی به بازار اجاره تزریق شده که تبعات آن شاید در بهار سال آینده نمایان شود.
به هر صورت، هم تورم خزنده و آرام بازار مسکن و هم تورم عجیب بازار اجاره، مستقیماً معیشت خانوار‌ها را تهدید می‌کند و اگر تمهیدی برای علاج آن اندیشیده نشود، زمانی مانند بهمن سقوط می‌کند و مقابله با آن نیز سخت و حتی غیرممکن خواهد بود.