اقتصاد24- بازار مسکن چند ماهی است دچار نوسانات شدیدی همراه با افزایش قیمت بوده و همین مسئله عاملی برای رکود در این حوزه شده است. بر اساس آمارهای ارائه شده حجم معاملات در فروردین سال جاری نسبت به فروردین سال گذشته با کاهش مواجه شده است. در این میان وزیر راه و شهرسازی معتقد است «مشکلات اساسی بازار مسکن ناشی از فشار روانی دشمن است!» اظهارنظری که با واکنش اقتصاددانان و کنش‌گران حوزه مسکن مواجه شده است.
محمود جامساز، اقتصاددان در این خصوص به خبرنگار اقتصاد24 اظهار کرد: مسکن نیز بخشی از اقتصاد است و نمی‌توان آن را جدای از دیگر بخش‌ها دانست و همانند ديگر حوزه‌های اقتصادى دچار رکود و تورم است. از سوی دیگر قدرت خرید اکثریت جامعه در مقابل این گرانی‌ها کاهش پیدا کرده است، با این حال اگر قرار باشد هر ناکارآمدی در سیستم دولتی و رانتی خود را به ترفند دشمنان و یا آثار روانی این تعارضات سیاسی که با کشورهای خارجی داریم نسبت دهیم فرافکنی كرده‌ايم، زیرا حاكميت ساختار نظام اقتصاد دولتی و رانتی، تولیدکننده تمام ناکارآمدی‌ها و نابسامانی‌ها است.
وی افزود: مسئولانی که طی این 40 سال به کار گرفته شده‌اند و طى زمان و بنا به مصالح گروهى و سياسى بطور چرخشى در مقام و منصب جابجا شده اند، از علم اقتصاد بی‌بهره هستند و مجموعه اقتصادی ما به جای ابتناء بر الزامات علم اقتصاد در راستاى اهداف ایدئولوژیک به وجود آمده‌اند و همینطور به مرور تغییراتی در آنها ایجاد شده است و چون تصمیمات گرفته شده در جهت بهبود وضع اقتصادی از راه‌های اقتصاد نفتى و رانتی عبور می‌کند در نتیجه مشکلات حل نمی‌شود، زيرا اتكا به نفت اقتصاد ما را بيمار ساخته است. ما امروز با بحران‌هایی مواجه هستیم که برای رفع این بحران‌ها راه‌حل‌های مقطعی و موقتی تدوین می‌شود که از طریق دستگاه بوروکراتیک ناکارآمد دولتی به اجرا در می‌آید و گرچه ممكن است تاثیر آن در کوتاه مدت رافع معضل باشد اما این بهبودی ناپایدار است و پتانسيل نارضایتی را در جامعه افزایش می‌دهد.
چون تصمیمات گرفته شده در جهت بهبود وضع اقتصادی از راه‌های اقتصاد نفتى و رانتی عبور می‌کند در نتیجه مشکلات حل نمی‌شود، زيرا اتكا به نفت اقتصاد ما را بيمار ساخته است
رشد اقتصادی نامتوازن در کشور
این کارشناس اقتصادی درباره رشد اقتصادی نامتوازن در ایران گفت: در ایران رشد اقتصادی نامتوازن وجود دارد، به طور مثال در صنعت رشد منفی 8 درصد داشته‌ایم، امسال نیز صندوق بین‌المللی پول پیش‌بینی کرده است رشد اقتصادی منفی خواهیم داشت که این رشد اقتصادی منفی نیز معلول عدم سرمایه‌گذاری و کاهش بهره‌وری است که تولید ناخالص ملی را پایین می‌آورد، هنگامی که تولید ناخالص ملی پایین بیاید کاهش رشد اقتصادی، افزایش بیکاری و تقليل درآمد ملی و در نتیجه کاهش قدرت خرید را به دنبال خواهد داشت، به ویژه اینکه دولت برای تامین منابع مصرفی خود پس از برجام و خروج آمریکا از آن با مشکلات عدیده ارزی مواجه شده که به تبع در وصول مالیات نیز تاثیر خواهد گذاشت.
رشد منفی اقتصادی معلول عدم سرمایه‌گذاری و کاهش بهره‌وری است که تولید ناخالص ملی را پایین می‌آورد، هنگامی که تولید ناخالص ملی پایین بیاید کاهش رشد اقتصادی، افزایش بیکاری و تقليل درآمد ملی و در نتیجه کاهش قدرت خرید را به دنبال خواهد داشت
دولت باید در راس دو شرکت بزرگ خودروسازی مدیران کارآمد قرار دهد
جامساز در رابطه با بالا رفتن قیمت‌ها در حوزه خودرو نیز گفت: دو شرکت بزرگ در زمینه خودروسازی، دولتى هستند و با توجه به این گرانی‌ها دولت باید مدیران لایق و کارآمد در راس این دو کمپانی قرار بدهد و آنها با کاهش هزینه‌ها، صرفه جویی‌ها و افزایش کیفیت، محصولاتى با قیمت متعادل عرضه کنند. البته دولت در سیاست تنظیم بازار بسیار ناکارآمد عمل کرده است كه يكى از مصاديق آن افزايش یک شبه بیش از 10 تا 15 ميليون در قیمت خودروهاى داخلى و 50 تا 60 درصدی در قيمت خودروهاى خارجى بوده است.
عرضه‌کننده مسکن تابع اصل عرضه و تقاضا نیست
جامساز همچنین درباره بالا رفتن قیمت‌ها در حوزه مسکن اظهار کرد: بخش مسکن نیز تابع همین سیاست‌ها است. اکنون در بخش مسکن تقاضای موثر وجود دارد ولی عرضه‌کننده مسکن تابع عرضه و تقاضا نیست؛ یعنی مکانیسم عرضه و تقاضا در چنین مجموعه‌ای تعریف نمی‌شود. ما دو نوع مسکن داریم یک نوع مسکنی که برای افراد طبقه متوسط و پایین‌تر مناسب است و نوع دیگر مسکن لوکس که بیشتر در نقاط شمال و شمال غرب تهران و ساير كلان شهرها وجود دارد و اغلب با پول بانک‌ها و مشارکت شهرداری از طريق سهم تراكم ساخته شده است.
این کارشناس اقتصادی اضافه کرد: اعطاى تسهيلات بانكى نیز به بخش خصوصی واقعی به روال معمولى و عادى صورت نمي‌گيرد مگر اینکه رانت و ارتباطی با داخل سیستم و حاکمیت دولتی و فرادولتی داشته باشد.
وی افزود: بازگشت تسهیلات اعطاشده توسط اشخاص و یا شخصیت های حقوقی خاص با توجه به پشتیبانی رانتی که از لحاظ اقتصادی و سیاسی و اطلاعاتی دارا هستند به آسانى صورت نمي‌گيرد، زيرا آنان مایل به بازپرداخت به موقع نیستند، در نتیجه معوقات بانکی بالا می‌رود. بانک‌ها برای اینکه نشان بدهند معوقات بالا نیست هرسال در قالب یک عملیات حسابداری ساده به شخصی که تسهیلات را گرفته تسهيلات جديدى مي‌دهند تا بدهى معوقه را پرداخت كند، لذا بدهى معوقه به بدهى جارى تبديل مي‌شود و اين دور معيوب تكرار می‌شود و بخش خصوصى واقعى از دريافت تسهيلات بانكى مورد نياز محروم مي‌شود. از سمت دیگر شهرداری‌ها هم اكثرا در ساختمان هاى بلند مرتبه به عنوان فروش تراكم بطور غيررسمى مشاركت مي‌كنند.
بانک‌ها برای اینکه نشان بدهند معوقات بالا نیست هرسال در قالب یک عملیات حسابداری ساده به شخصی که تسهیلات را گرفته تسهيلات جديدى مي‌دهند تا بدهى معوقه را پرداخت كند، لذا بدهى معوقه به بدهى جارى تبديل مي‌شود و اين دور معيوب تكرار می‌شود
جامساز در این مورد توضیح داد: در این خصوص برای شهرداری‌ها تبعيت از مكانيسم بازار و پایین آوردن قیمت‌ها مهم نیست و همچنین کسانی که برای مسکن‌های لوکس تسهیلات گرفته‌اند دغدغه پرداخت در سررسيد را ندارند، در نتیجه نه تنها قیمت‌ها پایین نمیآید بلكه در این روند تورمى قیمت‌ها افزایش نيز مي يابد، اما در مورد مجتمع‌های مسکونی که به طبقات متوسط به پایین و کارگران و کارمندان اختصاص دارد دولت باید یک برنامه مجزا در این زمینه تدارک ببیند و اقدامی اساسی کند.
مسکن مهر باعث ایجاد تورم شد
جامساز در ادامه به مسکن مهر به عنوان یکی از عامل ایجاد تورم در جامعه اشاره کرد و گفت: مسکن مهر که در زمان احمدی‌نژاد ساخته شد به نحوی بود که هم از لحاظ مکان‌یابی و تامین آب و برق و سایر تسهیلات و هم از نظر استحکامات و شناژبندی و فونداسیون ناکارآمد بود. بزرگترین ضربه را در زمان احمدی‌نژاد همین مسکن مهر زد که تورم را بالا برد، البته موضوع یارانه‌هایی که ناعادلانه به همه پرداخت شد و خصوصی‌سازی‌های موهوم و سهام عدالت نيز هر يك در تشديد تورم نقش داشتند و اگرچه اكنون بازار از آثار تورمى آنها تا حدودى تخليه شده اما ريشه تورم كنونى را نيز مي‌توان به آنها نسبت داد.
وی افزود: اکثر کسانی که مسکن مهر خریدند کسانی بودند که احتیاج نداشتند و بورس بازى و سوداگرى و دلال بازى را به مسكن مهر وارد کردند. مادامی که این سیستم به این صورت ادامه پیدا کند احتمال خانه‌دار شدن افراد مستحق وجود ندارد. البته دولت می‌تواند برای كنترل معاملات مسکن و مبارزه با مافياى مسكن تمهیداتی بیاندیشد از جمله آنكه، مالیات بر عایدی سرمایه را مقرر کند و قیمت‌های واقعی در معاملات املاک ثبت شود. دولت لازم است به قدرى هزينه سودآورى مافياى مسكن را افزايش دهد تا اين بازار به روال عادى و منطقى برسد، زیرا قیمت مسکن تا حدی بالا رفته و درآمدها به سبب تورم و تنزل ارزش پول ملى پایین آمده که حتی طبقه متوسط آپارتمان و محل مسكونى خود را می‌فروشد که بتواند جایی را اجاره کند و با باقیمانده آن بتواند چرخ زندگى را بچرخاند، متاسفانه اجاره‌ها نیز به گونه‌ای است که مردم خانه به دوشند؛ یعنی هر سال به مناطق پایین‌تری از شهر جابه‌جا می‌شوند.
بزرگترین ضربه را در زمان احمدی‌نژاد همین مسکن مهر زد که تورم را بالا برد، البته موضوع یارانه‌هایی که ناعادلانه به همه پرداخت شد و خصوصی‌سازی‌های موهوم و سهام عدالت نيز هر يك در تشديد تورم نقش داشتند
این کارشناس اقتصادی در رابطه با پیدایش تعاونی‌هایی در حوزه مسکن اظهار کرد: مسئله دیگری که وجود دارد این است که تعاونی‌هایی پیدا شده‌اند مثل تعاونی یکی از مناطق شهرداری تهران که پول را از اعضای خود و دیگران گرفته‌اند تا آپارتمان تحویل دهند، درصورتی که حتی زمین را نیز نخریده بودند و هنوز پرونده قضایي بعد از 7 سال در جریان است و مالباختگان همچون سپرده گذاران موسسات پولى و مالى نااميدانه چشم به دستگاه قضایي دوخته اند.
راهکارهای کوتاه مدت مشکلات به وجود آمده را حل نمی‌کند
جامساز درباره راهکارهای بهبود وضعیت در این زمینه بیان کرد: ما با راهکارهای کوتاه مدت قادر به حل مشکلات به وجود آمده نیستیم و یک تغییر اندیشه پارادایمی باید در ذهنیت مسئولان ما به وجود بیاید، عقل گرايي بايد جايگزين آرمانگرايي شود . آرمانگرایی راه به جایی نخواهد برد و ایجاد راهکارهای کوتاه مدت بین دولت و ملت فاصله بیشتری خواهد انداخت، بنابراین باید به صورت ریشه‌ای مسائل حل شود. اصل موضوع نیز خود ساختار اقتصاد دولتی است که فسادآفرین است هرجا که فساد باشد رشدی صورت نمی‌‌گیرد.
وضع مسکن به این زودی بهبود پیدا نمی‌کند
جامساز درخصوص پیش بینی خود از چشم‌انداز مسکن در ماه‌های آینده گفت: مسائل مسکن به این زودی حل نمی‌شود، زیرا مسائل اقتصادی ما به مسائل سیاسی وابسته است و تا با کشورهای خارجی روابط مطلوب و حتی معمولی نداشته باشیم فشار زیاد را متحمل خواهیم بود، به خصوص اینکه لوایح FATF و كنوانسيون هاى مربوط به آن را امضا نکرده‌ایم و معلوم نیست این تضاد سیاسی بین کشور ما و کشورهای غربی چگونه پایان خواهد پذیرفت.
وی افزود: اکنون قرار گرفتن سپاه پاسداران در لیست تروریست‌ها ضربه بزرگی به اقتصاد خواهد زد، با توجه به اینکه بخش بزرگی از اقتصاد در دست سپاه است، بیشتر شرکت‌هایی را که در خارج از ایران زیر نظر سپاه کار میکنند وادار به عقب نشینی خواهند کرد و در نتیجه ورود ارز به کشور به شدت محدود می‌شود و با این اوضاع که دولت با کمبود منابع مواجه است نمی‌شود امیدی به بهبود وضعیت مسکن و کسب و کار داشت و سیاست‌های مقطعی مثل اعطای بسته‌های حمایتی معیشتی به خصوص در ماه رمضان راهکارهایی کوتاه مدت برای حل بحران‌ها خواهد بود.
مسائل مسکن به این زودی حل نمی‌شود، زیرا مسائل اقتصادی ما به مسائل سیاسی وابسته است و تا با کشورهای خارجی روابط مطلوب و حتی معمولی نداشته باشیم فشار زیاد را متحمل خواهیم بود
وی در نهایت اظهار کرد: مردم نیز باید به صورت شفاف در جریان معضلات قرار بگیرند . همه مردم طالب رفاه ، آسايش و امنيت هستند اگر اطمينان يابند كه دولت با آنان شفاف است و ضمن ارايه راهكارهاى كوتاه مدت براى كاستن از مشكلات و آلام جامعه به تغييرات اساسى و ساختارى معتقد شده و قصد دست كشيدن از دخالت هاى نامطلوب اقتصادىف مبارزه بى امان با مفسدان و اختلاسگران و تقويت بازار آزاد رقابتي و بخش خصوصى را دارد و در اين راستا گام هاى شفافي كه بيانگر اين تغيير بزرگ در انديشه اقتصادى دولت باشد بر دارد و مرتبا گزارش امور انجام شده نه آنچه بايد انجام شود را از طريق رسانه هاى ديدارى و گفتارى و شنيدارى در اختيار مردم كه مالكين اصلى اين سرزمين هستند قرار دهد مسلما اعتماد جامعه جلب مي‌شود و مردم رنج روزهاى سخت و طاقت فرساى كنونى را به اميد فرداى بهتر تحمل خواهند كرد .