اقتصاد۲۴- بعد از آنکه شهردار تهران خبر از اجرای طرحی برای فروش متری مسکن در تهران داد، رییس سازمان بورس نیز اعلام کرد که با راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ساز و کار این داد‌وستد آماده شده و در آینده‌ای نزدیک، مردم می‌توانند به نسبت بودجه‌ای که دارند، به صورت «متری» زمین یا خانه و ملک بخرند. اما این خبر که با واکنش‌های تند و حتی تمسخرآمیزی از سوی شهروندان همراه بود، باعث شده تا اجرای آن در هاله‌ای از ابهام باقی بماند. طرحی که برخی از آن به عنوان «گورخوابی» مدرن یاد می‌کنند و برخی دیگر ترجیح می‌دهند به جای سرمایه‌گذاری برای خرید چند متر خانه اشتراکی پرحاشیه، اندک سرمایه خود را در خرید «قبر» هزینه کنند.
صندوقی با هویت جدید
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Reits - Real Estate Investment Trusts) ابزار مالی است که مالک، اداره یا تامین‌کننده املاک درآمدزا است و صندوق‌ها بر حسب تعریف به صندوق‌هایی گفته می‌شود که با استفاده از سرمایه‌های خرد یا عمده به خرید یا اجاره‌داری املاک و مستغلات می‌پردازند.
صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که براساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند.
در واقع ریت‌ها با جمع‌آوری و جذب سرمایه‌های خرد برای هدایت سرمایه‌های ملکی به مسیر درست (که البته کمترین عوارض را نیز برای اقتصاد و بازار مسکن داشته باشد)، از طریق عرضه یونیت‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن تشکیل می‌شود. این صندوق‌ها ضمن کمک به تامین مالی مسکن کم‌درآمدها، مزایای چندگانه‌ای نیز برای بازار سرمایه و بازار پول دارد. نمونه‌های موفقی از این صندوق‌ها در کشور‌های مختلف دنیا از جمله امریکا، کانادا و انگلستان تجربه شده است.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و در عین حال که به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن می‌توان از آن بهره جست، امکان کسب درآمد غیرمستقیم در این حوزه را فراهم می‌کند تا ریسک کمتری فعالان بازار مسکن را تهدید کند.
تاریخچه پیدایش یک صندوق
پیدایش صندوق‌های املاک و مستغلات در جهان به ۶۰ سال پیش بازمی‌گردد. سال ۱۹۶۰ بود که استارت ریت‌ها در ایالات متحده و همزمان با حجمی کمتر در هلند، نیوزیلند، تایوان و استرالیا زده شد. برزیل نیز در سال ۱۹۹۳ اولین کشوری بود که REITها را پذیرفت. در سال ۲۰۰۶ امارات متحده عربی نیز به این جریان پیوست. در چین، اما تا سال گذشته خبری از صندوق‌های املاک و مستغلات نبود.
ریت‌ها در ۳۰ سال گذشته هم از نظر تعداد و هم ارزش بازار، رشد چشمگیری داشته‌اند و در حال حاضر بیش از ۴۰ کشور، قوانین ریت‌ها را تصویب کرده و کشور‌های دارنده صندوق‌های املاک و مستغلات ۸۵درصد از تولید ناخالص داخلی جهانی (GDP) را با جمعیت بالغ بر ۵میلیارد نفر در اختیار دارد. در سال ۱۹۹۰، سهم کشور‌های دارای ریت از GDP تنها ۲۸ درصد بود. تولید ناخالص داخلی کشور‌ها و مناطق دارای REIT از ۶.۵ میلیارد دلار در سال ۱۹۹۰ میلادی، به تقریبا ۷۲ تریلیون دلار تا پایان ۲۰۲۰ افزایش یافته است و حالا نوبت به ایران رسیده تا سرانجام سهمی در این بازار داشته باشد.
قبر یا خانه؟
از آن‌جایی که خانه و مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های شهروندان در شهر‌های بزرگی مانند تهران است، طبیعتا مردم با وسواس و دقت خاصی اخبار مرتبط با آن را پیگیری کرده و نسبت به آن‌ها واکنش نشان می‌دهند. معصومه ۴۴ ساله و مادر دو فرزند است که در یکی از محلات منطقه ۱۸ تهران اجاره‌نشین است. وی در خصوص اجزای این طرح می‌گوید: من هم این خبر را شنیده‌ام، اما اصلا نمی‌فهمم که منظور آن‌ها از چنین طرح‌هایی چیست؟ یعنی ما باید برویم با همان پولی که داریم ۴-۳ متر خانه بخریم؟ آخر مگر می‌شود؟ من تمام پس‌اندازم را جمع کنم به ۷۰ میلیون تومان هم نمی‌رسد. حالا با این پول چند متر خانه می‌توانم بخرم؟
وی که همسرش کارگر یکی از کارگاه‌های صنعتی وردآورد است ادامه می‌دهد: ما که نمی‌توانیم صاحب خانه شویم... این طرح‌ها هم مثل همه طرح‌های دولت، بعید است برای مردم سودی داشته باشد. پس ترجیح می‌دهم این خرده پولی را که دارم، از دست بدهم. آن وقت برای سال بعد، نمی‌توانم پول پیش خانه را زیادتر کنم! همسایه‌اش که ناظر بر گفت‌وگوی ماست نیز در تایید حرف وی خطاب به معصومه می‌گوید: ما باید خانه‌دار شدن را به گور ببریم. خیلی هنر کنیم، بتوانیم مقداری پول قرض و قوله کنیم و روی پول پیش خانه‌مان بگذاریم تا بتوانیم یکسال دیگر در این شهر بی‌درو پیکر زندگی کنیم!
مهرداد، ۳۷ ساله که مغازه‌دار یکی از خیابان‌های جیحون است، اما از منظر دیگری به ماجرا نگاه می‌کند. دیدگاهی که گرچه شاید طنز به نظر باشد، ولی واقعیتی تلخ را در دل خود دارد. وی در واکنش به اجرای طرح فروش متری خانه می‌گوید: واقعا چه کسی تمایل دارد در این طرح شرکت داشته باشد؟ یعنی قرار است یک نفر ۲۰۰ میلیون بدهد و در شمال شهر ۳ متر یا در جنوب شهر ۷-۶ متر خانه بخرد؟ که چه اتفاقی بیفتد؟ اصلا گیریم که چند متر خانه هم خریدید، خانه‌ای که چندین نفر مشترکا مالک آن هستند مسلما از همه جهات دردسر است. همین الان وقتی یک نفر می‌خواهد خانه یا ملکش را بفروشد یا اجاره دهد، هزارتا اگر و، اما وجود دارد و هزار مورد خطر و ترس دارد.
وی می‌افزاید: از این گذشته، چرا باید یک مالک یا سازنده بیاید و ملکش در مناطق گران قیمت تهران را چند ده تکه کند و بفروشد؟ حتی مالکین مناطق جنوبی هم چنین کاری را نمی‌کنند! مگر اینکه املاک دولتی را بفروشند که آن‌هم هزار و یک داستان دیگر دارد!
یکی از مشتریان وی که به گفته خودش کارمند دولت است نیز در مورد این طرح می‌گوید: من که به شخصه ترجیح می‌دهم به جای چند متر خانه، بروم یک قبر بخرم. الان خود بهشت زهرا یک قبر خوب در قطعات قدیمی را ۲۸-۲۷ میلیون تومان می‌فروشد. همین قبر در بازار سیاه، یکی، دو میلیارد مشتری دارد. خب اگر به جای چند متر خانه‌ای که اصلا معلوم نیست در آینده تکلیف شما با آن چیست، بروم قبر بخرم و آن را ول کنم، اگر شانس داشته باشم چند سال بعد این قبر رقم نجومی‌تری پیدا می‌کند و اگر هم قیمت آن ترقی نکند، ته ماجرا حداقل برای آخرتم یک خانه خواهم داشت!
خانم میانسال دیگری هم که مشغول خرید از مغازه مهرداد است نیز مثل همه کسانی که دل پری از سیاست‌های تهران دارد وارد بحث می‌شود و می‌گوید:ای آقا. آقایان هر روز یک طرح جدید می‌دهند. یک‌بار می‌گویند می‌خواهند خانه‌های ۲۵ متری بسازند، یک‌بار می‌گویند می‌خواهند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند و یک‌بار هم مدعی‌اند که می‌خواهند با فروش متری خانه، مردم را خانه‌دار کنند.
نفسی چاق می‌کند و ادامه می‌دهد:، اما هیچ‌کسی از این آقایان مسوول سوال نمی‌کند چرا نمی‌توانید جلوی رشد نجومی قیمت ملک را بگیرید؟ مگر می‌شود با آن‌همه ابزار قانونی و اهرم‌های اجرایی نتوانند حریف مالکان شوند؟ مسلما خودشان نمی‌خواهند وگرنه به راحتی می‌توانند بازار مسکن را مدیریت کنند.
مهرداد انگار چیز جدیدی به خاطرش آمده باشد دوباره وارد بحث می‌شود و می‌گوید: اصلا چرا راه دور می‌روید ... خود آقایان می‌گویند که در تهران چند صد هزار واحد خالی داریم از طرف دیگر شهردار هم که گفته در تهران به بیش از یک میلیون خانه جدید نیاز داریم، خب چرا کاری نمی‌کنند که خانه‌های خالی به دست اقشار کم‌درآمد برسد؟ اصلا مگر دولت قرار نبود سالی یک میلیون مسکن بسازد پس چه شد؟!
قبرفروشی به جای بنگاه‌داری
کارشناسان و مالکان بنگاه‌های املاک نیز به هیچ عنوان موافق اجرای این طرح نیستند. منوچهر یکی از همین کارشناسان بنگاه‌دار است که در این زمینه می‌گوید: من بیش از ۲۰ سال است که در بنگاه کار می‌کنم. تا حالا بالای ۱۰ طرح برای ساماندهی بازار مسکن و ارزان شدن خانه در تهران و کشور اجرا شده است، ولی عملا یا به مرحله اجرا نرسیده یا تاثیری روی قیمت مسکن نداشته است. حتی گاهی اجرای این طرح‌ها باعث شده تا قیمت مسکن به‌شدت افزایش هم پیدا کند.
وی با ذکر اینکه همین عوامل باعث شده تا مردم نسبت به طرح‌های دولت و مدیران برای ارزان شدن مسکن بی‌اعتماد شوند، می‌گوید: مگر نمی‌خواستند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند. پس چه شد؟ مگر نمی‌خواستند بافت‌های فرسوده را نوسازی و خانه‌سازی کنند؟ مگر قرار نبود سالی یک میلیون خانه در کل کشور ساخته شود؟ ... از این «مگر»ها در تاریخچه بازار مسکن ما فراوان است. خب در چنین شرایطی بدیهی است که مردم نباید هم به وعده‌ها و طرح‌های مسئولین خوش‌بین باشند و اعتماد داشته باشند.
این کارشناس و بنگاه‌دار قدیمی شرق تهران در ادامه به دیدگاه شهروندان در خصوص طرح فروش متری ساختمان اشاره کرده و می‌گوید: واقعا خنده‌دار است. چرا باید دولت به حدی در کنترل قیمت مسکن عاجز باشد که بخواهد خانه‌های ۲۵ متری بسازد یا حالا هم دم از فروش متری ساختمان بزند؟ در حالی که الان تقریبا هم مردم و هم کارشناسان همگی معتقدند که دولت «اگر» بخواهد می‌تواند بازار مسکن را به سادگی ساماندهی کند.
وی تصریح می‌کند: دولت حتی نتوانسته طرح‌هایی که برای مستاجران وعده داده بود را اجرا کند. مگر نه اینکه قرار بود جلوی افزایش بی‌رویه اجاره‌بها گرفته شود! پس چگونه است که هنوز اجاره‌ها، با سرعت نجومی بالا می‌رود؟ مگر نه اینکه قرار بود مالکان نتوانند به راحتی و با زور مستاجران را بیرون کنند، پس چرا مالک‌ها به راحتی و در صورتی که مستاجر حاضر به فرمانبری از قیمت آن‌ها نباشد، فوری وی را بیرون می‌کنند؟!
همکارش نیز که شنونده صحبت‌های مطرح‌شده بین ماست وارد گفت‌وگوی ما می‌شود و می‌گوید: الان بسیاری از مشتریان ما مجبور شده‌اند از آن‌جایی که توان اجاره کردن خانه را نداشته‌اند به مناطق حاشیه‌ای تهران بروند. حداقل امسال ۱۶ -۱۵ نفر را می‌شناسم که به حاشیه تهران کوچ کرده‌اند. خب این بندگان خدا اگر پول داشتند که مجبور نبودند به حاشیه شهر بروند. ثانیا: گیریم که پول هم داشته باشند، چطور به دولتی که تا امروز حتی یکی از طرح‌هایش در حوزه کنترل قیمت مسکن جواب نداده باید اعتماد کنند؟! برای همین الان با هر کسی که در این زمینه صحبت می‌کنیم همه فقط می‌خندند و بی‌خیال از کنارش عبور می‌کنند! برگه‌های فایل‌های اطلاعات خانه‌های مشتریانش را ورقی می‌زند و ادامه می‌دهد: مردم می‌گویند دولت می‌خواهد خانواده‌ها در قفس زندگی کنند.
حتی عده‌ای می‌گویند؛ وقتی پول نداریم تا حتی یک خانه ۵۰ – ۴۰ متری بخریم با ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان می‌رویم «قبر» می‌خریم، چون سودی که بعد از چند سال نصیب‌مان می‌شود واقعا قابل توجه است. الان خیلی از دوستان پیش ما می‌آیند تا برای‌شان قبر برای خریدن پیدا کنیم. کم‌کم باید تابلو ملک‌فروشی را به قبرفروشی تغییر دهیم! این‌ها واقعیت‌های جامعه‌ای است که مسوولان هیچ‌وقت مشکلاتش را ندیدند یا نخواستند که ببینند!
بازار مسکنی که به سرانجام نمی‌رسد
اما همان‌گونه که گفته شد این طرح از همان ابتدای مطرح شدن، منتقدانی جدی را با خود همراه کرده است. عبدالله اوتادی به عنوان یکی از اعضای هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور در این زمینه گفت: بازار مسکن با طرح‌هایی از جمله فروش متری مسکن به سمت رونق هدایت نمی‌شود و دولت باید وعده‌هایی که داده است را عملی کند.
وی با بیان اینکه بازار مسکن با طرح فروش متری مسکن به سرانجام نمی‌رسد و این بازار همچنان در رکود تورمی به سرخواهد برد، گفت: بازار مسکن نیاز به طرح فروش متری ندارد بلکه در این بازار باید عرضه و تقاضا برابر باشد تا شاهد بهبود شرایط در این بازار باشیم.
او ادامه داد: در صورتی که نقدینگی‌های موجود در این بازار به سمت ساخت و تولید مسکن هدایت شود می‌توان امیدوار بود که این بازار رونق خواهد یافت، اما زمانی که تنها این طرح برای رونق بازار بورس طراحی شده است نمی‌توان امیدوار بود که بازار مسکن رونق یابد.
اوتادی اظهار کرد: بسیاری از سهامداران بازار بورس به دنبال سود خود هستند بنابراین به‌طور قطع از این بازار در راستای منافع خود بهره خواهند برد و از سوی دیگر فردی که به‌طور مثال ۱۰ متر خانه از طریق بورس خریداری می‌کند آیا می‌تواند از این ۱۰ متر به صورت فیزیکی استفاده کند بنابراین نمی‌توان امید داشت که این بازار تنها برای رونق بازار مسکن طراحی شده است.
عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور با یادآوری این موضوع که دولت باید هرچه سریع‌تر به وعده‌هایی که در حوزه مسکن داده است جامه عمل بپوشاند، گفت: بازار مسکن در حال حاضر نیازمند تولید و عرضه مسکن است که باید در این بخش، طرح نهضت ملی مسکن را دولت هرچه سریع‌تر به مرحله اجرایی برساند والا با طرح‌هایی همچون عرضه متری مسکن، بازار به سمت رونق نمی‌رود.
او تاکید کرد: بازار مسکن نیازمند طرح‌هایی است که بتواند رونق و نقدینگی را برای خریداران مسکن فراهم کند. به عبارتی منتقدان شهرداری معتقدند که به جای اجرای چنین طرح‌هایی که اصولا نه با فرهنگ ما سازگار است و نه می‌تواند مردم را خانه‌دار کند، به دنبال راهکار‌هایی بگردند که حقیقتا قیمت مسکن را متعادل کرده و قدرت شهروندان را برای خرید ملک افزایش دهد.
بیشتر بخوانید: افزایش عجیب تورم اجاره بهای مسکن
طرحی همچنان مبهم
این طرح، اما هنوز برای اقتصاددان‌ها نیز تا حدود زیادی مبهم است. فرشاد که دانشجوی دکترای اقتصاد است یکی از همین کارشناسانی است که نمی‌تواند از ابهامات این صندوق و این طرح سر در آورد.
وی در مورد مغایرت‌های موجود در این طرح می‌گوید: اصولا صندوق‌های سرمایه‌گذاری در دنیا چیز جدیدی نیستند. یعنی صندوق املاک و مستغلات هم نباید چیز جدیدی باشد که وزیر و رییس بورس این‌همه در مورد آن تبلیغات می‌کنند. اصولا در این صندوق‌ها، مردم سرمایه‌های خود را ذخیره می‌کنند تا با سود ناشی از فعالیت اقتصادی صندوق، پول‌شان افزایش پیدا کند و بتوانند خانه‌ای بخرند.
وی تصریح می‌کند:، اما وزیر و رییس بورس گفته‌اند که می‌خواهند با این طرح مردم را صاحب خانه کنند و به آن‌ها ملک بفروشند. تاکنون چنین چیزی در دنیا سابقه نداشته و در اصول اقتصادی هم جایگاهی ندارد. چون اولا از لحاظ قانونی به مشکل برخواهد خورد و ثانیا تورم مانع از آن می‌شود تا فردی که مثلا ۱۰۰ میلیون داده و چند متر از یک خانه را خریده است، اگر چند سال بعد پولش حتی ۲۰۰ میلیون هم بشود، نمی‌تواند خانه‌ای بخرد. چرا؟ چون اگر خانه مورد نظر وی الان مثلا ۸۰۰ میلیون تومان باشد، چند سال بعد این خانه حداقل ۵/۱ میلیون تومان می‌ارزد؛ بنابراین وی با ۳۰۰ -۲۰۰ میلیون به هیچ عنوان نمی‌تواند صاحب خانه شود!
این کارشناس اقتصادی تاکید می‌کند: چنین طرح‌هایی فقط باعث بی‌اعتمادی بیشتر مردم نسبت به مسوولان می‌شود برای همین به نظر من عملا محکوم به شکست است.
توجیه یک طرح
همان‌طورکه گفته شد گویا شهرداری «مامور» است که به هر شکل ممکن تهرانی‌ها را به سمت خانه‌نشینی در قفس‌های کوچک مقیاس و کم‌متراژ هل دهد. کمااینکه در دوره مدیریت شهری پیشین نیز شهرداری به دنبال اجرای طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۳۵ متری در پایتخت بود. طرحی که در نهایت به خاطر مغایرتی که با ضوابط شورای عالی شهرسازی کشور داشت و مخالفت برخی نهاد‌های بالادستی، شکست خورد و هنوز باز نشده به بایگانی تاریخ پیوست.
آن زمان عبدالرضا گلپایگانی معاون وقت شهرداری تهران در مورد اصرار شهرداری برای ساخت خانه‌های ۲۵ متری گفته بود: ما در سنت سکونت ایرانی خانواده گسترده داشته‌ایم، چون خانواده گسترده یعنی زندگی پدر و مادر و فرزندان در یک خانه با اتاق‌های زیاد که به واسطه یک حیاط مرکزی به هم وصل بوده‌اند و اینگونه تمایل فرزندان به بودن در کنار خانواده در سال‌های اولیه ازدواج، فراهم می‌شده است. اما اکنون امکانی برای تبعیت از فرهنگ خانواده گسترده با مدل کالبدی متفاوت نسبت به گذشته در زندگی آپارتمانی وجود ندارد.
معاون وقت شهردار افزود: آنچه باعث ایجاد محدودیت در ساخت خانه در ابعاد کوچک اندازه شد، مربوط به ضوابطی است که بعد از سال ۹۱ و با ابلاغ طرح تفصیلی ایجاد شد که بر اساس آن اکنون میانگین مساحت واحد‌های مسکونی شهر تهران به صد متر رسیده، در حالی که این مساحت با تعداد افراد و شرایط اقتصادی انطباق ندارد.
گلپایگانی گفت: الان در تهران اگر کسی بخواهد واحد کوچک اندازه بخرد یا اجاره کند چنین امکانی برایش خیلی کم است. در حالی که امکان انتخاب و آزاد بودن در مقابل مجبور بودن موضوع بسیار مهمی است.
وی افزود: برخی معتقدند تهران باید تا حدی گران بشود که بتوان جمعیت آن را کنترل کرد، یا خانواده‌هایی که تازه دارند شکل می‌گیرند، در این شهر نباید جای سکونت داشته باشند که این نگاه خودخواهانه به معنی بیرون کردن فقرا از شهر است.
معاون شهردار تهران تصریح کرد: در مقابل نگاهی شبیه کشور‌های سوسیالیستی وجود دارد که براساس آن می‌گفتند برای همه طبقات تنها دو مدل نقشه وجود داشته باشد و همه مردم در آن زندگی کنند. همچنین اندازه همه ساختمان‌ها کوچک باشد.
گلپایگانی تصریح کرد: گمان می‌کنم اگر از کسانی که هر روز بین تهران و شهر‌های اطراف در حرکت هستند، بپرسیم بین یک خانه سی متری در مرکز شهر و نزدیک به محل کارشان با یک خانه هشتاد متری در شهر‌های پیرامونی کدام را انتخاب می‌کنند، پاسخ تعداد قابل ملاحظه خانه کوچک در میانه شهر است، اما در شرایط امروز عرضه مسکن این انتخاب برای خریدار فراهم نیست و بر مبنای پیشنهاد شهرداری بهتر است این امکان انتخاب فراهم و آزادی انتخاب برای همه مردم با شرایط و نیاز‌های گوناگون ایجاد شود.
وی افزود: ما در بررسی و مقایسه ساختمان‌هایی که ساخته می‌شوند و ساختمان‌هایی که معامله می‌شوند، شاهد بالابودن تمایل برای معامله واحد‌های کوچک هستیم در حالی که عرضه چنین واحد‌هایی بسیار پایین است.
گلپایگانی خاطرنشان کرد: طبق ضوابط طرح تفصیلی، امکان ساخت واحد ۳۵ متری وجود دارد، اما ضوابط سختگیرانه به ویژه در تامین پارکینگ برای هر واحد و در همه جای شهر به صورت یکسان، برای سازنده ساخت خانه کوچک اندازه صرفه ندارد. مطالعات مشاوران شهرساز نشان می‌دهد الگوی کالبدی خانه و اندازه و کیفیت فضای سکونت وابسته به محل کار، رفت‌وآمد و تامین شرایط آسایش و آرامش شهروندان هم هست و صرفا اندازه خانه به تنهایی تامین‌کننده شرایط آسایش مردم را فراهم نمی‌کند.
خطر اضمحلال سرمایه‌های اجتماعی
دکتر محمود شهابی، جامعه‌شناس نیز با تایید تبعات منفی طرح‌هایی اینچنینی در جامعه آن‌ها را عاملی برای کاهش اعتماد عمومی و بیشتر شدن فاصله بین مردم و مسئولین می‌داند و می‌گوید: در تمام دنیا طرح‌های ملی و طرح‌هایی که قرار است گره‌ای از مشکلات ملی جامعه باز کند با دقت و وسواسی بسیار زیاد بررسی و ابعاد مختلف آن واکاوی می‌شود و تازه پس از آن، طرح‌های یاد شده اجرا می‌شوند.
وی با نقد طرح کنونی فروش متری یا عملکرد صندوق املاک می‌گوید: باید طرح‌هایی اینچنینی توسط کارشناسان رسمی معتبر مورد ارزیابی قرار گیرد و بعد از آن موضوع رسانه‌ای شود. مثلا در مورد این طرح آیا واقعا قبل از این هیچ‌کدام از کارشناسان به فکر فروش مسکن متری نیفتاده بودند یا در دنیا هیچ مدیر و سازمانی نبود که برای حل مشکل مسکن شهر‌ها و کشورشان چنین طرح‌هایی را ارایه دهند؟
مسلما چنین طرح‌هایی پیش از این نیز بار‌ها مطرح شده‌اند، اما بنابر دلایل علمی و تخصصی هیچ‌وقت به سرانجام و مرحله اجرایی شدن نرسیده‌اند. شهابی با اشاره به تبعات منفی اجتماعی این طرح می‌گوید: عملیاتی نشدن یا اجرای ناقص این طرح فقط به سرمایه‌های اجتماعی جامعه ضربه می‌زند. یعنی با ضربه زدن به اعتماد عمومی مردم عملا سرمایه‌های اجتماعی کشور را زیر سوال می‌برد که البته موضوعی به غایت مهم و کلیدی است. این موضوعات را نمی‌توان با فرمول‌های اقتصاد سیاسی درمان کرد بلکه زمان زیادی را می‌طلبد تا کمی التیام بیابد.
وی تصریح می‌کند: در واقع باید تغییرات ملموس و در عین حال فوری اتفاق بیفتاد تا اعتماد عمومی مردم کمی ترمیم شود. در واقع خانه‌های ۲۵ متری یا فروش متری ساختمان و بسیاری از طرح‌هایی از این دست که در ابتدا، بدون بررسی مطرح و اجرایی می‌شوند و بعد از مدتی نیز معلوم می‌شود که اشتباه بوده‌اند، باعث بروز بحرانی جدی‌تر یعنی تزلزل همان سرمایه‌های اجتماعی می‌شوند که اتفاقا می‌تواند به همان بحران اصلی کشور بدل شود.
همان‌طورکه مشاهده می‌شود طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن یا طرح ساخت خانه‌های ۳۰-۲۵ متری تنها عایدی که تاکنون برای مردم داشته، افزایش همان فاصله بین مسئولین و شهروندان بوده است و البته کاهش اعتماد عمومی. طرح‌هایی که مردم را از کارآمدی مدیران ما ناامید کرده و درعین حال باعث می‌شود تا مردم از اینکه بتوانند در طول زندگی خود مالک خانه‌ای چند ده متری (که قدیمی‌ها از آن به عنوان - قفس - یاد می‌کردند) باشند نیز ناامید شوند. خانه‌هایی که از آن می‌توان به عنوان فصل نوینی از «گورخوابی» یاد کرد.